中国某某股份有限公司成都分公司与彭州市某某通讯器材经营部、邱某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省彭州市人民法院 民事判决书 （2022）川0182民初497号 原告：中国某某股份有限公司成都分公司，住所地：成都市成华区。 负责人：喻某某。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川发现律师事务所实习律师。 被告：彭州市某某通讯器材经营部，住所地：彭州市。 经营者：***，女，1974年11月4号出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：***，女，1974年11月4号出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：***，四川东驰律师事务所律师。 原告中国某某股份有限公司成都分公司（以下简称：某某成都分公司）诉被告彭州市某某通讯器材经营部（以下简称：某某经营部）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年1月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某成都分公司的委托代理人***，某某经营部经营者***的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年5月9日的房屋租赁费用16290.32元；2、判令被告向原告支付违约金195978.04元。事实和理由：原告与某某经营部签订房屋租赁合同，约定原告将位于彭州市东南市街××号××楼的房屋（以下简称：某某房屋）出租给某某经营部作电信营业使用，租期为2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金12000元。合同期满后，双方未继续签订租赁合同，某某经营部继续使用某某房屋，双方建立了不定期的租赁关系。某某经营部使用某某房屋至2019年5月9日向原告书面提出关厅申请，但未缴纳2018年1月1日至2019年5月9日的租金。某某成都分公司多次催收未果，遂诉至本院。诉讼中，原告述称，要求某某经营部承担支付租金及违约金的义务，***为某某经营部的经营者，故要求***承担连带责任。庭审中，原告将其主张的违约金调整为9369元（计算方式为：以每笔租金为基数，从逾期之日起至2019年8月19日，按中国某某银行公布的贷款基准利率的4倍标准计算；从2019年8月20日起至款项实际付清之日，按一年期ＬＰＲ的4倍标准计算。暂计算至2022年3月17日为9369元）。 ***辩称，1、确于2018年1月1日开始未付租金，某某经营部于2019年5月9日提交关厅申请，于2019年5月中旬腾退房屋，但仅实际经营至2019年1月31日，从2019年2月开始因某某经营部的业务账号被某某成都分公司关闭，导致某某经营部未实际经营，由于双方签订了旧店改造协议，某某经营部受该协议约束，被迫使用房屋至2019年5月9日，故租金应计算至2019年1月31日；2、租金缴纳方式为年交而非每月缴纳，故原告主张的违约金起算时间无事实依据。某某经营部于2018年已备好租金，但原告未通知缴纳租金，而是通知上涨租金，且拒绝某某经营部按原标准支付租金，故某某经营部未违约，不应承担违约责任；3、原告单方面上涨租金，停止支付业务酬金，关闭某某经营部业务账号，均属违约；4、原告主张的违约金标准过高，请求法院依法调整。 本院经审理认定如下事实：2017年12月29日，某某成都分公司与某某经营部签订《房屋租赁合同》，约定某某成都分公司将某某房屋出租给某某经营部用于电信营业，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为12000元，租金支付方式为每月15日前以转账方式支付下一结算周期的租金，某某经营部应在起租日起15日内一次性向某某成都分公司支付首期租金。合同第5.3条约定，逾期交付租金的，每逾期一日，某某经营部须按当月租金的1%向某某成都分公司支付违约金。合同第8.4条约定，如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。合同第8.7条约定，双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都必须按照本合同中的地址以书面信函或者传真或者电子邮件方式进行。如因接收方原因导致通知发送失败，视为通知已经送达。合同同时载明了双方地址，以及某某成都分公司的银行账户信息。 合同于2017年12月31日期满，某某经营部继续使用某某房屋。2019年5月9日，某某经营部向某某成都分公司提交书面关厅申请，申请退出东南市街电信营业厅。某某经营部从2018年1月1日开始未向某某成都分公司支付某某房屋租金。 2021年6月3日，中国某某集团有限公司彭州分公司作出《关于逾期支付租金的催告函》，要求某某经营部于2021年6月20日前支付拖欠的租金。中国某某集团有限公司彭州分公司于2021年6月4日、12月2日以ＥＭＳ方式向某某经营部邮寄内容为“关于逾期支付租金的催告函”的邮件。 另查明，某某经营部2017年第一至三季度的房租均为通过银行转账方式支付至某某成都分公司账户。 以上事实有原、被告当庭陈述及双方身份信息、《房屋租赁合同》、房屋信息摘要、关厅申请、催告函及交寄单、邮件物流详情、工商银行业务凭证在卷佐证，经庭审举证质证，本院审查认证，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。原告出示的《成都电信厅店对接客户经营合作协议》、现场照片，与本案争议焦点无关，本院不予采信。被告出示的2份《房屋租赁合同》均为双方往年签订，与本案无关，本院不予采信。被告出示的旧店改造合作协议，因无双方签字盖章，本院不予采信。被告出示的除关厅申请外的其他证据，均与本案无关，本院不予采信。 本院认为，本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故依法适用当时的法律及司法解释规定。某某成都分公司与某某经营部签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行相关义务。根据本案查明事实，案涉《房屋租赁合同》期限届满后，某某经营部继续使用某某房屋，某某成都分公司未提出异议，双方的租赁期限应为不定期，案涉《房屋租赁合同》继续有效。某某经营部于2019年5月9日向某某成都分公司提交关厅申请，之后腾退交还房屋，但未支付2018年1月1日至2019年5月9日期间的租金，故对某某成都分公司要求某某经营部支付上述期间内租金的诉讼请求，本院予以支持。***辩称，实际经营至2019年1月31日，之后因某某成都分公司关闭其业务账号，导致其无法开展经营活动。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，某某经营部使用某某房屋至2019年5月9日，则应当按约支付使用房屋期间的租金。本院对***的该抗辩意见不予采纳。关于租金标准，某某成都分公司主张按双方2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。某某经营部应付租金金额为1000元／月×16个月＋1000元／月÷31×9＝16290.32元。 关于违约金标准，双方合同约定，每逾期一日，按当月租金的1%计算违约金，某某成都分公司在本案中主张按中国某某银行公布的一年期贷款基准利率4倍及一年期ＬＰＲ4倍标准计算，***认为原告主张的违约金标准过高，请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合我国违约金补偿为主、惩罚为辅之设立初衷，再考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,同时某某公司未提交证据证明其实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金标准按中国某某银行公布的一年期贷款基准利率及一年期ＬＰＲ标准计算。关于***辩称原告单方面上涨租金系违约，因无事实依据，本院对该抗辩意见不予采纳。***辩称，已于2018年备好租金，但原告拒收，故某某经营部不构成违约。因双方合同中已载明原告的收款账户信息，且某某经营部2017年支付租金亦系直接缴纳入该账户，故该抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。***还辩称原告停止支付业务酬金，关闭某某经营部业务账号，应承担违约责任，因其抗辩意见与本案房屋租赁合同无关，本院不予采纳。 关于违约金计算方式及起算时间。合同约定，租金支付方式为每月15日前支付下一结算周期的租金，某某经营部应在起租日起15日内一次性向某某成都分公司支付首期租金。故应以每笔租金为基数，从逾期之日起至2019年8月19日，按中国某某银行公布的一年期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至款项实际付清之日，按一年期ＬＰＲ标准计算。经计算，违约金暂计至2022年3月17日为2411.07元（后附截至2022年3月17日的违约金计算方式），对某某成都分公司主张的超出部分的违约金，本院不予支持。从2022年3月18日起，应以16290.32元为基数，按一年期ＬＰＲ的标准计算至租金付清之日止。***辩称，租金支付方式为年交。根据原告提交的证据，某某经营部2017年4月10日支付当年一季度租金，2017年8月25日支付当年二至三季度租金，故***的该抗辩意见无事实依据，本院不予采纳，本案中租金支付方式应按双方合同约定为准。 关于***的责任承担方式。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担……”的规定，***承担的并非连带责任，其应与某某经营部共同承担支付租金及违约金的义务。 依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、彭州市某某通讯器材经营部、***于本判决生效之日起五日内共同向中国某某股份有限公司成都分公司支付租金16290.32元； 二、彭州市某某通讯器材经营部、***于本判决生效之日起五日内共同向中国某某股份有限公司成都分公司支付违约金（计算方式：计算至2022年3月17日为2411.07元；从2022年3月18日开始，以16290.32元为基数，按一年期ＬＰＲ的标准计算至租金付清之日止）； 三、驳回中国某某股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元，由中国某某股份有限公司成都分公司负担87元，由彭州市某某通讯器材经营部、***负担134元（此款原告已垫付，彭州市某某通讯器材经营部、***在履行本判决时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二二年四月二十六日 书记员*** 截至2022年3月17日的违约金计算方式 一、截止2019年8月19日 起算时间 截止时间 基数 计算标准（年） 天数 金额 备注 2018/1/16 2019/8/19 2000 0.0435 581 140.41 2018年1月、2月 2018/2/16 2019/8/19 1000 0.0435 550 66.46 2018年3月 2018/3/16 2019/8/19 1000 0.0435 522 63.08 2018年4月 2018/4/16 2019/8/19 1000 0.0435 491 59.33 2018年5月 2018/5/16 2019/8/19 1000 0.0435 461 55.7 2018年6月 2018/6/16 2019/8/19 1000 0.0435 430 51.96 2018年7月 2018/7/16 2019/8/19 1000 0.0435 400 48.33 2018年8月 2018/8/16 2019/8/19 1000 0.0435 369 44.59 2018年9月 2018/9/16 2019/8/19 1000 0.0435 338 40.84 2018年10月 2018/10/16 2019/8/19 1000 0.0435 308 37.22 2018年11月 2018/11/16 2019/8/19 1000 0.0435 277 33.47 2018年12月 2018/12/16 2019/8/19 1000 0.0435 247 29.85 2019年1月 2019/1/16 2019/8/19 1000 0.0435 216 26.1 2019年2月 2019/2/16 2019/8/19 1000 0.0435 185 22.35 2019年3月 2019/3/16 2019/8/19 1000 0.0435 157 18.97 2019年4月 2019/4/16 2019/8/19 290.32 0.0435 126 4.42 2019年5月 合计 743.08 ivstyle='text-align:center'> 起算时间 截止时间 基数 计算标准（年） 天数 金额 备注 2018/1/16 2019/8/19 2000 0.0435 581 140.41 2018年1月、2月 2018/2/16 2019/8/19 1000 0.0435 550 66.46 2018年3月 2018/3/16 2019/8/19 1000 0.0435 522 63.08 2018年4月 2018/4/16 2019/8/19 1000 0.0435 491 59.33 2018年5月 2018/5/16 2019/8/19 1000 0.0435 461 55.7 2018年6月 2018/6/16 2019/8/19 1000 0.0435 430 51.96 2018年7月 2018/7/16 2019/8/19 1000 0.0435 400 48.33 2018年8月 2018/8/16 2019/8/19 1000 0.0435 369 44.59 2018年9月 2018/9/16 2019/8/19 1000 0.0435 338 40.84 2018年10月 2018/10/16 2019/8/19 1000 0.0435 308 37.22 2018年11月 2018/11/16 2019/8/19 1000 0.0435 277 33.47 2018年12月 2018/12/16 2019/8/19 1000 0.0435 247 29.85 2019年1月 2019/1/16 2019/8/19 1000 0.0435 216 26.1 2019年2月 2019/2/16 2019/8/19 1000 0.0435 185 22.35 2019年3月 2019/3/16 2019/8/19 1000 0.0435 157 18.97 2019年4月 2019/4/16 2019/8/19 290.32 0.0435 126 4.42 2019年5月 合计 743.08 二、2019年8月20日-2022年3月17日 起算时间 截止时间 基数 计算标准（年） 天数 金额 2019/8/20 2019/9/19 16290.32 0.0425 31 59.62 2019/9/20 2019/11/19 16290.32 0.042 61 115.93 2019/11/20 2020/2/19 16290.32 0.0415 92 172.77 2020/2/20 2020/4/19 16290.32 0.0405 60 109.96 2020/4/20 2021/12/19 16290.32 0.0385 609 1060.97 2021/12/20 2022/1/19 16290.32 0.038 31 53.31 2022/1/20 2022/3/17 16290.32 0.037 57 95.43 合计 1667.99