寿光市宏达稀土材料有限公司、钢研集团稀土科技有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

山东省寿光市人民法院 民事判决书 (2023)鲁0783民初3423号 原告：寿光市宏达稀土材料有限公司。住所地：寿光市台头镇政府驻地。统一社会信用代码：913707837424327501。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市亿达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市中闻律师事务所律师。 被告：钢研集团稀土科技有限公司。登记住所地：寿光市台头镇政府驻地寿光市宏达稀土材料有限公司1号房。统一社会信用代码：91370783587151085W。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 第三人：中稀（山东）稀土开发有限公司。住所地：山东省济宁市微山县经济开发区104国道西建设路南。统一信用代码：91370826348953435C。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，国浩律师（济南）事务所律师。 原告寿光市宏达稀土材料有限公司与被告钢研集团稀土科技有限公司、第三人中稀（山东）稀土开发有限公司建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寿光市宏达稀土材料有限公司的委托诉讼代理人***、***、被告钢研集团稀土科技有限公司及第三人中稀（山东）稀土开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寿光市宏达稀土材料有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即协助原告完成原告受让土地的土地使用权及受让房屋的所有权的权属变更登记事宜。事实和理由：原被告及第三人（历史名称：山东钢研中铝稀土科技有限公司）于2016年12月30日签署《钢研集团稀土科技有限公司之股权及资产转让协议》（编号：001），其中约定原告受让被告的不动产、公辅设备、不搬迁设备、车辆、货物等资产，其中不动产中包括土地、房屋如附件所示。被告至今迟迟未协助原告完成办理不动产产权过户登记事宜、未完成交付义务，且协议签订后案涉土地、房屋长期达不到土地使用权、房屋所有权权属变更登记的条件。为维护原告的自身权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 钢研集团稀土科技有限公司辩称，第一、台头厂区不动产变更登记未办理非因被告过错造成。（一）被告曾要求主动履行未获答复，原告长期怠于实现权利是台头厂区××期未过户的主要原因。三方签订001协议及补充协议之后，第三人曾于2018年2月8日和2月22日分别向原告寄送快件，表示被告愿配合原告办理台头厂区不动产产权变更登记，并要求原告配合第三人办理股权工商变更登记，但原告拒绝接收。在此之后长达五年的时间里，原告从未向被告提出过相应要求，属于对自身权利的极度漠视，原告长期怠于实现权利是台头厂区××期未过户的主要原因。而在双方签订资产转让合同后仅有的几次接触中，被告从未表达过拒绝配合办理台头厂区不动产的产权变更登记的意思表示。直至现在，被告也持同样的积极态度。（二）根据协议约定，被告在原告配合办理股权工商变更登记前有权拒绝办理不动产变更登记。双方签订的《<钢研集团稀土科技有限公司之股权及资产转让协议>补充协议》即003协议第二条约定：“钢研稀土转让资产挂牌期间，寿光宏达、山东稀土、钢研稀土等3方要共同推进并完成以下工作：（四）双方需要办理的事情全部清理完毕，要把办理工商变更、土地厂房过户的手续全部准备到最后签字、盖章的程度。挂牌结束后，同时启动办理工商变更和土地厂房过户。”对于办理案涉不动产过户，被告为义务人，原告为权利人。对于办理工商变更登记，原告为合同义务人，被告为法定义务人，第三人为权利人。虽然上述协议中的“同时启动”仅为流程性安排，但被告在工商变更登记中负有办理义务，如原告不配合办理，被告作为法定义务人仍应向第三人承担责任，对该债务具有合法利益。因此，对于案涉不动产过户问题，在原告配合办理股权工商变更登记前，被告有权拒绝办理不动产变更登记。（三）被告与原告在001协议及相关补充协议履行上存在众多未决纠纷，被告享有合法抗辩权。001协议及相关补充协议签订后，三方因履行问题陷入争议，包括第三人在内的各方均提起了系列诉讼。目前原告起诉被告要求交付实物资产的（2022）鲁0783民初2615号民事案件已结案并进入执行，但仍存在第三人起诉原告要求配合办理股权工商变更登记的（2022）鲁0826民初1403号民事案件（2023年4月6日作出判决）和被告起诉原告要求其承担垫付的台头厂区不动产相应税费的民事案件，其中后案与本案存在直接关联，在原告履行相应义务前，被告有权拒绝配合办理台头厂区不动产的产权变更登记。另外，在（2022）鲁0826民初1403号民事案件的执行程序中，原告已经申请查封了被告名下的所有不动产，包含原告实际占用的台头厂区不动产，因此，原告在2023年2月份发函或发送彩信的行为，是明知因其履行不能而故意要求履行，存在主观恶意，被告有权不予回应。二、案涉台头厂区不动产已涤除抵押权，被告履行了资产转让协议约定的前置义务。根据前述诉讼中提交的不动产登记信息和原告的陈述，被告至迟在2021年7月23日以前已解除案涉不动产抵押登记，目前案涉台头厂区不动产也不存在抵押，被告已按资产转让合同的约定履行了案涉台头厂区不动产的抵押权涤除义务。三、原告执行查封了案涉台头厂区不动产，其诉请实际无法履行。经被告于2023年3月13日到寿光市自然资源和规划局调取案涉台头厂区不动产登记信息，发现案涉不动产仅存一个查封信息，查封文号为（2023）鲁0783执301号，即（2022）鲁0783民初2615号民事案件的执行查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”本案中，案涉不动产已被查封，且系原告申请查封，对于原告相应不动产配合办理权属变更登记的主张事实上无法履行，相应诉讼请求不应得到支持。综上，原告的诉讼请求应依法驳回。 第三人中稀（山东）稀土开发有限公司述称，同被告的意见。 本院经审理认定事实如下： 1.2016年12月30日，原被告及第三人（当时名称为“山东钢研中铝稀土科技有限公司”，于2021年9月18日变更为现在的名称）签订股权及资产转让协议（即001协议），约定：寿光宏达（即本案原告，下同）向山东稀土（即本案第三人，下同）转让其持有钢研稀土（即本案被告，下同）35.29%的股权，转让价格为5650万元；三方应相互配合，在本协议生效后60日内完成钢研稀土股东、出资份额及相关事宜的工商变更登记手续；寿光宏达愿意按照本协议约定的条款和条件以符合法律规定的方式购买钢研稀土部分资产（以下简称“转让资产”，具体明细见附件一），转让价格为人民币5350万元（以下简称“资产转让款”），上述价格除不动产转让产生的契税和按税法规定应由资产购买方承担的印花税由寿光宏达负担外，其余税负作为交易成本已在交易对价中按照山东稀土和寿光宏达在钢研稀土所占股份比例予以扣除；钢研稀土应在本协议生效后提前偿还以台头厂区设立的银行抵押贷款1500万元，以便办理相关抵押资产的出让手续，还款时间不晚于台头土地、房屋资产交割手续办理前10个工作日或银行贷款偿还日，如仅因钢研稀土还款原因影响上述资产交割，相关责任由钢研稀土承担；双方应在2017年2月28日前完成实物部分的交割，实物交割完成后，钢研稀土不再承担相关资产的保全、维护等费用，钢研稀土原承租寿光宏达的资产租金计算到2017年2月28止，原合同作废不再执行，双方应在2017年3月31日前完成标的资产产权变更手续；鉴于山东稀土需向寿光宏达支付人民币5650万元的股权转让款，寿光宏达需向钢研稀土支付人民币5350万元的资产转让款，各方协议一致同意，由山东稀土直接向钢研稀土支付人民币5350万元，向寿光宏达支付人民币300万元相关款项；山东稀土应在本协议签署后10日内向寿光宏达支付人民币250万元，资产交割完成后10日内支付人民币50万元，协议签署后山东稀土向钢研稀土支付人民币5350万元，支付时间由山东稀土和钢研稀土另行商定。当事人还约定了其它内容。 2.001协议的附件一载明，被告出售给原告的资产包括：不动产、公辅设备类、不搬迁设备类、车辆、货物共计价格5350万元（含增值税后）。其中转让的不动产具体包括：寿国用2012第0××5号、寿国用2012第0××6号土地的使用权，寿房权证台头字第2×**、2××2号、2××3号、2××9号、2××1号、2××7号、2××3号、2××5号、2××9号、2××3号、2××9号、2××1号、2××9号、2××7号、2××7号、2××5号、2××1号、2××2号、2××6号、2××4号、2××6号、2××0号、2××7号、2××5号房屋的所有权。 3.2017年1月10日、同年3月29日，第三人共向原告支付股权转让款360万元（当事人在签订的002协议中对股权转让款追加了60万元），第三人代原告向被告支付资产转让款5350万元。 4.2017年6月15日，原、被告及第三人又签订补充协议（即003协议），载明：一、001协议项下钢研稀土出让台头厂区资产（该协议“附件一”所列资产，以下简称“转让资产”），应通过产权交易市场公开进行（简称“挂牌”），就钢研稀土转让资产挂牌达成如下协定：（一）寿光宏达同意履行挂牌程序后，如无第三方购买钢研稀土转让资产，按照“001协议”及“002协议”继续履行；……。二、钢研稀土转让资产挂牌期间，原告、山东稀土、钢研稀土等三方要共同推进并完成以下工作：……（四）双方需要办理的事情全部清理完毕，要把办理工商变更、土地厂房过户的手续全部准备到最后签字、盖章的程度。挂牌结束后，同时启动办理工商变更和土地厂房过户。当事人还约定了其它内容。003协议签订后，钢研稀土提起了挂牌转让案涉资产的申请， 至2017年12月8日挂牌期满，未有交易受让方，挂牌程序终止。 5.2018年2月8日、2月22日，第三人分两次向原告邮寄《关于尽快办理001号协议交割手续的通知》（以下简称“通知1”），但快递单上并未载明邮寄材料的名称，收件人、寄件人分别为原、被告的工作人员，注明了单位名称，该两份快递均被收件人拒收。2023年2月25日，原告向被告邮寄《关于办理〈钢研集团稀土科技有限公司之股权及资产转让协议〉项下土地使用权、房屋所有权权属变更登记的通知》（以下简称“通知2”），快递封皮注有“寿光宏达要求钢研稀土办理土地房屋过户的通知”内容，告知被告安排人员于2023年3月3日上午9时许到寿光市政务服务中心办理相关权属变更登记，被告在2023年2月26日签收快递后又于次日退回。2023年3月2日，原告法定代表人以发送彩信的方式向被告法定代表人***、总经理***、第三人工作人员***的手机号发送了通知2的图片。但被告并未安排人员前往寿光市政务服务中心办理相关权属变更登记。 6.不动产登记信息显示，至2021年7月16日10时许，部分案涉不动产尚处于被抵押状态，同年7月23日查询时，已全部解除抵押登记。因（2022）鲁0783民初2615号案件有关判决内容进入执行程序，案涉相关不动产目前被寿光市人民法院查封，查封期限自2023年2月1日至2026年1月31日。 上述事实，有原告提交的001协议、003协议、案涉不动产国有土地使用证和房屋所有权证、不动产登记信息查询、（2022）鲁0783民初2615号案件部分庭审笔录、案涉动产登记信息查询表、向被告发出办理案涉不动产和动产所有权权属变更登记的通知扫描件、EMS封皮、物流信息、彩信截屏、原告工作人员等待办理变更登记的照片、（2022）鲁0783民初2615号民事判决书、（2022）鲁07民终9328号民事判决书、（2022）鲁0826民初1403号民事判决书，被告提交的（2018）微证民字第154、197号公证书、拒收快递的退件通知、案涉不动产登记信息及当事人陈述记录在卷，本院予以确认。 本院认为，原、被告及第三人签订的001协议、003协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题有二：一是在原告配合办理股权工商变更登记前被告是否有权拒绝办理不动产权属变更登记；二是被告对案涉不动产未办理权属变更登记是否存在过错。 对于第一个问题，当事人在001协议中约定，被告应在本协议生效后提前偿还以台头厂区设立的银行抵押贷款1500万元，以便办理相关抵押资产的出让手续；对转让资产应在2017年2月28日前完成实物部分的交割，在2017年3月31日前完成标的资产产权变更手续，原告需向被告支付人民币5350万元的资产转让款，由第三人直接向被告支付人民币5350万元；后当事人签订补充协议即003协议，约定转让资产挂牌期间，原被告及第三人要共同推进并完成以下工作：（四）双方需要办理的事情全部清理完毕，要把办理工商变更、土地厂房过户的手续全部准备到最后签字、盖章的程度。挂牌结束后，同时启动办理工商变更和土地厂房过户。”根据以上约定，在资产转让款交付、解除资产抵押登记及挂牌结束后，转让资产即具备权属变更登记条件，当事人并未将股权工商变更登记作为办理不动产权属变更登记的先决条件。现资产转让款已交付给被告，转让资产的抵押登记亦解除，转让资产的挂牌期限已于2017年12月8日期满，故被告应当负有协助原告办理不动产权属变更登记的义务，被告及第三人以原告未配合办理股权工商变更登记为由拒绝履行义务的理由不成立，本院不予采纳。虽然当事人之间有过多次诉讼，且尚有纠纷未处理完毕，但因当事人未对不动产权属变更登记设立其它先决条件，故不应作为被告拒绝协助办理不动产权属变更登记的理由，对被告及第三人以与原告尚有纠纷未处理完毕为由拒绝履行义务的意见，本院不予采纳。 对于第二个问题，被告及第三人称，第三人曾于2018年2月8日和2月22日分别向原告寄送通知1，主动要求履行不动产产权权属变更登记，但原告拒绝接收，故案涉不动产未办理权属变更登记并非被告过错造成，而是原告怠于行使权利所致。因通知1系由第三人寄出，且未注明邮寄材料的名称，而协助不动产权属变更登记的义务人为被告，且寄送通知1时案涉不动产尚存在未解除抵押的情形，并不完全具备办理权属变更登记的条件，故原告拒绝签收快递并非系怠于行使权利。原告于2023年2月25日向被告邮寄了通知2，且在快递封皮注有“寿光宏达要求钢研稀土办理土地房屋过户的通知”内容，虽然被告方签收后又退回，但从封皮注明的内容中应当认为被告签收时已知晓原告提出了办理不动产权属变更登记的请求。因原告法定代表人于2023年3月2日又向被告法定代表人***、总经理***、第三人工作人员***的手机号发送了通知2的图片，虽然被告辩称***未下载、***已不在被告处上班，但根据人们的习惯，应当认为在收到信息后会及时查看，且彩信在未下载照片的情况下亦能看清部分内容、***至今仍系被告登记的法定代表人，故对被告辩称并未下载查看彩信的辩解意见，本院不予采信。以上，应当认为被告已收到了原告请求协助办理不动产权属变更登记的通知。被告未安排人员前往协助办理，未能完全履行合同约定的义务，其行为存在过错。 本案中，原告的诉讼请求是要求被告履行协助办理不动产权属变更登记的义务，虽然案涉不动产目前被本院查封，但该并非被告的行为所致，并不影响本院对原告诉讼请求的处理。故被告以案涉不动产被查封导致事实上无法办理权属变更登记为由而请求驳回原告诉讼请求的意见，本院不予采纳。 综上所述，原告要求被告协助办理案涉不动产权属变更登记的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干问题的规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下： 被告钢研集团稀土科技有限公司于本判决生效后十日内协助原告寿光市宏达稀土材料有限公司办理不动产权属变更登记，将案涉不动产权属（详见本案审理认定事实的第2项）变更至原告名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告钢研集团稀土科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关执行法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二三年五月六日 书记员***