鹤山市松鹤房地产开发有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2018）粤0784民初2181号 原告：鹤山市松鹤房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪松鹤新城11号，统一社会信用代码：91440784773067119W。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 被告：***，男，1991年9月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县， 原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月28日公开开庭进行了审理。原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告四个月租金，合计64000元；2.被告偿还由原告垫付的电费10826.94元；3.被告承担违约责任，履约保证金80000元归原告所有；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月27日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告位于鹤山市××镇××路××楼商铺，面积1007.25平方米，用于经营沐足项目。租期从2016年10月15日至2018年5月31日。租金每月为16000元，由于被告经营不善，至2017年11月关闭停业，共欠原告2017年8月、9月、1O月、11月共四个月租金64000元，欠2017年9月、10月电费合计10826.94元，电费由原告代垫缴交。原告向被告多次催收未果而诉至法院。 被告***辩称，一、被告租赁涉案商铺后，因严重亏损无法经营而于2017年10月30日经双方协商同意终止合同，并将商铺钥匙交回给原告，并不是原告所称的2017年11月；二、被告已按《商铺租赁合同》约定，交付了履行保证金60000元和厕所保证金20000元，已保证补偿原告的经济损失。同时，停业后在交回合同标的时还有电器、空调机和设备没有搬走（约值50000元），被告已向原告明确表示，履行保证金60000元、厕所拆改保证金20000元及上述物品归原告所有，作补偿原告之损失。 本院经审理认定事实如下：2016年10月27日前，原告与***签订《商铺租赁合同》，约定由***承租产权属于原告的位于鹤山市沙坪镇东升路193号等二楼商铺，租赁期限自2006年6月1日至2018年5月31日，2006年6月1日至2018年5月31日每月租金从10200元至18662元等，约定被告向原告缴交履约保证金60000元等。 2016年6月9日，***向原告申请减租，原告经考虑，经办人于2016年10月26日在***的《减租申请》上用签字笔书：“考虑其实际情况，同意按每月租金16000元计算，时间从2016年11月至2017年11月31日止”。 2016年10月27日，被告与***签订《转让证明》，约定***将上述承租原告的商铺转让给被告使用，还约定将***缴交给原告的履行保证金60000元和厕所拆改保证金20000元转给被告作与原告签订合同的商铺履行合同保证金。该《转让证明》经原告经办人签名同意。同日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租产权属于原告的位于鹤山市沙坪镇东升路193号等二楼商铺，租赁期限自2006年6月1日至2018年5月31日，2006年6月1日至2018年5月31日每月租金从10200元增至18662元等，第二条约定自签订此合同之日，乙方（即被告）向甲方（即原告）缴交履约保证金60000元后合同方可生效，合同期满，乙方结清有关租赁费用并归还钥匙后如数退回乙方（不计利息），若乙方提前退租，此保证金不得退回，乙方必须按时交租，若乙方拖欠租金累计超过两个月的，甲方有权当乙方违约处理，即时终止本合同，收回所租物业，没收履约保证金，并要求乙方缴清所欠费用（含水电费）；该合同第六条约定：“租赁期内，甲方保证商铺符合出租使用要求，而乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺没收履约保证金，……。3.乙方拖欠租金累计达60天”，该合同第十条约定：“其他补充：另乙方需向甲方缴交贰万元的厕所拆改保证金，合同期满或终止时乙方要按原状恢复，否则此保证金不得退回”，等等。之后，原告依约将讼争商铺交付被告使用，原、被告依约将***缴交给原告的履行保证金60000元和厕所拆改保证金20000元转为被告交付给原告的履行保证金60000元和厕所拆改保证金20000元。2017年8月开始，被告拖欠原告租金。 2017年10月30日，被告通知原告，称被告方无法经营下去，押金不要了，涉案商铺里面的东西包括电器、空调等作为补偿给原告，2017年8月、9月、10月三个月的租金现在无法交清，押金不要了，当作补偿给原告，请原告尽快安排人到涉案商铺锁门，以免造成财产损失。同日，原告将涉案商铺门上锁。 另查明，鹤山市沙坪镇东升路193号房屋所有权人是原告。原告为被告垫付了讼争租赁物的2017年10月的电费及电费违约金7399.13元，2017年11月的电费及电费违约金3427.81元，合计10826.94元，原告已代为向供电部门缴纳。 本院认为，本案立案案由为租赁合同纠纷，经审查，应为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》不违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。 关于原告请求判令被告偿还原告四个月租金，合计64000元的问题。原告主张被告欠原告2017年8月、9月、10月、11月四个月的租金合计64000元，被告主张只欠原告2017年8月、9月、10月三个月的租金合计48000元，双方的争议焦点是2017年11月是否应支付租金。对此，本院查明，被告于2017年10月30日通知原告，称自己无法经营下去，2017年8月、9月、10月三个月的租金现在无法交清，通知原告派人到涉案商铺将商铺门上锁，并明确表示涉案商铺里面的东西包括电器、空调等作为补偿给原告，押金不要了，当作补偿给原告，而原告也于当日派人将涉案商铺门上锁，涉案商铺处于原告的管理和控制之下，被告自2017年10月30日之后未再占有使用讼争租赁物，故原告无从要求被告支付2017年10月30日之后的租金。原告请求被告支付2017年8月、9月、10月三个月的租金48000元，理据充分，应予支持；原告请求被告支付2017年11月的租金，依据不足，应予驳回。 关于原告请求被告偿还原告垫付的电费及电费违约金10826.94元的问题。原告提供广东电网有限责任公司江门供电局《广东增值税电子普通发票》在卷足凭，且被告无异议，本院予以确认，故被告应向原告支付电费及电费违约金10826.94元。 关于原告请求被告交付的履约保证金80000元（含履约保证金60000元和涉案商铺的厕所拆改保证金20000元）归原告所有的问题。根据《商铺租赁合同》第六条“租赁期内，甲方（即原告）保证商铺符合出租使用要求，而乙方（即被告）有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺没收履约保证金……。3.乙方拖欠租金累计达60天”的约定，被告拖欠原告的租金超过60天，且据双方在庭审中的陈述，被告于2017年10月30日通知原告，称被告方无法经营下去，押金不要了，涉案商铺里面的东西包括电器、空调等作为补偿给原告，请原告尽快安排人到涉案商铺锁门，综合上述各情，原告请求被告交付的履约保证金60000元归原告所有，理据充分，应予支持。另，关于被告交付的厕所拆改保证金20000元的问题，庭审中，双方均确认承租涉案商铺的承租人把商铺的一部分改成厕所，合同到期或不再经营时，要把厕所恢复原状，厕所拆改保证金是恢复原状的费用，故考虑到双方约定的厕所拆改保证金的用途，原告请求涉案商铺的厕所拆改保证金20000元归原告所有，理据充分，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月至10月的租金合共48000元给原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司； 二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月及11月的电费及电费违约金合共10826.94元给原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司； 三、被告***交付给原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司的履约保证金60000元、厕所拆改保证金20000元，合共80000元，归原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司所有； 四、驳回原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1698.30元（已减半收取），由被告***负担1523元，由原告鹤山市松鹤房地产开发有限公司负担175.30元（原告已预交受理费1698.30元，原告同意被告将其应负担的受理费直接支付给原告，本院不再收退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十月八日 书记员***