中国电信股份有限公司漳州分公司、漳州肛肠医院房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终3485号 上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区胜利路6号电信大楼，统一社会信用代码：91350600757354855X。 负责人：张奕培，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：漳州肛肠医院，住所地福建省漳州市芗城区丹霞路99号，统一社会信用代码52350600550953666X。 法定代表人：***，任总经理。 委托诉讼代理人：***，***评律师事务所律师。 上诉人中国电信股份有限公司漳州分公司（以下简称漳州电信公司）、上诉人漳州肛肠医院因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月２5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 漳州电信公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一、四、五项，改判双方的不定期租赁合同于2020年4月14日解除，漳州肛肠医院应从2020年4月15日起至实际归还房产之日止按48726.23元/月标准支付违约金；2.本案一、二审诉讼费用由漳州肛肠医院承担。事实与理由：(一)双方租赁合同于2020年3月31日到期后，漳州肛肠医院继续使用租赁物，漳州电信公司未提出异议，双方才属不定期租赁。但漳州电信公司于2020年4月14日已函告漳州肛肠医院腾房，即已提出解除合同的异议，且漳州肛肠医院当天已签收了函件，又漳州电信公司自2020年4月14日以来，就从未放弃占用费和违约金的主张。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，双方不定期租赁合同应于2020年4月14日解除。虽漳州电信公司在一审诉讼中提出解除不定期租赁合同的请求，但实际系确认不定期租赁合同于2020年4月14日解除。一审判决无视该事实，故意曲解事实和法律并作出错误判决。（二）双方约定违约金标准是基于当时租金标准较低原因，且违约定具有一定的惩罚性，又该约定也是双方真实意思表示，较符合市场租金不断上升的规律及现行租金水平，故一审以双方约定的违约金标准过高予以调整不当，应改判自2020年4月15日起按48726.23元/月支付违约金。（三）即使未能全部支持漳州电信公司的一审诉讼请求，但从漳州肛肠医院于2021年2月5日提供的《申请书》内容来看，实际也自愿在双方约定的97452.45元/月基础上再承担20%即19490.49元/月，该行为未违反法律规定，故一审也应判决漳州肛肠医院从2021年2月5日至2021年6月12日止的支付违约金82509.14元(19490.49÷30×127天）。 漳州肛肠医院辩称：（一）双方合同到期后，漳州电信公司未提出异议，视为双方已形成不定期租赁关系。又租赁期间，漳州肛肠医院均按合同约定，每月支付相应租金，而电信公司收取租金后均未提出异议，故双方不定期租赁关系应持续至漳州电信公司提起本案诉讼。（二）根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，违约金过高可根据当事人的请求适当减少。但漳州电信公司在本案中提供单方委托的评估报告不能作为认定损失的依据，且其现也未能提供其他证据证明存在实际损失，故漳州电信公司在本案中并不存在损失。（三）本案合同是双方真实意思表示，也应考虑公平原则，漳州电信公司利用出租方的优势地位，约定违约金有失公平，应予调整。故漳州电信公司请求自2020年4月15日起按48726.23元/月支付违约金，与事实和法律均不符，应予驳回。 漳州肛肠医院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回漳州电信公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由漳州电信公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，导致判决不当。1.一审法院以漳州电信公司提供的《房地产估价报告》认定市场租金为130642元/月，以此与原合同约定的租金差价即33189.55元/月作为违约金计算依据，而认定其应承担违约金以43146.42元/月（33189.55元/月+33189.55元×30％）为限，但在判项中却以月租金48726.23元（97452.45元/月×50％）作为计算标准，明显错误。2.双方约定违约金按月租金50％标准即48726.23元计算明显过高，应予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及相关司法解释，违约金一般以超过损失的30%作为认定依据。而漳州肛肠医院在合同履行中均按月足额支付租金，漳州电信公司并不存在损失。（二）一审以《房地产估价报告》作为认定损失依据，明显错误。1.该《房地产估价报告》系漳州电信公司开庭当天才提供，已超过举证期限，不能作为定案依据。2.该《房地产估价报告》是漳州电信公司单方委托评估，又疫情等原因已导致大部分企业经营困难，对于大面积房屋的租赁需求较为低迷，在当前形势下鉴定的租金反而比原合同约定的租金涨幅近34％，明显不符合现在的市场行情。3.《房地产估价报告》中租金130642元/月与原合同约定租金97452.45元/月的差价33189.55元，并非漳州电信公司的实际损失，但一审以该差价作为违约金的计算依据，明显错误。 漳州电信公司辩称：(一)本案《房地产估价报告》是由具备法定鉴定资质的机构根据市场价格进行客观评估，又案涉房产处于本市繁华地段，该评估报告是客观公正的，应作为认定本案事实的依据。（二）本案合同约定的违约金没有超过现行市场价格，不存在过高，漳州肛肠医院在租期届满后继续占用房产，已严重影响漳州电信公司的正常办公并损害我司合法权益，构成违约，依法应承担违约责任。 漳州电信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方不定期房屋租赁合同关系；2.判令漳州肛肠医院立即腾退并归还址在漳州市芗城区丹霞路99号房屋；3.判令漳州肛肠医院以租金97452.45元/月标准支付自2021年6月1日起至实际腾退归还房屋之日止的租金（占用费）；4.判令漳州肛肠医院以租金97452.45元/月的50%标准（即48726.23元）支付自2020年4月1日起至实际腾退归还房屋之日止因租期届满未及时腾退房屋的违约金（暂计至2021年5月31日为682167.15元）；5.本案诉讼费由漳州肛肠医院负担。 一审法院认定事实：出租人漳州电信公司为（甲方）与承租人漳州肛肠医院签（乙方）于2019年12月4日签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方同意按现状将坐落于漳州市芗城区丹霞路99号房产出租给乙方作为医院使用，房屋出租总面积为3852.31平方米【其中店面面积147.13平方米，主楼面积3167.29平方米，附属用房（茶楼梳理阁）面积537.89平方米，停车场面积1396平方米（不含门球场）】；二、租期半年，自2019年10月1日起至2020年3月31日；三、租金（含税价）为：店面为85元/㎡月，主楼1-4层用房为22元/㎡月，附属用房（茶楼梳理阁）为18元/㎡月，停车场4元/㎡月，月租金97452.45元，半年租金584714.7元；四、租金一次性结算，即于合同签订之日起10日内缴纳房屋租金584714.7元，由乙方以转账的方式缴付给甲方；五、履约保证金：乙方向甲方支付200000元作为履约保证金（由原合同延续转入）；六、租赁期满，乙方未中标本房产租赁业务，甲方有权收回房屋，但应提供10日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期租金比照上月租金按日计算；七、租赁期满或合同终止或解除后，乙方负责自行拆除添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构；乙方未拆除部分，甲方不予任何补偿；八、违约责任：1.除合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或违反法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同，造成损失由责任方承担；2、租赁期满，乙方未中标本房产租赁业务，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；3、甲方依据合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应根据甲方要求搬迁完毕并交回房屋。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。合同期满后，漳州肛肠医院继续占有案涉房产。2020年11月9日，漳州电信公司委托****律师事务所向漳州肛肠医院发出律师函，载明“合同早已到期，2020年4月14日我司就函告贵院要求腾房交回房屋，但截至2020年11月5日，贵院既未腾房交回房屋，又未缴纳占用期内租金（占用费）。请贵院于2020年11月20日前迁出将房屋交回漳州电信公司，并于2020年11月30日前将占用期内租金（占用费）为682167.15元，违约金341083.61元及2020年11月1日至2020年11月30日的占用期内租金和违约金交纳到合同约定的委托人账户。如果贵院在2020年11月30日前仍未交纳，漳州电信公司将通过法律途径收回房屋、追讨占用期内租金及违约金等”。同年12月14日，漳州肛肠医院向漳州电信公司提出申请，载明“合同于2020年3月31日到期，因贵司未进行招标活动，现处于不定期合同状态，我院自2020年4月1日起，均按原合同的约定租金缴纳房租，原合同第5.6条约定，我院认为存在不合理因素，现申请贵司给予减免”。2021年1月4日，漳州电信公司向漳州肛肠医院再次发出《告知函》，载明“贵院于2020年12月14日寄送的《申请书》收悉。就贵院申请减免占用期违约金事宜，我司认为原合同系贵我双方自愿原则基础上订立，合法合规，我司不同意减免占用期违约金。原《房屋租赁合同》已于2020年3月21日到期，现该房产我司另有他用，我司前期已多次函告贵院要求腾房，直至2020年11月23日才缴纳2020年4-10月租金682167.15元。现正式函告贵院：1、于2021年1月31日前腾退址于漳州市芗城区丹霞路99号房屋；2、缴纳2020年11月至2021年1月占用期房租292357.35元；3、缴纳2020年4月-2021年1月占用期内的违约金487262.3元。请贵院于2021年1月15日前缴纳以上合计费用779619.65元。若逾期缴纳，我司将采取法律措施进行催缴及腾房”。2021年2月5日，漳州肛肠医院再次向漳州电信公司递交申请书，载明“疫情当前，共克时艰，因我院受疫情影响，资金短缺，艰难维持日常运营。特向贵方申请仍按原合同约定租金97452.45元收取，我院愿再承担占用费20%”。2021年5月28日，漳州电信公司提起诉讼，请求解除与漳州肛肠医院之间的不定期租赁合同等诉求。2020年6月2日，一审法院将起诉状副本送达给漳州肛肠医院。2021年6月28日，漳州肛肠医院向漳州电信公司转账6-7月的“租金”194904.9元。 2020年6月，漳州电信公司委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房产进行评估，该《房地产估价报告》的评估结论为：估价时间点为2020年6月28日，市场租金价值130642元/月，具体为1、芗城区丹霞路99号一层店面，月租金为85元/㎡月，2、芗城区丹霞路99号2-3层及主楼1-4层，租金30元/㎡月；3、停车场5元/㎡月；4、车库（现状茶楼）30元/㎡月。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，不定期租赁出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案双方于2019年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日租期届满后，至漳州电信公司起诉要求解除不定期租赁合同时止，漳州肛肠医院占有和使用租赁房产，并按原合同约定支付租金。虽漳州电信公司在此期间曾两次要求漳州肛肠医院腾房并支付违约金，但漳州电信公司起诉时仍主张与漳州肛肠医院为不定期租赁合同关系，该主张不违反法律规定应予确认，其要求解除合同并返还租赁房产，合法有据，应予支持。双方不定期租赁合同于2021年6月2日漳州肛肠医院收到起诉状副本时解除。关于违约责任问题。漳州肛肠医院在2021年6月2日合同解除后，未按合同约定的10天宽限期内将租赁房产归还给漳州电信公司，应支付相应占用费并承担违约责任，即扣除2021年6月-7月已支付的款项，尚应支付自2021年8月1日起至实际归还租赁房产之日止按原合同约定的租金标准计付占用费，并自宽限期届满后即2021年6月13日起至实际归还租赁房产之日止的违约金。另从原租赁合同期满至不定期合同解除之日止，双方在不定期租赁合同履行期间，漳州肛肠医院已缴清全部租金，对租赁房产属合法占有使用，不存在依合同约定未按期归还租赁物而应承担违约责任的情形，故漳州电信公司主张违约金应自2020年4月1日起计算，于法无据，不予采纳。关于违约金是否过高问题。约定的违约金过高或过低，一般以“是否超过造成损失的30%”作为判断标准。本案合同约定违约金以占用期内租金总额的50%计算。依漳州电信公司提供的评估报告，案涉房产2020年6月28日市场租金价格为130642元/月，与漳州肛肠医院合同约定的租金价格相差130642元/月-97452.45元=33189.55元，故本案违约金以月租金为标准不超过33189.55元/月＋33189.55元×30%=43146.42元为限，而合同约定的违约金以月租金标准为97452.45元/月×50%=48726.23元，该约定的违约金标准过高，予以调整为按月租金43146.42元标准计算漳州肛肠医院占用期间的违约金。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第五百六十五条第二款、第五百八十五条的规定，判决：一、漳州电信公司与漳州肛肠医院之间的不定期租赁合同于2021年6月2日解除；二、漳州肛肠医院应于判决生效后十五日内将址在漳州市芗城区丹霞路99号房产腾退并归还漳州电信公司；三、漳州肛肠医院应自2021年8月1日起至实际归还租赁房产之日止按97452.45元/月向漳州电信公司支付占用费；四、漳州肛肠医院应自2021年6月13日起至实际归还租赁房产之日止按48726.23元/月向漳州电信公司支付违约金；五、驳回漳州电信公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10621.6元，减半收取为5310.8元，由漳州电信公司负担3186.5元，漳州肛肠医院负担2124.3元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 漳州电信公司提供2020年4月14日的《告知函》，欲证明当天已派工作人员将该函直接送达给漳州肛肠医院的法定代表人***，该事实与2020年11月9日的《律师函》相印证。漳州肛肠医院对该证据真实性没有异议，但提出漳州电信公司的工作人员系在提起本案诉讼后，才要求***在该函件上签名，并非在2020年4月14日当天送达。综合双方举证、质证意见，本院对该证据分析认定如下：该《告知函》仅有漳州肛肠医院的法定代表人***的签名，没有具体落款时间，无法确认实际签收时间，而漳州电信公司主张于2020年4月14日已送达，并没有提供相关证据予以证实，且对其未能在一审诉讼中提供该证据作出合理解释，又2020年11月9日《律师函》载明的内容实际也属其单方陈述，从高度盖然性规则，可认定漳州肛肠医院的主张较符合事实，故该《告知函》的证明内容不能成立，不予作为本案定案依据。 经二审审理查明，除漳州电信公司认为于2020年4月14日已函告漳州肛肠医院，双方不定期租赁合同应于2020年4月14日解除，漳州肛肠医院后续支付的款项应为占用费而非租金外，双方对一审认定的其他事实没有争议，本院对没有异议的事实予以确认。关于漳州电信公司提出的该异议，系本案争议焦点，将在焦点问题中予以阐述。 本院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用民法典相关规定。根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、双方不定期租赁合同关系的解除时间应如何认定；二、本案的《房地产估价报告》能否作为认定案涉房屋的租金标准；三、一审调整违约金的计算比例及确定的标准是否合理。结合双方当事人的陈述及在案证据，具体分析评判如下： 一、双方不定期租赁合同关系的解除时间应如何认定 双方约定的租期于2020年3月31日届满后，漳州肛肠医院继续使用案涉房产并按《房屋租赁合同》约定支付租金，漳州电信公司也没有提出异议，双方已形成了不定期租赁关系。后在履行不定期租赁合同中，漳州电信公司于2020年11月9日以《律师函》方式已向漳州肛肠医院提出异议，要求其腾房并支付相应款项。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”和第七百三十四条第一款：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”规定，双方的不定期租赁合同应于2020年11月9日解除。而漳州电信公司主张于2020年4月14日已解除，如上所述，缺乏事实依据，不予采纳。虽漳州电信公司在起诉时提出“解除双方不定期租赁合同关系”的请求，但从其请求漳州肛肠医院应从2020年4月1日支付违约金及起诉状中主张已于2020年11月9日向其送达《律师函》等事实来看，漳州电信公司实际并没有认可起诉时双方尚属不定期租赁合同关系，一审法院仅因漳州电信公司对法律关系性质的误解，以其在起诉时仍主张为不定期租赁合同关系，而未审查当事人真实意思表示，据此认定漳州肛肠医院收到起诉状副本之日才解除不定期租赁合同，与事实和法律均不符，应予纠正。 二、本案《房地产估价报告》能否作为认定案涉房屋的租金标准 本案《房地产估价报告》由具有相应鉴定资质的机构依法作出，虽系漳州电信公司单方委托评估，但法律或司法解释并未规定单方委托的评估报告不能作为证据采纳。又漳州肛肠医院对该评估报告虽有异议，但不申请重新评估，也未提供足以反驳该《房地产估价报告》的相关证据，应承担对已不利的法律后果。至于漳州电信公司未在举证期限内届满前提供该证据，并非故意或者重大过失，故一审法院采纳该证据，并无不当。漳州肛肠医院主张该《房地产估价报告》不能作为定案依据，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、一审调整违约金的计算比例及确定的标准是否合理 关于比例问题。漳州肛肠医院在不定期租赁合同解除后，继续占用案涉房产而拒不腾还，已构成违约，依法应承担相应违约责任。虽合同约定的违约金以占用期内租金总额的50%计算，但在司法审判实践中，关于违约金标准是否过高，一般以是否超过损失的30%作为判断标准，一审据此将违约金计算比例调整为30%，并无不当。故漳州电信公司主张应按50%比例计算，不予采纳。 关于标准问题。案涉房产经评估已确定2020年6月28日的市场租金为130642元/月，如上所述，可作为本案的定案依据。因合同约定租赁期间租金为97452.45元/月，故在不定期租赁合同解除之前，两者相差33189.55元（130642元/月-97452.45元/月）应属漳州电信公司后续每月租金的实际损失。又违约金兼具赔偿与惩罚的双重功能，根据合同约定并参照司法审判实践，漳州肛肠医院在不定期合同解除后应支付的违约金标准应为43146.42元（33189.55元/月＋33189.55元×30%）。而一审按48726.23元/月标准计算，明显不当，应予纠正。双方不定期租赁合同于2020年11月9日解除，但合同约定解除后应给予10日搬迁宽限期，故本案的违约金应自2020年11月19日起算。 综上所述，漳州电信公司、漳州肛肠医院的上诉请求部分，予以支持；部分不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对不定期租赁合同解除时间及违约金标准认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定,判决如下: 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初4485号民事判决第二项、第三项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初4485号民事判决第五项； 三、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初4485号民事判决的第一项为：中国电信股份有限公司漳州分公司与漳州肛肠医院之间的不定期租赁合同于2020年11月9日解除； 四、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2021）闽0602民初4485号民事判决的第四项为：漳州肛肠医院应自2020年11月19日起至实际归还租赁房产之日止按43146.42元/月标准向中国电信股份有限公司漳州分公司支付违约金； 五、驳回中国电信股份有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费本案受理费10621.6元，减半收取为5310.8元，由中国电信股份有限公司漳州分公司负担2351元，漳州肛肠医院负担2959.8元。二审案件受理费10621.6元,由中国电信股份有限公司漳州分公司负担5919.6元，漳州肛肠医院负担4702元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年十二月十五日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。