某某、永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

河南省商丘市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫14民终2408号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1977年2月20日出生，住郑州市金水区。

委托诉讼代理人：刘震，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人(原审原告)：永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司，住所：永城市商务中心区，统一社会信用代码：91411481763143114N。

法定代表人：唐保平，职务：总经理。

委托诉讼代理人：张道威，河南正剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人***因与被上诉人永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2022）豫1481民初1319号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年5月7日立案受理后，依法开庭审理了本案。上诉人***之委托诉讼代理人刘震、被上诉人永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司之委托诉讼代理人张道威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：依法撤销永城市人民法院（2022)豫1481民初1319号民事判决,并驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由:首先依据双方租赁合同第三条之约定:“本合同实行年度支付制”，而双方合同的年度起止日期是当年的5月1日至次年的4月30日。本案中2021年5月1日至2022年4月30日的年度租金并未具备支付条件，一审认定支付条件成就明显错误。其次依据国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知,该政策明确要求“被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋,减免6个月租金,其他地区减免3个月租金”,依据该规定一审法院未对其上诉人减免租金事实认定错误。最后上诉人要求被上诉人就开设便利店，私自使用上诉人电源搭电、安装电表、信号塔,造成的电费损失,应折抵租金，一审法院依据该主张与本案系不同法律关系,不予一并处理明显违背客观事实。综上，上诉人认为一审认定事实不清,存在错误，请求依法撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。

永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉维持原判。

永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告租赁费15万元；2.本案诉讼费由被告承担。

一审认定事实：2012年4月10日，原告与案外人商丘裕东发电有限责任公司签订《裕东公司物业楼租赁合同》，就租赁房屋从事经营的事宜经协商达成协议，由原告承租商丘裕东发电有限责任公司位于永城市东城区××路裕东电厂家属院门面房一层、二层北侧十间、四层及顶层造型房面积约1000平方米，用途以零售经营及服务业为主。第二条约定租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日止，共计十年。第三条约定租金实行年度支付制，其中2020年5月1日至2022年4月30日租金为每年15万元，租金支付为每年的8月1日之前，支付方式为银行支票。2012年7月13日，原、被告签订《先帅百货场地租赁合同》，第一条约定原告将上述从商丘裕东发电有限责任公司租赁的裕东电厂家属院门面房的一层北部、二层北侧十间、四层及顶层造型房面积约850平方米出租给被告，用途以零售经营及服务业为主。第二条约定租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日止，共计十年。第三条约定实行年度支付制，其中2020年5月1日至2022年4月30日租金为每年15万元。原、被告签订合同后，被告正常使用所租赁房屋，并按照约定直接向商丘裕东发电有限责任公司支付了2012年5月31日至2020年4月30日期间的租金。2020年5月1日至2021年4月30日的租金，因双方之间存在纠纷，被告一直未支付。2021年6月23日，原告诉至永城市人民法院，要求被告支付2020年5月1日至2022年4月30日的租金共计30万元，永城市人民法院经审理，作出（2021）豫1481民初5587号民事判决书，判决被告***支付原告永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金112500元，于判决生效之日起十日内履行完毕。因2021年5月1日至2022年4月30日的租金，在原告提起该次诉讼时尚未到原告与商丘裕东发电有限责任公司约定的支付期限，且商丘裕东发电有限责任公司在给原告发的律师函中也未要求原告提前支付该年度租金，故原告要求被告支付2021年度的租金，未予支持。判决后被告不服向河南省商丘市中级人民法院提起上诉。商丘市中级人民法院审理后于2021年12月3日作出（2021）豫14民终5065号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2021年11月12日，商丘裕东发电有限责任公司向原告发出租金催缴通知函，要求原告缴纳2020年度租金112500元及2021年度租金150000元。2022年3月1日，被告向商丘裕东发电有限责任公司汇款支付了2020年度租金112500元。2020年5月1日至2022年4月30日的租金被告一直未付，且被告认为原告开设的便利店私搭电线使用被告的电源产生电费数十万元，双方存在纠纷，现原告诉至永城市人民法院，诉请如前。以上事实，有当事人有效陈述，原告提交的租赁合同两份、（2021）豫1481民初5587号、（2021）豫14民终5065号民事判决书各一份及商丘裕东发电有限责任公司给原告出具的租金催缴通知函一份、被告提交的转账凭证一份等证据在案佐证，予以确认。

一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司与被告***所签《先帅百货场地租赁合同》系当事人双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。原告诉求被告支付2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金150000元，被告辩称尚未具备支付条件，双方合同约定租金实行年度支付制，2021年5月1日至2022年4月30日的租期虽未期满，双方合同中也未约定交付租金的期限，但根据房屋租赁的交易习惯，承租方一般应先缴纳房租再使用房屋，且房屋所有权人商丘裕东发电有限责任公司和原告的租赁合同中约定租金支付为每年的8月1日之前，而原、被告签订租赁合同后，被告一直向商丘裕东发电有限责任公司直接缴纳租金，被告对该公司和原告约定的租金交付时间理应知晓。现商丘裕东发电有限责任公司也已通过租金催缴通知函向原告催缴2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金，故原告要求被告支付2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金150000元的诉请，予以支持。被告答辩时称原告在被告租赁处开设裕东便利店，私自使用被告电源搭电，安装电表、信号塔，造成被告电费损失，应在租金内予以折抵，原告对此不予认可，因被告的主张与本案系不同法律关系，故本案不予一并处理，被告可凭相应证据另案主张。被告称因疫情影响生意萧条，请法院酌情减少租赁费，一审法院认为，双方合同约定每年租金15万元，原、被告均应按合同约定履行各自义务，虽然疫情给被告经营带来了一定影响，但对租金的减免需要双方协商一致或房屋所有权人自愿减免，现原告不同意减免，况且商业经营本就存在风险，故被告的此项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：被告***支付原告永城煤电控股集团先帅百货有限责任公司2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金150000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由被告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人***提交的关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策截图、永城市人民政府新冠疫情中风险文件等证据，因永城市人民政府将永城市区两处区域划为中风险地区系在2022年4月7日，而本案中的租金截止时间为2022年4月30日，且案涉租赁合同系被上诉人转租自案外人商丘裕东发电有限责任公司并未从中获利，而案外人商丘裕东发电有限责任公司并未同意减免租金，故对于该证据的证明目的本院不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。

本院认为，上诉人诉称案涉租金尚未具备支付条件，双方合同约定租金实行年度支付制，2021年5月1日至2022年4月30日的租期虽未期满，双方合同中亦未约定交付租金的期限，但根据房屋租赁的交易习惯，承租方一般应先缴纳房租再使用房屋，且房屋所有权人案外人商丘裕东发电有限责任公司和被上诉人的租赁合同中约定租金支付为每年的8月1日之前，而上诉人与被上诉人签订租赁合同后一直向商丘裕东发电有限责任公司直接缴纳租金，上诉人对约定的租金交付时间应当知晓，且案外人商丘裕东发电有限责任公司已通过租金催缴通知函向上诉人催缴2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金，故上诉人关于案涉租金未至交付节点的上诉理由不能成立。上诉人诉称依据国家促进服务业领域困难行业恢复发展的政策应酌情减少租赁费，而永城市人民政府将永城市区两处区域划为中风险地区系在2022年4月7日，而本案中的租金截止时间为2022年4月30日，且案涉租赁合同系被上诉人转租自案外人商丘裕东发电有限责任公司并未从中获利，而案外人商丘裕东发电有限责任公司并未同意减免租金，虽然疫情给被告经营带来了一定影响，但对租金的减免需要双方协商一致或房屋所有权人自愿减免，在房屋所有权人不同意减免且被上诉人并未从转租中获利的情况下，一审对上诉人减免租金的请求不予支持并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人诉称被上诉人在其租赁处开设裕东便利店，私自使用被告电源搭电，安装电表、信号塔，造成电费损失，应在租金内予以折抵，因被上诉人不予认可，且上诉人的主张与本案系不同法律关系，一审对此不予一并处理亦无不当，上诉人可另案主张。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　王晓辉

二〇二二年五月二十六日

法官助理　陈明茗

书 记 员　张良涛