某某;淮北矿业（集团）工程建设有限责任公司;淮北市某有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

安徽省淮北市烈山区人民法院 民事判决书 （2026）皖0604民初664号 原告：***，男，1966年1月16日出生，汉族，住淮北市相山区。 被告：淮北某工程建设有限责任公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：徐某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，安徽嘉闻律师事务所律师。 被告：淮北市某有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：王某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告***与被告淮北某工程建设有限责任公司（以下简称某甲公司）、被告淮北市某有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2026年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告某甲公司的委托诉讼代理人***，被告某乙公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令立即停止对位于安徽省淮北市相山区（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2.确认房屋归原告所有，房屋价值约30万元；3.判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：一、本案执行依据与执行过程。烈山法院在执行(2025)皖0604执恢35号案件(申请执行人某甲公司与被执行人某乙公司建设工程施工合同纠纷一案)过程中，查封了登记在某乙公司名下的案涉房屋。原告作为案外人，就该查封行为向贵院提出书面异议。贵院于2025年10月27日作出(2025)皖0604执异59号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实与适用法律均有错误，故依法在法定期限内提起本执行异议之诉。 二、原告对案涉房屋享有真实，合法，排他性的民事权益，该权益在法院查封前即已合法设立。1.签订合法有效买卖合同：2020年5月14日，原告与被告某乙公司签订了正式的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号2005140032)，约定购买案涉房屋，总价款为426401元。该合同系双方真实意思表示，内容合法有效。2.已支付绝大部分购房款：原告严格履行了合同约定的付款义务。早在2020年3月20日即支付预售房款10000元并明确备注房号，后于2020年8月11日支付40989元，2020年8月28日支付210000元，2021年1月16日支付124元。累计支付房款共计426401元，占合同总价的99.97%以上，仅余极少数尾款。被告某乙公司亦出具了《华邦公馆交接单》予以确认。3.已合法占有并使用案涉房屋。被告某乙公司向原告出具《华邦公馆交接单》的行为，标志着原告已从开发商处接收该房屋，开始了对案涉房屋事实上的管领与控制，即合法占有。原告占有案涉房屋的时间远早于本案的任何查封措施。4.未办理过户登记非因原告自身原因，案涉房屋未能办理不动产权属转移登记，完全是由于开发商某乙公司的原因(包括但不限于项目整体验收，初始登记办理迟延，或因与包括被告某甲公司在内的其他债权人存在债务纠纷导致资产被查封等)。原告作为购房者，对此并无任何过错。 三、原告的权利依法能够排除被告某甲公司基于建设工程价款优先受偿权的强制执行，本案虽涉及建设工程价款优先受偿权，但原告作为商品房消费者，其生存居住权应受到法律的优先保护。1.原告的购房行为根本目的在于投资与改善，符合社会民生保障范畴。虽然原告名下登记有其他房产，但案涉房屋作为商业服务性质的房产，其购买目的与核心家庭居住需求存在区别。法律对消费者购房权的保护，其精神在于保障民众基本的居住与财产增值需求。原告购买案涉房屋的行为，正是基于对自身财产的合法规划，应受到法律保护。2.原告的权利在查封前已稳固存在，具有优先性。原告签订合同，支付价款，占有房屋等一系列行为均发生在法院对案涉房屋采取查封措施之前，早已形成了稳定的物权期待权。而被告某甲公司的建设工程价款优先受偿权，其行使对象是某某乙公司的责任财产。当该财产上已合法设立了原告的物权期待权时，该权利的行使即应受到限制。3.若强制执行案涉房屋，将对原告造成无法弥补的重大损失。原告已投入全部家庭积蓄支付了绝大部分购房款。若房屋被强制执行，原告将面临“房财两空”的极端不公境地，这不仅严重损害原告的合法财产权益，亦有违公平正义的法律原则。 综上所述，原告认为，其对于案涉房屋所享有的民事权益，在形成时间上早于本案强制执行债权，在权利性质上属于应予优先保护的购房消费者物权期待权，该权益真实、合法，且足以排除某甲公司基于建设工程价款优先受偿权所申请的强制执行。原执行异议裁定未能全面考量本案具体情况，适用法律有误。为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条及相关司法解释之规定，提起诉讼，恳请依法支持原告的全部诉讼请求。 某甲公司辩称，1.淮北市烈山区人民法院(2025)皖0604执异60号裁定书的裁定事实清楚，依据充分，裁定正确应以维持；2.淮北仲裁委员会2023年9月25日作出(2023)淮仲字第174号的生效裁决，某甲公司就某乙公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该优先受偿权优于其他债权；3.原告所购商品房非住宅用房，其规划用途为“办公”，原告并非一套住宅，该商品房不是满足原告的家庭居住生活必须房。综上，请求判决驳回原告诉讼请求，维持(2025)皖0604执异60号裁定。 万佳公司辩称，对原告的诉讼请求认可，没有什么要说的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合全案证据综合认定。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2023年9月25日作出（2023）淮仲字第174号裁决书，裁决：一、被申请人淮北市某有限公司于本裁决送达之日起十五日内向申请人淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司支付工程款15641863.03元、保全费5000元及逾期付款违约金(违约金以15641863.03元为基数，自2023年2月16日起至付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、确认申请人淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司就被申请人淮北市某有限公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对涉案的被申请人开发的华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回申请人淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司的其他仲裁请求。后因某乙公司未能履行裁决书确定的义务，某甲公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了登记在某乙公司名下位于淮北市相山区。 ***作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2020年5月14日从某乙公司购买案涉房产，该房产实际归***所有，并非归某乙公司的财产，请求法院停止对案涉房屋的查封。本院于2025年10月27日作出（2025）皖0604执异60号执行裁定书，裁定认为：淮北仲裁委员会(2023)淮仲字第174号裁决书第二项“确认申请人淮北矿业(集团)工程建设有限责任公司就被申请人淮北市某有限公司欠付的工程款15641863.03元范围内，对涉案的被申请人开发的华邦国际大厦工程项目折价或者拍卖的价款享有优先受偿权”，系以生效法律文书形式确认了某甲公司对包括案涉房产在内的工程项目的优先受偿权，异议人提出的异议申请与前述生效法律文书相悖，本院不予支持，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服上述裁定，提起本案诉讼。 另查明，2020年5月14日，***及其妻子李某与某乙公司签订商品房买卖合同(预售)(合同编号2005140032),购买案涉房产，面积68.86平方米，约定总价426401元，按揭方式付款，首期支付全部房款的50%金额216401元，剩余21万元于2020前8月25日前申请办理商业贷款。此前，2020年3月20日***、李某已预付房款1万元，2020年8月28日，***向某乙公司付21万元，2021年1月16日，***补该房面积差价124元。2022年7月31日，某乙公司开具案涉房产的销售发票，发票金额426525元。案涉房产于2020年6月18日在淮北市某登记备案，登记出卖人为某乙公司，买受人为李某、***，合同备案号为BA2006160008。现该房已经装修，由***、李某居住，并交付了涉案房屋的水、电、住宅专项维修费、物业费等费用。***名下另有一套坐落于相山区的不动产【不动产权证号：皖（2023）淮北市不定产权第XX号】。 庭审中，原告称某乙公司曾通知办理房产证，因忙于装修，未及时办理，某乙公司称因公司人员变动及税务开票等原因拖延至原告至今未能办理案涉房产权属证书。 开庭后，原告书面提出申请，不要求本案处理第二项“确认房屋归原告所有，房屋价值约30万元”的诉讼请求。 本院认为，案外人执行异议之诉的设立在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。在执行异议之诉案件的审理过程中，应当根据案件的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等因素。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 根据本案查明事实，案外人***、李某于2020年5月14日与某乙公司签订商品房买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，早于查封时间；合同签订后，***、李某支付了全部购房款，案涉房屋备案至***、李某名下，某乙公司亦开具了购房发票并将房屋交付购房人使用，可以认定***在查封之前合法占有了该房屋；***所举证据能够证明其对所购商品房实际占有并居住，用于满足家庭居住生活需要，故应予保护。***就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告关于立即停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，予以支持。关于第二项诉讼请求“确认房屋归原告所有，房屋价值30万元”原告不再要求处理，本案不再审查。 综上，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行位于淮北市相山区房产【不动产权证书号：皖（2021）淮北市不动产权第XX号】。 案件受理费80元，由被告淮北某工程建设有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务（含诉讼费、保全费等）。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条款规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二六年四月八日 书记员*** 附相关法律条文： 1.《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。