杨某某与陕西ｘｘｘ有限责任公司排除妨害纠纷二审民事判决书

陕西省汉中市中级人民法院 民事判决书 （2024）陕07民终1354号 上诉人（原审被告）：杨某某，男，汉族，住陕西省城固县。 上诉人（原审第三人）：杨某某，男，汉族，住陕西省城固县。系杨某某父亲。 上诉人（原审第三人）：杨某某，女，汉族，住陕西省城固县。系杨某某母亲。 被上诉人（原审原告）：陕西xxx有限责任公司。 法定代表人：韩某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马某某，女，汉族，住陕西省城固县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨某某，陕西xx律师事务所律师。 上诉人杨某某、杨某某、杨某某因与被上诉人陕西xxx有限责任公司（以下简称“xx公司”）排除妨害纠纷一案，不服城固县人民法院（2024）陕0722民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨某某、杨某某、杨某某上诉请求：1.撤销原判，发回重审，或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，导致判决结果错误。杨某某未装修过xx星光花苑小区东单元C1201号房屋，也未在此居住生活，一审法院另案（2023）陕0722行初8号生效行政判决书也查明系杨某某的家属强行入住并装修，故一审认定杨某某装修、入住上述房屋与事实不符，导致判决杨某某拆除装修、腾退房屋错误；2.一审适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人在提起排除妨害之诉时，并未取得案涉房屋的不动产登记，一审法院以（2022）陕0722民初1879号民事调解书对xx公司与汉中陕南xx集团有限公司签订的《二手房买卖合同》进行了确认，故认为xx公司享有案涉房屋的占有和使用权是错误的，该调解书不是不动产权证，不能为xx公司设定不动产物权，房屋确认应以判决书形式确定。其次，杨某某、杨某某购买房屋在先，xx公司从陕南xx公司处以房抵债在后，2012年12月24日，杨某某、杨某某的物权期待权成立，优先于xx公司的债权。 xx公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.从城固县公安局〔2023〕A04号《责令停止违法行为通知书》及城固县人民法院（2023）陕0722行初8号行政判决书可知，行政相对人是杨某某，且杨某某作为原告提起了行政诉讼，生效行政判决书依法认定了杨某某的侵权事实，驳回了其起诉；2.汉中市中级人民法院（2019）陕07执异21号执行裁定书及城固县人民法院（2020）陕0722执异12号执行裁定书是杨某某提出的异议，被汉中中院驳回的理由是其房屋买卖合同属于非典型担保，不是房屋买卖，被城固县法院驳回的理由是首付款没超过房屋总价的50%，不能排除强制执行，同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第二款规定，杨某某主张案涉房屋的物权没有法律依据；3.一审法院调取的2023年杨某某起诉xx公司、魏某某商品房买卖合同纠纷案诉状及撤诉裁定书，以及杨某某父母提供的案涉房屋买卖合同，可以证明案涉房屋是以杨某某名义购买；4.上诉人未取得案涉房屋的不动产物权，其所称的“物权期待权”只是学术术语，不是正式法律概念。综上，被上诉人从陕南xx公司处购得房屋，且经人民法院生效判决认定，故被上诉人是基于合法的买卖合同占有，上诉人非法侵害被上诉人的占有权，应承担相应民事责任。 陕西xxx有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止并拆除对城固县××路××路××单元××室房屋的装修；2.判令被告立即腾退Ｃ1201室房屋；3.本案诉讼费由被告承担。一审第二次庭审中，原告变更诉讼请求要求被告杨某某及第三人杨某某、杨某某共同承担停止并拆除案涉房屋的装修及腾退责任。 一审法院认定事实：第三人杨某某、杨某某系被告杨某某父母。2012年12月24日，以被告杨某某名义与xx公司签订房屋买卖合同，以按揭形式购买xx公司开发的1201号房屋，约定房屋价款386000元，12月24日、25日交付首付款156000元。双方未办理商品房预售合同登记备案手续，后因xx公司法定代表人及公司人员失去联系，导致被告未办理该房屋的按揭贷款手续，xx公司也未向被告或第三人交付房屋。2016年1月11日，汉中市中级人民法院在执行朱某某与xx公司借款合同纠纷一案中，查封了包括1201号房屋在内的42套房屋，2019年1月9日续查封。2019年3月15日杨某某提出书面异议，请求解除查封，同年3月28日汉中市中级人民法院裁定驳回杨某某的异议请求。2018年1月22日，根据汉中陕南xx集团有限公司的申请，城固县人民法院诉前查封了xx公司包括1201号房屋在内的24套房屋，同年3月1日作出（2018）陕0722民初249号民事判决书，判决xx公司支付汉中陕南xx集团有限公司垫付的工程款4800000元及利息。后汉中陕南xx集团有限公司申请强制执行，2020年1月9日杨某某提出书面异议，请求中止对1201号房屋的执行，同年5月15日城固县人民法院裁定驳回杨某某的异议请求。2021年2月8日，恢复执行汉中陕南xx集团有限公司与xx公司垫付工程款案，执行过程中城固县人民法院委托淘宝网对包括本案案涉Ｃ1201号房屋等进行了网络拍卖，汉中陕南xx集团有限公司以最高价竞得含1201号房屋在内的四套房屋，Ｃ1201号房屋竞得价格为450036元，2021年7月22日城固县人民法院出具Ｃ1201号房屋成交确认书。7月23日，汉中陕南xx集团有限公司作为甲方与本案原告作为乙方签订二手房买卖合同，将Ｃ1201号房屋以450036元出卖于乙方，乙方使用享有甲方的债权冲减，剩余本息按原借条约定执行。8月9日，城固县人民法院作出（2021）陕0722执恢14号执行裁定书，裁定：一、陕西省汉中市城固县xx星光Ｃ904、Ｃ1301、Ｃ1201、Ｃ604四套房屋所有权归买受人汉中陕南xx集团有限公司所有。上述四套房产自裁定送达买受人时起转移。二、申请执行人汉中陕南xx集团有限公司可持裁定书在具备办证条件时自行到登记机构办理相关产权过户手续，产生的相关税费由申请执行人自行承担。2022年6月，本案原告以汉中陕南xx集团有限公司尚欠借款和确认二手房买卖合同有效为由诉至城固县人民法院，城固县人民法院作出（2022）陕0722民初1879号民事调解书，该民事调解书主文第一项内容为：原、被告于2021年7月23日签订的二手房买卖合同有效（双方以房抵债的金额为450036元）;由被告汉中陕南xx集团有限公司在具备办理房产证条件时，将已交付给原告的位于城固县××路××路××单元××室住宅产权证办理到原告陕西xxx有限公司指定的人名下。2023年3月至7月，城固县公安局城北派出所多次接到关于Ｃ1201号房屋报警，称有人强行入住装修该房屋。2023年7月3日，城北派出所以杨某某的行为违反《治安管理法》第二十六条“任意损毁、占用公私财物”的规定，向杨某某作出了城公（城）责通字〔2023〕Ａ04号《责令停止违法行为通知书》，该通知书载明：“杨某某：经调查，发现你存在下述行为：2023年3月6日至今，你未取得城固县xx星光花苑东单元Ｃ1201房产证或城固县人民法院判决的情况下，你私自入住、装修，且不听民警劝阻……”，责令停止违法行为。杨某某不服该通知向城固县人民法院提起行政诉讼，城固县人民法院于2023年11月17日作出（2023）陕0722行初8号行政判决书，认为“城固县公安局城北派出所认定杨某某私自入住并强行装修1201号房屋并无不当……《责令停止违法行为通知书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序”，判决驳回杨某某的诉讼请求。2023年4月，城固县人民法院立案受理杨某某诉被告陕西xx置业有限责任公司、魏某某商品房买卖合同纠纷一案，杨某某诉讼请求为要求被告退还其购房款156000元并承担利息等，后杨某某撤回起诉。本案在一审过程中，被告杨某某称其从未在案涉Ｃ1201号房屋进行装修、入住，案涉房屋装修、入住系其父母，至于何时、如何进入案涉房屋其表示不清楚，另称自城北派出所出警后案涉房屋装修已停止。第三人杨某某、杨某某称杨某某未装修、入住案涉房屋，案涉房屋系杨某某撬开原房门并更换后第三人装修、入住，派出所告知后已停止装修，现该房屋由第三人居住，装修花费3万多元，关于装修花费第三人未提交证据。一审庭审中，原告当庭要求被告及第三人应共同承担停止并拆除装修及腾退房屋的责任。 一审法院认为，依据法律规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。案涉C1201号房屋经城固县人民法院执行拍卖，案外人汉中陕南xx集团有限公司以最高价竞得，城固县人民法院于2021年7月22日出具房屋成交确认书，8月9日作出（2021）陕0722执恢14号执行裁定书，裁定含本案案涉C1201号房屋在内的四套房屋所有权归买受人汉中陕南xx集团有限公司所有，自裁定送达买受人时转移；汉中陕南xx集团有限公司可持裁定在具备办证条件时自行到登记机构办理相关产权过户手续。本案原告与案外人汉中陕南xx集团有限公司于2021年7月23日签订《二手房买卖合同》且案涉C1201号房屋已交付原告，虽双方签订合同时案外人尚未取得案涉C1201号房屋的所有权，但双方其后对合同及交付事实并无异议，城固县人民法院生效的（2022）陕0722民初1879号民事调解书对此亦已予以确认，故原告据此享有对案涉C1201号房屋合法占有、使用的权利，其有权要求对妨害占有的行为请求排除妨害。被告杨某某私自入住、装修案涉C1201号房屋，经城固县公安局城北派出所调查发现，城公（城）责通字〔2023〕A04号《责令停止违法行为通知书》予以载明，针对该通知，杨某某提起行政诉讼请求撤销，城固县人民法院经审理作出（2023）陕0722行初8号行政判决书认为“城固县公安局城北派出所认定杨某某私自入住并强行装修1201号房屋并无不当……城固县公安局城北派出所2023年7月3日作出的城公（城）责通字〔2023〕A04号《责令违法行为通知书》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序”，判决驳回杨某某的诉讼请求，该判决系生效判决，故被告杨某某在本案中称其从未在案涉C1201号房屋进行装修、入住，与生效裁判相悖，不予采信。第三人杨某某、杨某某承认对案涉房屋进行装修、入住，予以确认，但对其所称被告未对案涉房屋进行装修、入住，不予采信。另，虽于2012年以被告杨某某名义与xx公司签订商品房买卖合同并交纳首付款，但案涉房屋并未向被告杨某某或第三人杨某某、杨某某交付，依据法律规定被告杨某某及第三人杨某某、杨某某对案涉房屋并不具有所有权及占有权。综上，被告杨某某及第三人杨某某、杨某某对案涉房屋的装修、入住行为妨害了原告合法占有、使用的权利，故原告要求被告及第三人拆除对C1201号房屋的装修及腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。为尽可能减少被告及第三人的装修损失，应给予其拆除装修及腾退时间，酌定为判决生效后十五日内为宜。因无证据证明被告及第三人目前仍对案涉房屋进行装修，故对于原告要求被告及第三人立即停止对案涉房屋装修的诉讼请求，不予支持。第三人称应由原告退还其156000元本息及赔偿装修损失，因无法律依据，不予支持。另被告在本案中称城固县人民法院多份生效法律文书存在错误等问题，非本案审理范围，一审庭审中已向其释明，可依照法律规定另行主张。经城固县人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、限被告杨某某及第三人杨某某、杨某某于判决生效后十五日内拆除对案涉C1201号房屋的装修并向原告陕西xxx有限责任公司腾退该房屋。二、驳回原告陕西xxx有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告杨某某及第三人杨某某、杨某某承担。 本院二审期间，上诉人杨某某、杨某某、杨某某提交2019年4月24日城固县xx星光信访协调领导小组《情况通报》复印件1份，证明2019年汉中市中级人民法院在执行朱某某与xx公司借款合同纠纷案件中查封案涉房屋后，上诉人要求城固县人民法院对追回其首付款事项进行立案，城固法院不予立案，造成了上诉人的财产无法追回。被上诉人xx公司质证称，上述证据与本案事实无关，不予认可。经审查，该情况通报系城固县xx星光信访协调领导小组协调城固县人民法院处理杨某某依法维权事宜，与本案已立案审查的排除妨害民事纠纷并无实质关联性，对证明目的不予采信。 一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审认定上诉人杨某某入住、装修案涉房屋是否正确；二、一审认定被上诉人xx公司享有案涉房屋的合法占有、使用权，并判决上诉人杨某某、杨某某、杨某某拆除装修、腾退房屋是否正确。 关于争议焦点一，城固县公安局派出所作出的〔2023〕A04号《责令违法行为通知书》及城固县人民法院作出的（2023）陕0722行初8号已生效行政判决书中均对杨某某私自入住、装修案涉房屋的违法行为进行了认定，结合案涉商品房买卖合同及相关联案件执行情况等事实，一审认定杨某某入住、装修案涉房屋并无不当。上诉人该项上诉理由不能成立。 关于争议焦点二，2021年8月9日城固县人民法院作出（2021）陕0722执恢14号执行裁定书，裁定含案涉房屋在内的四套房屋经法院执行拍卖，所有权归汉中陕南xx集团有限公司，故其对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同年7月23日陕南xx公司与xx公司签订《二手房买卖合同》，约定当日陕南xx公司将房屋、钥匙等相关财产及手续交付xx公司用于抵偿450036元借款，故xx公司系基于合同关系有权占有案涉房屋，有关房屋的使用等应按照双方合同约定。2022年6月22日城固县人民法院作出（2022）陕0722民初1879号民事调解书亦对上述两方关于案涉房屋的交付和办理产权证等事宜进行了确认，该民事调解书已产生法律效力。对上诉人主张其签订商品房买卖合同在先等理由，经查，2012年12月24日杨某某、杨某某以杨某某的名义签订商品房买卖合同，并缴纳首付款156000元，但该合同对交付使用条件及日期等主要内容均未予约定，也未办理商品房预售合同登记备案手续，未进行权属登记，xx公司亦未向上诉人方实际交付案涉房屋，综上，结合本案事实及相关联案件审查情况，xx公司对妨害占有的行为有权请求排除妨害，一审认定上诉人方拆除案涉房屋的装修并向被上诉人腾退房屋符合法律规定。上诉人该项上诉理由亦不能成立。 综上所述，杨某某、杨某某、杨某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨某某、杨某某、杨某某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月九日 法官助理*** 书记员***