江苏高科物业管理有限公司、溧阳市奥体国际花园业主委员会物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省溧阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0481民初8492号 原告：江苏高科物业管理有限公司，住所地常州市钟楼区**路9幢二层，统一社会信用代码91320404756433789G。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1973年9月30日生，汉族，常州市钟楼区人，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：***，江苏常茂律师事务所律师。 被告：溧阳市奥体国际花园业主委员会，住所地溧阳市溧城街道奥体花园六区五幢。 负责人：***。 原告江苏高科物业管理有限公司（以下简称高科公司）与被告溧阳市奥体国际花园业主委员会（以下简称奥体业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年11月30日立案受理后，依法适用简易程序于2022年4月27日公开开庭进行了审理。原告高科公司委托诉讼代理人***、被告奥体业委会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高科公司向本院提出诉讼请求：判令被告于2021年10月16日解除物业合同无效，合同继续履行。其主张的事实及理由：2019年4月20日，原、被告双方签订物业服务合同，约定合同期自2019年7月1日至2022年6月30日。但合同期内，被告重新选聘物业公司。2021年9月11日，被告在小区公示选聘报名初选结果为溧阳市**物业管理有限公司（以下简称**公司）、东莞市天天向上物业管理服务有限公司（以下简称天天公司）、上海农工商旺都物业管理有限公司三家企业入围（以下简称旺都公司）。经查，**公司、旺都公司仅仅是接到或收到业主委员会的电话或书面邀请，最终两家企业均未参与投标，截止2021年9月30日，实质上只有天天公司报名投标。2021年10月1日，被告在小区内张贴《关于溧阳市奥体国际花园小区物业交接的通知》，要求原告于2021年10月16日与天天公司交接物业。2021年10月9日，溧阳市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、溧阳市溧城街道办事处（以下简称溧城办事处）联合向被告发出《责令整改书》。被告没有征求全体业主意见进行开标并选聘天天公司为小区新的物业服务企业，不符合《民法典》、《江苏省物业管理条例》、《常州市住宅物业管理条例》相关规定。根据相关规定，街道办事处应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。截止2021年12月14日被告任期届满，应当按程序成立新一届业主委员会，由新的业主委员会组织召开业主大会决定合同到期后续聘或选聘新的物业服务企业。被告的行为违背诚实守信原则，侵害原告的合法权益，被告应立即撤销2021年10月1日在小区公示的《关于溧阳市奥体国际花园小区物业交接的通知》，并停止与其相关的一切事务，赔偿原告的损失。 被告奥体业委会辩称：1、奥体业委会与高科公司签订的物业服务合同时间为2019年7月1日至2022年6月30日。由于在高科公司服务期间广大业主对高科公司的服务质量不满意，故奥体业委会于2021年6月7日召开溧阳市奥体国际花园小区（以下简称奥体小区）2021年第二次业主大会，大会表决同意解骋高科公司。2、奥体小区业主大会于2021年9月3日公示解聘高科公司生效后，高科公司于2021年9月10日被奥体小区业主大会正式解聘。同时解除与高科公司之间的物业服务合同。3、2021年10月1日和11月12日，奥体业委会将《关于溧阳市奥体国际花园小区物业交接的通知》告知高科公司，并抄报住建局、溧阳市溧城街道物业管理办公司（以下简称物管办）、居委会。4、2021年10月9日住建局、溧城办事处向奥体业委会发出《责令整改书》，奥体业委会于2021年10月10日向上述两部门提交情况说明，上述两部门了解真实情况后于2021年10月12日向奥体业委会发出《10月10日提交的情况说明的答复》，其中第一条明确：解聘现有物业服务企业符合相关法律规定。5、选聘新物业公司由奥体小区业主大会决定，高科公司无权干涉。6、决定解聘高科公司以及选聘新物业公司的流程符合国家相关法律规定。7、2021年12月1日，住建局、物管办向高科公司下达《责令整改通知书》，明确告知高科公司最后撤场期为2021年12月15日。2021年12月16日，高科公司已撤出奥体小区，目前新、老物业已经办理了物业交接手续，高科公司与奥体业委会之间的物业服务合同已经解除。 经审理查明，被告奥体业委会于2018年12月14日成立，于2021年12月13日任期届满，因受疫情等因素影响尚未经法定程序成立新一届业委会。 2019年4月20日，被告奥体业委会与原告高科公司签订《奥体国际花园物业服务合同》，约定奥体业委会委托高科公司管理奥体花园小区的物业事务，委托管理期限为2019年7月1日至2022年6月30日，合同还对其他事项作了约定。 2021年8月30日，被告奥体业委会召开溧阳市奥体国际花园小区第二次业主大会，组织物业选聘工作，投票通过选聘决定，并于2021年9月30日选出新的物业公司。 2021年10月1日，被告向原告发出《关于溧阳市奥体国际花园小区物业交接的通知》，要求原告于2021年10月16日做好小区物业服务交接工作。 2021年10月9日，住建局、溧城办事处向被告发出《责令整改通知书》，建议按程序成立新一届业主委员会，由新业主委员会组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。 2021年10月10日，被告向住建局、溧城办事处作出解聘原告的情况说明。 2021年10月12日，住建局、溧城街道办向被告发送《关于10月10日提交的情况说明的答复》，认为被告解聘现有物业服务企业符合相关法律规定。 2021年12月15日，被告从奥体小区撤离，天天公司进驻。 本院认为，业主委员会应属于非法人组织，代表业主、业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同并履行合同。业主委员会任期届满后，应及时组织换届选举，相关行政部门也应履行督促义务，一般不再履行职责，但在新一届业主委员会成立前，原业主委员会任期届满后仍具备诉讼主体资格，可以作为本案被告参加诉讼。鉴于被告奥体业委会解聘高科公司符合相关法律规定，且高科公司已实际退出奥体小区，原告请求本院确认解聘高科公司合同无效，合同继续履行，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十条、第九百四十六条、第九百四十九条之规定，判决如下： 驳回原告江苏高科物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员　*** 二〇二二年五月十日 法官助理　*** 书 记 员　***