某某、安阳鑫盛机床股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省安阳市中级人民法院 民事判决书 （2020）豫05民终3885号 上诉人（原审被告）：***，女，1975年10月10日出生，汉族，无业，住安阳市北关区。 委托诉讼代理人：***，河南国厚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安阳鑫盛机床股份有限公司，住所地安阳市开发区弦歌大道西段路南。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南至尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南至尊律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人安阳鑫盛机床股份有限公司（以下简称安阳鑫盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回安阳鑫盛公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由安阳鑫盛公司承担。事实与理由：1.一审法院认定***在房屋租赁合同到期后继续占用房屋,属于认定事实错误，***没有继续经营使用该房屋，只是为了获得补偿的自我保护措施。***租赁安阳鑫盛公司房屋的用途是经营饭店，2015年4月***对租赁房屋进行了装修，支出装修费25.9664万元，根据安阳鑫盛公司与***等承租人的录音证据，可以得知安阳鑫盛公司在出租房屋时口头承诺***可以使用3至5年，符合常理。安阳鑫盛公司在房屋租赁合同到期后不再续签房屋租赁合同，严重侵犯了***的合法权益，双方交涉多次无果，安阳鑫盛公司让***找安阳万意市场服务有限公司(以下简称万意公司)协商解决房屋租赁纠纷的相关事宜，经多次协商，2017年5月8日***与万意公司签订《房产收回协议》，万意公司支付给***各种费用150,000元(费用包括甲方的搬家费用、装修费用、装修财产等各种费用)，***按照约定将租赁房屋交给万意公司。按照日常生活经验法则，***与万意公司签订《房产收回协议》时认为***与安阳鑫盛公司的房屋租赁的所有纠纷均得到解决，安阳鑫盛公司于2020年向法院提起诉讼，严重违反了诚信原则。房屋租赁合同到期后，双方因补偿问题发生纠纷，为了便于双方核实损失情况，***继续占有和保护房屋装修等证据材料，而不是为了使用。根据***交纳水电费的情况，可以证明***没有继续使用该租赁房屋，一审法院认定房屋租赁合同继续履行属于认定事实错误。***没有继续经营使用房屋，不定期的房屋租赁合同不成立，***不应支付房屋租赁费。2.安阳鑫盛公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据2016年10月25日被上诉人工作人员与上诉人的微信聊天记录，可以证明自2016年10月25日安阳鑫盛公司已经知道其权利受到侵犯，也知道应依法提起诉讼，诉讼时效的起算点应为2016年10月25日，但安阳鑫盛公司怠于履行权利。一审法院认为***与安阳鑫盛公司因为该租赁合同、房屋收回的事情持续至今一直与万意公司进行三方沟通协调，明显与事实不符。2017年5月8日上诉人与万意公司签订《房产收回协议》后，***于2017年5月12日将房产交还给万意公司，房屋租赁合同纠纷已经得到妥善解决，安阳鑫盛公司另行起诉，明显不符合常理。 安阳鑫盛公司辩称，***继续占有并使用房屋至2016年10月31日是本案基本事实，依据法律规定应支付使用期间的租金，被上诉人在法律规定的诉讼时效内已经向法院提起诉讼，故被上诉人的合法权益应当受法律保护，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请二审法院驳回上诉，维持原判。 安阳鑫盛公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付原告租金44,350元及利息（以实际所欠金额为基数，按同期人民银行贷款利率计算从应付款之日起计算至还清之日止）；请求依法判令被告支付原告滞纳金（按每日50元计算从应付之日至还清之日止）；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月16日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（原告）同意乙方（被告）使用位于灯塔××××北新门面房东第二间110㎡房屋结构良好，用于经营餐饮等；合同期共壹年，甲方从2015年5月1日将房屋交付乙方使用，至2016年4月30日收回；月租金大写陆仟陆佰元整，（小写6,600），每月的27日至28日预缴下月租金，每逾期一日收滞纳金50元，按天计算。超十天不缴，则停水停电，造成损失自负；签定合同时乙方应先行缴纳押金6,600元。如押金条丢失，私自转让概不退款；．．．合同期满，甲方无偿收回房屋，乙方在合同期间投入的不动产投资归甲方所有，动产部分自行搬走；合同期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下，甲方将乙方过去能否严格执行合同条款按时缴纳房费的情况作为是否同意乙方续签的重要条件。乙方须提前三十天用书面形式提出续签申请，否则，甲方将用书面形式通知乙方终止合同；凡是市政、公司规划需要拆除房屋，合同随时终止，甲方不赔偿乙方任何费用。除上述原因外，甲方不可提前收回房屋，乙方应按期交还房屋，否则，应按年租金10%偿付对方违约金。2015年4月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意乙方（被告）使用位于灯塔××××北新门面房东第一间95㎡房屋结构良好，用于经营餐饮等；合同期共壹年，甲方从2015年5月15日将房屋交付乙方使用，至2016年5月14日收回；月租金大写伍仟柒佰元整，（小写5,700），每月的27日至28日预缴下月租金，每逾期一日收滞纳金50元，按天计算。超过十天不缴，则停水停电，造成损失自负；签定合同时乙方应先行缴纳押金5,700元。如押金条丢失，私自转让概不退款．．．。该合同除租赁的房屋、租金、押金、期限与上述合同约定不同外，其他约定均同上述合同约定。上述租赁的房屋被告实际每间房屋交付了1,000元押金和预缴了1个月房屋。合同到期后，被告继续使用该房屋。上述110㎡的房屋房租缴纳至2016年5月31日，95㎡的房屋租金缴至2016年6月14日。2016年，按照北关区2016年重点商贸项目规划，万意奥特莱斯综合体项目作为重点商贸项目，安阳万意市场服务有限公司（以下简称万意公司）作为该项目的经营者，当时该项目已经开始推进，原告为不影响项目的推进，在其与被告合同到期后未能继续签订书面合同，只是允许被告继续经营，但是未签订书面合同对被告是否继续经营、投资造成影响，对被告继续经营餐饮办理相关证件审核造成影响。但是被告并未退还房屋，继续占用该房屋。经协调，2016年10月20日，原告与万意公司签订《租赁合同》一份，该合同约定：原告将位于灯塔路西段11间门面房，土地1,180.46㎡出租万意公司；租赁期限为：2016年11月1日至2027年2月19日。但原告明确房租计算的截止时间为2016年10月30日。万意公司租赁的上述场地包含被告租赁的两个门面。2017年5月8日，被告与万意公司签订《房产收回协议》，该协议载明：被告同意将位于灯塔××××北新门面房东第一间95㎡、第二间110㎡房屋交还万意公司；万意公司一次性给被告各种费用150,000元（费用包括被告的搬家费用、装修费用、装修财产等各种费用）。万意公司于2017年5月8日、2017年5月14日分别给被告两笔75,000元，共计150,000元的款项。被告主张原告起诉超过诉讼时效，但原、被告因为该租赁合同、房屋收回的事情一直同万意公司进行三方沟通协调，原告并未放弃租赁费主张。被告主张原告不签订书面合同导致无法办理相关经营手续，导致无法正常营业，但被告未能提供证据证明其在上述期间未能正常经营，也未能提供相关部分要求其停止经营的相关通知书。被告主张原告出租的房屋系违章建筑，但该出租房屋属于在原告厂址上所盖房屋，且有土地证。被告辩称原告出租房屋时，原告承诺至少出租三至五年，但双方合同签订仅一年，被告是按照长期履行合同来投资，因为原告的不守信，造成被告巨大经济损失。 一审法院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告继续使用该房屋，原告也未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。因此，原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定支付租金，法院予以支持。由于原告与万意公司签订《租赁合同》约定将包括上述房屋在内的房屋出租万意公司，租赁期限为：2016年11月1日至2027年2月19日。因此，原、被告《房屋租赁合同》终止时间为2016年10月31日。由于被告租赁的110㎡的房租缴纳至2016年5月31日，故该房屋被告2016年6月1日至2016年10月31日期间的房租未交。95㎡的房租缴纳至2016年6月14日，故该房屋被告2016年6月15日至2016年10月31日期间的房租未交。但原告当庭明确的租金计算时间截止到2016年10月30日。因此，2016年10月份，原告少主张了一天租金，当月租金应按31天平均后计算30天。因此，110㎡的房屋所欠租金为32,787.1（4个月×6,600元＋6,600元÷31天×30天）元。95㎡的房屋所欠租金为25,656.13（5,700元÷30×16天＋5,700元×3个月＋5,700元÷31×30天）元。共计58,443.23元。扣除预缴的租金和押金14,300（5,700元＋6,600元＋1,000元＋1,000元）元，被告应当支付原告租金44,143.23元。由于被告租赁的房屋属于北关区2016年重点商贸项目规划，属于政府统一规划，属于政府行为，原告为不影响政府重点项目推进，未能与被告在合同到期后继续签订书面合同，只是要求被告遵照原合同履行继续经营，但是未签订书面合同行为也确实给被告经营造成一定影响，特别是对于相关证件的审核问题上造成不便，因此，原告要求被告支付利息及滞纳金，法院不予支持。被告主张原告起诉超过诉讼时效，但原、被告因为该租赁合同、房屋收回的事情持续至今一直与万意公司进行三方沟通协调，且原告并未放弃租赁费主张。因此，不能认定原告主张超过诉讼时效，故被告此项辩称意见，法院不予采信。被告辩称原告不签订书面合同导致无法办理相关经营手续，导致无法正常营业，但原告未能提供证据证明其在上述期间未能正常经营，也未能提供相关部分要求其停止经营的相关通知书。同时，被告此期间占用原告房屋并未退还，因此，被告应当承担占用房屋期间的租赁费。故被告此项辩称意见，法院不予采信。被告辩称原告出租的房屋系违章建筑，但该出租房屋属于在原告厂址上所盖房屋，且有土地证，建设该房屋属于原告自主生产经营范畴，且被告也未能提供证据证明其属于违章建筑。因此，对被告此项辩称意见，法院不予采信。被告主张原告出租房屋时，原告承诺至少出租三至五年，但双方合同签订仅一年，被告是按照长期履行合同来投资，因为原告的不守信，造成被告巨大经济损失。但是，原、被告无论在合同磋商过程如何协商，均应以落实到书面确定的内容为准，原、被告签订的合同期限为一年，一年后被告继续使用房屋，原告未持异议，双方应当按照原合同履行，期限应当为不定期合同。因此，被告此项辩称意见，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告***于本判决生效后十日内支付原告安阳鑫盛机床股份有限公司房屋租赁费44,143.23元；二、驳回原告安阳鑫盛机床股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，减半收取454.5元，由原告安阳鑫盛机床股份有限公司负担2元，被告***负担452.5元。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。***与鑫盛公司签订的租赁合同到期后，***继续使用标的物，鑫盛公司也没有提出异议，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，鑫盛公司又将包括案涉房屋在内的房屋出租给万意公司，租赁期限从2016年11月1日起开始，即从2016年11月1日起鑫盛公司不再出租给***，一审法院认定***与鑫盛公司的租赁合同于2016年10月31日起终止并无不当。因***未支付租赁合同到期后至2016年10月31日之间的租金，故一审法院支持鑫盛公司要求***支付该期间租金的诉讼请求并无不当。***主张双方口头约定租赁期限为3到5年，鑫盛公司到期后未再签订合同损失了其权利，因双方的合同约定期限为1年，且鑫盛公司在合同到期后未再与***签订书面合同，故***的该主张不能成立。***主张鑫盛公司的诉讼请求已超过诉讼时效，因鑫盛公司一直在主张权利，故该主张不能成立。 综上，上诉人***的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费909元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二〇年十月十九日 书记员***