某某、长沙润泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2022）湘01民终12294号 上诉人（原审原告）：***，男，1964年9月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被上诉人（原审被告）：长沙润泽物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区二楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 上诉人***因与被上诉人长沙润泽物业管理有限公司（以下简称润泽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2022）湘0102民初3192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：一、依法撤销(2022)湘0102民初3192号民事判决书，判决支持上诉人的全部诉讼请求，或发回重审；二、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、2018年2月4日17:00多，衡阳泰豪通信车辆有限公司(下文简称：泰豪公司)在未与上诉人(业主)和被上诉人(物业公司)办理任何手续、未经上诉人同意的情况下将上诉人的家具搬离惠通大厦，在搬离前二车家具时，被上诉人的工作人员(值班保安***)未查看搬家公司的任何手续，也未及时与业主进行确认，就让搬家公司将家具搬离惠通大厦，当搬离第三车时，被上诉人的工作人员才发现全屋家具被搬空，发觉程序上出现了错误，此时才与其公司领导报告，公司领导到达现场处理时才电话询问上诉人是否同意搬家，上诉人接到电话后告知并不知情、也不同意，被上诉人公司领导才立即阻止搬家公司对第三车家具(杂物)搬离，并勒令卸车搬回14楼。但是在阻止之前，搬家公司已经将上诉人与泰豪公司有争议的家具搬走了二车，明显是被上诉人未按要求履行物业服务的职责和义务造成的，因此被上诉人存在严重的过错，造成了泰豪公司擅自违约解除合同后房屋空置期的租金损失(金额可确认)以及全屋家具等其他财产损失(因金额不确切予以免除)。依据《物业管理条例》第三十五条的规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。因此，被上诉人应当承担相应的责任。二、上诉人的房屋屋顶一直存在大面积漏水的情况，并且上诉人多次找被上诉人要求安排人员进行维修，但并未得到被上诉人的重视，每次都是敷衍了事，并没有从根本上解决漏水的问题。虽然房屋质量问题应当由开发商承担责任，但依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条的规定，物业公司对房屋质量问题确实无需承担责任，但是物业公司应当对建筑物共有部分应当尽到维修养护的责任，是否属于房屋本身的质量问题，该举证责任应当由物业公司承担，物业公司应当拿出证据证明该漏水属于房屋质量问题，才能免除物业公司的责任，否则物业公司就有义务也有责任对房屋漏水问题进行维修。综上，原审法院有认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，或发回重审。 润泽物业公司辩称：与提交的书面答辩状意见一致。第一，针对于上诉人提出的房屋空置期的租金损失，这个不应该由润泽物业公司来承担，是因为上诉人与他的租户是对租赁合同的履行产生了分歧，经长沙市中级人民法院审理后也进行了判决，跟润泽物业公司的物业服务没有关系，所以不能让润泽物业公司来承担其房屋空置期的损失。第二，关于上诉人提出的租户搬家造成其财产损失，一审中润泽物业公司也提交了证据，也说明了当时搬家是对情况进行了核实的，然后当时租户搬走的家具也不是上诉人自己的，所以没有对他的财产造成任何损失，更不存在说有上诉人说的润泽物业公司没有履行物业服务职责和义务的情况。第三，关于房屋漏水的问题，润泽物业公司是动用过维修基金进行维修，同时公司每年都会对大厦的屋顶进行一个日常性的养护和季节性的预防性养护措施，不存在没有尽到日常养护义务造成房屋漏水。综上，请驳回上诉人的诉请。 ***向一审法院起诉请求：1.判令润泽物业公司赔偿因房顶大面积漏水和因未履行物业管理服务基本职责所造成***(业主)的租户泰豪公司擅自违约解除合同后房屋空置期的租金损失91600元和其他财产损失；2.判令润泽物业公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：惠通大厦自2009年起由润泽物业公司负责物业管理，物业管理服务费收费标准为3.6元/平方米。***系惠通大厦14楼房屋的所有权人。2011年，惠通大厦楼顶开始出现渗水现象。2016年12月16日至2017年4月10日，***等惠通大厦的业主在《芙蓉区惠通大厦小区使用维修资金业主意见签名表》上的“业主意见同意处”登记为“√”并签字。2017年9月13日，润泽物业公司对“惠通大厦屋面排水沟维修及地下室配电房顶反补防水”的施工项目进行验收。 2017年5月8日，***与泰豪公司签订《房屋租赁合同》，该合同载明：***自愿将坐落于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××楼电梯厅西头由西往东，北面5间南面6间房及卫生间出租给泰豪公司作办公使用，房屋租赁期3年，自2017年5月8日起至2020年5月8日止，泰豪所租房屋内空调及其他经双方确认的办公家具（后附清单）泰豪公司具有使用权，租赁期间泰豪公司应妥善保管和使用，如有遗失或损坏，双方协商后折价赔偿，从押金中扣除等内容。2018年2月4日，泰豪公司从案涉房屋搬离时曾向润泽物业公司的保卫人员出示《房屋租赁合同》以及其自购家具的证明，在泰豪公司在搬离两车家具后，润泽物业公司的保卫人员通知***该情况。 一审法院另查明，***与泰豪公司房屋租赁合同纠纷一案，经湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2018）湘0102民初5117号民事判决，***不服该判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终3078号民事判决，已经发生法律效力，该判决载明：“***要求泰豪公司承担因违约导致家具损失176000元的请求，因双方约定原附件一《惠通大厦办公家具预留清单》作废，故应以附件四《预留家具清单》为准，且***并无证据证明系因泰豪公司原因导致家具损失及损失具体数额，故一审判决认为***该项请求不符合合同约定且无事实依据，不予支持，并无不当，本院亦予以维持。”***对该案二审判决结果仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。2020年11月6日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘民申2868号民事裁定，裁定驳回***的再审申请。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，***关于因房顶大面积漏水和因润泽物业公司未履行物业管理服务基本职责所造成其租户泰豪公司擅自违约解除合同后房屋空置期的租金损失91600元和其他财产损失，应由润泽物业公司承担的主张，首先，关于屋顶大面积漏水的造成的损失是否由润泽物业公司承担的问题，因案涉房屋系***向开发商购买，***未举证证明房屋漏水系润泽物业公司的服务行为所致，故其应属房屋质量问题，应系另一法律关系解决范畴，且润泽物业公司在征询惠通大厦全体业主的意见后曾对惠通大厦屋顶进行了屋面排水沟维修及地下室配电房顶反补防水的施工项目，润泽物业公司已尽修缮义务，***亦未举证证明润泽园物业公司在此过程中存在过失或过错，故***主张的损失于理不应由润泽物业公司承担，其要求物业公司承担赔偿责任的诉请缺乏合同依据和法律依据。其次，关于***主张润泽物业公司未履行物业管理服务对其造成的损失应由润泽物业公司承担责任的问题，根据《物业管理条例》第四十六条的规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”以及《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质……维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业服务合同中约定的安保服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，本案中，案外人泰豪公司作为租户搬离租赁房屋内的家具，润泽物业公司的安保人员审查了泰豪公司与***的《房屋租赁合同》以及泰豪公司自购家具的证明，随后也通知了***，其已经履行管理服务职能并采取了相应合理措施保护***的财产安全。且***与泰豪公司之间的房屋租赁合同纠纷已由湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终3078号民事判决中进行处理，***现提供的证据不足以证明其遭受的损失系润泽物业公司未尽到正常的防范性安全保卫活动所致。综上，***主张润泽物业公司赔偿因房顶大面积漏水和因未履行物业管理服务基本职责所造成其租户泰豪公司擅自违约解除合同后房屋空置期的租金损失91600元和其他财产损失的诉请，缺乏法律依据和事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，《物业管理条例》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：驳回***的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1045元，由***承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，***向本院提交以下证据：证据1、被上诉人的《门岗护卫员岗位职责》、《护卫巡逻制度》等，证明被上诉人违反门卫岗位职责，玩忽职守，应当承担由此造成上诉人经济损失的赔偿责任。证据2、涉案房屋几组部分屋顶漏水照片，证明近几年上诉人的涉案房屋屋顶一直存在多处大面积漏水，被上诉人未尽到维护义务，应当予以相应赔偿。润泽物业公司质证称：对证据一三性无异议，证明目的有异议。证据二这些漏水的照片都是原来的，现在的屋顶是不漏水的，而且根据竣工验收报告，***自己是参加了验收并通过了验收的。润泽物业公司向本院提交以下证据：证据1、物品办理放行程序流程图，证明物业公司员工按照公司制度核查了租户身份及搬离物品的信息，不存在玩忽职守及未履行职责义务的行为。证据2、竣工验收报告，证明物业公司履行了物业服务职责，积极解决大厦漏水的问题，上诉人也在维修后参加了验收并签字确认，即可以证明上诉人的房屋漏水问题当时已经得到解决。证据3、保修记录及维修现场照片，证明物业公司履行了物业服务职责，积极解决大厦漏水问题。***质证称：对证据1物品办理放行程序流程图三性、证明目的均不认可，对证据2防水施工合同认可，但是被上诉人没有把事情做好，当时完工后上诉人签字了并不等于不漏水，是否漏水要等下雨的时候才能看出来。对证据3照片三性不予认可，证明目的也不予认可。对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：对***、润泽物业公司所提交的证据的真实性、合法性予以认可，但对***的证据的证明目的不予认可，对润泽物业公司证据的证明目的，本院结合其他证据在本部认为部分予以分析认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：***要求润泽物业公司赔偿因房顶大面积漏水和因未履行物业管理服务基本职责所造成其租户泰豪公司擅自违约解除合同后房屋空置期的租金损失91600元和其他财产损失能否支持。 一、关于***主张润泽物业公司未履行物业管理服务对其造成的房屋空置期损失应由润泽物业公司承担责任的问题。 首先，***主张泰豪公司从其出租房屋中将家具搬离造成的家具损失及房屋空置损失，可在其与泰豪公司之间解决，且已由本院作出的已经发生法律效力的（2019）湘01民终3078号民事判决进行处理。其次，根据《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”以及《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质……维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业服务合同中约定的安保服务，主要指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。在案外人泰豪公司作为租户搬离租赁房屋内的家具时，润泽物业公司的安保人员审查了泰豪公司与***的《房屋租赁合同》以及泰豪公司自购家具的证明，随后也通知了***，***主张润泽物业公司在此情况下仍应承担责任缺乏事实和法律依据，因此，一审法院认定其已经履行管理服务职能并采取了相应合理措施保护***的财产安全，***现提供的证据不足以证明其遭受的损失系润泽物业公司未尽到正常的防范性安全保卫活动所致，对其该项主张不予支持，并无不当。 二、关于***主张的屋顶大面积漏水造成的损失是否由润泽物业公司承担的问题。 本案中，润泽物业公司已举证证明其在征询惠通大厦全体业主的意见后曾对惠通大厦屋顶进行了屋面排水沟维修及地下室配电房顶反补防水的施工项目，润泽物业公司已尽修缮义务，且经业主进行竣工验收，而***亦未举证证明润泽园物业公司在此过程中存在过失或过错，至于房屋本身的质量问题，应系另一法律关系范畴，故一审法院认为***提出的该项主张不予支持，亦无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2090元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十月二十四日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。