某某、某某等与鹤山市松鹤房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

广东省鹤山市人民法院 民事判决书 （2019）粤0784民初1302号 原告：任***，男，1978年6月3日出生，汉族，住广东省鹤山市， 原告：***，女，1980年7月4日出生，汉族，住广东省鹤山市， 委托诉讼代理人：***，广东叠力律师事务所律师。 被告：鹤山市松鹤房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪松鹤新城11号，统一社会信用代码：91440784773067119W。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 原告任***、***与被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告任***、***的委托代理人***、被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任***、***向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还款项50000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月19日，原告向被告认购位于鹤山市××街道（××）××鹤××南区新楼盘房产，签了《【松鹤?上城郡】商品房认购书》，约定在2018年8月26日签订《商品房买卖合同》，签了认购书当日，原告向被告交付20000元作为《商品房买卖合同》的合同定金之用，2018年8月25日，原告向被告交付30000元作为购房款之用。后因原告未能获得银行贷款，无法购买被告的房产。在约定签《商品房买卖合同》的2018年8月26日，原告向被告表示撤销《【松鹤?上城郡】商品房认购书》，不再购买认购的房产，不签《商品房买卖合同》，并请求被告退还用于《商品房买卖合同》的定金20000元和购房款30000元。2019年2月20日，原告通过邮政EMS快件书面通知被告撤销《【松鹤?上城郡】商品房认购书》，并要求退还款项50000元。被告从约定签《商品房买卖合同》的2018年8月26日至今未有要求原告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》未成立，被告应退还款项50000元。 被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司辩称，一、原告未能获得银行按揭贷款是借口，不属实。究其原因是个人还款能力不足、或者征信不过关、或个人账目流水不符合条件等，原告都没有举证，也没有与被告商议解决按揭贷款问题。二、原告提出：“被告从约定签《商品房买卖合同》的2018年8月26日至今未有要求原告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》未成立”是捏造事实。首先，双方签订的《商品房认购书》第二条第1项明确规定：“认购方需在2018年8月26日前，携同此认购书及身份证明文件正本等前往出售方指定地点，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件……”，原告明知此义务而以首期款不足为由不履行。其次，本套商品房销售员***多次以微信方式向原告催收首期款，交齐首期后才签《商品房买卖合同》。三、原告违反《商品房认购书》的规定，构成违约，应承担违约责任。1.双方于2018年8月19日签订的《[松鹤?上城郡]商品房认购书》，是双方真实意思的表示，认购书有关条款明确出售方在认购方违约的情况有权没收定金。2.原告于2018年8月19日签署了《认购须知》，被告已充分告知了按揭贷款的有关事项，并注明“如因业主自己提供的资料不符合银行贷款要求而不能办理贷款的，本公司不承担任何责任，而所交定金、首期款不予退回”。3.原告以筹集不足首期款为由，一直不按时缴交首期款，被告已根据其实际情况批准延期至2018年11月16日付清首期款。但时至今天，原告也没有缴交首期款，构成严重违约。四、原告以未获得银行贷款是借口，其实质是新商品房市场价格有所下跌，致使原告不想购买此套商品房而严重违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月19日，原、被告签订《【松鹤?上城郡】商品房认购书》（以下简称涉案认购书），现将该认购书部分有关条款节录如下： “……认购物业：鹤山市××街道（××）松鹤××2101房，参考建筑面积为137.02平方米，预售套内建筑面积为111.65平方米，套内建筑面积单价为11280.55元／平方米……。原定价1292473元，折扣：开盘优惠价：原价－30000元－3000元。认购价1292473元。 一、付款方式：认购方同意选择第2种付款方式1、……2、【银行商业贷款】……。定金：20000元须于签订本认购书时付清，以出售方开具的票据为有效凭证。2.1……。2.2认购方选择【银行商业贷款】或【银行公积金贷款】或【商业公积金贷款】。首期房款30％的楼价款，即357473元（不包含已支付定金）须于2018年8月26日前付清，并到出售方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向银行办理882000元的按揭贷款手续。 二、认购条件和方法。1、认购方需在2018年8月26日前，携同此认购书及身份证明文件正本等前往出售方指定地点，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件。如认购方未按约定时间与出售方签订《商品房买卖合同》、交付房款，致使该商品房买卖合同登记备案手续或房屋权属证书或其他相关法律手续无法办理或迟延办理，所产生的责任和后果由认购方承担。2、……3、如认购方在上述期限内未能缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收认购方已缴付的定金。如出售方同意认购方继续履行此《认购书》，认购方应付给出售方违约金，违约金每日按认购价总额万分之五计算。……” 2018年8月19日，任***、***签署《协议书》，内容为：“任***、***于2018年8月19日在鹤山市松鹤房地产开发有限公司认购沙坪街道（松鹤新城35号）松鹤新城南区E4座2101房，现本人同意房地产公司收取的人民币贰万元定金先开具三联收据作收款凭证，自愿先签订【松鹤?上城郡】商品房认购书，并承诺于2018年8月26日交齐首期房款及签订《商品房买卖合同》时再一齐开具购房发票。” 2018年8月25日，两原告向被告申请延期支付首期购房款，填写《特殊情况申请表》，原告填写特殊申请事项为：“本人于2018年8月19日购买了鹤山市松鹤房地产开发有限公司的松鹤新城E4座2101房，首期款30％，共377473元，应于2018年8月26日付清并签署《商品房买卖合同》。因本人资金周转困难，现需向贵公司申请首期房款分两期付清，第一期：50000元现已付清，第二期：327473元，延期至2018年11月16日前付清，并办理银行按揭贷款；逾期交付则按贵司规定每天100元收取违约金。”原告的该申请获得被告批准。 2018年12月10日，被告的工作人员通过微信向原告任***发通知，内容为：“任***、***于2018年8月19日在松鹤国际新城购买E4座2101房，因为客户资金问题申请延期到11月16日，最终客户在指定时间内无进行交付首期余款327473元及签署商品房买卖合同，在2018年11月16日到2018年12月9日期间销售人员多次催促及沟通，你们都没有作出任何决择，现你们最后期限在2018年12月10日17点前没有任何答复，公司于2018年12月11日正式挞定处理。”原告任***、***无依被告确定的期限交付首期余款及签署商品房买卖合同。 2019年2月20日，原告任***、***向被告寄送《撤销〈【松鹤?上城郡】商品房认购书〉通知函》，内容为：“鹤山市松鹤房地产开发有限公司：本人任***、***未能获得银行贷款购买所认购的房屋，现决定从发出通知日撤销在2018年8月19日与贵公司签订的《【松鹤?上城郡】商品房认购书》，撤销购买原认购的位于鹤山市××街道（××）松鹤××2101房屋，撤回《【松鹤?上城郡】商品房认购书》上本人的意思表示及事项，《【松鹤?上城郡】商品房认购书》失效。本人对撤销认购书向贵公司深表歉意，敬请贵公司给予谅解，所认购房屋请另售他人；并敬请在收到本通知函15天内把贵公司收取的用于签订《商品房买卖合同》的买卖合同定金20000元及购房款30000元退还给本人，特表致谢”。 另查明，原告方于2018年8月19日支付了定金2万元给被告，于2018年8月25日支付了3万元购房价款给被告。又，被告于2018年8月17日取得涉案商品房所在项目即鹤山市沙坪松鹤新城（南区）E4、E5、E6座的商品房预售许可证。 本院认为，本案立案时确定为房屋买卖合同纠纷，经审理，本案应是商品房预约合同纠纷。原、被告签订的涉案认购书合法、有效，双方均应依约履行。现将争议焦点及判断理由详述如下： 一、关于涉案认购书的性质问题 按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，涉案认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期等主要内容，故涉案认购书应属商品房预约合同，而非商品房买卖合同。 二、原、被告双方是何时解除涉案认购书的问题 前已叙明，原告方未依涉案认购书的约定与被告订立商品房买卖合同，也未依约支付首期购房款，双方合意延期付款后，原告方仍未在延期后的付款期限内支付首期购房款，后被告通过其员工的微信向原告发通知，通知原告在2018年12月10日17点前支付首期购房款及签订《商品房买卖合同》，否则被告公司于2018年12月11日正式“挞定”处理。“挞定”意指原告方违约，被告方没收原告方给付的定金并解除涉案认购书的意思。原告方未在被告确定的最后期限与被告签订商品房买卖合同，也未依约支付首期余款，故根据合同法第九十四条第三项的规定，被告可解除合同，根据合同法第九十六条的规定，合同解除的时间应为2018年12月11日。 三、关于被告应否返还定金给原告方及定金数额的问题 （一）首先，原告方诉称因其无法筹集到327473元的首期购房款，也未能获得银行贷款，无法购买被告的房产，故不签《商品房买卖合同》，并请求被告退还定金20000元和购房款30000元；其次，原告方向被告申请延期支付购房款，并填写《特殊情况申请表》，印证了原告的上述陈述。可见，原告因自身一方原因而未在涉案认购书约定的期限与被告订立商品房买卖合同，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，应当按照法律关于定金的规定处理，换言之，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告不履行订立商品房买卖合同的义务，违反了涉案认购书的约定，根据涉案认购书第二条第3点约定，原告方无权要求被告返还定金。 （二）涉案认购书订明定金2万元须于签订认购书之日付清，原告方也依约支付了定金2万元给被告，被告也开具了定金收据给原告，故定金数额为2万元；至于原告方于2018年8月25日向被告支付的款项3万元的性质问题，被告虽主张其出具的3万元定金收据足证该3万元属定金，但该定金收据为被告单方制作，原告方未在该收据上签名确认，原告方也明确主张盖3万元属于预付购房价款而非定金，被告未能举证证明该3万元是定金性质，其应负举证不能的不利后果，故该3万元应属预付价款而非定金；至于原告方主张《特殊情况申请表》“第一期：50000元现已付清”等语是指该5万元的性质经双方合意确定为预付房款一节，按照合同法第一百一十五条的规定，定金应当抵作价款或者收回，该申请表所载“第一期：50000元现已付清”等语，显然意指2万元定金抵作购房价款，而不影响该2万元的定金性质，故原告方的该项主张，理据不足，本院不予采信。 （三）从而，被告无需返还原告交付的定金2万元。 四、关于原告给付的购房款应否返还原告问题 如前述，涉案认购书既已解除，且原、被告未订立商品房买卖合同，被告继续占有原告方预付的购房价款30000元即无合法根据，应当返还给原告，原告请求被告退还购房款30000元，理据充分，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款30000元给原告任***、***； 二、驳回原告任***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费525元（已减半收取），由原告任***、***负担210元，由被告鹤山市松鹤房地产开发有限公司负担315元（原告已预交受理费525元，原告同意被告直接向其支付应由被告负担的受理费，本院不另收退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年六月二十一日 书记员***