江苏高科物业管理有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

云南省个旧市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云2501民初149号 原告：江苏高科物业管理有限公司，住所地：江苏省常州市钟楼区**路9幢二层。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系江苏高科物业管理有限公司个旧分公司员工，代理权限为特别授权代理。 被告：**，男，1972年12月28日生，汉族，个体工商户，住个旧市。 被告:**，女，1971年2月9日生，汉族，住个旧市 委托诉讼代理人:**（系被告**的弟弟），住个旧市，代理权限为特别授权代理。 原告江苏高科物业管理有限公司（以下简称江苏高科）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加**作为本案的被告参加诉讼。原告江苏高科的委托诉讼代理人***，被告**及被告**的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏高科向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业费及延迟付款违约金16571.43元；2.请求判令被告承担垃圾清运费1260.16元；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告当庭变更诉讼请求，即对第二项诉讼请求变更为“请求判令被告承担从2017年12月17到2021年12月31日止垃圾清运费1339.68元。”事实和理由：被告系个旧市“云锡.***珠”小区3幢178号商铺租户，2016年原告接受建设单位的委托为被告所租用小区提供物业服务并签订了《前期物业服务合同》。2016年12月17日被告与“云锡.***珠”小区物业服务中心签订了《云锡.***珠商业物业管理服务协议》，对物业服务内容、收费项目、标准进行了约定。此后原告依约为包含被告在内的小区业主提供了合格的物业服务，但被告仅缴纳了当年的物业费，其后一直拖欠未予缴纳物业费用，经原告多次催促无果，因此提起诉讼。 **、**辩称：其并不知晓原告与开发商签订的物业服务合同内容，原告与其签订物业服务协议时并未明确告知收费标准及服务内容，且原告并未提供应尽的物业服务，因此对于原告主张的物业费的收费标准不予认可。同时原告要求其缴纳垃圾清运费，但却未设立合理的垃圾堆放处，其无法在小区内或店铺附近投放垃圾，因此对原告所主张的垃圾清运费不予认可。现如果原告同意经双方协商后重新签订物业服务协议，其可以按新的协议缴纳物业费用，否则其不同意缴纳物业费用。综上所述，请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：二被告于2016年10月27日向云南锡业房地产开发经营有限公司共同购买了坐落于个旧市金湖西路“云锡.***珠”178号商铺。原告江苏高科系有物业管理资质的物管企业，原告与云南锡业房地产开发经营有限公司于2016年9月8日签订《前期物业服务合同》，约定由原告对个旧市“云锡.***珠”提供前期物业服务，并约定原告对商业物业管理服务费部分按建筑面积每月2元/平方米收取。2016年12月17日，原告与被告**签订《云锡.***珠商业物业管理服务协议》，协议约定物业位置在“云锡.***珠”小区3幢178号商铺，面积55.82平方米。原告提供物业管理服务内容为：1、负责提供小区商业街所有公共区域的卫生**……3、负责被告垃圾清运……。收费标准为物业服务费2元/平方米/月；垃圾处置费0.5元/平方米/月。并在其他事项中规定业主不按规定交纳相关费用的，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金。根据原告与个旧市生活垃圾处理有限责任公司签订的《代征委托书》约定，个旧市生活垃圾处理有限责任公司委托由原告代收“云锡.***珠”小区内的居民住户及商铺城市生活垃圾处理费。在庭审中，原告陈述针对公共区域（包含被告商铺前的通道）**为每天2次，但根据2022年2月23日至同月28日的视频资料显示，原告未做到每天都对被告商铺前的公共区域进行**。现因被告未交纳2017年12月17日至2020年12月31日的物业管理服务费用而引起此次纠纷。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《商品房购销合同》《前期物业服务合同》《云锡.***珠商业物业管理服务协议》《代征委托书》《缴费通知单》、视听资料，被告提交的照片等证据证明。 本院认为，云南锡业房地产开发经营有限公司与原告江苏高科签订的《前期物业服务合同》未违反法律的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，该合同对“云锡.***珠”小区业主**、**具有约束力。且原告江苏高科与被告**签订《云锡.***珠商业物业管理服务协议》，该协议中已明确收费标准及服务项目。原、被告均应按合同约定享有权利、履行义务。原告江苏高科提供物业服务，被告**、**应按协议约定向原告江苏高科交纳相应的物业服务费。原告主张的收费标准合理，经计算，被告**、**自2017年12月17日至2020年12月31日期间的物业服务费为4071.14元[（55.82㎡×2元/㎡/月×36个月）+（55.82㎡×2元/㎡/月÷30天×14天）]。本案中原告江苏高科在提供物业服务时存在**次数未达到承诺标准的情况，因此应承担相应的责任。故本院综合本案实际情况认定，原告江苏高科应承担物业服务费15%的责任，被告**、**应承担交纳物业服务费85%的责任。则被告**、**应交纳的合理的物业服务费为：4017.14元×85%=3414.57元。垃圾处理费1339.68元系个旧市生活垃圾处理有限责任公司委托原告江苏高科代收，故原告江苏高科的该项诉讼请求合理，本院予以支持。原告江苏高科主张的违约金，因其在提供服务时存在不足，故本院对原告的该项主张不予支持。综上，被告**、**应交纳的合理费用为4754.25元（3414.57元＋1339.68元）。 综上所述，原告江苏高科的诉讼请求不尽合理，本院不予全部支持。被告**、**的辩解，本院不予全部采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案的法律事实发生于民法典施行前，且当时的法律、司法解释有规定，因此应适用当时的法律、司法解释。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 一、由被告**、**支付原告江苏高科物业管理有限公司2017年12月17日至2020年12月31日期间的物业服务费3414.57元，2017年12月17日到2021年12月31日期间的垃圾处理费1339.68元，合计4754.25元，款项限于判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回原告江苏高科物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费123元，因适用简易程序，减半收取计62元，由原告江苏高科物业管理有限公司承担31元，由被告**、**负担31元。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年三月四日 书记员　　***