上海向道建筑设计咨询有限公司与上某某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）沪0112民初23872号 原告：上海向道建筑设计咨询有限公司，住所地上海市**区申昆路2377号4幢901-1848室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，江苏联盛（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏联盛（上海）律师事务所律师。 被告：上***企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区西闸公路1036号1幢。 法定代表人：***。 原告上海向道建筑设计咨询有限公司与被告上***企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年5月10日立案受理后，适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告上海向道建筑设计咨询有限公司委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼，被告上***企业管理有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海向道建筑设计咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告免除原告疫情实际封控期间（2022年3月18日至2022年5月31日）的租金49,738.12元，物业费10,149.68元；2、依法判决案件受理费由被告承担。 事实与理由：原告是承租方被告是出租方，原被告双方于2021年3月16日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定被告将上海市**区XX路XX号XX园XX号楼XX室（以下简称“房屋”）出租给原告，租赁期限自2021年3月22日起至2023年5月20日止，租金20,287.92元/月，物业管理费4,140元/月，同时约定合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉。租赁期间原告按照合同约定交付租金、物业费。但2022年3月陆续开始的疫情封控导致原告无法实际使用租赁物业，因此合同目的无法实现遭受重大损失。原告就“疫情封控”期间房屋租金、物业费的减免事宜多次和被告协商，双方始终无法达成一致。现根据公平原则及国家、上海的相关政策特诉至法院。 被告上***企业管理有限公司未到庭参加诉讼，书面辩称：不同意原告诉请，因为被告作为民营企业在本次疫情过程中没有享受到相应的减免政策，同样也没有相应的减免义务。被告出租的房屋是从案外人上海A有限公司这边承租的，该公司非国有企业，被告也未有享受到业主方给到的租金减免，所以就原告诉被告要求租金减免一事，被告不予同意，即使法院认为可以适当减免租金，也不能全都由被告来承担。关于物业费，同样不同意减免。因此，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明，上海市**区XX路XX号房屋的产权人为上海A有限公司。上海A有限公司授权上海B有限公司对上述房屋进行对外招商管理。上海B有限公司同意被告对上海市**区XX路XX号3幢房屋开展转租或分租。 原告是承租方，被告是出租方，原被告双方于2021年3月16日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定被告将上海市**区XX路XX号XX园XX号楼XX室（以下简称“房屋”）出租给原告，租赁期限自2021年3月22日起至2023年5月20日止，租金20,287.92元/月，物业管理费4,140元/月，同时约定合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉。 合同到期后，原被告重新签订合同，原告继续租赁该房屋。根据上述合同的约定，本案系争的合同期间内（即2021年3月22日至2023年5月20日），原告**被告租金及物业费共计60,088.62元，原告认为疫情影响应予以减免租金，被告认为租金应照常支付。 2022年3月17日，系争房屋所在园区的物业管理单位即上海C有限公司（以下简称C公司）出具《重要通知》，表示园区于2022年3月18日5时至2022年3月19日24时进行封闭式管理。2022年3月21日上午7时40分，物业公司工作人员通过微信群向各承租人员表示，园区当日继续封闭管理。并表示以后也是尽量居家办公。2022年3月22日，物业公司工作人员通过微信群表示，希望大家居家办公。2022年3月26日，物业公司工作人员通过微信群表示，有核酸检测报告可以来园区，但是不建议来。2022年3月27日，物业公司工作人员通过微信群表示，入园进出需要凭14日之后的核酸阴性报告，但目前**依旧属于疫情管控区，建议保持居家办公。2022年4月1日至5月31日，出租房屋所在的区域一直封闭管理。 原被告就疫情期间租金减免事宜一直在进行协商，但协商未果，故诉来法院。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。 现本案争议焦点为新冠疫情管控措施期间的租金应如何计取。 本院认为，从查明的事实来看，系争房屋所在的园区于2022年3月18日、19日、21日、22日期间属于封闭管理，自2022年3月23日后要求持核酸检测报告入园办公并建议部分人居家办公。此后自2022年4月1日起至5月31日期间，因上海市新冠疫情管控措施的要求，园区无法正常办公。即自2022年3月18日起至2022年5月31日止，系争房屋的使用确存在障碍。又新冠疫情管控措施确属民事主体不可预见且不能避免的事件，但是否属于不可克服之客观情况，应当考量疫情管控措施对不同地区、不同行业及不同案件的影响，并要从新冠疫情管控措施对当事人之间合同履行或权利行使的影响时间、程度及疫情的发展阶段等因素综合予以考量。考虑到系争房屋用于办公使用，受新冠疫情管控措施影响，其在管控期间确无法经营。在系争房屋使用状态发生变化的情况下，被告交付的租赁物已未能符合原约定的使用状态，因此根据公平原则，综合考虑合同履行情况及疫情实际影响等因素，原告在管控期间无法正常用涉案房屋的时间段内的租金应予以酌减，本院确定酌减原告租金20,287.92元。但在疫情管控期间，物业公司仍在正常提供服务，并配合管控措施提供了针对性服务，关于原告要求返还物业费的请求，没有相应事实和法律依据，本院不予支持。 因本案系争的合同期间内（即2021年3月22日至2023年5月20日），原告**被告租金及物业费共计60,088.62元，为减少当事人诉累，本案一并予以处理，该部分租金中酌减原告应付租金20,287.92元，原告还应支付被告39,800.70元。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百五十五条、第五百五十六条、五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告上海向道建筑设计咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上***企业管理有限公司39,800.70元； 二、驳回原告上海向道建筑设计咨询有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费10元，由被告上***企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　李　腾 二〇二三年七月七日 法官助理　　*** 书 记 员　　杨　杰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。 五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。