杭州某甲有限公司;杭州某乙有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院 民事判决书 （2025）浙01民终3041号 上诉人（原审被告）：杭州某甲有限公司。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：钱某某。 被上诉人（原审原告）：杭州某乙有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：王某某。 委托诉讼代理人：陈某某。 上诉人杭州某甲有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人杭州某乙有限公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市某区人民法院（2024）浙X民初X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年3月12日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2025年5月13日公开开庭进行审理。上诉人某甲公司委托诉讼代理人钱某某、被上诉人某乙公司委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某甲公司向本院提出上诉请求：1.撤销杭州市某区人民法院（2024）浙X民初X号民事判决书第一项、第二项判决，改判驳回某乙公司的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由某乙公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，将本案中双方协商一致解除租赁合同的事实认定为某甲公司违约解除合同，又将双方完成案涉租赁房屋交接的时间认定为2024年7月2日，对2024年6月1日起至2024年7月2日的房屋租金损失责任认定错误。因此，本案中一审法院对事实认定存在多处错误。1.本案中，案涉《房屋退租协议》系某乙公司提供给某甲公司的，该协议第1条载明“乙方于2024年3月4日书面函件通知甲方，原租赁合同提前解除，并获得甲方同意，将于2024年5月31日房屋退还给甲方”，从内容可知，《房屋租赁合同》是经双方协商一致解除的，而非某甲公司违约单方解除。虽然某甲公司提交的协议上仅有某甲公司的盖章，某乙公司未盖章，但不能就此推断某乙公司对于该协议内容不认可，相反，某甲公司之所以将该协议盖章给某乙公司，系因为该协议是某乙公司起草提供的，也是某乙公司要求某甲公司盖章提交给某甲公司的。故一审法院对于租赁合同解除的事实认定错误。2.关于本案中案涉房屋完成交接的时间，在2024年6月初某甲公司就已经腾退并将房屋钥匙放在某乙公司可接收到的地方（阁楼钥匙箱内），但某乙公司拒不接收，在此情况下某甲公司方工作人员林某与某乙公司方的方某约交接时间，但某乙公司方却以各种理由拖延当面交接（前述事实某甲公司在一审中提交的证据中可以充分证明），最终才导致双方签订交接单的时间被拖延到了2024年7月2日。因此，自2024年6月1日起至2024年7月2日止的房屋租金损失系某乙公司拒绝接收、拖延当面交接所造成的，是某乙公司自身原因导致的扩大损失，应当由某乙公司自行承担。一审法院对交接时间认定错误，房屋租金损失的归责错误。综上，请二审法院支持某甲公司的上诉请求。 针对某甲公司的上诉，某乙公司答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律准确。请二审法院驳回某甲公司的上诉请求，维持一审判决。案涉的房屋退租协议没有某乙公司的盖章也不是某乙公司提供。双方共同签署了房屋租赁协议，其中对退租有明确的约定。某甲公司未根据合同的约定擅自退租，本应承担合同约定的违约责任。对于退租时间，一审法院中已查明，双方主要是通过微信进行沟通。2024年的6月8日起开始沟通腾退交接等事宜。自7月2日，双方在微信中能够看出是已经完成交接。综上，请二审法院依法驳回某甲公司的上诉。 某乙公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令某甲公司向某乙公司支付2024年6月1日至2024年7月2日房屋租金96657.53元（按年租金1102500元，计算6月1日至7月2日共计32天）；2.判令某甲公司向某乙公司支付违约金183750元（按年租金1102500元计算，计算两个月183750元）；3.判令某甲公司恢复房屋原状，并按照年租金1102500元/365天计算，直至恢复原状为止，暂从2024年7月3日起计算至2024年8月15日，共计43天的房屋占用使用费129883.56元；4.判令某甲公司支付2021年11月8日至2021年11月30日的装修期租金67083.34元；5.本案诉讼费用由某甲公司承担。 一审法院经审理查明：某乙公司租赁案外人杭州某某合作社位于杭州市某区的房屋。双方约定租赁期限自2021年12月1日起至2026年11月30日止；第一年租金791568元，第二年租金831146元，第三年租金831146元，第四年租金872703元，第五年租金872703元；租金每半年支付一次，先付后使用，物业费与租金一起支付，每到期的前15天支付，租金到账后，开具发票等。2021年11月8日，某乙公司作为甲方、出租方与某甲公司作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于某区，屋内设施以现状为准。甲方同意将该房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、用途：上述房屋仅作生产、办公、仓储（符合产业要求）使用，不得作其他用途。三、租赁期限：租赁期限从2021年12月1日起至2026年11月30日租期为5年。四、租赁金收取标准：该房屋租金（含物管费，每年开具发票金额为42万元）：承租期第一年2021年12月1日至2022年11月30日，租金为人民币1050000元；承租期第二年2022年12月1日至2023年11月30日，租金为人民币1102500元；承租期第三年2023年12月1日至2024年11月30日，租金为人民币1102500元；承租期第四年2024年12月1日至2025年11月30日，租金为人民币1157625元；承租期第五年2025年12月1日至2026年11月30日，租金为人民币1157625元；如乙方合同期内解除合同，视为违约，保证金房租不予退还。五、付款方式：双方约定按以下方式支付租金及场地使用费：每六个月支付一次，每次付款提前一个月打入甲方指定账户。即第一年上半年租金在2021年11月12日前支付，下半年租金在2022年5月1日前支付；第二年上半年租金在2022年11月1日前支付，下半年租金在2023年5月1日前支付；第三年上半年租金在2023年11月1日前支付，下半年租金在2024年5月1日前支付；第四年上半年租金在2024年11月1日前支付，下半年租金在2025年5月1日前支付；第五年上半年租金在2025年11月1日前支付，下半年租金在2026年5月1日前支付。先支付后使用。六、租赁房屋的维修：甲方维修的范围、时间及费用负担：外墙、屋顶、外围水电。乙方维修的范围及费用负担：楼内水电、电梯维护检测、维修。七、甲乙双方约定的权利和义务：1、承租期间的水费、电费等各项费用均由乙方自理，合同签订时乙方向甲方缴纳保证金100000元，租赁期满后，房子完好、各项规费缴付符合要求方可归还，否则予以扣除，如保证金不足弥补给甲方造成损失金额，应由乙方补缴。2、如中途政府提升改造或集体需要拆迁征用此房屋，甲方需提前3个月通知乙方，乙方必须在1个月内把房屋腾空，并无条件搬迁，甲方负责退还未到期部分租金。3、承租期间，乙方要爱护甲方财产及设施，保证甲方房屋及设施完好无损；乙方不得随意损坏房屋设施、改变房屋结构及违规装修，如乙方确需改变房屋结构及室内装修的，需征得甲方书面同意。租赁合同终止时，乙方所维修、装璜、改造或增加搭建后的一切财产归甲方所有，乙方一律不得拆迁。乙方不得将承租的房产及土地作抵押担保。4、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的房屋提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关。租赁期间，如甲方有人事变动，不影响协约继续履行。5、乙方经营需要甲方提供与租赁房屋有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。6、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋。甲方对乙方在承租期内的装修等改造费用不予补偿。租赁到期后进行公开招标，在同等条件下，乙方有优先租赁权。7、租赁期满，乙方应如期归还该房屋，如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金，并承担甲方与下一承租方的违约责任。8、乙方产生欠款的，甲方可以停水停电。八、合同的变更与解除：1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本合同无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，乙方经济损失自负：（1）在承租房屋内从事违法、违纪活动；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途；（3）未经甲方同意，擅自改变房屋结构、随意损坏设施和违规装修的；（4）违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；（5）擅自搭建违章建筑、设施的；（6）未经甲方书面同意，将出租房屋转租第三人的；（7）应缴租赁金逾期1个月以上未支付的；（8）所欠各项费用达5000元以上的。3、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：（1）迟延交付出租房屋1个月以上；（2）违反本合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用出租房屋。4、如甲乙双方其中方未履行或未完全履行本合同约定义务，根据合同规定可以解除合同。5、合同中规定的可以解除合同的其他事项。九、违约责任：1、甲方未按时或未按要求维修出租房屋造成乙方人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。2、乙方未按本合同第五条约定的时间付款，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，甲方可按欠款金额每日收取5%的滞纳金。3、乙方违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用，造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。4、租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。5、如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，由双方协商或委托有评估资质的中介机构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿。 2024年3月4日，某甲公司向某乙公司发出《关于M工业园二期8号楼1-4楼房屋租赁沟通函》：2021年11月我司与贵司就某区签订了《房屋租赁合同》，启动了该项目。该项目在实际经营过程中，自2021年12月1日项目启动开始，每年亏损均在20-30万元，亏损严重，而且目前招商难度极大，有大量房屋空置，按合同约定房租逐年递增，我司的亏损将更加严重。现因该项目出现持续高额亏损，已严重影响我司的正常经营，我司已无力承担，故我司为能长久且正常的经营发展，经过内部商议现拟定以下方案，希望能与贵司商议该房屋后续的租赁事宜：希望贵司基于此前我司与贵司的友好合作，能够允许我司终止《房屋租赁合同》，将合同项下的房屋全部退还贵司，我司愿将装修和相关设施设备均无偿转移给贵司，同时我司愿意把在租房屋的租客所支付的押金和已付未用租金均全额转交给贵司，后续由贵司自行经营；我司恳请贵司在前述内容基础上将签订《房屋租赁合同》时我司支付给贵司的10万元保证金全额退还我司。若贵司认为前述方案欠妥，在我司退还全部房屋后仍希望计取违约金的，我司将拆走我司自主装修的设备设施以求尽可能减小损失，届时还望贵司见谅。 2024年5月25日，某甲公司在《房屋退租协议》上盖章，内容为：鉴于甲乙双方于2021年11月8日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某区的房屋出租给乙方使用。现经双方友好协商，就房屋退租事宜达成如下协议：1、乙方于2024年3月4日书面函件通知甲方，原租赁合同提前解除，并获得甲方同意，将于2024年5月31日房屋退还给甲方。2、本协议仅用于双方腾退房屋，如合同解除未尽事宜或有纠纷，依据双方所签房屋租赁协议另行协商解决，协商不成甲乙双方所在地人民法院解决。3、本协议自双方签字（或盖章）之日起生效。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。某甲公司陈述于2024年6月初将该《房屋退租协议》交至某乙公司处；某乙公司陈述该《房屋退租协议》系某甲公司提供，某乙公司不同意故未在上面盖章确认。 另查明，某乙公司、某甲公司双方自2024年6月8日起通过微信沟通案涉租赁房屋腾空、交接事宜，至2024年7月2日双方完成交接，签订退房物品交接单，同时某乙公司表示还有两个月的违约金及6月份的租金。庭审中，某乙公司、某甲公司一致确认2024年6月之前的租金、水电费等均已结清，保证金100000元在某乙公司处未退。某乙公司陈述，与某甲公司交接完毕房屋后未再对外出租，于2024年10月左右与案外人杭州某某合作社协商解除租赁合同，将案涉房屋返还。 一审法院认为，某乙公司、某甲公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应诚信履约。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，某甲公司辩称案涉《房屋租赁合同》因双方协商一致解除，某甲公司应对该辩称承担举证证明责任。在案证据中《房屋退租协议》上仅有某甲公司盖章，某乙公司未盖章且某乙公司明确表示该退租协议未经得其同意。某甲公司所举在案证据也不足以证明双方就解除合同达成一致，故应承担举证不能的法律后果，某甲公司该辩称依据不足，该院不予采信。据查，某甲公司于2024年3月4日向某乙公司提出解除租赁合同的意思表示，某乙公司、某甲公司双方于2024年7月2日完成案涉租赁房屋的交接。承前所述，现有证据不足以证明双方就解除合同达成一致，某甲公司提出解除合同系其违约，某甲公司应承担相应的违约责任；某乙公司、某甲公司双方完成房屋交接，事实上案涉租赁合同就不再履行，故案涉《房屋租赁合同》于2024年7月2日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。该案中，某甲公司未支付2024年6月1日后的租金，构成违约，且在案证据尚不足以证明某乙公司拖延交接，应承担相应的违约责任，某乙公司诉请某甲公司支付2024年6月1日起至2024年7月2日止的房屋租金96657.53元，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约金，案涉《房屋租赁合同》约定：“乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金”，且某甲公司未举证证明该约定的违约金过分高于某乙公司实际损失，故某乙公司诉请某甲公司支付违约金183750元，有事实和法律依据，该院予以支持。据查，案涉合同保证金100000元未退还，故予以折抵后，某甲公司尚应支付某乙公司违约金83750元。某乙公司诉请某甲公司支付房屋恢复原状前的占用使用费，因双方已完成案涉房屋的交接，该项诉请依据不足，该院不予支持。某乙公司诉请某甲公司支付装修期租金，无约定依据，该院亦不予支持。综上，某乙公司诉请合理部分，该院予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、某甲公司于判决生效后十日内支付某乙公司房屋租金96657.53元；二、某甲公司于判决生效后十日内支付某乙公司违约金83750元；三、驳回某乙公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4230元，由某乙公司负担2276元；某甲公司负担1954元。 二审期间，某甲公司、某乙公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，二审法院应当对上诉有关的事实和法律适用进行审查。二审的争议焦点为双方是否为协商一致解除案涉的房屋租赁合同及某甲公司实际向某乙公司交付租赁物的时间。某甲公司主张双方系协商一致解除案涉的房屋租赁合同，依据为《房屋退租协议》，但该协议上仅有某甲公司盖章，无某乙公司盖章，且某乙公司明确表示该退租协议未征得其同意。故某甲公司并无相应的证据证明双方系协商一致解除房屋租赁合同。根据该合同约定的租期，某甲公司提前退租，违反合同约定，其应承担相应的违约责任，结合《房屋租赁合同》约定：“乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金”，一审法院判决某甲公司支付违约金183750元，有事实和法律依据，并无不当。关于案涉房屋的腾退时间，某甲公司主张其在2024年5月31日已经将案涉的房屋腾退并交还给某乙公司，但根据双方微信聊天记录，在六月下旬仍在沟通交接事宜，一审法院结合证据认定在2024年7月2日某甲公司才向某乙公司返还了房屋，具有事实依据，故一审法院判决某甲公司支付租金至2024年7月2日，并无不当。综上所述，某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3908元，由上诉人杭州某甲有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年六月二日 书记员***