某某公司1与某某公司2物业服务合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2024）沪02民终4280号 上诉人（原审被告）：仲量联行测量师事务所（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道826号20层04单元。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海邦信阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海邦信阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：澳佳物业管理（上海）有限公司，住所地上海市静安区延安中路841号1506室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市恒信律师事务所律师。 上诉人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称仲量联行）因与被上诉人澳佳物业管理（上海）有限公司（以下简称澳佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2023）沪0106民初24652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人仲量联行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判仲量联行无须返还澳佳公司上海市静安区延安中路841号东方海外大厦物业管理服务项目（以下简称涉案项目）员工工资181,274.63元。事实和理由：仲量联行是以财务团队方式为涉案项目提供服务。2012年1月至2014年3月，***、***、***、***、***等五人构成财务团队为涉案项目提供财务服务。该期间的记账凭证可以证明上述人员客观从事了具体的财务工作，相应工资应当从管理费专用账户中支出，仲量联行并不存在虚构财务人员工资的行为。另外，从财务服务成本角度考虑，除***外其余四人该期间工资高达362,418元，远远高于项目实际支出的181,274.43元，仲量联行亦并不存在虚增财务人员工资的行为。181,274.43元财务人员工资支出均为客观、真实支出。故请求二审法院支持仲量联行的上诉请求。 被上诉人澳佳公司辩称，不同意仲量联行的上诉请求。首先，***从未在项目上工作过，项目财务工作包括记账、复核、制单等，但***从未为项目做过上述工作。其次，本项目采用的是酬金制物业服务模式，仲量联行在每年收取固定酬金的同时，不应也无权巧立名目，以所谓“团队服务”名义，将本该由总部承担的作为财务负责人***的工资分摊到项目上。 澳佳公司向一审法院起诉请求：1.判令仲量联行立即移交按物业管理服务合同约定的东方海外大厦全部档案文件、项目管理费专用账户、财务账册、财务凭证等；2.判令仲量联行立即移交按物业管理相关法律法规规定应当移交的包括但不限于共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录等所有资料；3.判令仲量联行立即移交项目管理费专用账户余额424,300.26元（暂按审计报告计至2021年3月31日）；4.判令仲量联行返还员工工资181,274.63元、员工离职补偿金106,350元、软件使用及维护费125,331.16元。一审审理中，澳佳公司撤回移交审计报告的诉讼请求，并同意变更2019年软件使用及维护费为17,520.11元。 一审法院认定事实如下：2018年4月1日，澳佳公司（委任人、甲方）与仲量联行（受任人、乙方）签署的《东方海外大厦物业管理服务合同（中国上海静安区延安中路841号）》约定，甲方就涉案项目委任乙方提供全权物业管理服务，服务期限从2018年4月1日起至2020年3月31日止，为期二年；合同到期后，如双方无异议，合同再自行延续二年。乙方负责本项目的管理费收支控制，制作所有支出费用以及乙方在行使管理权力时所收取费用的账目，每月定期提供财务报表。配合甲方在任何办公时间查阅此类账目、摘录有关项目。所有乙方在行使其权力及责任时收取的款项（除保留足够每日所需小额及紧急零用开支外），应统一由乙方存入一专为本项目而设的独立银行账户（管理费账户）。此管理费账户应支出所有包括本项目管理队伍人员开支、项目保险、能源开支、承包商费用等在内的与项目日常管理有关的费用开支。乙方应制备详细账目以供甲方在必要时查核。在合同终止后，乙方有责任列明此管理费账户的全部明细账目并将此账户内全部资金以合法形式转与甲方。甲方每年须聘请一家注册会计师审计有关本项目管理费支出的账目及记录。有关审计费用应从管理费账户中支出。乙方应按月呈交管理费账户的收支账目与甲方审阅。乙方须编制管理费中有关员工开支之预算及员工编制，并按照此人员编制计划及薪金预算，聘用、培训并管理所有本项目管理中心的员工及办理聘用手续和规定各员工工作岗位。甲乙双方同意本项目管理中心员工开支应由甲方支付或自物业管理费账户中支出。员工开支除员工工资、养老金、公积金、失业保险、残疾人保障金、医疗保险及法定医疗期及相关待遇、生育保险及女职工生育/哺乳期待遇、工伤保险及相关工伤待遇、意外保险、年终奖等福利外，还包括乙方为实施人员招聘支出的合理的招聘成本、实施员工管理产生的劳务挂靠费用以及作为用人单位或用工单位解聘或遣返员工（包括但不限于劳动关系的终止或解除）须承担的劳动经济补偿等。乙方选派或招聘的管理中心员工应当按国家劳动法的规定，由乙方或乙方指定的劳务派遣公司与其签订劳动合同或聘用合同。有关乙方按本项目编制招聘的为本项目提供服务的人员（包括乙方直接招聘或委托劳务派遣公司招聘之员工）解除或终止劳动合同的经济补偿金，双方同意乙方可于每个月的十五日自管理费账户中计提。双方同意，乙方于本项目现场设立的物业管理办公室员工所需使用的电脑及其他程序软体，必须事前取得合法授权。因购置授权软体（亦称正版软件）所产生的成本由物业管理费账户中支出。管理费账户资金不足的，由甲方直接支付。乙方应负责保管该等原始授权文件。应付给乙方的酬金，应不包括日常管理及管理筹备工作中所发生的任何方面的一切费用（如管理员工之各项支出、会计师事务所之服务费用、各类维修保养费、水电费等及其它专业服务费用以及为甲方利益而采取的法律行动所产生的费用），该等费用应直接由管理费账户中支出。合同终止时，乙方必须将本项目全部档案、文件、各类图纸，一切已签署合同文本、记录和财务账簿的复印本（如有）移交给甲方或甲方指定的接收方，并于合同终止的一个月内配合回复甲方一切有关以上记录的问题。但相关人员聘用的劳动合同和考勤记录等不在此列。 后双方就《东方海外大厦物业管理服务合同》继续履行至2021年3月31日达成合意，签署《东方海外大厦物业管理服务合同延续协议书》约定，延续期内补充协议未提及事宜，均按照原服务合同履行。 2021年3月22日，澳佳公司向仲量联行发出的《关于东方海外大厦物业管理合同续约事宜》载明，双方未就物业管理合同续约达成一致，故物业管理合同至2021年3月31日自然终止，并要求仲量联行做好交接工作。 同日，仲量联行就涉案项目物业管理服务合同终止撤场事宜向澳佳公司发函表示，仲量联行已启动撤场费用计算工作，相关人员工资、供应商服务费用、人员经济赔偿金、待通知金、一系列应付未付及杂项费用将尽快列清并将清单给予澳佳公司。仲量联行尚未收到关于涉案项目新物业公司交接人信息，故交接资料将按物业服务合同约定进行准备，交接资料齐全后移交澳佳公司。 后双方在涉案项目物业管理中心，就现场物品、资料进行交接。 2021年4月20日，澳佳公司就涉案项目物业服务合同2021年1至3月审计事宜向仲量联行发函，要求仲量联行提供使用的财务软件；2020年度的审计报告；2021年1至3月财务月报；2021年1至3月账套的备份文件或者序时账；科目余额明细表：2021年1至3月，包括每个科目下的级别明细；2021年1至3月按所有单元及租户名称列出物业管理费已收、应收、预收明细；2021年3月31日的应付账款明细、预付账款、其他应收款、其他应付款明细；2021年3月31日之后的支付应付账款的明细：包括付款日期、金额、付款内容，同时请提供支付时对应的供应商开出的发票；会计师事务所审计所需的其他材料。现场审计时间暂定2021年4月28日。 2021年8月10日，仲量联行就涉案项目物业服务合同审计报告事宜向澳佳公司发函。 2021年11月17日，案外人北京仲量联行物业管理服务有限公司上海分公司向澳佳公司发函，就软件服务费、经济补偿金、员工工资等事宜予以答复。 2021年12月20日，澳佳公司就上述函件回函仲量联行，对其方相应答复未予认可，并要求积极处理相关事宜、做好账户交接工作。 一审另查明，2012年1月1日，***调动为涉案项目主办会计，薪金5,700元。2012年至2014年3月，***工资合计为181,274.63元。 涉案项目物业管理中心2013年审计报告中基金结余表显示，软件购置及维护上年累计9,995元，当年累计34,942元。2019年审计报告中基金结余表显示，工会费上年累计64,070.40元，当年累计59,899元；软件购置及维护上年累计21,535.49元，当年累计17,520.11元。2020年审计报告中基金结余表显示，工会费上年累计59,899元，当年累计57,440元；软件购置及维护上年累计17,520.11元，当年累计18,382.19元。 2021年3月，***等员工以澳佳公司、仲量联行物业服务合同到期为由，向仲量联行提出辞职申请。 根据中国光大银行对公账户对账单显示，截至2023年9月21日，涉案项目管理费专用账户余额及利息合计426,938.31元，该账户内的活期存款利息标准为0.2%/年。 一审审理中，证人***出庭作证称，其自1997年开始作为仲量联行员工在涉案项目工作。仲量联行于2021年3月31日撤场后，其变更了劳动关系，留任涉案项目经理。澳佳公司、仲量联行物业服务合同履行中，采取酬金制，仲量联行收取管理费，此外其余收入、资产归业主所有，由公司财务会计制作具体收支明细。涉案项目支出均需预算，按照预算进行审核，还需管理人员及财务人员签字；若支出金额超过2,000元，则需业主签字，具体由仲量联行总公司人员操作。项目财务人员均在仲量联行总部工作，当有客户搬家，需了解有无欠费情况时，才与财务人员接触，***并非涉案项目财务人员，系仲量联行为挽留其，将其人事关系挂在涉案项目处，其并未为涉案项目进行过工作。仲量联行在光大银行开设过独立账户，合同终止后仲量联行提供了清单进行核对，但账户目前仍由仲量联行掌握，新的物业服务企业已开设新的专用账户。应人事要求，其使用财务、邮件、人事、采购方面的软件，相应预算由其制作并递交澳佳公司，软件使用及维护费从专用账户中划拨。2014年左右成立工会，至2016年工会费由员工缴纳，2017年至2021年除了员工缴纳部分，项目专用账户按照每人每月100元进行划扣。与开发商的季度会议上，开发商曾就审计报告提出过异议。2021年3月底，仲量联行分管人员与项目管理人员均在物业现场，保存在物业办公室的资料目前均在其方处，为涉案项目添置的资产亦留在原处，澳佳公司《移交物品清单》第6项中第（1）至（8）项及第（10）项在现场已完成交接。确认仲量联行提供的现场图片及其签字的真实性。但财务章、印签章、财务凭证等资料未移交，原因在于2021年2月账户总额为325万元，但交接时仲量联行称账户余额为42万元，且财务提供的清单存在诸多不合理之处，其在现场亦提出异议，但仲量联行表示如需返还账户余额需要澳佳公司签字确认。 针对证人证言，澳佳公司认为与其诉请相互印证，即仲量联行撤场后仅进行了现场移交，没有就财务账册等办理移交手续。***作为财务人员未曾为涉案项目提供服务，故不应从项目账户中支出其工资。软件使用及维护费划扣无依据。仲量联行认为证人证言可以证明，澳佳公司《移交物品清单》第6项中除第（9）项外均已交接；证人陈述财务人员不在项目现场工作，故证人无法证明***不是涉案项目物业管理项目财务人员；相关软件确客观存在，自2010年开始即有使用情况，故非虚构；证人虽陈述开发商曾就审计报告提出过异议，但澳佳公司并未就此提供其他证据。 一审审理中，1.澳佳公司提供《对账单》《中国光大银行对公账户对账单》，旨在证明2021年1月至3月软件使用及维护费为15,114元。 仲量联行对《对账单》《中国光大银行对公账户对账单》真实性无异议，认为《对账单》中体现出仲量联行实际委托提供软件服务的供应商，说明仲量联行实际支出该些费用，与仲量联行提供的财务凭证可相互印证。同时认为根据澳佳公司提供的2021年1月至3月基金结余表显示，软件购置及维护项目当年累计4,675.66元，故主张该金额系2021年1月至3月软件使用及维护费。 澳佳公司另表示，其方根据各年审计报告提出软件使用及维护费，并非单纯依据基金结余表。澳佳公司、仲量联行双方曾共同就2021年1月至3月期间收支委托审计，但因审计单位未取得资料致未能完成审计。 2.澳佳公司提供涉案房屋2012年至2014年3月的工作报告及财务报告，旨在证明财务制表不是***，其中无其签字。说明就涉案房屋物业管理项目而言，***仅是名义上的财务人员，其实为仲量联行总部财务人员，故***未在涉案房屋物业管理项目中履行职责。 仲量联行对上述证据真实性无异议，但认为，其一，就涉案房屋物业管理服务，仲量联行以财务团队方式提供财务服务，***系该团队负责人之一，但并不代表财务报表均由***制作或署名，其财务服务不以报表形式体现。其二，从成本角度，2012年至2014年3月期间，为涉案项目物业管理制作财务报表的财务人员工资合计362,418元，远超澳佳公司所主张的该期间***的工资。 3.仲量联行提供部分年份IT外包服务合同、采购软件的使用及维护协议、记账凭证及附件、审计报告，旨在证明软件购置及维护费有明确交易对象、支付凭证及费用发票，系客观支出，且自2010年开始即有该项支出，亦已在审计报告中列明，澳佳公司未曾提出异议。 澳佳公司对上述证据真实性无异议，知晓审计报告中罗列的项目，亦提出过异议。但即便该项目包含在合同约定的有权收取的项目中，仲量联行直接从账户中划扣，而未出示购买、支出依据以及收取比例凭证，故仲量联行存在收取不当的行为，上述证据不能作为软件使用及维护费划扣的依据。 一审审理中，澳佳公司另表示，物业服务合同终止后，澳佳公司经过调查才发现***工资问题以及软件服务费问题，故不存在相应主张超过诉讼时效之情形。关于资料移交，物业服务合同中虽无约定，但系酬金制管理，仲量联行应移交。由于仲量联行直接划扣经费，故应向澳佳公司提供明细及使用情况。双方在涉案项目物业管理中心确就现场物品进行移交，但与澳佳公司诉请主张并不矛盾。关于移交项目管理费专用账户，根据《上海市住宅物业管理规定》第50条规定，仲量联行受托对涉案项目提供物业服务，仲量联行对账户系代管，故合同终止后有移交、返还义务。审计报告中缺少对应明细，诸多项目系仲量联行自行设立，费用亦由仲量联行直接划扣。关于工会经费，工会确系仲量联行公司工会，工会费系仲量联行向员工收取，但却从代管账户中直接列支，故澳佳公司有权利了解该笔费用的使用情况。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.澳佳公司请求移交的各项资料是否属于仲量联行应当移交的范围；2.***的工资应否属于涉案项目支出；3.软件购置及维护费应否属于涉案项目支出。 关于争议一，根据相关法律规定以及物业服务合同约定，物业服务企业应当在物业服务合同终止后将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，其中采用酬金制计费方式的，应当移交产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物。针对澳佳公司请求移交的各项资料，一审法院分析如下：1.涉案项目管理费专用账户及账户余额。合同约定，就涉案项目收取的款项统一由仲量联行存入专门设立的独立银行账户（管理费账户），在合同终止后，仲量联行将该账户内全部资金以合法形式转与澳佳公司。根据查明事实，该账户系以仲量联行名义设立，现新的物业服务企业已设立新的专用账户，合同中亦未约定仲量联行有移交管理费专用账户所有权之义务，故澳佳公司要求仲量联行移交涉案项目管理费专用账户的诉请，依据不足，一审法院不予支持。至于账户资金，现仲量联行表示愿意返还余额及法定尊息，于法不悖，一审法院予以确认。2.仲量联行服务涉案项目期间各类财务原始凭证、报表。结合在卷证据及当事人陈述，合同到期后，双方曾在物业管理中心就现场物品、资料进行移交，项目管理人员亦继续留任涉案项目。但仲量联行认为各类财务原始凭证、账册资料，合同并未约定其方有移交义务，且仲量联行每年提交审计报告，报告中的内容已足够满足澳佳公司对于财务方面的要求。然，仲量联行是按照酬金制方式提供物业管理服务，且物业服务合同到期后的移交范围包括物业管理所必需的其他资料，该项规定系为保证后续物业服务工作的有序开展及正常进行。双方亦约定合同终止时，仲量联行须将涉案项目全部档案、文件、各类图纸、一切已签署合同文本、记录和财务账簿的复印本移交给澳佳公司，故仲量联行在合同终止后有义务向澳佳公司移交服务涉案项目期间各类财务凭证、账册等档案资料。3.“工会经费”的划扣依据和使用明细。合同约定，涉案项目管理费账户应支出与项目日常管理有关的费用开支，仲量联行应制备详细账目供澳佳公司在必要时查核，在合同终止后，仲量联行有责任列明管理费账户的全部明细账目。仲量联行抗辩称，工会账户及收缴情况均属于工会独立账户事宜，澳佳公司无权要求仲量联行提供。然，工会费在审计报告资金结余表中有明确记载，可见仲量联行已将工会费从管理费账户中进行列支，作为与涉案项目日常管理有关的费用开支，故仲量联行有义务就该项支出列明明细账目。4.《上海市住宅物业管理规定》第五十条规定的资料、财物。鉴于双方已在物业管理中心进行现场交接，***作为项目经理确认保存在物业管理中心的资料、为涉案项目添置的资产均留在原处，故对于澳佳公司该项请求，一审法院不予支持。 关于争议二，当事人依法应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，当事人须承担不利后果。现双方对于***2012年至2014年3月期间自涉案项目管理费专用账户中支出工资181,274.63元无异议，仲量联行抗辩称，***确为涉案项目财务人员，且澳佳公司该项请求已超过诉讼时效。一审法院认为，其一，仲量联行虽按照年度向澳佳公司提交审计报告，但其中仅列明员工工资项目，而未明确***的工资金额，仲量联行据此提出时效抗辩，缺乏依据，一审法院不予采信。其二，按照合同约定，涉案项目管理中心员工开支应由澳佳公司支付或自物业管理费账户中支出。仲量联行并未提供证据证明***专为涉案项目服务，故其工资从涉案项目管理费专用账户中支出缺乏合同依据，因此，仲量联行应向澳佳公司返还员工工资支出181,274.63元。 关于争议三，合同约定，因购置授权软件所产生的成本由物业管理费账户中支出。根据查明事实，涉案项目中确存在软件用于物业管理及人事运营等，且仲量联行在多年度审计报告中予以列明，澳佳公司并未举证证明其曾就此提出异议，项目经理亦确认其曾就软件购置及维护费向澳佳公司提交预算资料。故软件购置及维护费应为日常管理有关的费用开支，应从管理费专用账户中支出。澳佳公司要求仲量联行返还该笔费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 此外，对于澳佳公司主张返还的离职补偿金106,350元，仲量联行表示无异议，故对澳佳公司该项请求，一审法院予以支持。 一审法院判决如下：一、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向澳佳物业管理（上海）有限公司移交上海市静安区延安中路841号东方海外大厦物业管理服务项目各类财务凭证、报表等账册资料及“工会经费”的划扣和使用情况；二、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向澳佳物业管理（上海）有限公司返还上海市静安区延安中路841号东方海外大厦物业管理服务项目管理费专用账户余额426,938.31元及自2023年9月22日起至实际返还之日止的利息，按照0.2%/年的标准计算；三、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向澳佳物业管理（上海）有限公司返还上海市静安区延安中路841号东方海外大厦物业管理服务项目员工工资181,274.63元；四、仲量联行测量师事务所（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向澳佳物业管理（上海）有限公司返还上海市静安区延安中路841号东方海外大厦物业管理服务项目离职补偿金106,350元；五、澳佳物业管理（上海）有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，仲量联行向本院提交证据如下：1.2012年1月至2014年3月期间项目账户所付工资流水及***劳动合同，以证明***为仲量联行员工，2012年1月至2014年3月期间服务于涉案项目，仲量联行向***支付工资合计154,072.82元（扣除个税、社保、公积金后实发金额），财务团队的其他服务人员***、***、***、***未从涉案项目领取工资；2.***、***、***、***劳动合同及涉案项目部分财务凭证，以证明仲量联行以财务团队形式为涉案项目提供财务服务，***为主办会计，财务团队其他成员***、***、***、***确实为项目提供了财务服务，财务资料中均有留痕。经质证，澳佳公司认可真实性但不认可关联性，认为涉案项目委托仲量联行进行物业管理，实行酬金制收费模式，仲量联行每年收取48万元固定酬金，各类管理费用应由其自行承担。***为仲量联行总部的财务经理，由涉案项目承担其工资并无依据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。《物业管理服务合同》约定：“双方同意，对于乙方提供的上述一切服务，乙方收取费用如下：全权物业管理服务酬金为每月人民币肆万元整（RMB40,000元）。”可见，双方就涉案项目的物业管理服务约定的是酬金制收费模式。在酬金制收费模式下，除当事人另有约定外，物业服务公司的管理运营成本应由物业服务公司自行承担。《物业管理服务合同》另约定：“甲乙双方同意本条前款提及的本项目管理中心员工开支应由甲方支付或自物业管理费账户中支出。……对于财务预算外的管理费支出以及紧急情况和突发事件所需用的额外开支，每笔支出超出人民币2,000元，需事先征得甲方书面同意。”故本案争议焦点可归纳为***是否为涉案项目管理中心员工或是否取得了甲方的书面同意，从而其工资可以从涉案项目中支出。综合本案双方提供的证据材料，本院认为现有证据仅能证明***确系仲量联行的员工，但无法证明***专属于涉案项目管理中心且专为涉案项目工作，故不属于《物业管理服务合同》中规定的应由物业管理费账户中支出工资的情形。仲量联行亦未提供证据证明就***的工资支付已取得澳佳公司的书面同意，故从涉案项目物业管理费账户中支出***工资的做法没有合同或事实依据，仲量联行应当返还。一审法院对此认定无误，本院予以支持。综上，仲量联行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,925元，由上诉人仲量联行测量师事务所（上海）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年七月五日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……