广州亿豪房地产开发有限公司、广州市恒生集团有限公司等合同纠纷执行裁定书

广东省广州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）粤01执异338号

案外人：厉鑫，女，1973年5月2日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。

委托代理人：欧永健，广东经国律师事务所律师。

申请执行人：工业和信息化部电子第五研究所（原信息产业部电子第五研究所），住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：陈立辉，该所所长。

被执行人：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：朱培坤，该公司总经理。

被执行人：广州市恒生集团有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区。

法定代表人：朱培坤。

被执行人：广州市恒生置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。

法定代表人：朱伟民。

被执行人：朱培坤，男，1963年1月24日出生，汉族，住广东省广州市。

本院在执行（2007）穗中法执字第2932号申请执行人工业和信息化部电子第五研究所（以下简称信息五所）与被执行人广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司（以下简称恒生置业公司）、朱培坤合同纠纷一案中，案外人厉鑫对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人厉鑫称：其与被执行人亿豪公司于2003年11月23日签订《天一新村认购协议》，约定亿豪公司将位于广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯401房屋出售给厉鑫，总房价款342971元。其后，其分二次向亿豪公司共支付了购房款342971元，亿豪公司于2014年4月7日向其出具了收到购房款的发票。其于2003年11月24收到上述房屋进行装修并一直居住至今。2006年11月29日，其向广州市不动产登记中心对天一新村G栋10梯401房产申请政府信息公开，根据信息公开答复书，其才发现自己购买的上述房屋已被法院以（2007）穗中法执字第2932号《协助执行通知书》查封，查封期限至2019年1月7日止,（2005）穗中法执字第1159号恢字1号轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条当规定，请求立即中止执行，并解除异议人位于广州市天河区东莞庄路112号天一新村G栋10梯401房屋的查封。

厉鑫提交的证据有：1、天一新村认购协议；2、房款发票；3、装修淤泥费及水电周转金收款收据；4、依申请信息公开答复书；5、物业管理费发票、水费电费发票、燃气费发票、污水处理费发票。

申请执行人及各被执行人均无陈述意见。

本院查明，本案执行依据是广东省高级人民法院作出的(2001)粤高法民初字第12号民事调解书，广东省高级人民法院在审理、执行期间，以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封被执行人亿豪公司穗国土建用字[1998]第189号用地（天一新村用地）、位于广州市、K栋等房产。其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行，本院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，本院继续查封穗国土建用字[1998]第189号用地及“天一新村”G、H、K栋房产。

据厉鑫提交的证据显示：2003年11月23日，厉鑫与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，约定厉鑫认购由亿豪公司开发的，座落在广州市天河区，建筑面积76.03平方米，总房价款为342971元，等；亿豪公司于2004年4月7日出具收取厉鑫房款342971元的发票；广州市天一物业有限公司于2003年11月24日出具收取G10-401房装修淤泥费、水电周转金，厉鑫煤气初装费、有线电视初装费等的收款收据。厉鑫另提交其交纳天河区亿豪西街6号401房2015年、2016年电费、水费、管道燃气费的发票，以证明其一直在该房屋居住。

另查明，广州市不动产登记中心于2016年12月20日对厉鑫提出的信息公开申请答复称，东莞庄路天一新村G栋10梯4层01单元已以其他业主名义办理预售备案，未过户，未办理抵押登记，目前由广州市中级人民法院以（2007）穗中法执字第2932号《协助执行通知书》查封，查封期限至2019年1月7日止。经向广州市不动产登记中心查询，东莞庄路天一新村G栋10梯4层01单元登记预购人为廖金兰，建筑面积82.91平方米，成交价格381138元，付款方式为按揭付款，已预征契税2859元。在本院听证中，厉鑫称，亿豪公司于2004年4月8日向其出具了函件，说明廖金兰是亿豪公司员工，涉案房屋实属亿豪公司物业，亿豪公司承诺于2004年9月办理原房主廖金兰退案手续，并给厉鑫办理商品房买卖合同鉴证手续；该函件有手写“情况属实廖金兰04年4月8日”的字样。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。亿豪公司至今未履行生效判决确定义务，本院查封登记在亿豪公司名下的涉案房产并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人厉鑫提交签约日期为2003年11月23日的《天一新村认购协议》，以证明其在本院查封之前已购买涉案房屋。首先，该认购协议并非正式的商品房买卖合同，买卖双方没有按认购协议的约定签订《商品房买卖合同》；其次，房地产交易登记机关公示的涉案房屋的登记预购人为他人，而非厉鑫；第三，即使亿豪公司2004年4月8日的函件是真实的，也没有证据证明亿豪公司办理了原预购人的退案手续、厉鑫办理了商品房买卖合同鉴证手续或预售商品房转让手续。鉴于上述情况，厉鑫提交的证据不足以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其异议主张不符合上述第二十八条的规定，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

驳回厉鑫的异议请求。

当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

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审判长　　叶洁靖

审判员　　胡伟东

审判员　　刘　皓

二〇一八年五月十四日

书记员　　黄翠燕

江海燕