某某与某物业管理有限公司北京分公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2024）京02民终13431号 上诉人（原审原告）：***。 被上诉人（原审被告）：某物业管理有限公司北京分公司。 被上诉人（原审被告）：某物业管理有限公司。 上诉人***因与被上诉人某物业管理有限公司北京分公司、被上诉人某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2024）京0102民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人***之委托诉讼代理人，被上诉人某物业管理有限公司北京分公司之委托诉讼代理人，被上诉人某物业管理有限公司之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判为某物业管理有限公司北京分公司赔偿***财产损失41514.26元；2.案件受理费由某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司承担。事实和理由：一审判决认定***主张的住宿费过高系事实认定错误。一、***主张的住宿费金额在合理范围内，住宿天数22天，每日501元至571元不等，共计12174元。如一审法院查明，***因房屋内地板晾晒、铺新地板、制作板材、家具拆装、通风散味，无法在家中居住，于2023年2月21日至2023年3月14日期间与孩子在外住宿共计22日。其中2023年2月21日，因定制家具拆卸，房屋无法居住，2023年3月3日完成地板安装，2023年3月7日安装家具。3月8日至3月14日期间是因房屋安装地板、家具后需经过一段时间方能入住，这是地板厂家的专业意见也是公众理解的通常做法。按照与地板安装人员沟通，地板安装后需关闭门窗闷2-3天，然后开窗通风1周后可入住。因此，即便不考虑家具安排带来的环境影响问题，地板安装后也需9-10日方可入住。另外，定制家具安装完成后，***不能马上居住，还需将因拆卸家具打包的物品拆包、收拾、整理后方能入住。考虑到***与小孩一同居住，***在家具安装仅一周后即搬回既符合专业意见，也远远少于通常认为的通风时间，这期间产生的费用属于合理损失。此外，***因孩子上学的原因只能选择小区附近酒店入住，以便亲友接送和方便上学。其入住的酒店是小区附近的汉庭酒店，是普通快捷酒店。小区附近仅有两家酒店，两家酒店价格相当，且当时另一家酒店已住满，没有空余房间。至于酒店的价格是基于酒店位置等多方因素决定的，是市场行为，并不是***所能决定的。二、***已尽最大努力避免产生额外的住宿费用。***在处理房屋事宜的过程中，本着善意原则，不仅协助物业公司整理相关合同、材料等与保险公司理赔，也尽量避免额外费用产生。***本来预计在外住宿20天，后发现房屋内气味依然刺鼻，又在酒店续住2天至3月14日。在得知亲友离京后可以借住亲友家的情况下，为减少损失，3月14日至18日期间，***借住在亲友家。三、某物业管理有限公司北京分公司对于住宿费用的产生负全部责任。在整个事件处理过程中，***积极与某物业管理有限公司北京分公司沟通情况、解决问题，但某物业管理有限公司北京分公司一直采用消极、推脱的处理方式，故某物业管理有限公司北京分公司对应对全部住宿费用承担赔偿责任。 某物业管理有限公司北京分公司辩称，同意一审判决。不同意***的上诉请求。一、***主张的住宿费中存在不必要支出，应由其自行承担。住宿费中219元为***购买华住会会员费用，该部分费用与本案无关。二、***在酒店居住时间过长，存在其自身原因导致的拖延，且存在不必要性。***在一审中表明其为律师，自身工作较忙，经常导致其无法及时处理家中事务，因此其在沟通拆装地板、家具的时间上存在不及时的情况，导致其在酒店居住时间存在拖延。***主张3月8日至3月14日均为通风时间，某物业管理有限公司北京分公司认为该通风时间为***单方认可的时间，没有任何权威数据和专业第三方的建议支撑，该时间较长，不存在合理性。根据***主张的地板、家具安装费用可知，其选择的装修材料均为高端环保材料，危害物质较少，所需通风时间应当较短，其在酒店的居住时间过长，存在不必要性。在***与某物业管理有限公司北京分公司沟通过程中，***明确表示过，其后续曾在附近婆婆家居住了一段时间，该情形表明***有条件可以选择不在酒店居住，但其仍选择在酒店居住了22天，造成不必要开支，不应由某物业管理有限公司北京分公司承担。三、***为孩子上下学方便选择较近的酒店导致单价过高，支出的费用不应当由某物业管理有限公司北京分公司全部承担。***居住的小区附近存在多家100-300元之间的快捷酒店，但***为接送孩子上下学方便选择居住单价在500-600元之间的汉庭酒店，该选择不存在合理性，不应由某物业管理有限公司北京分公司承担该部分支出。四、***诉求不存在合理性，某物业管理有限公司北京分公司不同意承担本案诉讼费用。 某物业管理有限公司辩称，同意一审判决。不同意***的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1.某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司对***因淹水导致的损失承担赔偿责任共计58069.3元及利息（按贷款市场报价利率LPR计算，自2023年4月8日起至实际履行之日止）；2.某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司支付***人工补偿、餐饮补偿费用6500元及利息（按贷款市场报价利率LPR计算，自2023年4月8日起至实际履行之日止）；3.某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉房屋系***单独所有。 2021年6月10日，*社区*小区业主委员会（甲方）与某物业管理有限公司北京分公司（乙方）签订《*物业服务合同》，约定甲方选聘乙方进行物业服务事宜，乙方提供以下物业管理服务：共用设施设备的维护和管理服务。服务内容与要求：根据共用设施设备的使用及养护要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现共用设施设备有损坏的，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。 2023年1月27日，***向某物业管理有限公司北京分公司反映家中管道堵塞，某物业管理有限公司北京分公司派工作人员*、*上门查看，经疏通地漏后不再堵塞，二人离开。 2023年1月28日，案涉房屋内发生溢水，导致***地板、家具、家中物品受损。各方均认可溢水系由主管道堵塞造成。 某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司主张案涉房屋内主管道被木板包裹，没有预留检查口，所以2023年1月27日工作人员未能检查主管道，***自身存在过失。某物业管理有限公司北京分公司工作人员*、*出庭陈述维修过程，经询问是否要求***拆开包裹主管道的板材，证人*陈述，无意中说了，检查口包着呢，工作人员只能从这儿疏通，其他也没有多说。***对此称，某物业管理有限公司北京分公司所称的包裹就是一个简易遮挡的三合板，不是打不开，工作人员根本没有尝试打开，某物业管理有限公司北京分公司负有维修修缮责任，作为专业人士，某物业管理有限公司北京分公司并没有询问和告知，2023年1月27日***要求物业公司查清原因，他们疏通了地漏后说没事了，灌下一盆水也流下去了，让***有问题再打电话，就走了。 关于***的损失，***提交受损物品视频及照片、微信聊天记录、交款凭证、商品销售合同、发票、收据、意风家具售后处理记录、网上购买记录、住宿费发票、结账单、收入及休假证明、照片、TATA木门销售合同予以证明。某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司对购买地板合同、付款凭证、家具发票认可真实性及证明目的，其他证据三性及证明目的均不认可。 经询问，双方均表示对***的财产损失不申请鉴定。 ***主张因地板晾晒、铺新地板、制作板材、家具拆装、通风散味，其与孩子无法在家中居住，于2023年2月21日至2023年3月14日期间在外住宿共计22日，其中2023年2月21日因定制家具拆卸案涉房屋无法居住，于2023年3月3日完成地板安装，于2023年3月7日安装家具。某物业管理有限公司北京分公司称住宿费用过高，应当酌减，根据***主张的家具金额，可以推知使用的是高端环保材料，危害物质较少，居住22天缺乏必要性。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，*社区*小区业主委员会与某物业管理有限公司北京分公司签订《*物业服务合同》，对***与某物业管理有限公司北京分公司均具有约束力，双方均认可某物业管理有限公司北京分公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，法院予以认定。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 按照《*物业服务合同》，共用设施设备的维护和管理为某物业管理有限公司北京分公司合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 各方均认可案涉房屋溢水系由主管道堵塞造成，法院不持异议。主管道属于共用设施设备，由某物业管理有限公司北京分公司负责维护管理。经***于2023年1月27日反映家中管道堵塞，某物业管理有限公司北京分公司工作人员上门维修后，未检测出主管道堵塞情况，导致2023年1月28日案涉房屋内发生溢水，造成***地板、家具、家中物品受损，某物业管理有限公司北京分公司未履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。***要求某物业管理有限公司北京分公司赔偿损失，法院予以支持。 某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司辩称***包裹主管道没有预留检查口，所以2023年1月27日工作人员未能检查主管道，因某物业管理有限公司北京分公司的维修人员陈述当日未要求***拆开包裹主管道的板材，某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司亦未提交证据证明当日其工作人员要求***拆除遮挡，配合检查，该答辩意见依据不足，法院不予采信。 某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司辩称将该小区的化粪池清掏工作外包，及为***所在小区投保，均系某物业管理有限公司北京分公司与案外人的合同关系，与本案不是同一法律关系。本案系物业服务合同纠纷，根据合同相对性，***向某物业管理有限公司北京分公司主张权利，符合法律规定，对某物业管理有限公司北京分公司、某物业管理有限公司答辩意见，法院不予采信。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。某物业管理有限公司北京分公司系某物业管理有限公司的分支机构。***同时要求总公司和分公司承担责任，应由某物业管理有限公司北京分公司承担责任，由某物业管理有限公司对某物业管理有限公司北京分公司不足以承担的债务承担补充清偿责任。 关于***的各项损失，因双方均不对***的财产损失申请鉴定，法院依据现有证据作出认定。地板查勘费200元、更换地板费用11374元、定制家具拆装费用7000元、板材费用7100元、打包纸箱胶带费用566.26元、家政服务费600元，有微信聊天记录、微信支付记录、购买记录、发票等证据予以证明，系***合理损失，法院予以支持。地板安装费用200元，***未提交证据予以证明，法院不予支持。电热**毯、物品损失、门套损失，根据***提交的视频及照片，受损情况属实，***提交的证据不足以证明损失金额，法院酌定为2500元。***因无法在家居住支付的住宿费系合理损失，其主张的金额过高，法院酌减为8000元。误工费、人工及餐饮补偿不是此次事件的直接损失，法院不予支持。***要求被告支付利息，于法无据，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，一审法院于2024年9月判决：一、自判决生效之日起七日内，某物业管理有限公司北京分公司赔偿***财产损失37340.26元；二、某物业管理有限公司对某物业管理有限公司北京分公司上述给付金钱义务承担补充清偿责任；三、驳回***其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，结合二审庭审情况及***上诉请求，本案争议焦点为：***主张的住宿费是否应当全部支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。*社区*小区业主委员会与某物业管理有限公司北京分公司签订的《*物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方具有法律约束力。***作为小区业主，亦享有《*物业服务合同》中约定的权利。某物业管理有限公司北京分公司作为小区物业服务方，应当依据合同约定，为小区业主提供合格的物业服务。现因楼栋的主管道堵塞，导致案涉房屋溢水，给业主***造成损失，某物业管理有限公司北京分公司应当承担赔偿责任。关于赔偿范围，因***仅针对住宿费一项上诉，故对一审判决确认的其他赔偿项目，本院予以维持。对于住宿费一项，虽然***提交了其在外居住22天的全部住宿单据，但鉴于某物业管理有限公司北京分公司提出该部分费用过高的抗辩意见，故***应对其消费的住宿费用的合理性、必须性提供有效证据。现一审法院结合本案具体情况，***所居小区附近的居住费用标准、***修复房屋的合理期间，对***主张的住宿费用进行了酌情确认，并无不妥。二审中，***未提供新证据证明一审判决酌情确认的数额存在失衡性或不足以补偿其基础损失的情形，亦未针对某物业管理有限公司北京分公司提出的其所花住宿费用的合理性、必须性的抗辩意见进行有效回应。故***要求全额支持其住宿费的上诉主张，缺乏充分依据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由***负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月十二日 法官助理*** 书记员***