湖南鲲鹏物业服务有限公司;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 (2024)湘0104民初26243号 原告：湖南某物业服务有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：刘某。 委托诉讼代理人：黄某。 被告：王某某，男，1989年6月18日出生，汉族，住湖南省宁乡市。 原告湖南某物业服务有限公司(以下简称“某物业”)与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年09月09日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某物业的委托代理人刘某、黄某到庭参加诉讼，被告王某某经本院合法（传票）传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业向本院提出诉讼请求（庭审最终变更确认）：1.依法判令被告王某某向原告湖南某物业服务有限公司支付自2021年11月1日起至2025年3月31日止的物业服务费为8355.63元；2.依法判令被告王某某支付违约金1036.1元（按欠费金额的12.4%计算）；（以上合计9391.73元）；3.依法判令被告王某某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月份，本公司与开发商长沙市某置业有限公司（以下简称某置业）签订《某前期物业服务合同》，并与被告王某某签订了《某前期物业服务协议》，约定由本公司自2017年1月起为某小区提供物业服务至今，物业服务费实行“包干制”，由业主或者物业使用人按其所拥有物业的建筑面积预先缴纳，住宅按照每月每平方米1.8元收取。位于长沙市岳麓区某3栋1单元1501房系被告王某某从某置业处所购置，建筑面积为113.22平方米。本公司与开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，且本公司与被告王某某签订了《某前期物业服务协议》，被告王某某应当按照合同约定向本公司缴纳物业管理服务费。被告王某某未及时、足额缴纳物业费已构成违约，为维护本公司自身合法权益，特向法院起诉。 被告王某某未予答辩。 本院经审理查明：被告王某某系位于长沙市岳麓区某3栋1501号房屋的业主，原告某物业系此案涉房屋所在小区的前期物业管理服务公司。2016年10月14日，被告王某某（房屋买受人）与开发商某置业（房屋出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定与案涉纠纷相关内容为：...买受人王某某购买由出卖人所开发的坐落于本市岳麓区房屋，建筑面积为113.22平方米...。2017年1月20日，本案案涉住宅小区商品房的建设开发商某置业（合同甲方）与原告某物业（合同乙方）签订一份《某前期物业服务合同》，甲乙双方在该合同中约定：...由乙方对甲方开发建设的某小区实行专业化的前期物业服务，物业服务费用由小区业主按包干制预先缴纳其所拥有物业建筑面积服务费给乙方...具体收费标准如下：其中住宅的收费标准为1.8元/月.平方米；物业服务费从甲方向业主发出入伙通知书或刊登入伙公告所示公布的交房入伙日期的次月一日开始计收...。原告某物业在此合同签订生效后根据合同授权进场为案涉小区提供小区公共物业管理服务。2018年11月10日，被告王某某在办理案涉房屋的交接入住手续后，与原告某物业签订了《某前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）合同约定与案涉纠纷相关的主要内容为：...原告某物业为被告王某某所购房屋小区提供物业服务，物业服务内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化、花木、建筑小品等养护和管理；车辆行驶及停放秩序管理；协助公安机关做好区域内公共秩序维护和安全防范工作等等；物业服务费由业主按拥有的物业建筑面积缴纳，收费标准为高层住宅为1.8元/月•平方米；...首期物业服务费的计收时间为通知收楼时间起的次月1日计算，在下年/季/月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠付总额的千分之三向乙方支付违约金；...违约责任约定，甲方违反协议约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金，并有权采取必要措施催缴，逾期3个月仍不交纳的，乙方可向人民法院起诉，甲方还应当承担乙方因此而支出的律师费、差旅费等必要费用...。上述合同及协议签订后，被告王某某办理完毕案涉小区房屋的收房验收手续并正式入住案涉房屋后，接受了原告某物业所提供的小区公共物业服务。被告王某某在收房入住时预缴纳了2018年11月10日至2021年10月31日期间的物业管理费，并由原告某物业向其出具交付相应增值税发票。2021年11月1日起，被告王某某未在按约定向原告某物业交纳物业服务费。原告某物业于2024年1月3日曾向被告王某某发出律师函，函件要求其缴纳截至2023年12月31日欠付的物业费5302.96元、违约金784.84元。原告某物业至本案诉前因多次催收无果，遂依法诉至本院。 上述事实有到庭当事人的当庭陈述，以及原告某物业所提交因被告王某某不到庭而放弃质证权利而由经当庭审核认定的《某前期物业服务合同》《某前期物业服务协议》、长沙市商品房买卖合同、业主信息登记卡、湖南省增值税普通发票、催费短信、律师函、催费短信、催费通知书、照片等证据予以佐证。 基于上述事实，本院认为：一、原告某物业与被告王某某所签订的案涉《某前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，也未损害他人合法权益，该合同合法且已生效；根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方均应按生效合同的约定全面履行各自义务。原告某物业已按合同约定为被告王某某提供了小区公共物业管理服务，被告王某某作为小区业主应按约定履行其交纳物业服务报酬的义务。依据原、被告双方于2018年11月10日所签订且已生效的案涉《某前期物业服务协议》中有关“高层住宅为1.8元/月/平方米”的相关约定，原告某物业要求被告王某某按照合同约定以及实际执行的物业费标准（即本案纠纷中相关住宅收费）1.8元/月/平方米来计取缴纳其对应房屋面积的物业服务费并无不当，本院予以确认。被告王某某自2021年11月1日起未按照合同约定按时向原告某物业交纳物业服务费，其拖欠行为已构成违约而应依法承担相应民事责任。故本院确认被告王某某应当支付原告某物业2021年11月1日至2025年3月31日期间的物业服务费8355.63元，对原告某物业主张被告王某某支付欠付物业服务费8355.63元的诉讼请求，本院予以支持。二、对于原告某物业要求被告王某某根据《某前期物业服务协议》中有关违约责任的约定承担支付逾期付款违约金部分的诉请，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司更优质高效提供管理服务，对原告某物业要求被告王某某承担支付违约金的部分诉请，本院不予支持；对原告某物业所诉请要求被告王某某承担赔偿其所支出律师费用的损失请求，因原告某物业并未向本院提供其此类损失的相关证据，且基于前述同理，本院对其该部分的诉请亦不予支持。三、物业服务是一个持续性的动态过程，小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间系相互依存的关系，物业服务企业应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，重视业主反映的问题，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，要看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望原、被告双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。被告王某某经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉答辩，应依法由其承担拒不到庭所致不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告湖南某物业服务有限公司给付从2021年11月1日至2025年3月31日的物业服务费8355.63元； 二、驳回原告湖南某物业服务有限公司的本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元由被告王某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年九月七日 法官助理*** 书记员*** 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。