新疆佳弘房地产开发有限公司等与案外人执行异议之诉二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民事判决书 （2025）新23民终2410号 上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆某建设有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区。 法定代表人：于某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆家正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈某，男，1999年5月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：***，新疆金诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆某房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 法定代表人：李某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 原审第三人（执行案外人）：新疆某工程建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：刘某，女，该公司员工。 原审第三人（执行案外人）：陈某某，男，1972年2月20日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人新疆某建设有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人陈某、新疆某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、原审第三人陈某某、新疆某工程建设有限公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2025）新2301民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2025年10月28日公开开庭进行了审理。上诉某公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人陈某及其委托诉讼代理人***，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人***，原审第三人某某公司的委托诉讼代理人刘某，原审第三人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈某的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定某某公司与某某公司之间存在合法的债权债务关系属事实认定不清。一审中陈某提交的《某一期园林绿化、影观、沥青道路、铺装工程施工合同》、工程结算报告书等材料系某某公司与某某公司内部制作，且某某公司与某某公司法定代表人系同一人，办公场所系同一栋大厦。存在法人人格混动的情况，一审法院错误认定某某公司与某某公司之间存在合法的债权债务关系，从而认定某某公司与陈某某之间以房抵债协议真实有效，属事实认定不清。二、一审法院认为陈某属于商品房消费者从而享有排除执行的民事权益错误。首先，即使认为陈某某与某某公司之间的以房抵债真实有效，陈某取得案涉房屋系通过某某公司、某某公司、陈某某等多方主体层层转让，取得房屋的目的系消除债务，并非用于居住，并不具有商品房消费者应保护的居住生存权，且陈某名下已拥有一套位于x区x丘xx栋一单元x层x室住宅。其次，案涉房屋并不符合“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”的条件，案涉房屋的取得系消除债务，且该债务无证据证明真实存在，除案涉房屋外，陈某名下另有一套153.13㎡的房屋，该房屋面积显然不符合再购置改善型住房的要求，故房屋取得目的并非用于居住生活。最后，即使认为陈某某与某某公司之间的以房抵债真实有效，也应当适用《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条的规定。在符合上述条件时，陈某才可排除一般金钱债权的强制执行，而某公司系排除建设工程价款优先权的强制执行，一审法院适用法律错误。 陈某辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.一审中，某公司、陈某及某某公司、某某公司均向法庭提交了相关证据材料，足以认定某某公司、某某公司与陈某某之间存在合法有效的债权债务关系，该事实证据充分。2.陈某属于商品房消费者，理由如下：其一，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》以及最高人民法院案例，清晰确定以房抵债并不影响商品房买卖合同法律关系的建立。在符合商品房消费者优先权的其他条件下，买受人仍能排除抵押权人的执行。即签订商品房买卖合同，实际上是以房屋抵顶工程款，仍然可以构成商品房消费者优先权，并且排除申请人的优先受偿权以及抵押权的执行。其二，陈某某与某某公司之间的以房抵债协议生效后，将其取得的房屋赠与其子陈某，而陈某取得该房屋的目的是结婚居住，为了满足生活需要，其身份仍然属于商品房消费者，因此一审法院适用法律正确。 某某公司辩称，某某公司已于2020年6月22日与陈某签订商品房买卖合同，并出具销售发票，案涉房屋已实际交付使用，应解除案涉房屋的查封措施，请求驳回上诉，维持原判。 某某公司述称，同意陈某及某某公司的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。另外，某某公司与某房产公司并不存在人员混同现象，某某公司的法定代表人于2024年才变更为李某某。 陈某述称，请求维持原判。 陈某向一审法院起诉请求：解除对位于昌吉市x区x丘x栋x单元x室房屋的查封措施。 一审法院认定事实：某某公司（原某建设公司）承包的某某公司xC-B一期、二期园林绿化和xC-B一期、二期园林绿化新增工程，由陈某某实际施工，双方于2018年11月17日结算，确认工程款总造价为15,159,167.11元。某某公司承包的某某公司xD区园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程，由陈某某实际施工，双方于2021年8月9日结算，确认工程款总造价为5,266,520.66元。经某某公司核算，截止2020年5月14日，某某公司欠付陈某某各项工程款1,274,394.8元，同意将其所有的案涉房屋折抵欠付工程款1,274,394.8元。2020年5月27日，某某公司（甲方）与某某公司（乙方）签订《抵房协议书》，约定截止2020年5月14日，甲方尚欠各项目工程款1,274,394.8元，甲方将位于昌吉市石河子西路开发建设的融景城三期18-2-902室房屋（面积195.16平方米）按照总价1,274,394.8元（市场单价6,530元/平方米）抵偿给乙方，用以冲抵债务；乙方指定此房屋产权办至陈某名下。2020年5月29日，某某公司（甲方）与陈某某（乙方）签订《协议书》，约定乙方将甲方未支付的剩余xD区园林绿化、景观、沥青道路、铺装的工程款622,838.13元；某城一期园林绿化、景观、沥青道路、铺装的工程款651,556.67元,合计1,274,394.8元冲抵乙方所购“某三期18-2-902”的款项。此房屋产权办至陈某名下。2020年6月22日，陈某某、***（甲方）与陈某（乙方）签订《房产赠与协议》，内容：甲方系乙方的父母，甲方自愿将登记在甲方夫妻名下的房产无偿赠与予乙方个人，乙方自愿接受房产赠与；被赠与房屋坐落于新疆昌吉市x区x丘x栋x幢x单元x号，建筑面积195.16平方米，房屋总价1,274,394.8元。2022年6月22日，陈某与某某公司签订《商品房买卖合同》（预售）,约定陈某购买某某公司开发建设的x区x丘x栋x幢x单元x号，房屋价款1,274,394.8元，并于2020年5月27日前支付全部价款，房屋交付时间为2021年12月20日前。2020年6月22日，双方就上述合同签订《商品房买卖合同补充协议》。同日，某某公司向陈某出具了两张金额合计1,274,394.8元的购房发票。2023年4月25日，陈某缴纳了案涉房屋的专项维修基金及契税；同日，陈某验收案涉房屋并拿取了房屋钥匙；并向物业公司申请业主装修后，与物业公司签订《房屋装饰、装修管理协议》。庭审中，陈某及某某公司陈述合同实际签订时间为2020年6月22日，2022年是笔误。另查明，2021年11月24日，新疆某工程建设有限公司名称变更为新疆某工程建设有限公司。2023年7月3日，某公司向一审法院申请诉前财产保全某某公司名下价值207,958,270.7元的财产。一审法院于2023年7月3日作出（2023）新2301财保13527号民事裁定，裁定：查封（扣押）被申请人新疆某房地产开发有限公司所有的价值207,958,270.7元的财产或冻结其在银行等额的存款。一审法院于2023年7月28日对位于昌吉市x区x丘x栋x幢x单元902室房产进行了查封登记。2023年8月8日，某公司与某某公司建设工程施工合同纠纷一案立案。经审理后，一审法院于2024年8月6日作出（2023）新2301民初6557号民事判决，判决如下：一、某某公司于本判决生效后十日内给付某公司工程款124,040,319.28元；二、某某公司于本判决生效后十日内给付某公司违约金1,254,130元；三、某某公司于本判决生效后十日内以未付工程款124,040,319.28元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，向某公司支付自2023年5月22日至实际付清之日止的利息；四、某公司在124,040,319.28元范围内对其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；五、某某公司于本判决生效后十日内给付某公司保全费5,000元、鉴定费2,270,000元；六、某公司于本判决生效后十日内给付某某公司维修费3,282,504.95元；七、驳回某公司的其他诉讼请求；八、驳回某某公司的其他诉讼请求。上述判决向双方当事人合法送达后，双方当事人不服上述判决均向本院提出上诉。本院经审理后于2024年12月27日作出（2024）新23民终2125号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决已发生法律效力。案涉房屋包含在某公司承建工程项目内。陈某向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2025年2月17日作出（2025）新2301执异23号执行裁定，裁定：驳回案外人陈某的异议请求。经昌吉市住房综合保障中心查询，昌吉市位于x区x丘xx栋一单元x层x室房屋登记在陈某名下。庭审中，陈某陈述登记在其名下的房屋由其父母亲居住，案涉房屋其已装修完毕，准备结婚居住。一审法院认为，本案争议焦点：陈某就案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还”。据此，陈某若排除案涉房产的强制执行，需要满足上述规定的条件。其一，在法院查封案涉房产之前，陈某已签订合法有效的书面买卖合同。经查明，某某公司与某某公司、某某公司与陈某某之间存在合法的债权债务关系，其通过以房抵债的方式消除债务949,716元并不违反法律规定，陈某某将案涉房屋赠予给儿子陈某，系其对权利的处分行为，并不违反法律、行政法规的规定。某某公司在对前述行为均认可的情况下，于2020年6月22日与陈某签订了《商品房买卖合同》，且为陈某办理了案涉房屋相关手续，开具了正式购房发票。上述行为均发生于法院查封之前即2023年7月28日，故应予认定在法院查封之前，陈某签订了合法有效的书面买卖合同，并履行了购房合同的付款义务。其二，虽陈某名下还有其他住房，但能够认定其购买房屋的目的是用于自身居住，其购房权益属于生存利益，依法应当予以保护。综上，陈某在人民法院查封案涉房屋前，已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房用于居住，且陈某已支付了全部购房价款，因此应对商品房消费者的生存权优先予以保护。遂判决：不得执行位于昌吉市x区x丘x栋x幢x单元x室的房屋。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：陈某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。某公司上诉认为，一审法院认定某某公司与某某公司之间存在合法的债权债务关系依据不足。经审查，陈某提供了某某公司与某某公司签订的《xD区园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程施工合同》及补充协议，以及某某公司与陈某某签订的施工合同及内部承包协议、建筑工程结算书等证据可以证实某某公司承包某某公司xC-B一期、二期园林绿化及新增工程，某某公司xD区园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程，融景城一期园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程，由陈某某实际施工。某某公司与某某公司存在建设工程施工合同关系，并欠付工程款，某某公司以案涉房屋向某某公司折抵工程款，对此某某公司与某某公司均认可，且有《抵房协议》佐证。经某某公司与陈某某结算，某某公司欠付陈某某工程款，双方签订《协议书》，以某某公司欠付陈某某xD区园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程及融景城一期园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程的工程款合计1,274,394.8元折抵陈某某购买案涉房屋的购房款。综上，在案证据可反映某某公司与某某公司及某某公司与陈某某之间存在真实的债权债务关系，某某公司以欠付陈某某的工程款折抵案涉房屋的房款。关于某公司主张某某公司与某某公司之间存在法人人格混同，虽然两公司目前法定代表人相同，但某公司并未提交证据证实两公司存在人格混同。故本院对某公司的该项上诉主张不予支持。 某公司上诉认为陈某不属于商品房消费者。经审查，陈某与某某公司签订《商品房买卖合同》，以某某公司欠付陈某父亲陈某某的工程款抵消房款。某某公司开具购房款增值税发票，陈某亦缴纳了契税，某某公司将案涉房屋交付于陈某。购房款虽系以欠付工程款抵消，但并不因此改变陈某与某某公司建立的商品房买卖法律关系的性质。陈某取得案涉房屋后，办理入住并进行装修，用于居住。故某公司关于陈某并非商品房消费者的主张没有依据，本院不予采信。某公司上诉认为陈某名下另有一套房屋，案涉房屋不符合所购商品房用于满足家庭居住生活所需，因陈某尚未登记结婚，据陈某陈述其名下的房屋系由其父母及弟弟居住，案涉房屋装修后用做其婚房，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定的“满足家庭居住生活需要”，并不限于唯一住房，故关于某公司的该项主张本院不予支持。某公司认为某某公司通过虚构商品房消费者权利从而对抗其享有的建设工程价款优先受偿权。经审查，某某公司与某某公司的以房抵债事实发生于2020年5月，亦系因某某公司欠付某某公司工程款。本案某公司的建设工程价款优先受偿权于2024年12月27日经生效判决确认。某公司未提交证据证实陈某、陈某某及某某公司存在虚构商品房消费者权利的事实，本院对其该项主张不予采信。 综上，陈某对案涉房屋享有的权益满足《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定的商品房消费者的权益，并符合各项要件，可排除某公司享有的建设工程价款优先受偿权。 综上所述，新疆某建设有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,270元，由上诉人新疆某建设有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月三十一日 书记员***