湖南鲲鹏物业服务有限公司;某某;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市望城区人民法院 民事判决书 （2025）湘0112民初5748号 原告：湖南某有限公司，住所地湖南省长沙市。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南锐眼律师事务所律师。 被告：王某，女，1982年11月12日出生，汉族，住湖南省隆回县。 被告：陈某，男，1979年1月10日出生，汉族，住湖南省隆回县。 原告湖南某有限公司（以下简称“某公司”）与被告王某、陈某物某服务合同纠纷一案，本院于2025年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告王某、陈某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2023年12月31日止的物某费8202.81元；2、判令被告向原告支付截至2023年12月31日止欠逾期物某费的违约金820.28元，并支付违约金至实际清偿之日止；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告房屋为星月绿洲9栋1单元3102，面积为103.18㎡，所有权人为王某、陈某。2014年11月24日，原告与湖南省某有限公司签订了《星月绿洲前期物某服务合同》，约定由原告为小区提供物某服务。合同约定物某费的标准为1.5元/月*㎡，自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物某服务企业签订的物某服务合同生效时，本合同自行终止。业主和物某使用人应自觉按时缴纳物某管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未缴纳欠费的，从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金。被告欠付物某费数额为8202.81元，具体计算方式为103.18平方米*1.5元/月/平方米*53月（自2019年8月1日至2023年12月31日）。被告应付违约金数额为820.28元，具体计算方式为8202.81*10%。原告多次上门催缴，并在被告门口张贴催费书面通知，或在微信聊天中进行催缴。原告催缴未果，故成此诉。 被告王某、陈某未作答辩。 本院经审理后查明如下事实： 某湖南省熙日实业投资有限公司（甲方）与原告某公司（乙方）签订了《星月绿洲前期物某服务合同》，约定由乙方为案涉小区提供物某服务。合同第四条合同期限约定，自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物某服务企业签订的物某服务合同生效时，本合同自行终止。合同第七条管理服务费用约定，根据本物某的特点，物某服务费实行“包干制”，由业户或物某使用权人按其拥有物某的建筑面积预先交纳，按以下标准收取：（1）住宅物某服务费：高层1.5元/月·平方米。业主和物某使用人应自觉按时缴纳物某管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；乙方有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴。2021年9月6日，长沙市望城区发展和改革局办公室印发《关于核定星月绿洲小区高层前期物某服务收费标准的批复》，核定星月绿洲小区前期物某服务收费标准为电梯高层住宅1.5元/平方米·月。 2016年6月8日，被告王某、陈某与湖南省某有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定王某、陈某购买星月绿洲小区9#栋3102号房。该房屋系住宅，建筑面积为103.18平方米。被告自2019年8月1日至2023年12月31日期间未按约定向原告交纳物某服务费。原告催要未果，故成此诉。 根据此前及同期本院审理的某公司诉案涉小区部分业主物某服务合同纠纷系列案件查明的情况，某公司在案涉小区服务期间，在公共秩序维护等方面存在服务瑕疵。 还查明，2021年9月25日，某公司向湖南省某有限公司发送主题为关于星月绿洲房屋质量售后返修事宜的《工作联系函》，内容为：“按照《建筑工程质量管理条例》关于房屋质量保修期限的有关规定：防水工程（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏）为5年。星月绿洲项目于2016年10月竣工验收，防水工程质保期将于2021年10月到期。小区交付使用以来，我们曾以电话、返修工单、催函等形式对接与催促贵司进行了返修整改，但因整改返修难度大，且有很大一部分问题反复出现，屋面、外墙渗漏水往往造成室内装饰发霉变黑，给小区业户带来许多烦恼与不便。为此，一直投诉不断，反应强烈，据统计，截止今年8月底，小区以房屋质量问题为由拒缴物某费的住户就高达100多户。鉴于保修即将到期，我们现将小区目前还存在的防水工程（重点是屋面、外墙渗漏水）质量问题汇总送达贵司，望贵司引起高度重视，抓紧协调专业返修施工单位对质量问题进行查验与返修整改，对难以整改或已给业户带来损失与影响的，或协商处理，或给予适当的补偿，取信于业主，防止矛盾进一步激化！后附星月绿洲屋面、外墙渗漏水返修问题汇总表。”2021年10月18日，湖南省某有限公司向某公司回复《工作联系函》，内容为：“贵司向我司反映星月绿洲小区5栋7栋8栋11栋部分业主铝合金门窗整改事宜我司已收悉，考虑星月绿洲小区铝合金门窗工程已经质保到期，请贵司通知小区业主及时排查铝合金门窗质量问题，并于2021年10月25日前统计需要整改的清单递交我司，10月25日后我司不再受理铝合金门窗整改事宜、我司已经安排门窗安装公司2021年11月25日前进行整改工作。请贵司安排专人跟进铝合金门窗整改工作，及时通知需要整改的业主安排合适时间对接施工人员入户维修。”2021年10月26日，某公司向望城区住建局发送关于星月绿洲小区铝合金门窗返修整改事宜的《报告》，内容为：“星月绿洲小区玻璃缺失、玻璃没有打压条的问题，自2016年7月交付以来，物某曾前后多次与开发商对接，并有发函，但开发商以各种理由推托，一直未处理整改过。2021年10月，鉴于开发商的质保期到期，物某公司积极联系开发商的负责人，经双方协调沟通，开发商口头答复将对玻璃缺失、玻璃没有打压条的住户全部安排进行整改修复。但2021年10月21日物某中心收到开发商的工作联系函件，只答复对物某公司反映的5栋7栋8栋11栋部分业主的铝合金门窗安排进行整改。对6栋9栋10栋另外部业主玻璃缺失的问题，不给予处理。不予处理的原因是：星月绿洲小区系多个老板联合开发建设，开发商之一吴某只负责自己责任范畴的5、7、8、11栋，不负责6、9、11栋整改返修。目前，6、9、11栋业主前来物某中心投诉吵闹，要求物某尽快安排整改。但物某多次与开发商协调，均是上述答复。对此，恳请杨某社区和住建委的领导能给予鼎力支撑与工作帮扶!尽快落实返修整改责任，尽快督促落实整改为盼！” 上述事实，有《星月绿洲前期物某服务合同》、《长沙市望城区商品房买卖合同》、不动产登记信息表、《关于核定星月绿洲小区高层前期物某服务收费标准的批复》、催费历史系统记录、照片、《工作联系函》、《报告》及当事人陈述等予以证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉小区建设单位湖南省某有限公司与原告某公司签订的《前期物某服务协议》，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。物某服务费是物某公司提供物某服务的经济基础，也是维系物某公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物某服务费用，将导致整个小区的物某管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。本案中，原告为星月绿洲小区提供了物某服务，被告应按约支付物某服务费。2021年9月6日，长沙市望城区发展和改革局办公室批复星月绿洲小区前期物某服务收费标准为电梯高层住宅1.5元/平方米·月。根据本院此前及同期审理的涉及案涉小区物某服务纠纷系列案件查明情况，原告提供的物某服务存在瑕疵，本院酌情对被告欠付的2019年8月1日至2023年12月31日期间的物某服务费核减10%，经核算，被告应向原告支付此期间的物某服务费7382.53元（103.18平方米×1.5元/月·平方米×53个月×0.9），对原告要求被告支付物某费8202.81元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告违约金的主张，因原告提供的物某服务确有瑕疵，为缓和物某公司与业主之间的矛盾，促进物某公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王某、陈某于本判决生效后十日内向原告湖南某有限公司支付自2019年8月1日至2023年12月31日止的物某费7382.53元； 二、驳回原告湖南某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告王某、陈某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年六月十九日 法官助理*** 代理书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。