广州市棠苑物业管理有限公司与广州市众赢商场拓展有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 (2015)穗中法民五终字第2591号 上诉人（原审被告)：***，住广州市越秀区，经常居住地广州市海珠区。 被上诉人（原审原告)：广州市棠苑物业管理有限公司（以下简称棠苑公司），住所地广州市天河区。 法定代表人：***，该公司经理。 委托代理人：***，广东启源律师事务所律师。 委托代理人：***，广东启源律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广州市众赢商场拓展有限公司（以下简称众赢公司），住所地广州市海珠区。 法定代表人：***。 被上诉人（原审被告）：***，住广州市海珠区。 上诉人***因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：海珠区聚德中路216，218号汽车库的权属人是广州市住房保障办公室，该办于2011年12月14日出具《委托书》，内容为：“广州市保障性住房事务中心是我办直属单位。为了方便对外开展业务工作，现委托其负责凤阳、云苑、聚德、积德、泽德、棠德花苑小区、郭村、泰安、金沙洲新社区商铺、地下车库、车场、廉租住房等物业的招租、收租、签订租赁合同、维修、商铺及廉租住房空置物业管理费的拨付和日常管理工作并承担相应的法律责任”。广州市保障性住房事务中心于2014年4月16日出具《关于聚德中路216、218号车库委托经营的说明》，内容为：“我中心于2006年7月21日委托广州市棠苑物业管理有限公司对位于广州市海珠区聚德中路216，218号车库物业进行经营、租赁及管理。委托期限从2006年7月26日至收回上述物业止。其在上述委托范围内实施的民事行为，我中心予以承认”。 2006年9月1日，棠苑公司（甲方）与众赢公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区聚德中路216、218号首层车库部位的物业出租给乙方作商场停放车辆配套使用，建筑面积为400.3平方米；租赁期限自2006年8月31日至2010年10月31日止；租金、物业管理费按月结算，其中2009年11月1日至2010年10月31日每月租金为8526.39元；租赁期届满，且甲方要求收回全部出租物业或解除合同之日，乙方将按原承租物业和固定的设备完好交给甲方，甲方对乙方的装修和设备不作任何补偿；租赁期届满且甲方要求收回该物业或解除合同之日，应交回原承租的物业和设备给甲方；如需继续承租该物业，应提前1个月以书面形式向甲方提出，在同等条件下乙方有优先承租权；在租赁期内，乙方承担下列责任：…2、严格按租赁使用性质使用该物业，不得转租、分租和改变使用用途；一经发现，乙方同意甲方停止供水、供电，直至提前解除租赁合同，收回该物业；等。上述合同签订后，棠苑公司按约将海珠区聚德中路216、218号首层车库交付给众赢公司使用。2007年12月3日，棠苑公司（甲方）与众赢公司（乙方）又签订了一份《合同补充协议》，对租金和租赁期限进行了变更，其中租赁期限延长至2011年10月31日，2011年1月至2011年10月31日租金为8526.39元。 众赢公司在承租上述车库期间，将上述车库转租给***使用。此后，众赢公司（甲方）与***（乙方）于2010年9月3日签订了一份《补充协议（四）》，主要内容为：一、鉴于管理委托方广州市棠苑物业管理有限公司未作答复广州市海珠区聚德中路216、218号可否直接转名给乙方并且由于出现经营牌照及涉及其他诉讼等新问题导致乙方不能在原租赁管理经营收益期限内获得正常收益，现同意及保证延长乙方的租赁管理经营收益权期至2016年10月31日止，若甲方与管理委托方续签合同，且合同有效期比上述时间长，则乙方的租赁管理经营收益权期自动延长至甲方与管理委托方续签合同的有效期；二、甲方承认以上两个地点共收取乙方押金38400元并承诺终止合同后全数退还；甲方承认自2007年8月25日与乙方签署协议起已收取乙方租赁管理经营收益权费15万元及原租金转租赁管理经营收益权费1万元，共计16万元；甲方如不能完成以上租赁管理经营收益权期则全额退回以上款项给乙方；…五、甲方同意无条件重新办理广州市海珠区聚德中路216、218号的场地租赁的备案手续（商业、办公等用途），并且继续与广州市棠苑物业管理有限公司协商办理转让及续约广州市海珠区聚德中路216、218号的场地租赁权及使用权给乙方的手续；乙方转让后，双方所签定的以上地址的相关合同即终止，双方同意互不认定对方违约，甲方退还乙方的押金，乙方转让成功后由其新的经营方直接跟管理委托方广州市棠苑物业管理有限公司签约及交押金；六，甲方承诺尽快办理第五条手续，在未完成前同意由乙方直接交纳租金及其他费用给管理委托方广州市棠苑物业管理有限公司；等。 ***在使用上述车库期间，于2010年8月15日与***签订了一份《物业租赁协议书》，约定将上述车库租赁给***使用，租用期由2010年9月1日至2015年8月31日止；等。 2011年10月18日，棠苑公司向众赢公司发出《通知》，表示其与众赢公司签订的租赁合同将于2011年10月31日届满，其司不再与众赢公司续签，要求众赢公司于合同届满之日及时清空并现场办理交接及退铺手续。***于2011年10月28日签收了该通知，但未按该通知要求交还上述车库给棠苑公司。棠苑公司为此于2012年7月26日、2014年1月14日书面通知众赢公司和***，要求众赢公司、***将场地清空并恢复原状交还棠苑公司。 棠苑公司于2014年5月19日向原审法院提起本案诉讼称：棠苑公司与***之间并无签订租赁合同，***对上址车库的使用权系向众赢公司转租而来，其承租期限受棠苑公司与众赢公司签订的《租赁合同》及《合同补充协议》的限制，因棠苑公司与众赢公司的租赁合同已于2011年10月31日因期限届满而终止，此后，棠苑公司也未与***签订租赁合同。据此，***已丧失了继续使用上址车库的前提和基础，无权继续使用车库。而众赢公司在合同到期后，未依约将承租商铺交回棠苑公司，***将车库转租给***使用，应共同承担责任。故起诉请求：1、判令***、众赢公司、***立即腾空广州市海珠区聚德中路216-218号首层车库并交回棠苑公司；2、本案受理费由***、众赢公司、***承担。 原审诉讼中，***表示上述车库现由其与***共同使用。棠苑公司确认在诉讼期间***仍按月向其支付房屋占用费。 原审法院认为，涉案车库的权属人广州市住房保障办公室已书面授权广州市保障性住房事务中心负责聚德花苑等小区商铺、地下车库、车场、廉租住房等物业的招租、收租、签订租赁合同和日常管理工作，广州市保障性住房事务中心则于2006年7月21日委托棠苑公司对涉案车库物业进行经营、租赁及管理，委托期限从2006年7月26日至收回上述物业止。 棠苑公司享有对涉案车库进行经营、租赁及管理的权利，故其与众赢公司签订的《租赁合同》和《合同补充协议》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述《租赁合同》和《合同补充协议》约定，双方租赁期限至2011年10月31日结束，众赢公司在租赁期内，不得转租、分租和改变使用用途。众赢公司在承租期间将上述车库转租给***使用，***在使用上述车库期间，未经棠苑公司同意又将上述车库转租给***使用，且转租期限均超出了众赢公司与棠苑公司所签租赁合同约定的期限，棠苑公司对此均不予认可，故众赢公司与***之间的转租协议和***与***之间的转租协议对棠苑公司均不具有约束力。现棠苑公司与众赢公司约定的租赁期限已经届满，双方并未续签租赁合同，***、***继续使用涉案车库没有合法依据，故棠苑公司要求***、众赢公司、***共同腾空涉案车库并将涉案车库返还给棠苑公司的诉讼请求有理，予以支持。***的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决:被告***、广州市众赢商场拓展有限公司、***在本判决生效之日起15日内，共同将海珠区聚德中路216，218号汽车库腾空并返还给原告广州市棠苑物业管理有限公司。本案受理费150元，由原告负担50元，三被告共同负担100元。 判决后，***不服，向本院提起上诉称：1、原判认定本案中众赢公司将涉案物业转租本人显然错误，本人只是一个全权代理人；2、涉案租赁协议存在优先承租权的条款，原判剥夺了优先承租权不仅无效，且显失公平；3、涉案物业为国有资产，棠苑公司无权决定中止租赁，且棠苑公司违反相关约定。综上，请求撤销原判，发回重审或判决支持上诉人的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由棠苑公司承担。 被上诉人棠苑公司答辩称：1、上诉人***称是众赢公司的全权代理人没有依据，即使是其是代理人也应将涉案物业归还我方，上诉人也承认涉案物业由其与被上诉人***使用；2、优先承租权成立的前提是同等条件下，相对于有承租权利的人而言；3、上诉人没有任何依据侵占涉案物业，其获得利益也是不当得利。综上，不同意上诉人的上诉请求，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人众赢公司、***经本院传票传唤，均无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。 二审中，上诉人***提交了一份被上诉人棠苑公司与被上诉人众赢公司于2010年8月10日签署的和解协议，拟证明被上诉人棠苑公司与被上诉人众赢公司关于涉案物业有两年的新的租赁合同。被上诉人棠苑公司确认该份和解协议的真实性，但认为与本案无关，且不属于新证据。被上诉人棠苑公司在二审中没有新证据提交。 二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，原判认定被上诉人棠苑公司与被上诉人众赢公司签订的《租赁合同》和《合同补充协议》合法有效正确，本院予以确认。 原判已就被上诉人棠苑公司要求上诉人***及被上诉人众赢公司、***共同腾空涉案车库并将涉案车库返还给被上诉人棠苑公司的诉讼请求予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。关于上诉人***在二审中提交的被上诉人棠苑公司与被上诉人众赢公司于2010年8月10日签署的和解协议，经审查，该和解协议是双方在被上诉人众赢公司拖欠租金的另案诉讼中所达成的和解协议，双方在该协议中明确约定继续履约至合同期满（2011年10月31日），在被上诉人众赢公司无违约行为并依约支付违约金且在政策允许的情况下，可续租并另行签订租赁合同。现被上诉人棠苑公司与被上诉人众赢公司的租赁期限已届满，双方并未续签租赁合同，上诉人***以上述协议为抗辩拒绝交还涉案物业给被上诉人棠苑公司，本院不予采纳。 综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人***的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费150元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一五年××月××日 书记员***