某某;淮北某建设有限责任公司;淮北市某有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

安徽省淮北市烈山区人民法院 民事判决书 （2026）皖0604民初666号 原告：***，女，1998年7月1日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：***，安徽相海律师事务所律师。 被告：淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：徐某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽嘉闻律师事务所律师。 被告：淮北市某有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：王某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周某，男，该公司员工。 原告***与被告淮北某建设有限责任公司（以下简称某甲公司）、淮北市某有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2026年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告某甲公司的委托诉讼代理人***、某乙公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对安徽省淮北市相山区不动产的执行，并解除对该不动产的查封；2.判令确认安徽省淮北市相山区原告***所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月27日，原告母亲***与被告淮北市某有限公司签订《某定购协议书》，认购某1号楼1602室房屋，并支付5万元购房定金。2023年2月13日，原告作为买受人与被告淮北市某有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号202302130004），以全款方式购买案涉房屋，房款由***缴纳的定金及转账支付，合同签订后被告淮北市某有限公司将案涉房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修后自2024年1月入住至今。因被告淮北市某有限公司未及时开具发票，导致原告至今未能办理产权转移登记手续，但原告已实际占有使用案涉房屋，且已支付全部购房款，系案涉房屋的合法所有权人。被告淮北某建设有限责任公司的优先受偿权不能对抗原告的合法所有权，原告购买案涉房屋系用于居住，属于消费者购房，根据相关法律规定及司法实践，消费者对购买的用于居住的房屋的权利应优先于建设工程价款优先受偿权。被告淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司的建设工程价款优先受偿权不能排除原告对案涉房屋的合法所有权，其申请执行案涉房屋缺乏事实和法律依据。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 某甲公司在庭审中辩称：请求判决驳回被答辩人的诉讼请求，维持安徽省淮北市烈山区人民法院（2025）皖0604执异61号执行裁定书。事实与理由：1.安徽省淮北市烈山区人民法院（2025）皖0604执异61执行裁定书的裁定，事实清楚，依据充分，裁定正确，应予以维持；2.淮北市仲裁委2023年9月25日作出（2023）淮仲字第174号生效裁决，某丙公司就某乙公司欠付工程款15641863.03元范围内，对华邦国际大厦工程项目拍卖的价款享有优先受偿权，该优先受偿权优于其他债权；3.答辩人所购买商品房非住宅用房，系规划用途为办公，且被答辩人并非一套住址，该商品房不是满足被答辩人家庭生活必需房，综上被答辩人诉讼请求不符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定的条件，故答辩人请求贵院判如所请。 某乙公司辩称，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2023年9月25日作出（2023）淮仲字第174号裁决书，裁决：一、某乙公司于本裁决送达之日起十五日内向申请人某甲公司支付工程款15641863.03元、保全费5000元及逾期付款违约金（违约金以15641863.03元为基数，自2023年2月16日起至付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、确认申请人淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司就被申请人淮北市某有限公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对涉案的被申请人开发的华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。后因某丁公司未能履行裁决书确定的义务，某戊公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了登记在某乙公司名下位于淮北市相山区。 ***作为案外人向本院提出书面异议称，2018年10月27日，其母***与某乙公司签订两份《某订购协议书》，认购某乙公司开发的某1号楼1601、1602室两套房屋，***于协议签订时支付了10万元购房定金，每套房屋5万元。上述房屋建成后，2023年2月13日，***作为买受人与某乙公司签订《商品房买卖合同》，已全款方式购买了案涉房屋，价款为45万元，支付方式为***缴纳定金5万元，剩余房款由其父***转账支付。后某乙公司将案涉房屋交付***使用，***对房屋进行了装修，并自2024年1月入住至今，因某乙公司未及时开具发票，致***未能办理产权转移登记手续，案涉房屋已属***所有，请求停止对该房屋的执行，并解除查封。2025年10月27日，本院作出（2025）皖0604执异61号执行裁定，驳回了***的异议请求。***遂提起本案诉讼。 另查明，2018年10月27日，***之母***与某乙公司签订《【某】订购协议书》，协议约定***订购某乙公司开发建设的某1号楼1602室，并交纳5万元定金，协议还对房屋面积、单价、总房款进行了约定。同日，***支付给某乙公司5万元，某乙公司开具了收到预收房款5万元的收据。2023年2月13日，***与某乙公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：202302130004），合同约定***购买某乙公司开发建设的华邦国际大厦1幢1602号房屋，该商品房所占用的土地用途为商业办公，总价款为45万元。2023年2月16日，案涉合同在淮北市某进行了备案，合同备案号为：W20230216308523，备案房屋用途为办公。2023年6月8日，***通过银行转账支付了购房款40万元。自2024年12月起，***缴纳了案涉房屋的水电费用，自2023年1月起，***缴纳了案涉房屋的燃气费用。 2025年4月25日，某乙公司向***开具案涉房产的销售发票。2025年11月7日，某乙公司出具说明，载明该公司因人员岗位调整未通知到华邦国际大厦1602室住户本人，导致其未能及时领取相关材料办理房屋产权证书。 本院认为，案外人执行异议之诉的设立在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，应当根据案件的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等因素。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 根据本案查明事实，案外人***于2023年2月13日与某丁公司签订商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，早于查封时间；合同签订后，***支付了全部购房款，案涉房屋备案至***名下，某丁公司将房屋交付***使用，可以认定***在查封之前合法占有了该房屋；***所提供的缴纳水电天然气费用凭证能够证明其对所购商品房实际占有并居住，用于满足家庭居住生活需要，该房屋属其所有，***就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、不得执行位于淮北市相山区房产【不动产权证书号：皖（2021）淮北市】； 二、确认位于淮北市相山区房产【不动产权证书号：皖（2021）淮北市不动产权第XX号】属***所有。 案件受理费80元，由被告淮北某建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务（含诉讼费、保全费等）。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条款规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二六年三月二十三日 书记员*** 附相关法律条文： 1.《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。