某某、安阳鑫盛机床股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容 河南省安阳市中级人民法院 民事判决书 （2021）豫05民终1555号 上诉人（原审被告）：***，男，1969年10月29日出生，汉族，住安阳市安阳县。 委托诉讼代理人：***，河南兴亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南兴亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安阳鑫盛机床股份有限公司，住所地安阳市高新区弦歌大道西段路南。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，河南至尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南至尊律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人安阳鑫盛机床股份有限公司（以下简称鑫盛机床公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***、***和被上诉人安阳鑫盛机床股份有限公司的委托诉讼代理人***参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初5336号民事判决，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求（不服金额2361元）；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、由于被上诉人的原因导致房屋断水断电，影响了上诉人正常使用租赁房屋，系被上诉人违约在先，上诉人不应再支付租金。上诉人于2014年8月1日起承租被上诉人房屋，一直依约向被上诉人支付租金，本着诚实信用原则，多年从未拖欠。2017年3月起，该房屋出现断水断电情况，上诉人曾在2017年3月22日报警，但未能阻止断水断电情况继续发生。上诉人租赁该房屋系开饭店使用，断水断电直接导致了饭店的停工停业，严重影响了上诉人对该房屋的正常使用。根据一审法院查明事实，被上诉人与万意广场之间的约定，并不能说明水电问题的管理与被上诉人无关，即被上诉人应当保证该出租房屋的正常使用。合同法第二百一十六条明确规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现因为被上诉人的原因，该房屋自2017年3月起就出现断水断电情况，上诉人已无法正常使用该房屋，被上诉人已构成违约。上诉人此时已将该房屋租金缴纳至2017年4月份，对于3、4月份的租金，以及因断水断电造成饭店停业的损失，上诉人保留追偿的权利。但对于5月份起的房租，根据合同法第二百三十一条，该房屋实际已经完全无法使用，上诉人有权要求不再支付租金。故被上诉人的主张没有法律依据，依法应当驳回。二、原审法院认定事实与裁判结果相矛盾，既然已经认定是由于被上诉人的原因导致房屋无法正常使用，就应当驳回被上诉人对于租金的主张。被上诉人作为出租人，在租赁期间未能按照法律规定保持租赁物符合约定的用途，已构成违约。上诉人在此基础上不再支付租金，符合法律规定。三、原审法院没有正确认识到断水断电对该房屋的用途造成的实际影响，判决减半收取租金没有事实和法律依据。上诉人承租该房屋是用于开饭店做生意，即该房屋作为租赁物，其约定的用途是作为门面房经营饭店。对于饭店来说，断水、断电直接导致停工停业，无法经营。该房屋完全失去了它的租赁价值。原审法院“综合考虑被告租赁房屋期间，因断水、断电造成的影响，减少一半的租金为宜”，并没有正确认识到该影响的实际严重程度。第四、一审法院认定押金没有原件不予支持，明显错误。 鑫盛机床公司辩称，1.上诉人诉称被上诉人对其断水断电不是事实，仅是其拒不交纳租金的托词。第一，被上诉人不是涉案房屋水电的管理人，关于此从上诉人一直向第三人万意公司交纳水电费可知晓。第二，上诉人诉称的报警记录是万意公司在装修过程中将涉案房屋的墙壁撞坏而引发的冲突，与被上诉人无关，根本不是上诉人所诉称的断水断电。第三，在租赁期间，上诉人未经被上诉人同意，擅自将涉案房屋转租给第三人***。2.上诉人没有押金条原件，被上诉人不应向其支付押金。上诉人与***签订转让协议，已将押金的凭条交给***，因此上诉人向被上诉人主张押金的权利已经转移给***，其无权再向被上诉人主张。3.被上诉人与上诉人的租赁合同中明确约定合同期满，被上诉人无偿收回房屋，上诉人在合同期内投入的不动产部分归被上诉人所有。被上诉人将另案起诉追究上诉人不当得利的法律责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 安阳鑫盛机床股份有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告租金2.5万元（自2017年5月1日至2017年7月31日，一季度是2.5万元）及利息损失（以2.5万元为基数，从2017年8月1日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行贷款利率计算；从2019年8月20日至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.2014年7月1日，原告鑫盛机床公司与被告***签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于彰德路北段路西门面房（面积约200m2）出租给被告经营餐饮生意，合同期三年，从2014年8月1日至2017年7月31日止，租金第一年8万元，第二年9万元，第三年10万元，签订合同时，被告先行缴纳保证金5000元。合同期间，被告不得将房屋转租或变相转租给第三方经营。原告依约交付房屋，被告交付租金至2017年4月。2.2016年4月26日，原告鑫盛机床公司与万意广场签订《鑫盛公司老厂址租赁合同》，约定原告将其所有的位于彰德路中段路西经营场地（含部分房屋）出租给万意广场使用，实际出租土地面积31818.91m2，工业厂房面积18039m2、房屋建筑面积1928m2。租赁期10年，自2017年2月20日起至2027年2月19日止。同时约定从2016年5月10日后所产生的水电费用全部由万意广场负责缴纳，原告所有出租门面房（××和灯塔路）的水电费用由万意广场负责收缴。以后水电所产生的维修费用由万意广场负责。3.2016年，北关区人民政府将万意奥特莱斯综合体项目（万意广场为项目经营者）列为年度重点商贸项目之一。2017年3月起，万意广场对租赁的鑫盛机床公司老厂址场地进行改造。2017年3月22日8时许，被告***报警称，万意广场对房屋进行改造过程中，将彰德路北段原柒零铁锅饭店的电表等进行清理。后被告租赁房屋多次出现断水断电情况，影响了被告对租赁房屋的正常使用。2017年5月18日，被告***与***（原被告均称***系万意公司代表）签订《房屋转让协议》，约定***一次性付给被告***各种费用8万元整（费用包括搬家费、装修费、装修财产等），2017年5月18日前被告***应当按约定搬离租赁房屋。2017年5月下旬，被告***租赁的房屋被推倒。 一审法院认为，当事人均应按照约定履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定交付租金。关于被告租赁房屋期间出现断水、断电情况，原告是否应当承担责任的问题，原告应当保证被告对出租房屋的正常使用，具备水、电等基本功能，原告关于水、电已整体移交给万意广场管理，出现的水、电问题与其无关的理由不能成立，因断水、断电影响了被告对租赁房屋的正常使用，原告应当承担相应责任。关于2017年5月至2017年7月租金是否应当支付的问题，被告辩称其已经交过2017年5月的租金，票据交给了万意广场，原告不予认可，被告未提交证据证明，被告的辩解意见不予支持；2017年5月18日，被告搬离了案涉房屋，两三天后案涉房屋被推倒，租赁物已灭失，故2017年5月18日至2017年7月31日的房屋租金，不应再由被告支付。综上，被告应当支付原告2017年5月1日至2017年5月17日的房屋租金，综合考虑被告租赁房屋期间，因断水、断电造成的影响，减少一半的租金为宜，即被告应当支付原告租金2361元（25000元÷90天×17天×50％）及利息，利息自原告向法院主张之日即2020年4月27日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告主张原告退回保证金5000元，未提交票据原件，法院不予支持。关于诉讼时效问题，原告未放弃租金主张，一直在主张权利，故被告主张原告诉请超过诉讼时效，法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告***于判决生效之日起十日内支付原告安阳鑫盛机床股份有限公司2017年5月1日至2017年5月17日房屋租金2361元及利息，利息自2020年4月27日起至实际履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、驳回原告安阳鑫盛机床股份有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告安阳鑫盛机床股份有限公司负担135元，被告***负担15元。 本院二审期间，上诉人提交押金条原件1份，证明上诉人确实向被上诉人交纳了押金。被上诉人对该收款收据真实性有异议，上诉人在一审中未提供该证据原件，该证据如果为真，也不属于其上诉请求的范围，其可以到我公司进行核实之后再予以办理相关的退费手续。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本相同。 本院认为，上诉人上诉称被上诉人断水断电影响其正常经营，但所提交证据不足以证明其主张。上诉人未按约定交纳5、6、7月份的租金2.5万元，并违反双方约定将案涉房屋以8万元的费用转租给他人，一审法院查明上诉人实际占有使用案涉房屋的时间判决被上诉人交纳租金2361元，被上诉人未提出上诉，视为对此认可，本院予以确认。关于被上诉人收取上诉人押金未予退还，因上诉人在一审中未提供原件且也未提出反诉，其可就返还押金的主张依法另案主张。 综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年三月十九日 书记员***