孙某某;某某服务管理集团有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

呼和浩特市赛罕区人民法院 民事判决书 （2025）内0105民初3866号 原告：某某服务管理集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区工农兵路。 法定代表人：薛某，公司总经理。 委托诉讼代理人：王某某，公司区域总监。 委托诉讼代理人：包某某，公司项目经理。 被告：孙某，女，1984年11月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 原告某某服务管理集团有限公司（以下简称某某物业公司）与被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人王某某、包某某到庭参加诉讼，被告孙某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2021年9月11日至2024年12月31日物业费金额为4404元，二次垃圾清运费金额198元，合计金额为4602元；物业费计算公式=房屋面积×每平方物业费价格×月份数，计算过程：138.65平米×0.8元/平米/月×39.7月=4404元，二次垃圾清运费计算公式：5元/月×月份数，计算过程：5元/月×39.7月=198元；2、判令被告承担所延付的物业费截止2024年12月31日产生的违约金198元；违约金计算公式：5元/月×月份数，计算过程：5元/月×39.7个月；3、判令被告承担诉讼费用。 事实与理由：原告一直负责被告所在小区的物业服务，但被告至今拒绝交纳应交的物业费用，经原告多次催收未果，原告曾以律师函的方式要求被告于十五日内清偿所欠费用，以便和谐处理当事人之间的关系，但被告仍然置若罔闻，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，被告行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成一定的经济损失，无奈之余，依据《民事诉讼法》的规定，诉至法院，请求依法裁决。 被告孙某未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。 经审理查明：2021年9月11日，金桥社区管理中心惠民社区（委托方、甲方）与内蒙古某某物业服务有限责任公司（受委托方、乙方）签订《馨康花园物业服务合同》，第二条，物业基本情况，物业类型：房屋类型：住宅、商业；物业管理区域总建筑面积约：18万平方米；地理位置：银河南街以南，馨康花园商业街以北，和畅路以西，兴安南路以东；第四条，本物业管理区域内共用部位的维修、养护和管理。共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理。第五条，本物业管理区域内附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理用房、文化体育娱乐场所及设施以及泵房配电房等。第六条，本物业管理区域内公共绿地、公共场所内花木以及公共场所内的建筑小品的养护与管理。第七条，本物业管理区域内公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁以及垃圾的收集、清运。第八条，本物业管理区域内依法开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。第九条，完善档案管理。第十条，业主所有的房屋自用部位以及自用设施、设备的维修可以委托乙方实施，但委托该事务的业主要承担一切维修费用；零星维修，业主自购配件，由乙方义务服务。第十一条，依照业主大会和业主委员会的授权规劝制止业主和物业使用人违反《管理规约》和业主大会决议以及物业管理有关规定的行为。第十二条，委托期限为：2021年9月11日至馨康花园业主委员会成立签订新的物业公司止。第十四条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业费由业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：一级费标准高层住宅：1.8元/平方米/月；多层住宅：1.0元/平方米/月；服务标准为一级收费标准。小区封闭；现有绿地覆盖率85%以上，休闲广场、监控系统、电子巡更系统或其他二项以上安全防范设施。二级收费标准高层住宅：1.6元/平方米/月；多层住宅：0.8元/平方米/月；服务标准为二级收费标准。小区封闭；现有绿地覆盖率60%以上，休闲广场、监控系统、电子巡更系统或其他二项以上安全防范设施。第十六条，本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造、更新等费用，在本物业管理区域的专项维修资金和共有部位、公共设施更新完善经费中列支。乙方在物业服务过程中应当配合业主委员会开展专项维修资金的申请使用工作；该合同还就其他内容进行了约定。 另查明，原告某某物业公司向案涉小区物业费的实际收取标准为二级收费标准，即高层住宅：1.6元/平方米/月；多层住宅：0.8元/平方米/月。 再查明，2024年6月25日，呼和浩特市回民区行政审批和政务服务局出具（呼回民）变更登字【2024】第00124824号登记通知书，准许内蒙古某某物业服务有限责任公司将名称变更为某某服务管理集团有限公司。 被告孙某系赛罕区馨康花园北区3号楼5单元6楼西户业主，房屋建筑面积138.65平方米，未交纳2021年9月11日至2024年12月31日的物业费。 原告某某物业公司为案涉小区提供物业服务至今。庭审中，原告某某物业公司提交了物业服务照片、检验检测报告、收费率统计表、落雨管维修情况、业主满意度调查情况统计表、外来车辆出入登记表、保洁记录表、秩序维护值班记录等证据，证明其已按照合同约定履行并提供了物业服务。 本院认为，原告某某物业公司作为具备物业管理资质的物业管理企业，与金桥社区管理中心惠民社区签订的《馨康花园物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同为有效合同。原告某某物业公司实际为馨康花园北区提供物业服务，被告孙某作为馨康花园北区3号楼5单元6楼西户房屋使用人与某某物业公司形成事实上的物业服务合同关系，上述物业合同对其具有约束力，被告孙某亦应履行交纳物业费的义务。鉴于物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，根据本院同期审理的某某物业公司起诉该小区其他业主案件中业主提交的证据及本院实地调查，均可反映出某某物业公司存在服务瑕疵，本院综合考虑物业服务合同约定、物业服务成本、服务水平等因素，对某某物业公司主张的物业服务费按照其诉请标准的90%予以支持。经本院核算，被告孙某应按照物业服务合同的约定支付2021年9月11日至2024年12月31日的物业服务费3963.2元（138.65平米×0.8元/平米/月×39.7月×90%）。 对于二次垃圾清运费，《馨康花园物业服务合同》中未对二次垃圾清运费的交纳进行约定，据现有证据亦无法证实原告某某物业公司已实际代缴，故本院对此费用不予支持；对于原告某某物业公司请求被告孙某支付违约金的诉讼请求，原告某某物业公司在签订物业服务合同后未就合同中违约责任的约定向业主明示且物业服务存在瑕疵，故对原告某某物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告孙某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，应承担由此产生的不利法律后果。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告孙某于本判决生效之日起十日内向原告某某服务管理集团有限公司支付物业费3963.2元； 二、驳回原告某某服务管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告孙某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告某某服务管理集团有限公司已预交），由被告孙某负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年六月三日 法官助理*** 书记员***