中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司;浙江嘉佑建设有限公司借款合同纠纷一审执行裁定书

浙江省杭州市中级人民法院 执行裁定书 （2025）浙01执异25号 案外人：甲，住所地浙江省湖州市德清县XXX，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：许某某。 申请执行人：乙，住所地浙江省杭州市延安路XXX，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：屠某某。 委托诉讼代理人：***、***，浙江浙杭律师事务所律师。 被执行人：丙（曾用名：XXX），住所地浙江省湖州市德清县XXX，统一社会信用代码：913300002012585508。 法定代表人：沈某某。 被执行人：丁，住所地浙江省湖州市德清县XXX，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：李某某。 本院在执行乙与丙、丁金融借款合同纠纷一案中，案外人甲向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 甲异议称，其与丁所签订的房屋租赁合同虽晚于该房产的抵押时间，但其与丁签订的租赁合同的剩余期限较长，已对房产予以装修，花费了大量的人力物力，且其正在该房产内开展经营活动，目前有在职员工15人。甲向执行法院提出执行异议，请求法院暂缓对德清县武康街道XXX房产强制腾空并拍卖，待其租赁到期后在执行。甲向本院提交了XXX写字楼租赁合同、扣款业务自助回单等证据证明其主张。 乙答辩称：一、异议房产设定抵押在先，甲租赁在后，不得以租赁权对抗抵押。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十三条不能阻却民事执行中的拍卖程序。三、甲在异议房产已经查封之后承租该异议房产，不能对抗申请执行人。四、租赁合同中已对异议事项所属情况作出明确约定，甲应遵守合同约定。故请求法院驳回甲对异议房产的执行异议。 本院经审查查明，乙与丙、丁金融借款合同纠纷一案，本院作出（2020）浙01民初X号民事判决书，判决如下：一、丙于本判决生效之日起十日内向乙归还借款本金112000000元、利息3758852.26元（暂计至2020年9月10日，自2020年9月11日至实际清偿日止的利息以112000000元为基数按年利率7.5%另行计付）、利息罚息25847.76元；二、乙有权对浙（2019）德清县不动产证明第X号项下坐落于德清县武康街道XXX等55套房产（详见不动产单元清单）折价、拍卖、变卖所得价款在最高额本金135000000元及引起的全部债务范围内优先受偿；三、驳回乙的其余诉讼请求。 因被执行人未履行该生效法律文书，乙向本院申请强制执行，本院于2021年8月17日依法立案执行，执行案号为（2021）浙01执X号，执行标的为人民币116409975.02元及债务利息，执行费为人民币183185元。经审查查明，2019年11月4日，丁以其名下包括案涉房产在内的55套房产（不动产登记证号：浙（2019）德清县不动产证明第X号）为原抵押权人民生银行对丙的债权提供抵押担保，并于2019年11月5日办理了不动产抵押登记，登记编号为浙（2019）德清县不动产证明第X号。本院于2020年11月18日轮候查封浙江省湖州市德清县武康街道XXX共55处房产，经商请，杭州市拱墅区人民法院于2023年6月20日将处置权移交本院。本院于2023年7月4日决定恢复执行，并启动评估拍卖程序。评估中，本院发现案涉不动产由案外人甲占用，案外人甲向本院主张租赁权。甲租赁时间晚于抵押时间（2019年11月5日），故本院通知不予保护租赁权，甲对本院通知书提出异议。 再查明，甲与丁于2021年11月30日签订《XXX写字楼租赁合同》，合同载明房屋座落于德清县武康街道XXX，共28层，含地下室2层，共配置电梯7台，其中消防电梯1台，承租XXX9楼，建筑面积1201平方米；房屋租赁期自2021年12月1日至2027年6月30日，共5年7个月，免租期11个月，其中2022年7月1日至2022年10月31日是装修免租期，房屋租赁期期满后，合同终止；房屋租金（2022年7月1日至2023年6月30日）按每天每平方米（按建筑面积）0.62元计算，首年租金共计（大写）：贰拾柒万壹仟柒佰捌拾陆元，小写计：271786元。租金按先付后用，一年一付的原则，合同签订后七日内乙方即向甲方一次性交纳首期租金（不含免租期4个月）共计：181191元。此后每年年租金固定不变共计（大写）：贰拾柒万壹仟柒佰捌拾陆元，小写计￥：271786元，甲于2023年6月30日前再支付下一年度租金，以此类推；在租赁期限内，丁对出租房产进行转让或抵押登记等进行权利处置的，甲应无条件配合丁工作，不得无理拒绝，否则，视为甲构成根本违约，丁有权解除本租赁合同。 本院认为，本案争议焦点为甲对案涉不动产是否享有排除法院强制执行的权益。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本案中，根据查明的事实，案涉不动产于2019年11月5日抵押。甲与丁签订XXX写字楼租赁合同，合同约定的租赁开始时间为2021年12月1日，是在案涉不动产抵押后，不符合《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定的情形。并且该租赁合同签订时间在被法院查封后，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定情形。综上，甲对案涉不动产不享有排除法院强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人甲的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月十四日 书记员***