江苏省农业科学院
上诉人江苏省农业科学院与被上诉人江苏金贝家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）苏01民终7727号
上诉人（原审原告，反诉被告）:江苏省农业科学院，住所地南京市孝陵卫钟灵街**。
法定代表人:易中懿，该院院长。
委托诉讼代理人:吕菁，江苏新高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）:江苏金贝家居有限公司，，住所地南京市小卫街**东郊美树苑******
法定代表人:谢娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：解亘。
委托诉讼代理人：王向光，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏省农业科学院（以下简称农科院）因与被上诉人江苏金贝家居有限公司（以下简称金贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初8410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农科院上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持农科院原审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由金贝公司承担。主要事实与理由：一、农科院出具的《通知》并无解除合同的意思表示，金贝公司也未向农科院做出过同意解除合同的意思表示，一审法院认定租赁合同解除无事实依据。农科院向金贝公司出具《通知》的背景是江苏省政府及财政厅在2015年期间相继发文要求规范行政事业单位对外出租房屋的行为。农科院作为省级事业单位为遵守政策要求，才向金贝公司出具案涉《通知》，该《通知》本质是农科院想与金贝公司协商租赁期限，使租赁期限合法化的通知。《通知》最后一段载明：我院建议，双方积极磋商,在国家政策范围内继续开展相关工作。其中“建议”、“磋商”、“继续开展相关工作”的表达均表明农科院想建立与金贝公司洽谈的机会，并希望在满足政策要求前提下继续履行合同。金贝公司在签收《通知》后也未做出过同意解除合同而迁出房屋的行为，其仍占有并使用房屋，且持续收益。因此，无论根据《通知》内容，还是通过金贝公司继续履行合同的行为，均表明双方没有解除合同的意思表示，农科院出具的《通知》不能引起合同被解除的法律后果。二、金贝公司逾期支付租金，应承担逾期付款违约责任。即使租赁合同经审查有被认定解除的可能，一审法院也应当向农科院释明，农科院享有变更诉讼请求的权利。两级法院在关联案件中均已认定金贝公司逾期付款，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。因此，本案在已查明金贝公司未向农科院履行付款义务的情形下，应当要求其承担违约责任。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条及第49条规定，“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷”；“双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理”。根据以上规定，即使一审法院认为农科院出具的《通知》含有解除合同的意思表示，可能引起解除合同的法律后果，其也应向农科院予以释明，农科院将会变更诉请，要求金贝公司承担逾期付款造成的资金占用损失。现一审法院遗漏释明，导致农科院丧失了变更诉请的权利。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。
金贝公司辩称，农科院上诉的事实和理由均不成立。一、农科院出具的《通知》是否有解除合同的意思表示，不能仅凭文义的表达，还要结合全案客观事实来看，一审法院之所以认定农科院发函之日起双方租赁合同解除是结合全案基本事实做的客观判断，认定合同已解除符合客观事实。2015年8月27日，农科院向金贝公司发函，明确表示其“因国家政策变化等不可抗力原因，已无法继续执行租赁协议，而特此通知。”出具该《通知》的背景，不是农科院所述因为江苏省政府和财政厅在2015年发文要求规范行政事业单位对外出租房屋的行为，而是因涉案楼宇无法通过符合商业功能的消防二次验收，从而造成金贝公司无法商业使用。这在金贝公司一审提交的对农科院前任院长和法人代表严少华的调查笔录中做了证实，严少华陈述“…A地块的其他项目都在政府协调下变更用途了，谢总公司的项目无法变更的原因是，2014年昆山因为消防问题发生了爆炸事件，所以消防部门对项目审核要求严格了，项目用途和报建用途必须一致，后面对于商业用途严格监管很难变更了”。因为农科院的拖延，从2014年4月涉案楼宇竣工验收通过，作为建设方不及时向主管部门进行二次装修工程报验，结果突然遇到政策改变而无法通过消防验收，这才是农科院2015年8月发解除通知提到所谓“不可抗力”的真实背景和原因。二、农科院发通知函后，未再履行出租方的任何义务，其实际行为也证实了其终止租赁合同履行的意思表示真实而明确，案涉《租赁合作协议书》自金贝公司发函后一直没有执行，处于事实解除的状态。1、农科院自2015年8月27日发通知函后，此后再未向质监站进行申请二次装修之前的报备工作，造成涉案房屋不能达到质监站要求的交付条件，租赁物始终不能达到适租状态，农科院也不再履行出租方的任何义务，对房屋不进行任何维修和保养。农科院作为涉案房屋产权人，当金贝公司想依法变更经营住所，以及欲把**小部分转租给第三方获益，因工商注册需要而督促农科院配合提供产权证等手续时，农科院拒不配合，导致金贝公司被工商局处罚，第三方业主入驻也不得不求助政府街道办事处帮忙协调而出具证明文件才解决入驻工商注册事宜，农科院未履行出租方的任何义务。2、农科院发通知函后，曾于2016年3月21日、4月5日、4月15日数次委派法律顾问和分管领导和金贝公司负责人谢总对租赁协议终止执行后，就如何使用涉案房屋组织双方多次讨论协商，且达成初步解决方案：金贝公司使用4、5层和一至三层东侧建筑面积约1000平米（无偿使用40年），农科院使用一至三层等，并对涉案房屋进行价值评估鉴定，根据鉴定结果对该面积使用权差价进行补偿。双方当时也共同委托了江苏富华资产评估有限公司鉴定并确定了评估方案，该评估公司也出了评估报告。但农科院现任领导易中懿院长上台后，抱着新官不理旧政、对金贝公司极不负责的态度，在金贝公司资金极度困难时，分别于2016年、17年连续向玄武法院对金贝公司起诉，索要高额租金和违约金。而金贝公司为生存自救，虽转租了4-5层小部分面积获益，但从未超过双方当初达成共识的方案范畴，且获益也杯水车薪，难以支付农科院的高额租金。三、《中华人民共和国合同法》明确规定了情势变更等原则，合同法解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案农科院自己都承认出现了重大政策改变等因素，造成涉案楼宇无法使用，而金贝公司难以实现投资目的，符合情势变更的条件，一审法院确认解除符合法律规定的精神。四、一审法院不存在农科院提出的程序违法问题，无须向农科院释明变更诉讼请求，一审法院也未违反不告不理的原则。金贝公司一审应诉答辩时提出了反诉，反诉的诉请之一是要求确认双方租赁协议解除，一审法院也是围绕金贝公司反诉诉求范围进行审理，没有超越审理范围而裁判。五、对一审法院依照自由裁量权而判决按原租金70%标准支付房屋占用费，金贝公司认为过高，但鉴于无力支付诉讼费而无奈放弃上诉，该占用费对无法经营获益的金贝公司来说，本身也是极大的债务，农科院无视于金贝公司的困境，不断索要高额租金和违约金，严重背弃了政府公职单位的信誉，不应当获得支持。农科院未花一分钱、出一份力而拿到了价值过亿的2.7万平方米的涉案房屋产权证，金贝公司长达十多年无法从事家居经营，苟延残喘、濒临破产。金贝公司当初是基于对政府部门的信赖，因玄武区政府介绍招商引资才愿投巨资帮农科院建房子，房子建好后不能使用，农科院明知金贝公司投资建房已掏空了全部，部分投资资金系高利贷融资，金贝公司不能经营获益，金贝公司的法人代表也变卖了个人全部房产自救，农科院作为政府公职单位却没有表现一丝对民营企业的同情和感恩，从未积极找政府有关部门协调解决房屋功能问题，还不断依原合同打着合法合理的幌子索要高额租金，让金贝公司自2016年起陷入各种诉累，耗费大量的成本，深陷雪上加霜的境地。农科院不断起诉和上诉的动机，明显严重违背政府公职单位信誉和破坏了政府公职单位的形象，也违背了做人的基本道德，不应当获得法院的支持。
农科院向一审法院起诉请求：判令金贝公司向农科院支付自2015年8月27日起至2018年4月30日期间的租金7572508元；判令金贝公司以每日万分之五的标准计算给付上述租金产生的逾期违约金自2015年11月1日起至实际给付之日止。
金贝公司向一审法院提出反诉诉讼请求：判令农科院与金贝公司签订的《租赁合作协议书》自2015年8月27日已事实解除；农科院偿还金贝公司为房屋管理维护所垫付的2014年6月18日至2018年10月5日期间的各项费用517762.56元。
一审法院认定事实：位于南京市玄武区国有划拨土地的使用权属农科院所有，土地用途为科教用地、机关团体用地。
2008年8月12日，甲方（农科院）与乙方（金贝公司）就委托建设研发中心签订“委托代建协议”一份，约定：建设项目为研发中心，总建筑面积23665平方米（地上1988（地上19880平方米、地下3785平方米政府部门核定的为准；由甲方提供建设用地，乙方负责项目资金的筹措，提供建设资金，项目建成后，房屋产权（含地下）归甲方所有，乙方享有建成后50%房屋面积40年使用权和收益权，以此充抵房屋建设资金以及乙方的可得利益；甲方负责项目的立项、总平规划方案设计、建设规划方案设计及报批，并承担相应费用，相关规划方案须征求乙方意见，建成后以甲方为主、乙方配合，共同办理房产证、土地证，相关规费和契税等费用计入建设成本；甲方配合乙方领取规划建设许可证等相关建设证件，以及开展建筑施工方案设计和报审；乙方负责项目资金的筹措、提供建设资金，承担建筑任务，承担研发中心装修任务，并承担建设和装修成本。建设成本包括含除甲方应承担的建设规划设计方案报批之前的费用之外的所有费用，包括施工设计、勘探、建筑、安装等；项目建成后，乙方拥有50%房屋面积40年使用权和收益权；在建设规划设计方案审批通过后，乙方负责此后建设所需的各项方案设计和报审，以及申领相应许可证；乙方负责建筑工程实施，在建设规划设计方案通过审批之日起后的一年半内完成建设和装修任务，并交付使用，乙方保证建筑质量符合国家有关规定要求，并如期通过政府有关部门合格验收；甲方同意将研发中心办公楼另50%面积40年使用权租赁给乙方使用，租金标准见“租赁合作协议”，协议期间乙方自行负责房屋的维护、维修和管理等。
同日，农科院（甲方）与金贝公司（乙方）签订“租赁合作协议”一份，主要约定：乙方享有其全资建造的研发中心办公楼50%的40年使用权，现甲方同意将另50%面积40年使用权出租给乙方统一使用，具体面积为房产证明确的建筑面积，甲方确保建设过程中按政府立项要求及时办理相关手续；甲乙双方同意自市规划局下达建设规划方案批准通知之日后的第541天开始，由乙方向甲方支付租金，每半年支付一次，支付时间为每次应付租金日后的六个月内，转帐至甲方指定帐户，租金标准为：1-8年：1-3层每平方米0.8元每天，4-6层每平方米0.5元每天，地下一层为停，地下**为停车场每平方米0果改变用途作经营的则按每平方米0.4元每天……；乙方自主经营，甲方不干涉乙方的经营及日常管理，对乙方因经营需要而办理各类证照、资质、合约手续时，涉及甲方土地、房屋产权证时，甲方应及时提供并积极配合；乙方自用时，有权对房屋的使用功能根据经营的需要做调整，甲方不干涉，如果乙方欲将房屋50%以上面积转租给第三方使用，须与甲方协商并征得甲方同意，变更本合同；如乙方未如期足额支付租金的，每逾期一天，向甲方支付滞纳金为未付租金部分的每日万分之五，如逾期一年，则甲方可解除本合同；在合作过程中，如因一方原因造成合作无法正常进行的，违约方对另一方造成的损失须予赔偿，违约金为给予对方造成损失的二倍，因不可抗力事件原因造成违约责任的除外，如乙方因违约或合同期满等导致合同终止的，乙方在交付房屋时添附不予补偿等。
上述合同签订后，金贝公司出资以农科院的名义建造研发中心办公楼。2009年4月16日，南京市规划局就案涉项目出具南京市规划局建设工程规划审定意见通知书。2011年2月25日，南京市规划局就案涉项目颁发了建设工程规划许可证，载明的建筑面积为27121.4平方米，其中地上面积为21856.5平方米，地下面积为5，地下面积为5264/div>
2011年2月21日，农科院向金贝公司发送“苏农院函字（2011）2号关于要求金贝公司履行协议的函”，要求金贝公司按照规划审定通过的建筑面积地上21273平方米、地下5562、地下5562平方米总面积的50%、1-8年间年租金284.93万元，要求金贝公司于2011年4月16日前支付首笔半年租金142.5万元，并要求金贝公司以后每次按期足额支付租金等。金贝公司收函后回复：对农科院提出的2011年4月16日前支付首笔半年租金142.5万元没有异议，另告知农科院，金贝公司已取得研发中心办公楼项目规划建筑许可等。2011年4月6日，金贝公司汇款142.5万元给农科院，农科院于2011年12月14日就该款出具收据给金贝公司，言明收到金贝公司142.5万元，收款事由为预收农产品研发中心2010年10月10日至2011年4月9日半年租期租金。同日，农科院就收取的另两笔租金78.5万元及64万元出具两份收据给金贝公司，收款事由均为：预收农产品研发中心办公楼2011年4月10日至2011年10月9日半年租期中的部分租金。此后，金贝公司未再向农科院付款。
2011年7月26日，南京市规划局就案涉项目对建设规划许可证予以核准变更。
2013年6月20日工程完工，农科院于2014年4月23日对研发中心办公楼工程组织竣工验收，经验收合格后，于同月30日办理了研发中心办公楼工程的竣工验收备案，载明的工程建筑面积为27121.4平方米，其中地上21856.5平方米，地下5264，地下5264前，农科院于2013年11月4日办理了研发中心新建工程竣工验收消防备案。2015年7月30日，农科院领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载建筑面积为27043.6平方米，规划用途为科研、实验。
2015年8月27日，农科院书面通知金贝公司：由于国家相关政策发生变化等不可抗力原因，双方于2008年8月12日签订的“租赁合作协议”已无法继续执行，建议双方积极磋商，在国家政策范围内，继续开展相关合作。金贝公司同日收函后在通知上书面表示：请农科院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用。此后，农科院与金贝公司就委托代建及租赁合同相关事宜多次协商，并于2016年4月15日由双方代表共同签署了“江苏省农业科学院农产品研发中心办公楼委托代建办公楼项目评估方案”，但最终未能完成评估并达成一致意见。
2016年8月16日，农科院以金贝公司使用房屋欠付租金为由，将金贝公司诉至法院，请求判令金贝公司支付2011年10月10日至2015年8月27日期间的租金11059638.98元及逾期违约金5274651.44元。金贝公司在该案中辩称“租赁物系研发中心办公楼，因消防至今未能通过符合商业功能的验收，不具备使用条件，金贝公司始终未能使用。2015年8月27日，农科院向金贝公司发函，明确表示因国家政策变化，无法继续履行租赁协议，该租赁物金贝公司已确定无法使用。因此，即便《租赁合作协议》有效，因农科院未能交付符合使用条件的租赁物，且无法继续提供租赁物供金贝公司使用，金贝公司亦不应再支付租金”。金贝公司随后提起反诉，认为双方签订的《委托代建协议》及《租赁合作协议》实质为房屋联建协议，违反了最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的多条规定，两份协议系无效合同，请求确认双方签订的两份协议无效，农科院返还收取的预付租金285万元及相应利息。法院在该案中查明“上述房屋（指涉案房屋）竣工后由金贝公司占有和控制，未交付给农科院”。法院经审理后认为，“2014年4月30日，研发中心办公楼竣工验收备案完成，具备出租使用的条件。因房屋系由承租人金贝公司建设，且一直在其控制之中，建成后金贝公司也没有向农科院交付房屋，故双方房屋租赁合同的租金起算时间，应自2014年5月1日起。金贝公司根据农科院的要求于2011年支付的285万元系双方履行《委托代建协议》期间支付，虽然名义上称为租金，但是金贝公司支付该款项时房屋尚未建成，金贝公司并不负有支付租金的义务，至于该285万元是否属于金贝公司履行《委托代建协议》应支付的款项，因《委托代建协议》不属于本案审理范围，对该金贝公司支付的285万元不予处理。……。研发中心办公楼于2013年11月经消防验收备案，作为房屋的消防验收已经完成。金贝公司此后欲将房屋用于一定的用途，由此而需要的装修及再次消防验收等应由金贝公司完成。金贝公司作为房屋的出资建造方，明知房屋规划用途，且农科院并未隐瞒该用途，亦未保证房屋可用于任何金贝公司需要的用途，若金贝公司计划的房屋用途与规划用途不一致，致使因再次消防验收受阻，并非农科院的责任，金贝公司据此主张农科院未提供符合条件的租赁物依据不足。”一审法院据此判决金贝公司向农科院支付2014年5月1日至2015年8月27日的租金3830792元及相应的违约金，驳回了金贝公司的反诉请求。
该案一审判决后，金贝公司向江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，上诉理由为：两份协议无效；农科院未交付符合约定用途的租赁物，无权要求支付租金；金贝公司已支付的285万元租金，如租赁合同无效，应冲抵租金；违约金过高。南京中院在审理过程中，对于一审查明的事实，双方均无异议。该案审理过程中，金贝公司提交了新证据，其中有案涉房屋现状照片，证明涉案房屋1-3层双方约定是商业功能用途，因农科院未进行消防二次报验，一直闲置无法使用；与农科院原院长严少华的调查笔录，证明双方签约时明知，涉案房屋系用于家具建材运营。南京中院经审理后认为：“涉案《租赁合作协议》中，双方并未就涉案房屋的用途予以明确约定，涉案房屋建成后，也一直由金贝公司占有、控制，故金贝公司应自涉案房屋竣工验收备案的次日即2014年5月1日起向农科院支付租金。如金贝公司认为农科院未向其交付符合约定功能的租赁物，可另案向农科院主张违约责任。关于涉案285万元，根据涉案《租赁合作协议》中相关约定、农科院出具的苏农院函字（2011）2号关于要求金贝公司履行协议的函及农科院出具的收据，可以认定为金贝公司就涉案房屋支付的租金，可从金贝公司应支付的租金中予以抵扣，故金贝公司应支付的房屋租金为980792元。关于延期支付租金的违约金标准系双方当事人协议约定，并不存在过高情形，一审据此判决，并无不当。”南京中院据此改判，判决金贝公司支付租金980792元，并按每日万分之五的标准承担违约金，维持了一审法院“驳回了金贝公司的反诉请求”的判项。
本案审理过程中，一审法院至诉争房屋现场进行了现场勘查，确定诉争房屋地下负一层、地上四至五层、地上**被金贝公司转租，一至三层绝大部分空置。
金贝公司举证了下列证据：
1、《初装饰公共建筑工程竣工验收备案申请报告》、农科院与江苏省农业科技实业总公司（以下简称农科技公司）于2014年4月签订的《房屋租赁合同》。该报告由农科院提交南京市建筑安装工程质量监督站。该表中“申请意见及承诺”一栏中记载：“本工程室内部分楼面及上下水管道部分，因用户二次装修原因，经用户同意，申请初装饰公共建筑工程竣工验收备案。现郑重承诺：（1）工程用途确定之后、二次装饰之前及时到贵站申报工程质量监督等手续；（2）二次装饰装修工程严格执行相关技术标准和原工程设计文件，施工中不损坏工程原主体结构和重要使用功能；（3）二次装饰装修工程符合要求并经验收合格后方可交付使用；（4）因二次装饰装修涉及违反本承诺及工程建设法律法规、技术标准的，接受相关处罚，承担全部的经济、法律责任。”该申请报告建设单位盖章为农科院，用户单位盖章为江苏省农业科技实业总公司。
《房屋租赁合同》约定，农科院将南京市玄武区建筑，建筑面积为27121.4平方米，租赁给农科技公司。
金贝公司以上述证据证明，农科院申报初装饰工程验收备案时建设单位和用户单位均不是金贝公司，金贝公司无法作为主体进行二次报验，导致涉案房屋不具备交付条件。
2、《关于对审计取证单的说明》（以下简称《审计取证单说明》）、《临时性户外广告、招牌标志审查登记表》（以下简称《审查登记表》）、律师调查笔录。
《审计取证单说明》中“证据提供单位意见”一栏中记载“根据农产品研发中心《租赁合作协议书》，金贝家居应在2009年4月16日取得南京市规划下达了服务业基地建设工程审定意见通知书后541天起算缴纳我院租金。经我院发函催缴后，金贝家居于2011年12月缴纳了第一年的租金285万元。此后因为双方在规划调整、供电、配套工程建设及出资、消防工程报备等方面存在很大分岐，虽然我院多次口头催缴租金，并于2012年4月16日再次发函催缴租金，但是金贝家居以上述分岐尚未解决为由拒绝缴纳租金。目前商业用房的消防报备工作尚未办结，双方正在协商解决办法，因此绝大部分房产尚未租出”。
《审查登记表》系农科院向城市管理部门申请设置户外广告牌，表格中所付广告牌内容为“新商业星标准彰显城东新魅力”。
调查笔录系律师与农科院原院长严少华的谈话内容，在该调查笔录中，严少华称，农科院与金贝公司对涉案建筑农产品研发楼建成后从事家居超市经营的使用用途双方是达成共识的，只是因为2014年昆山因为消防问题发生爆炸事件后，消防部门对项目审核要求严格，项目用途与报建用途必须一致，后面对于商业用途严格监管很难变更；涉案房屋1-3层作为商业用途，金贝公司在设计时农科院都是清楚的，建设过程中，相关设计方案应该要报农科院审批。
金贝公司称，上述三份证据，其中《审计取证单说明》系农科院向负责审计的单位提供。金贝公司以该组证据拟证明农科院在签订租赁协议时，对金贝公司将涉案建筑从事家居建材等商业经营是明知的，目前房屋并不具备符合商业用途的交付条件。
3、金贝公司在诉讼中另提交了维修、管护承包合同、照片、证人证言、水、电费支付发票，以证明其对房屋进行了维护修缮及产生的相应费用。其中包括建筑设备维护保养费用四年420000元、电梯维护保养费用四年32600元、2016年至2018年期间电缆46201.62元、水费18960.94元，合计517762.56元。
对金贝公司所举证据，农科院质证意见为：关于证据1申请报告和房屋租赁合同真实性予以认可，但与本案无关联性，租赁房屋已经交由金贝公司使用，二次消防报验的工作应由金贝公司完成。证据2中的《审计取证单说明》农科院未找到原件，真实性无法确认，金贝公司明知涉案土地的性质及合作共建的房屋为农产品中心。《审查登记表》真实性予以认可，但户外广告牌系根据金贝公司的要求履行租赁合同的配合义务，不能证明双方缔约时农科院承诺金贝公司涉案房屋能够用于商业用途。关于严少华的调查笔录，由于相关部门已对严少华在生态园片区建设中涉嫌严重违纪违法的行为在审查中，建议法院不采信其在笔录中所作的陈述。关于金贝公司所举维护费用证据，农科院对真实性不予认可，即使产生相关费用，按照租赁合同约定维护保养费用应由金贝公司承担。
一审法院认为，农科院与金贝公司于2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》已有生效判决予以认定，合法有效。本案争议焦点为：1、农科院2015年8月27日发出的通知是否导致双方《租赁合作协议书》解除；2、金贝公司是否仍应按照合同约定支付租金及承担相应违约金；3、金贝公司反诉所主张的维修管护等费用能否得到支持。
关于争议焦点1，农科院在2015年8月27日发给金贝公司的书面通知中明确表示“双方签订的租赁合作协议已无法继续执行”，建议“双方积极磋商，在国家政策范围内，继续开展相关合作”，故农科院上述通知关于租赁合同解除的意思表示明确，金贝公司收函后表示“请农科院给出调整的方案，退还已缴年度房屋租金，结算代垫建筑基础相关费用”，即金贝公司亦对农科院提出的合同解除表示同意，且双方在后续实际就合同解除后的相关问题进行了磋商，只是未达成一致意见，故双方就租赁合同的解除已经达成一致，双方签订的租赁合同应在金贝公司回函后即2015年8月27日解除。对金贝公司要求确认双方租赁协议解除的反诉请求，一审法院予以支持。
关于争议焦点2，租赁合同解除后，金贝公司继续占有房屋已无合同依据，理应及时返还房屋。但金贝公司在双方磋商未成后，并未返还房屋，而是占有房屋至今，故应向农科院支付占有期间的房屋使用费用。关于房屋使用费用的标准，农科院虽对金贝公司举证的《审计取证单说明》的真实性持有异议，但该材料中的“目前商业用房的消防报备工作尚未办结，双方正在协商解决办法，因此绝大部分房产尚未租出”的表述，与农科院申请设置户外广告牌中表述的商业内容及农科院原院长严少华的表述能够互相印证，可以证明农科院对金贝公司将涉案房屋建成后从事商业经营的用途是明知的。涉案房屋的规划用途为科研、实验用房，建成后无法变更未能从事商业经营，金贝公司对此亦是明知，故金贝公司应在双方合同解除后，及时返还房屋，避免更大损失，而不是将房屋占有至今。故金贝公司对涉案房屋产生的房屋使用费损失应承担主要责任。由于双方对金贝公司无偿使用的部分与原租赁部分并未明确区分和约定，双方后续的磋商亦未达成一致，同时考虑农科院对金贝公司租赁房屋从事商业经营用途的事实明知和涉案房屋1-3层一直处于空置等因素，一审法院参照生效判决确定的租金标准，酌情确定金贝公司按照原租金标准的70%支付2015年8月28日至2018年4月30日期间房屋使用费用。按照生效判决确定的租金标准，2015年8月28日至2018年4月30日期间的租金应为7732817.74元，金贝公司应按照70%的比例向农科院支付此段期间的房屋使用费用5412972.41元。因房屋租赁合同已经解除，故农科院要求按照租赁合同标准支付此期间的房屋租金及违约金的诉讼请求，一审法院不再支持。
关于金贝公司反诉所主张的维护费用420000元，金贝公司所举证据并不能充分证明其实际支出相关费用，且涉案房屋从建成至今一直由金贝公司占有使用，其中部分被金贝公司转租使用，故相应的维护保养费用、水、电费用应由金贝公司自行承担。对金贝公司反诉所主张的上述费用，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出判决：一、江苏金贝家居有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏省农业科学院2015年8月28日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费5412972.41元；二、江苏省农业科学院与江苏金贝家居有限公司于2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》于2015年8月27日解除；三、驳回江苏省农业科学院的其他本诉请求；四、驳回江苏金贝家居有限公司的其他反诉请求。
二审中，金贝公司提交以下证据：1、公证书一份，是2019年7月对涉案楼宇的状况全面拍摄，证明农科院发通知函后租赁合同事实上一直处于解除的状态，涉案楼宇的1-3层的面积都是闲置未能使用，4-5层金贝公司也是为了自救只使用了一小部分。2、南京星拓公司营业执照、街道办为其工商注册出具的情况说明一份，证明农科院作为涉案房屋产权人，拒不配合提供产权证等手续，农科院没有履行出租方的任何义务。
农科院质证认为，除营业执照和情况说明之外，其他证据在一审中均已经提交；关于营业执照及街道的情况说明，对真实性无法确认，且与本案无关，案外人能否办理营业执照以及营业状态均与金贝公司的承租事实无关，金贝公司欲从事何种经营均不影响其对本案租金的支付。
本院认证意见：案涉房屋现状应以一审法院现场勘查情况为准，营业执照及情况说明均反映2018年企业落户工商注册事宜，对其证明目的不予认定。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，农科院与金贝公司于2008年8月12日签订的《租赁合作协议书》的效力已有生效判决予以认定。依据农科院在2015年8月27日发给金贝公司的书面通知内容，农科院关于租赁合同解除的意思表示明确，结合金贝公司收函后的意见及双方后续磋商，一审法院认定案涉《租赁合作协议书》于2015年8月27日解除，依据充分。关于占有使用费问题，虽然农科院一审诉讼请求为支付租金及逾期违约金，但一审法院并未机械处理，而是综合案涉租赁合同解除、案涉房屋现状、双方后续磋商及双方应承担的责任等因素，认定金贝公司按照原租金标准的70%支付2015年8月28日至2018年4月30日期间房屋使用费用，并无不当，亦无程序违法之处。农科院与金贝公司对案涉租赁合同纠纷现状均负有责任，为避免陷入僵局，产生更大损失，双方应积极磋商，寻求妥善解决纠纷的合法途径。
综上，农科院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30319元，由江苏省农业科学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪德全
审判员 涂 甫
审判员 李任飞
二〇二〇年十二月七日
书记员 汪海燕
