29常州博爱医院有限公司与江苏远方动力科技有限公司、江苏煤炭地质机械研制中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院 民事判决书 （2019）苏04民终29号 上诉人（原审被告）：常州博爱医院有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路37号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏乐天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏乐天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏远方动力科技有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路37号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，常州市天宁区天平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：江苏煤炭地质机械研制中心，住所地常州市天宁区青龙街道三里庵**号。 法定代表人：***，该中心主任。 委托诉讼代理人：***，常州天宁区天平法律服务所法律工作者。 上诉人常州博爱医院有限公司（以下简称博爱医院）因与被上诉人江苏远方动力科技有限公司（以下简称远方公司）、江苏煤炭地质机械研制中心（以下简称研制中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 博爱医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远方公司、研制中心的诉讼请求，一、二审诉讼费由远方公司、研制中心承担。事实和理由：一、本案所涉出租房屋、场地的产权和土地使用权人未查明。远方公司依据其与博爱医院于2016年7月18日、2016年12月8日分别签订的房屋租赁补充合同、房屋租赁合同、场地租赁合同各一份，研制中心依据其与博爱医院于2016年7月18日签订的场地租赁补充合同一份，以博爱医院租赁期满且逾期未续签合同为由主张博爱医院立即迁出租赁房屋，其事实和理由均不成立。出租房屋和场地的前提条件是出租人有合法的房屋产权和土地使用权证，方能与承租人签订房屋或场地租赁合同，这种情形下的租赁合同才合法有效，进而受到法律的保护。而在本案中，对所涉租赁的房屋和土地远方公司和研制中心并未提供合法有效的房屋所有权证和土地使用权证。一审仅以中国煤炭地质总局批复同意江苏煤炭地质局所属研制中心的国家基金、地勘发展基金、公益金、流动资产、固定资产等划转至常州远方动力科技有限公司名称变更前的常州远方活塞制造有限公司，就据以认定其有涉案房屋、场地产权和使用权；研制中心作为争议土地使用权人和房屋所有权人，对远方动力公司将上述土地房屋出租给博爱医院的行为予以确认，并认可由远方动力公司享有相关出租人的权利。博爱医院认为，一审判决的这一认定是错误和自相矛盾的。一是本案所涉房屋和土地的所有权人和使用权人是远方公司还是研制中心，远方公司和研制中心均没有向法院提供相应的房屋所有权证和土地使用权证，因而认定“研制中心作为争议土地使用权人和房屋所有权人”是错误的；二是一审判决对本案所涉房屋土地认定自相矛盾；在本院认定事实部分……总局将上述资产划转至常州远方活塞制造有限公司。从中可以看出应该是远方公司对争议的土地及房屋具有使用权和所有权。而在本院认为中，又说是研制中心作为争议土地使用权人和房屋所有权人。房屋产权人和土地使用权人到底是远方公司还是研制中心前后认定自相矛盾，漏洞百出，这样的认定何以能成为定案的依据，令博爱医院实难理解和接受。二、远方公司和研制中心要求博爱医院签订补充合同是明显的欺诈行为。2016年7月18日远方公司、二与博爱医院分别签订的房屋租赁补充合同、场地租赁补充合同明显存在欺诈行为。他们明知第一份租赁合同期限8年（自2007年12月1日至2015年11月30日），2015年11月6日在合同即将到期前续签了期限为5年的合同（自2015年12月1日至2020年11月30日）。然而在第二份合同履行至七个多月后，2016年7月18日，研制中心谎称以应付上级部门检查及房屋产权已变更至远方公司名下为由，骗得博爱医院与远方公司签署《房屋租赁补充合同》，将续签合同出租主体变更为远方公司并将上述合同期限缩至一年，并承诺不会改变原来五年一签的租赁期限，更不会影响和妨碍博爱医院对租赁房屋的使用和医院的正常经营活动。2016年12月8日，博爱医院出于对研制中心的信任，按上述模式又与远方公司签署了本案诉争为期一年的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》。据博爱医院所知，本案所涉房地产权属并未变更至远方公司名下，研制中心通过欺诈手段，骗取博爱医院信任后让博爱医院与远方公司发生租赁关系实际是掩盖其独享拆迁收益的目的。除此之外，远方公司还将本可签署单份的租赁合同故意拆分为《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》，将所收取的65万元租金拆分名目，一部分35万元作为正常房租上缴上级主管部门，一部分30万元要求博爱医院支付现金给研制中心以截留自用。远方公司和研制中心这一欺诈行为极大地损害了博爱医院的合法权益，将给博爱医院造成严重的经济损失。众所周知，开设一家医院，人、财、物、设备设施等涉及到方方面面，博爱医院是按照8年期、5年期进行规划布局运营的，投入了较大的人力物力财力，在一年到期后不是说搬离就可以轻易搬离，远方公司和研制中心的这一做法属于我国合同法第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的情形。博爱医院请求二审法院撤销2016年7月18日签订的房屋租赁补充合同、场地租赁补充合同以及此后于2016年12月8日签订的一年期房屋租赁合同和场地租赁合同，维持2015年11月6日签订的期限至2020年11月30日的房屋和场地租赁合同，以维护博爱医院的合法权益和减少经济损失。三、约定的违约金过高应当减少。一审判决博爱医院自2018年7月1日起至实际迁出之日止按年租金的双倍即130万的标准向远方公司支付使用费这一判决事项严重损害了博爱医院的合法权益，加重了博爱医院的经济损失和负担。虽然租赁合同中有按照合同终止年度的租金标准双倍向出租人支付占用期间的使用费这一约定，但该约定的违约金过高，依据我国合同法第一百一十四条第二款的规定，博爱医院请求二审法院对此违约金比例予以减少，仍按年租金65万元的标准向远方公司和研制中心支付租金，因为远方公司并未在博爱医院支付租金之外造成经济损失，远方公司也未向法院提供造成损失的任何依据。四、如远方公司和研制中心执意要求解除租赁合同，应当承担违约责任并赔偿博爱医院的经济损失。博爱医院在承租远方公司和研制中心房屋后，先后投入巨额资金进行多次装修并搭建大量建筑物。现远方公司和研制中心违反五年期租赁合同要求提前解除租赁关系并迁让，给博爱医院造成的经济损失是肯定和不可避免的，依法应对博爱医院予以经济赔偿。 远方公司、研制中心辩称，博爱医院的上诉理由不能成立，其上诉的内容与事实一审中查明的事实相悖。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，请求二审法院维持原判。 远方公司、研制中心向一审法院起诉请求：1.迁出租赁房屋；2.向远方公司支付承租房屋到期后的占用房屋使用费379166.67元（自2017年12月1日至2018年6月30日），并双倍支付经催告后继续占用房屋的使用费（自2018年7月1日至实际迁出时止）；3.承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：研制中心成立于1975年，隶属于中国煤炭地质总局江苏煤炭地质局，属事业单位法人。2007年4月，研制中心出资100万元，成立常州远方活塞制造有限公司。研制中心与常州远方活塞制造有限公司均隶属中国煤炭地质总局江苏煤炭地质局。2015年11月26日，常州远方活塞制造有限公司变更为江苏远方动力科技有限公司。2015年12月31日，经请示，中国煤炭地质总局批复同意江苏煤炭地质局所属研制中心国家基金2527124.73元、地勘发展基金3301459.12元、公益金1390602.91元、流动资产722951.05元、固定资产6496235.71元（含争议的土地及房屋），上划中国煤炭地质总局，并列入2015年度财务决算。总局将上划资产划转至常州远方活塞制造有限公司，对江苏中煤长江地质勘查集团有限公司增加投资，江苏中煤长江地质勘查集团有限公司对常州远方活塞制造有限公司长期股权投资。2007年9月2日，研制中心与博爱医院签订房屋租赁合同及房屋租赁补充协议各1份。主要约定博爱医院承租远方公司、研制中心位于房屋用作医院用房，建筑面积3400平米，年租金297500元，租赁期限自2007年12月1日至2015年11月30日止。该租赁合同到期后，博爱医院愿意继续承租远方公司、研制中心的上述房屋。远方公司、研制中心称因内部管理的规定，不能再与博爱医院签订多年期的租赁合同。经双方协商，2016年12月8日，远方公司、研制中心与博爱医院签订《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》各1份，主要约定博爱医院向远方公司、研制中心承租上述房屋及场地用作医院用房，租赁期限自2016年12月1日至2017年11月30日止，房屋年租金35万元，场地年租金30万元；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物归出租方所有，属于承租人添置拥有的可移动设备、设施以及能够移除的且未形成附属的装饰、装修物由承租人自行移除，因移除造成承租物等出租人资产损毁的，承租人应当恢复原状并赔偿相应损失；租赁到期前60天，出租人、承租人双方愿意继续租赁的，应重新签订租赁合同，经双方协商不再续租或合同提前终止的，承租人应于租赁期限届满后十日内，将承租的租赁物等经双方清点验收后完好地交还出租人；租赁期限届满或合同终止后，对未经出租人书面同意承租人留存的设施或物品，经出租人催告后仍不搬出的，承租人应当按照合同终止年度的租金标准双倍向出租人支付占用期间的使用费，直至将租赁物等实际交还出租人为止；合同履行过程中发生争议，协商调解不成的，由租赁物所在地法院解决。2017年7月10日，远方公司、研制中心向博爱医院发出《关于不再续租的通知》，书面告知博爱医院上述二份租赁合同到期后，将不再向博爱医院出租上述房屋及场地。2017年12月1日，远方公司、研制中心再次向博爱医院发出《告知书》，说明双方租赁合同已到期，房屋不再续租，敦促博爱医院交还租赁的房屋及场地。2018年6月9日，远方公司、研制中心向博爱医院出具书面《通知》1份，说明经有关领导及部门的协调，远方公司、研制中心同意博爱医院于2018年6月30日前搬离租赁房屋，再次提醒博爱医院按期搬离。2018年6月26日，博爱医院向远方公司、研制中心回函，称因医院动迁房源尚未落实，故6月30日前不能搬迁。 一审法院认为，研制中心作为争议土地使用权人和房屋所有权人，对远方公司将上述土地房屋出租给博爱医院的行为予以确认，并认可由远方公司享有相关出租人的权利，故远方公司提出相关诉讼请求，并无不妥。远方公司与博爱医院于2016年12月8日订立的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。该合同的租赁期于2017年11月30日届满，远方公司、研制中心于2017年7月10日、12月1日书面告知博爱医院不再继续向博爱医院出租上述房屋及场地，博爱医院在租赁期届满后继续使用远方公司、研制中心的租赁物，应视为双方存在事实上的不定期租赁关系，远方公司、研制中心可以随时要求博爱医院迁出。后经有关部门调解，远方公司、研制中心同意并催告博爱医院延期至2018年6月30日前迁出租赁房屋，博爱医院应迁出租赁房屋。鉴于远方公司、研制中心已给予博爱医院充足的搬迁时间，故博爱医院应于本判决生效之日起十五日内迁出。远方公司、研制中心依原合同约定的租金标准主张博爱医院支付原合同期限届满后至催告顺延期限届满前的租金，并主张催告顺延期限届满后按2018年度的租金标准双倍向博爱医院收取占用期间的使用费，有合同和法律依据，法院予以支持。博爱医院辩称，双方于2016年12月8日订立的一年期的租赁合同不是真实意思表示，双方真实意思表示系自2015年12月1日订立五年期的租赁合同，远方公司、研制中心对此事实不予认可，且博爱医院亦未提供相关证据予以证明；博爱医院还辩称，租赁房屋面临拆迁，应由博爱医院享受拆迁经营性补贴，目前尚无证据证实在双方租赁合同期限内，租赁房屋进入征收程序并享有征收经营性补贴；双方在合同中亦未约定租赁期限届满后，远方公司、研制中心需对博爱医院的装修、装饰进行补偿，博爱医院主张以其在租赁房屋及场地进行的装修、装饰费用，抵扣其应支付的房屋租金，缺乏合同及法律依据，故对博爱医院的上述辩称，法院均不予采纳。判决：一、常州博爱医院有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内从常州市青龙西路37号内迁出；二、常州博爱医院有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向江苏远方动力科技有限公司支付2017年12月1日至2018年6月30日的租金379166.67元；三、常州博爱医院有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向江苏远方动力科技有限公司支付自2018年7月1日起至实际迁出之日止的使用费（按年租金130万元的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6988元（已由江苏远方动力科技有限公司预交），由常州博爱医院有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为，博爱医院的上诉理由不能成立，理由如下：关于涉案房屋产权归属。依据一、二审查明的事实，涉案房屋的产权及土地使用权均有明确的权利人，远方公司依据相关文件，对涉案房屋及土地具有使用权。博爱医院认为涉案房屋的产权及土地使用权权属不明无事实依据，本院不予采信。关于《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》的效力。远方公司于2016年12月8日与博爱医院签订的时间为2016年12月1日至2017年11月30日的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且主要内容不违反法律规定，应属有效。博爱医院认为研制中心、远方公司存在欺诈行为，但博爱医院未能提供相关证据予以证明，故其理由不能成立。关于违约金。双方在合同中约定“承租人应当按照合同终止年度的租金标准双倍向出租人支付占用期间的使用费”，远方公司据此主张博爱医院按该约定支付使用费。博爱医院上诉认为该约定的违约金过高，应当予以减少，但博爱医院未能举证证明按双倍租金计算的使用费明显高于同时期周边地区房地产租金价格，故博爱医院的该上诉理由本院不予采信。关于远方公司、研制中心是否承担违约责任。因远方公司与博爱医院签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》均已到期，远方公司及研制中心并不存在违约行为，故博爱医院主张远方公司、研制中心无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，博爱医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6988元，由博爱医院负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年四月二十四日 书记员***