辽宁省辽勤集团建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2021）辽0105民初17217号 原告（反诉被告）：沈阳市皇姑区香蕉船艺术信息咨询服务中心，住所地沈阳市皇姑区陵东街10号二楼。 经营者：***，男，1973年10月22日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：***，女，1979年3月25日出生，汉族，住沈阳市大东区，系单位员工。 被告（反诉原告）：辽宁省辽勤集团建设发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街18号。 法定代表人：***，系执行董事。 委托诉讼代理人：***，系辽宁辽盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）沈阳市皇姑区香蕉船艺术信息咨询服务中心（以下简称香蕉船咨询服务中心）与被告（反诉原告）辽宁省辽勤集团建设发展有限公司（以下简称辽勤集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还2021年10月15日至2022年1月29日期间房屋租赁费用52500元；2、要求被告退还原告保证金20000元；3、要求判令被告与原告签署的合同为无效合同；4、要求被告赔偿原告部分装修费用及经营损失10000元。事实和理由：2021年被告与原告签订房屋租赁合同，被告将沈阳市皇姑区，建筑面积412.32平方米房屋出租给原告使用。原告于2021年向被告预付了2021年01月30日至2022年1月29日的18万租金及2万元保证金。租赁期间受2020年至今的新冠疫情的影响，加上7月份以来国家对于教培行业的一系列改革，使得校区3个月一直处于停课停学状态，日常经营也变得异常艰难。同时该出租房屋由于自身原因导致冬季温度持续偏低（室内温度10度左右)，经过与被告方多次沟通和原告方的内部解决均无法达到正常运营标准，导致客户满意度持续下降。鉴于整体面临的相关问题，原告于2021年9月8日书面向被告递交了《退租申请》，退租申请书明确希望退租日期为2021年10月15日起，同时希望被告按照对应费用进行退租的租金核算，同时退还保证金2万元，另不再缴纳2021-2022年度采暖费用。退租申请中明确表示希望双方能够尽快完成后续的交接工作，避免造成双方更大的损失。2021年10月15日，原告按照退租申请的日期，全面完成搬迁工作，清空房屋，达到交房标准。截至到2021年10月25日，原告几次上门及微信就退租一事与被告方进行沟通，被告一直对该申请不予任何回复。2021年10月28日，原告再次向被告呈交书面《退租申请函》，并将房屋所属钥匙直接送至辽勤集团办公室。在租赁期间，因需要，原告多次向被告提出需提供对应租赁房屋产权合法性的相关资料，但被告方均未给予提供，所以原告有理由质疑该出租房产的合法性。综上，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。 被告辩称，第一，被答辩人要求退还房屋租赁费用52500元及保证金20000元没有事实及法律依据。2021年答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同，租赁期限自2021年1月30日至2024年1月29日，租赁期限共3年。现合同尚在履行期内。被答辩人主张的“由于2020年新冠疫情的影响，加上7月份以来国家对于教培行业的一系列改革，使得校区3个月一直处于停课停学状态，日常经营也变得异常艰难”不属于解除合同的法定或约定事由。关于疫情，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情并没有直接导致租赁合同不能履行，被答辩人以经营困难为由请求退租，要求返还租赁费用及保证金没有事实及法律依据。关于改革，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”）仅规定了：坚持从严审批机构。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。《教育部办公厅关于进一步明确义务教育阶段校外培训学科类和非学科类范围的通知》：二、在开展校外培训时，体育（或体育与健康）、艺术（或音乐、美术）学科，以及综合实践活动（含信息技术教育、劳动与技术教育）等按照非学科类进行管理。合同约定：被答辩人租赁案涉房屋用于开办美育教育。根据上述规定，美育教育属于非学科类教育，不是“双减”意见的规范对象。教育部对于美育教育的态度是：逐渐提高重视程度，响应国家号召的“全面发展”。被答辩人以“双减”为由请求退租，要求返还租赁费用及保证金没有事实及法律依据。另外，原告在案涉房屋南15米处又租赁了另一房屋用于开办美育教育。由此可见，疫情和改革对原告的经营根本没有影响。第二，答辩人与被答辩人签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告主张的“有理由质疑案涉租赁房屋的合法性”没有事实依据。案涉租赁房屋已经按照司法解释的规定取得了建设工程规划许可证副本，在城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定许可，按照建设规划许可证副本建设，属于合法建设。第三，被答辩人请求判令答辩人赔偿装修费用及经营损失一万元没有事实及法律依据。不论是按照合同约定还是按照法律规定，被告均不需要退还原告装修费用。租赁合同第七条第1项约定：如对房屋进行改建、装修及增添设施，应征得甲方书面同意。并办理有关手续。对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整体房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定部门鉴定、批准，相关费用由乙方承担。乙方装修方案必须经甲方书面认可，未经甲方同意，乙方擅自装修的，甲方有权解除合同并要求恢复原状和赔偿损失。根据上述合同约定及司法解释规定，原告请求被告赔偿装修费用没有事实及法律依据。关于经营损失。被答辩人无法证明其经营损失实际存在。即使经营损失实际存在，也与答辩人无关。在起诉状中，被答辩人已经自认，其经营损失是由于自身经营困难造成的。综上，被答辩人的全部诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 反诉原告提出诉讼请求，1、要求反诉被告继续履行合同；2、要求反诉被告支付违约金57000（570000×10%）元；3、要求反诉被告支付反诉原告为追究反诉被告违约责任支出的律师费13950元。 反诉被告辩称，一、被答辩人诉状中请求判令反诉被告继续履行合同。1、因被答辩人一直未提供对应租赁房屋租赁面积的《房屋所有权证》，而《房屋所有权证》是城镇房屋权利归属的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。2、在签订合同前，被答辩人并未告知答辩人对应租赁房屋没有对应的《房屋所有权证》，也没有在合同中进行书面标注提示。3、因双减政策的影响，国家要求严格规范教培机构，在我们办理相关证照和手续时，需要被答辩方提供有效的对应的《房屋所有权证》《消防安全检查意见书》等资料，答辩人多次要求，被答辩方均未给予提供，导致答辩人无法办理合规手续，校区无法正常经营。综上情况，此合同应为无效合同。二、被答辩人请求判令支付被告违约金57000元，不符合法律依据。1、双方签订的合同无效基础下，则不存在违约金的条款问题。2、按照三年合同的总租金57万元的10%支付违约金的要求不合理，属于单方面指定的霸王条款，高于合理范畴。因第二年和第三年没有发生，不足以造成损失。三、被答辩人判令反诉被告支付反诉原告为追究反诉被告违约责任支出的律师费13950元。1、答辩人认为合同为无效合同，不存在违约问题，因此也无需承担相关律师费用。2、律师费用按照辽宁省律师民事诉讼收费的标准，有明确的规定，因此该笔费用为不合理费用。四、被答辩人要求我方承担全部诉讼费用，被答辩人的主张超出了法律认可的标准，请依据法律规定判处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月11日，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人***（承租方、乙方）与辽宁省人民政府机关劳动服务中心（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于沈阳市皇姑区门市房，建筑面积225平方米房屋出租给乙方从事教育培训，租赁期限为一年，从2019年10月30日起至2020上10月29日，年租金180000元。该份合同已实际履行完毕。 2019年10月28日，辽勤集团公司（乙方、接收方）与辽宁省机关事务管理局（甲方、移交方）签订一份《国有房地资产移交协议》，约定甲方将包括沈阳市皇姑区的相关房产移交给乙方，移交后，移交房产的出租收益及经济、法律纠纷及一切债权债务等均随房产所有权一并转入乙方，由乙方负责。陵东街10号房屋在本案双方当事人签订《房屋租赁合同》前已取得了《建设工程规划许可证》。 2021年5月12日，被告（反诉原告）辽勤集团公司（甲方、出租方）与原告（反诉被告）香蕉船咨询服务中心（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方自愿将沈阳市皇姑区，建筑面积412.32平方米房屋出租给乙方用于开办美育教育。该房屋租赁期限共3年，自2021年1月30日起至2024年1月29日止。租金首年180000元，第二年190000元，第三年200000元，租金支付方式为上打租。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方承担赔偿责任。乙方因违约情形向甲方支付的赔偿包括但不限于甲方由此付出的律师费、诉讼费、评估鉴定费、公告费等。因不可抗力或政策原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。乙方须在合同签订时向甲方缴纳年租金额的10%作为保证金（金额20000元）。 合同签订后，香蕉船咨询服务中心向辽勤集团公司支付了首年租金180000元和20000元保证金。 2021年9月8日，香蕉船咨询服务中心向辽勤集团公司发出《退租申请书》，内容为：“感谢贵方与我们一直以来的合作与信任，我校租赁于贵公司位于皇姑区的房屋，在承租期间一直合作都比较愉快。受2020年至今的疫情影响，加上7月份以来国家对于教培行业的一系列改革，使得我们校区长期处于停课停学状态，日常经营也变得异常艰难，对于目前面临的巨大困难，我们研究决定申请退租，退租时间为2021年10月15日，希望按照合同约定请贵公司按照对应费用进行退租租金核算，同时退还押金2万元，同时我校区也将不在缴纳2021-2022年度采暖费用。鉴于每天租金费用开销较高，我们每天也承受非常大的资金压力，恳请各位领导尽快回复批准。非常感谢各位领导的理解与支持。” 2021年10月26日，香蕉船咨询服务中心又向辽勤集团公司发出《退租申请函》，内容为：“感谢贵方与我们一直以来的合作与信任，我校租赁于贵公司位于皇姑区的房屋，用于日常经营。受2020年至今的疫情影响，加上7月份以来国家对于教培行业的一系列改革，使得我们校区长期处于停课停学状态，日常经营也变得异常艰难。加之该房屋由于自身原因导致冬季温度持续偏低，夏季温度持续偏高，经过多次与贵方的沟通和我方的内部解决均无法达到正常运营的标准，导致客户满意度持续下降，鉴于整体面临的相关问题和巨大困难，我们于2021年9月8日书面递交给贵公司一份《退租申请》申请退租，退租申请时间为2021年10月15日起，希望贵公司按照对应费用进行退租租金核算，同时退还押金2万元。同时我校区也将不在缴纳2021-2022年度采暖费用。10月15日我们已经完成校区的整体搬家工作，房屋已达到退租标准，但贵公司一直没有与我们进行交接房产及相关事宜。为避免后续给双方造成更大的不必要的损失，我们再次书面申请贵公司尽快同意我方关于10月15日退租的相关申请，同时完成后续交接工作。恳请各位领导尽快回复批准。非常感谢各位领导的理解与支持！同时，为了完成我方与相关部门在经营方面的要求，烦请贵公司按照国家相关规定，提供给我方与租赁房屋对应的符合国家规定的房产证相关资料。感谢支持与配合！” 2021年10月28日，香蕉船咨询服务中心将房屋钥匙交付给辽勤集团公司，并在该房屋附近（左侧前行15米）继续租房经营。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告（反诉被告）香蕉船咨询服务中心与被告（反诉原告）辽勤集团公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且在双方当事人签订《房屋租赁合同》前，案涉房屋已取得了《建设工程规划许可证》，故双方签订的《房屋租赁合同》应合法有效。对原告（反诉被告）提出的《房屋租赁合同》无效的主张，本院不予支持。原告（反诉被告）作为承租人，应当依合同约定履行按时交纳租金的义务，不得随意解除合同，该中心虽然分别于2021年9月8日、10月26日向被告（反诉原告）辽勤集团公司发出《退租申请书》和《退租申请函》，以受2020年至今的疫情影响，加上7月份以来国家对于教培行业的一系列改革，使得其校区长期处于停课停学状态，日常经营变得异常艰难，客户满意度持续下降等为由申请退租，但其在将房屋钥匙交给被告（反诉原告）后，又在该房屋附近（左侧前行15米）继续租房经营，显然其上述退租的理由难以成立，其提前解除合同不符合双方合同约定及法律规定，属于违约行为，故应承担相应的违约责任。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿部分装修费用及经营损失10000元问题。因原告为违约方，被告为非违约方，故原告所称的相关损失如实际存在，亦应由其自行承担。 关于反诉原告（被告）要求继续履行合同的主张。本案中，虽然双方当事人未就提前解除合同达成合意，但反诉被告（原告）已将房屋腾空，并将房屋钥匙交给反诉原告（被告），双方的《房屋租赁合同》实际上已经无法继续履行，合同应自反诉被告（原告）将房屋钥匙交给反诉原告（被告）之日即2021年10月28日解除。反诉被告（原告）向反诉原告（被告）共交纳180000元的租金（2021年1月30日起至2022年1月29日），故反诉原告（被告）应向反诉被告（原告）返还剩余期间的房屋租金45863（180000/365×93）元。反诉原告（被告）收取的反诉被告（原告）保证金20000元，亦应予以返还。 关于反诉原告主张的违约金和律师费问题。反诉被告（原告）提前解除合同，构成违约，给反诉原告（被告）造成了相应的损失，结合反诉被告（原告）的过错程度及疫情等现实客观情况给反诉原告（被告）造成的影响等因素，本院酌情考虑反诉被告（原告）应赔偿反诉原告（被告）三个月的房屋租金损失即45000（180000/12×3）元。反诉原告（被告）主张的律师费，其提供了相应的收款收据，且数额较为合理，故本院予以支持，数额为13950元。上述两项金额共计58950元。而双方合同中约定，反诉被告（原告）未经反诉原告（被告）同意，中途擅自退租的，应按合同总租金10%的额度即57000元支付违约金。若支付的违约金不足弥补反诉原告损失的，反诉被告应承担赔偿责任。反诉被告因违约情形向反诉原告支付的赔偿包括但不限于反诉原告由此付出的律师费、诉讼费、评估鉴定费、公告费等。现反诉原告的损失为58950元，高于双方约定的违约金，故应以高者为限，即反诉被告（原告）应赔偿反诉原告（被告）损失58950元。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用 民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告辽宁省辽勤集团建设发展有限公司返还原告沈阳市皇姑区香蕉船艺术信息咨询服务中心房屋租金45863元、保证金20000元； 二、反诉被告沈阳市皇姑区香蕉船艺术信息咨询服务中心赔偿反诉原告辽宁省辽勤集团建设发展有限公司损失58950元； 三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。 上述款项，于本判决生效后十日内给付，如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1863元，由原告承担416元，被告承担1447元；反诉费用1863元，由反诉原告承担589元，反诉被告承担1274元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员王*** 二〇二二年五月二十四日 法官助理*** 书记员***