某某服务管理集团有限公司;苏某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

呼和浩特市新城区人民法院 民事判决书 （2025）内0102民初10448号 原告：某某管理集团有限公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路盛泰雅园6号商业楼南2层、3层。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 被告：苏某某，女，1980年2月23日出生，蒙古族，住呼和浩特市。 委托诉讼代理人：***，内蒙古河洋律师事务所律师。 原告某某管理集团有限公司（以下简称某某公司）与被告苏某某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人***、***，被告苏某某及其委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费2017元；二次垃圾转运费140元，合计费用2157元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告一直负责被告所在小区的物业服务，但被告至今拒绝交纳应交的物业费用，经原告多次催收未果，原告曾以律师函的方式要求被告于十五日内清偿所欠费用，以便和谐处理当事人之间的关系，但被告仍然置若罔闻，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定，被告行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成一定的经济损失，无奈之余，依据《民事诉讼法》的规定，诉至贵院，请求依法裁决。 被告苏某某辩称，一、本案不应适用小额诉讼程序审理。原告虽主张的物业费数额不多，但本案权利义务并不清楚明确，双方争议较大，被告不同意适用小额诉讼程序。二、原告的诉讼请求不明确。原告诉讼请求为“判令被告支付拖欠物业费”，未明确其主张物业费的具体时间段。在其事实理由部分亦未明确物业费的收费标准、计算依据和计算方法，诉讼请求不明确，望原告进一步明确其诉讼请求。三、原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。（一）原告的诉讼请求缺乏合法的合同依据依据《中华人民共和国民法典》第七十八条之规定，下列事项有业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业和其他管理人……业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。依据上述规定，选聘、解聘物业公司是业主大会的权力，应由全体业主共同决定，而业主委员会仅是依据业主大会的决定与物业服务人签订合同。本案中，被告等其他业主不知道原告物业公司签没签过合同、几时签订的物业服务合同，何时进驻的小区，更不知道物业服务合同期限、服务范围、服务质量，收费标准收费项目、收费标准、服务内容等主要合同内容，更没有召开业主大会，由全体业主通过双三分之二及双过半进行决议，即使原告与业主委员会签订过物业服务合同，签订的《物业服务合同》属于无效合同，不能作为原告主张物业费等其他费用的依据。（二）原告没有完全尽到物业管理服务义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物机器附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。依据《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。本案中，原告未与前物业公司办理公共财产交接手续，导致某某小区业主的公共财产产生巨大流失与损失，对于如何利用、管理、维护业主共有财产的情况，也没有定期向全体业主公开公示，业主没有知情权，对于原告履行物业服务义务的情况全不知情，严重损害全体业主的合法权益。原告没有完全尽到物业管理服务义务。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求人民法院在查明案件事实的基础上作出公平公正的判决。被告苏某某本人另又补充答辩，简要概括如下：一、某某物业公司进驻某某住宅小区系违规签约，与本业主无关；二、某某住宅小区的规划设计建设图纸是否交接，业主不清楚；三、某某小区的公共配套设施及用房系业主集体所有，配套设施及用房的出租收益归业主集体所有，两届物业公司从未向业主公示过收益情况；四、某某物业进驻小区对公共维修资金的使用情况及用途从未向业主公布过。 原告围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对本案证据及事实，本院综合认证、认定如下： 物业公司管理的小区位置和名称：内蒙古自治区呼和浩特市新城区某某。 原告向被告收取物业费的依据为：经招投标程序，原告某某物业与呼和浩特市新城区某某业委会于2022年8月31日签订的《某某小区物业服务合同》。某某物业曾用名为内蒙古某某物业服务有限责任公司。 物业管理合同约定的管理期限：自2022年9月1日起至2027年8月31日，具体规定如下：1、经双方商定，自2022年9月1日起至2023年8月31日为物业服务考察期，考察期到期提前2个月进行居民满意度调查，如果调查满意率达到参与调查人数的60%及以上的，则合同继续；如果调查满意率低于参与调查人数的60%的，则设置2个月整改期，整改后依然不能达到上述要求，则解除物业服务合同，乙方无条件退出小区，并移交所有资料。2、考察到达要求，则继续履行合同。 物业管理合同约定的物业管理费标准：多层住宅0.7元/平方米/月。 业主房产位置：某某住宅小区B区7号楼4单元3楼西户。 房产建筑面积：102.89平方米。 业主拖欠物业管理费期间、数额：2022年9月1日至2024年12月31日止的物业费2017元（102.89平方米×0.7元/月/平方米×28个月），2022年9月1日至2024年12月31日止的二次垃圾转运费140元（5元/月×28个月）。 物业公司是否存在重复主张物业费情形：否。 本院认为，原告某某公司与呼和浩特市新城区某某业主委员会（以下简称某某小区业委会）签订《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为某某小区业主，上述合同对其具有约束力，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，应当依约向原告交纳欠付物业服务费。 《物业管理条例》第四十条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”结合本案中查明的案涉小区物业服务情况，对原告主张的物业服务费及代收代缴的垃圾清运费，本院予以支持。 关于被告抗辩意见作如下回应：一是关于业主委会以及本案所涉《物业服务合同》效力问题，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条之规定可知，业主委员会的决定对业主具有法律约束力。故某某小区业委会代表全体业主与原告签订的《物业服务合同》对全体业主均具有法律效力。原告是否启动了业主委员会换任程序不影响其需要履行已经生效的《物业服务合同》；二是关于物业服务考察期问题，双方合同并未明确约定满意度调查采取的具体方式，原告以物业缴费率作为满意度的参考标准并无不妥，且在物业服务考察期届满时，某某小区业委会也并未向原告发出解除《物业服务合同》的通知，故《物业服务合同》就应当继续履行；三是关于公示费用收支公示问题，原告提交的照片可以证明其履行了公示义务，故被告相应抗辩不能成立。总言之，鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务性质，关系到全体业主的公共利益，故单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵，即认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权以合理方式维护自身权益，可要求物业服务企业进行改正，或采取召开业主大会、通过业主委员会与物业公司协商调整收费价格或按照法律程序解聘物业公司，而不应采取拒交物业费方式表达不满。当然，原告某某物业公司也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 被告苏某某于本判决生效之日起十日内支付原告某某管理集团有限公司尚欠物业费2017元及垃圾清运费140元。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告苏某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年七月二十八日 法官助理*** 书记员***