某某等与淮北市万佳置业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

安徽省淮北市烈山区人民法院 民事判决书 （2025）皖0604民初3179号 原告（执行案外人）：刘某，男，1987年2月20日出生，汉族，住所地安徽省濉溪县。 原告（执行案外人）：曹某，女，1988年5月17日出生，汉族，住所地安徽省濉溪县。 二原告共同的委托诉讼代理人：***，安徽皖星律师事务所律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：***，安徽皖星律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：淮北某某（集团）工程建设有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：徐某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽嘉闻律师事务所律师。 第三人（被执行人）：淮北市某某置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：王某某，该公司执行董事兼总经理。。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告刘某、曹某与被告淮北某某（集团）工程建设有限责任公司（以下简称淮某公司）、第三人淮北市某某置业有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2025年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人***，被告淮某公司的委托诉讼代理人***，第三人某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某、曹某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令不得执行位于安徽省淮北市相山区桂苑路52号华邦国际大厦1幢1215室，解除对安徽省淮北市相山区桂苑路52号华邦国际大厦1幢1215室的查封措施；2.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2019年11月21日，原告与某某公司签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号1911210006)，购买安徽省淮北市相山区桂苑路52号华邦国际大厦1幢1215室，约定总价571316元，一次性支付。当日，刘某、曹某向某某公司付清房款。2022年7月8日，某某公司出具案涉房产的销售发票，发票金额571390元。2019年12月26日，原告与第三人对双方的商品房买卖合同在不动产登记中心进行了登记备案。之后，第三人交付房产，原告入住1215室至今。2025年1月，被告向烈山区人民法院申请，烈山区人民法院作出(2025)皖0604执恢35号执行裁定书,查封了案涉不动产。原告提出执行异议，烈山区人民法院作出(2025)皖0604执恢35号执行裁定书，驳回原告的异议请求。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行,案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二)查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。本案中，原告与第三人是在查封之前签订合法有效的商品房买卖合同,在查封之前付完房屋全款,并且购买的房屋是用于家庭居住生活需要。因此，原告对案涉房屋享有足以排除、强制执行的民事权益。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院对案涉房屋的执行行为侵害了原告的合法权益。现根据相关法律规定，提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。 淮某公司辩称，1.淮北市烈山区人民法院(2025)皖0604执异60号裁定书的裁定事实清楚，依据充分，裁定正确应以维持；2.淮北仲裁委员会2023年9月25日作出(2023)淮仲字第174号的生效裁决，淮某公司就某某公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该优先受偿权优于其他债权；3.原告所购商品房非住宅用房，其规划用途为“办公”，原告并非一套住宅，该商品房不是满足原告的家庭居住生活必须房。综上，请求判决驳回原告诉讼请求，维持淮北市烈山区人民法院(2025)皖0604执异60号裁定。 第三人陈述，淮某公司对某某公司的财产享有优先受偿权，但是涉案房屋已出售给原告，对原告来说，淮某公司不享有优先受偿权。当时还有一个补充协议，房子多了0.01平方米，实际付款金额多了74元钱，所以发票金额比实际金额多了74元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合全案证据综合认定。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：淮某公司与某某公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2023年9月25日作出（2023）淮仲字第174号裁决书，裁决：一、被申请人淮北市某某置业有限公司于本裁决送达之日起十五日内向申请人淮北某某(集团)工程建设有限责任公司支付工程款15641863.03元、保全费5000元及逾期付款违约金(违约金以15641863.03元为基数，自2023年2月16日起至付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、确认申请人淮北某某(集团)工程建设有限责任公司就被申请人淮北市某某置业有限公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对涉案的被申请人开发的华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回申请人淮北某某(集团)工程建设有限责任公司的其他仲裁请求。 后因某某公司未能履行裁决书确定的义务，淮某公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2025年1月17日查封了登记在某某公司名下位于淮北市相山区桂苑路52号华邦国际大厦1幢1215房产【不动产权证书号：皖（2021）淮北市不动产权第0052374号】。 刘某、曹某作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2019年11月21日从某某公司购买案涉房产，该房产实际归刘某、曹某所有，并非归某某公司所有，请求法院停止对案涉房屋的查封。本院于2025年10月27日作出（2025）皖0604执异60号执行裁定书，裁定驳回案外人刘某、曹某的异议请求。理由如下：2019年11月21日，刘某、曹某与某某公司签订商品房买卖合同(预售)(合同编号1911210006),购买案涉房产，约定总价571316元，一次性支付。当日，刘某、曹某向某某公司付清房款。2022年7月8日，某某公司出具案涉房产的销售发票，发票金额571390元。刘某名下另有一套坐落于濉溪县闸河东路北侧二关路东侧御溪美景35#603室的不动产【不动产权证号:2014004090】,不动产权证登记日期为2014年5月21日；刘某、曹某名下共同所有一套坐落于相山区龙山路218号金岩花园(风荷苑)26幢403【不动产权证号:皖(2024)淮北市不动产权第0006585号】。裁定认为：淮北仲裁委员会(2023)淮仲字第174号裁决书第二项“确认申请人淮北某某(集团)工程建设有限责任公司就被申请人淮北市某某置业有限公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对涉案的被申请人开发的华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权”，系以生效法律文书形式确认了淮某公司对包括案涉房产在内的工程项目的优先受偿权，异议人提出的异议申请与前述生效法律文书相悖，本院不予支持。刘某、曹某不服上述裁定，提起本案诉讼。 另查明，2019年11月21日，刘某、曹某与某某公司签订商品房买卖合同(预售)(合同编号1911210006)，同日签订补充条款，对厨房增设和隔层安装做了约定。同日，刘某、曹某向某某公司付清案涉房款。2022年7月8日，某某公司向刘某、曹某开具案涉房产的销售发票。案涉房产于2019年12月26日在淮北市房产管理服务中心登记备案，登记出卖人为某某公司，买受人为刘某，共有人为曹某，合同备案号为1912260008。现该房由刘某父母实际居住，系学区房。刘某、曹某交付了涉案房屋的水、电、住宅专项维修费、物业费等费用。 2025年10月25日，某某公司出具说明，载明该公司因人员岗位调整未通知到华邦国际大厦1215室住户本人，导致其未能及时领取相关材料办理房屋产权证书。 本院认为，案外人执行异议之诉的设立在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，应当根据案件的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等因素。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 根据本案查明事实，案外人刘某、曹某于2019年11月21日与某某公司签订商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，早于查封时间（2025年1月17日）；合同签订后，刘某、曹某支付了全部购房款，案涉房屋备案至刘某、曹某名下，某某公司亦为刘某、曹某开具了购房发票并将房屋交付刘某、曹某使用，可以认定刘某、曹某在查封之前合法占有了该房屋；刘某、曹某所举证据能够证明其对所购商品房实际占有并居住，用于满足家庭居住生活需要，故应予保护。刘某、曹某就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行位于淮北市相山区桂苑路52号华邦国际大厦1幢1215室房产【不动产权证书号：皖（2021）淮北市不动产权第0052374号】。 案件受理费80元，由被告淮北某某（集团）工程建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务（含诉讼费、保全费等）。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条款规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二六年一月二十三日 书记员*** 附相关法律条文： 1.《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。