新疆建咨昆仑工程建设有限责任公司等与新疆佳弘房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民事判决书 （2025）新23民终2452号 上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆某工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区图木舒克市。 法定代表人：于某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，新疆家正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈某（曾用名陈某），女，1991年2月8日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：***，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆某房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，女，该公司员工。 原审第三人（执行案外人）：新疆某工程建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 法定代表人：李某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘某，女，该公司员工。 原审第三人（执行案外人）：陈某，男，1972年2月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 原审第三人（执行案外人）：李某，女，1976年11月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 上诉人新疆某工程建设有限责任公司（以下简称某公司）因与被上诉人陈某、被上诉人新疆某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、原审第三人新疆某工程建设有限公司（以下简称某公司）、原审第三人陈某、原审第三人李某案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2025）新2301民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年10月16日立案后，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 某公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2025）新2301民初2573号民事判决。事实和理由：一、一审判决认定某公司与某公司之间存在合法的债权债务关系错误，系事实认定不清。某公司与某公司法定代表人系同一人，办公场所系同一栋大厦，存在法人人格混同的情况。《融锦一期园林绿化、影观、沥青道路、铺装工程施工合同》、工程结算报告书等材料，系某公司与某公司内部制作，一审法院未审核案件事实和证据材料，导致认定事实不清。二、一审判决认为陈某属于商品房消费者从而享有排除执行的民事权益，属于适用法律错误。陈某取得案涉房屋系通过某公司、某公司、陈某等多方主体层层转让，取得房屋的目的系消除债务，并非用于居住，并不具有商品房消费者应保护的居住生存权。即使陈某与某公司之间的以房抵债真实有效，也应当适用《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定。上诉人的申请系建设工程价款优先权的强制执行，陈某无权排除。 某公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。某公司于2020年6月6日与陈某签订《商品房买卖合同》，并出具销售发票，案涉房屋已实际交付使用，应当解除135区2丘42栋2单元701号房屋的查封。 陈某、某公司、陈某、李某述称，请求驳回上诉，维持原判。 陈某向一审法院起诉请求：解除位于昌吉市135区2丘42栋2单元701室房屋的查封措施。 一审法院认定事实：某公司（原某建设公司）承包的某公司2099C-B一期、二期园林绿化和2099C-B一期、二期园林绿化新增工程，由陈某实际施工，双方于2018年11月17日结算，确认工程款总造价为15,159,167.11元。某公司(原某建设公司)承包的某公司融景城一期园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程，由陈某实际施工，双方于2020年9月29日结算，确认工程款总造价为8,049,007.32元。某公司承包的某公司2099D区园林绿化、景观、沥青道路、铺装工程,由陈某实际施工,双方于2021年8月9日结算，确认工程款总造价为5,266,520.66元。经某公司核算，截止2020年5月14日，某公司欠付陈某各项工程款949,716元，同意将其所有的案涉房屋折抵欠付工程款949,716元。2020年5月14日，某公司(甲方)与某公司(乙方)签订《抵房协议书》，约定截止2020年5月14日，甲方尚欠各项目工程款949,716元，甲方将位于昌吉市石河子西路开发建设的融景城三期2-2-701室房屋(面积133.2平方米)按照总价949,716元(市场单价7130元/平方米)抵偿给乙方，用以冲抵债务；乙方指定此房屋产权办至陈某名下。2020年5月29日，某公司(甲方)与陈某(乙方)签订《协议书》，约定乙方将甲方未支付的剩余2099B区C-B园林绿化及道路的工程款949,716元冲抵乙方所购“融景城三期2-2-701”款项,此房屋产权办至陈某名下。陈某与陈某口头约定案涉房屋以710,000元价格出售给陈某。2020年5月15日,陈某的母亲徐某向陈某的妻子李某账户内支付购房款200,000元；同年6月5日，陈某的母亲徐某向陈某的妻子李某账户内支付购房款510,000元；以上合计710,000元。2020年6月6日，某公司（出卖人）与陈某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将位于昌吉市135区2丘42栋2单元701室房屋出售给买受人，房屋建筑面积为133.2平方米，房屋总价款949,716元，一次性于2020年5月27日前支付该商品房全部价款。同日，某公司向陈某出具了金额为949,716元的发票一份；某公司向陈某出具金额140元收据一张，收取费用为不动产办证费。2020年6月15日，陈某缴纳了案涉房屋的专项维修基金及契税；2020年7月16日，陈某缴纳了案涉房屋电费；同日，陈某办理了案涉房屋交接手续，并申请对案涉房屋进行装修。2024年9月30日，陈某交纳了案涉房屋2024-2025年度物业费2,829.68元。2024年1月9日，某公司（甲方）与陈某（乙方）签订《关于面积变化处理的补充协议》，乙方购买甲方上述房屋合同约定面积133.2平方米，原房屋总价949,716元,现产权登记面积为132.6平方米，现房屋总价945,438元。甲方向乙方退回房价款4,278元。2021年11月24日，新疆佳弘工程建设有限公司名称变更为新疆某工程建设有限公司；陈某曾用名为陈某。2023年7月3日，某公司向一审法院申请诉前财产保全某公司名下价值207,958,270.7元的财产。一审法院于2023年7月3日作出新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2023)新2301财保13527号民事裁定，裁定：查封(扣押)某公司所有的价值207,958,270.7元的财产或冻结其在银行等额的存款。一审法院于2023年7月28日对位于昌吉市135区2丘42栋2单元701室房产进行了查封登记。2023年8月8日,某公司与某公司建设工程施工合同纠纷一案立案,经审理后,一审法院于2024年8月6日作出新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2023)新2301民初6557号民事判决,判决如下:一、某公司于本判决生效后十日内给付某公司工程款124,040,319.28元;二、某公司于本判决生效后十日内给付某公司违约金1,254,130元;三、某公司于本判决生效后十日内以未付工程款124,040,319.28元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率,向某公司支付自2023年5月22日至实际付清之日止的利息;四、某公司在124,040,319.28元范围内对其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；五、某公司于本判决生效后十日内给付某公司保全费5000元、鉴定费2,270,000元;六、某公司于本判决生效后十日内给付某公司维修费3,282,504.95元;七、驳回某公司的其他诉讼请求;八、驳回某公司的其他诉讼请求。上述判决向双方当事人合法送达后，双方当事人不服上述判决均向昌吉回族自治州中级人民法院提出上诉。昌吉回族自治州中级人民法院经审理后于2024年12月27日作出新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院(2024)新23民终2125号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决已发生法律效力。案涉房屋包含在某公司承建工程项目内。2025年5月6日,陈某向一审法院提出执行异议申请,一审法院于2025年5月13日作出新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2025)新2301执异17号执行裁定，裁定：驳回陈某的异议请求。经昌吉市住房综合保障中心查询，陈某名下在昌吉市辖区尚无房产登记信息。一审法院认为，本案争议焦点：陈某就案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此,陈某若排除案涉房产的强制执行，需要满足第二十九条规定的条件。其一，在法院查封案涉房产之前，陈某已签订合法有效的书面买卖合同。经查明，某公司与某公司、某公司与陈某之间存在合法的债权债务关系，其通过以房抵债的方式消除债务949,716元并不违反法律规定，陈某将以房抵债取得的房屋以710,000元价格转让给陈某，系其对权利的处分行为，并不违反法律、行政法规的规定。某公司在对前述行为均认可的情况下，于2020年6月6日与陈某签订了《商品房买卖合同》，且为陈某办理了案涉房屋相关手续，开具了正式购房发票。上述行为均发生于法院查封之前即2023年7月28日，故应予认定在法院查封之前，陈某签订了合法有效的书面买卖合同。其二，陈某所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。陈某所购案涉房产是为了自住，其名下在昌吉市辖区也没有其他可用于居住的房屋。故案涉房屋涉及公民基本生存权，依法应当予以保护。其三，陈某已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。陈某通过其母亲徐某银行账户向陈某的妻子李某银行账户分两次转账共计710,000元，应认定陈某已足额支付了合同约定的购房款。综上，陈某在人民法院查封案涉房屋前，已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房用于居住，且陈某已支付了全部购房价款，因此应对商品房消费者的生存权优先予以保护。遂判决：不得执行位于昌吉市135区2丘42栋2单元701室的房屋。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本案争议焦点为：陈某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”本案中，一审法院于2023年7月28日查封案涉房屋，陈某于2020年6月6日与某公司签订《商品房买卖合同》，合同真实有效，早于案涉房屋查封前。根据一审中提交的购房发票及支付凭证，可以认定陈某已经支付完毕全部房款。且陈某名下在昌吉市辖区尚无房产登记信息，某公司二审中亦认可陈某只有案涉房屋一套住房，可以认定陈某购买案涉房屋系用于满足家庭居住生活需要。故一审法院认定陈某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益正确，本院予以维持。关于某公司主张某公司与某公司之间存在法人人格混同，不存在真实的债权债务关系。虽然目前两公司负责人为同一人，但该关联性仅为一种表象，并不当然说明两公司法人人格混同，某公司未提交相应证据证实该二公司存在法人人格混同，故本院对某公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，新疆某工程建设有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,297.16元，由新疆某工程建设有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 *** 二〇二五年十月三十一日 法官助理 *** 书记员 ***