沛县协鑫工业园发展有限公司、江苏九识新材料有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0322民初5851号 原告：沛县协鑫工业园发展有限公司，住所地沛县沛城镇南环路。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，江苏时务律师事务所律师。 被告：江苏九识新材料有限公司，住所地沛县经济开发区沛公路北侧、汉润路东侧(科技创业园6号楼2016室)。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏彭城律师事务所实习律师。 被告：磐石创新（江苏）电子装备有限公司，住所地徐州市***徐州工业园区中轻一路西侧。 法定代表人：**，该公司经理。 被告：***，男，1981年11月4日出生，汉族，住徐州市。 被告：**，女，1985年4月14日出生，汉族，住徐州市。 被告：***，男，1986年10月30日出生，汉族，住徐州市。 以上四被告共同委托诉讼代理人：**，江苏彭城律师事务所律师。 以上四被告共同委托诉讼代理人：***，江苏彭城律师事务所实习律师。 原告沛县协鑫工业园发展有限公司（以下简称协鑫公司）与被告江苏九识新材料有限公司（以下简称九识公司）、磐石创新（江苏）电子装备有限公司（以下简称磐石公司）、***、**、***租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告协鑫公司的委托诉讼代理人**，被告九识公司的委托诉讼代理人***、**，被告磐石公司、***、**、***的共同委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。经审理发现有不宜使用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2021年12月22日公开开庭进行了审理。原告协鑫公司的委托诉讼代理人**，被告九识公司的委托诉讼代理人***、**，被告磐石公司、***、**、***的共同委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。后于2022年1月20日公开开庭进行了审理。原告协鑫公司的委托诉讼代理人**，被告九识公司的委托诉讼代理人***，被告磐石公司、***、**、***的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 协鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》，腾空并迁出厂房交付给原告，支付租金60万元，违约金18万元，合计78万元。2、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、请求依法判令解除原被告2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》，腾空并迁出厂房交付给原告，支付合同解除前欠的租金和至2021年12月31日前的占有使用费合计60万元，支付违约金18万元，上述合计78万元，并从2022年1月1日起支付实际占有使用期间的占有使用费至被告（九识公司）实际支付厂房之日止，并支付期间的违约金（按每日租金计算，按合同约定）。2、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2020年12月19日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，原告将厂房租赁给被告，约定租期一年，自2021年1月1日起至2021年12月31日止，年租金为60万元，约定签订合同时一次性付清一年租金，并约定如违约原告有权单方解除合同、收回房屋，并要求承担损害赔偿及违约责任，合同未到期的租金不予返还，违约金为年租金的30%。被告至今未履行合同义务。 被告九识公司辩称，1、原、被告签署租赁合同因原告未向被告按约定交付厂房，也未履行交付手续，被告未使用案涉厂房，原告存在违约，被告不承担相应责任。2、原合同中未约定律师费的承担，原告主张律师费没有依据，合同中约定30%的违约金明显过高。3、根据相关法律的规定，原告增加诉讼请求应该在案件受理后法庭辩论结束前，本案法庭辩论结束原告增加诉讼请求不符合法律程序。4、原告自始没有交付涉案厂房，故不存在腾空并迁出厂房一说，更不存在2022年1月1日后的占有使用费。综上，请法庭驳回原告诉请。 被告磐石公司、***、**、***共同辩称，1、虽然四被告签署时间为2020年12月31日，但关于保证责任应适用《中华人民共和国民法典》的规定，四被告承担保证的方式为一般保证。2、本案被告九识公司未经法院审判承担最终的责任，且原告也无法证实被告九识公司不能履行到期的债务，四被告有权拒绝承担担保责任。综上，原告起诉四被告主体不适格。3、根据相关法律的规定，原告增加诉讼请求应该在案件受理后法庭辩论结束前，本案法庭辩论结束原告增加诉讼请求不符合法律程序。4、原告自始没有交付涉案厂房，故不存在腾空并迁出厂房一说，更不存在2022年1月1日后的占有使用费。综上，请法庭驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2020年12月，协鑫公司作为出租方、九识公司作为承租方，磐石公司、***、**、***作为担保人签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将其所拥有的座落在沛县经济开发区南环路2号院内的7号厂房及西侧的变压器室的房屋出租给承租方。承租方租赁房屋的用途为生产经营，厂房类型为工业厂房，面积约5000平方米。房屋租赁期为壹年，自2021年1月1日起，至2021年12月31日止(2021年12月30日前恢复原状并交付房屋，每延期一天，承租方向出租方支付违约金3000元/天。租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期归还，承租方需继续承租的(在同等条件下享有优先承租权)，应于租赁期满前三个月内，向出租方提出书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。本合同签订前，租赁物已经交付承租方。关于租金支付方式，双方约定出租方租赁的房屋年租金为陆拾万元整(￥600000)含税票，以转账收到日为准。双方签订合同时，承租方一次性付清一年租金。 关于合同的解除，合同第七条约定：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担违约责任，出租方不承担任何赔偿责任：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（2）因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（3）因政府行为，征收征用等致使双方不能实现合同目的的，或无法继续履行合同的等相关情形。3、承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回该房屋并有权要求承租方承担损害赔偿及违约责任。合同未到期的租金不予返还。（1）不支付或者不按照约定支付全额租金达30日的。（2）擅自改变房屋用途的。（3）擅自拆改动或损坏房屋主体结构的。（4）擅自将该房屋转租第三人的。（5）利用房屋从事违法活动的。（6）未达到环保、消防等相关法律、法规规定标准的。（7）违反《安全生产法》、《环保法》、《消防法》等法律法规，擅自排放废水、废汽、废物或产生的恶臭以及噪音等，或因自身生产经营原因影响相邻方正常生产、生活或造成相邻权纠纷的。 关于违约责任，合同约定1、出租方有合同第七条第三款约定情形之一的应按照年租金总额的30%向出租方支付违约金。2、出租方未按约定时间交付该房屋或者承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，或承租方未按约定时间返还房屋，承租方不予交付房屋的及房屋租赁到期前未恢复原状态的，应按双倍年租金标准支付违约金并按天支付使用费。3、因合同到期或合同解除，承租方拒不将自有设备等搬走不清空房屋，出租方有权行使留置权，因行使留置权(如挪移设备、保管设备、处置设备等情形)产生的一切费用由承租方承担，费用计算标准：以出租方实际支付费用计算。无法据实计算的，参照合同约定的年租金计算。4、承租方在租赁期间，由于承租方的原因，造成出租方或者他人财产损失的，承租方应当承担全部赔偿责任。因承租方未赔偿或者未及时赔偿，造成出租方财产损失的，承租方应当赔偿出租方的全部损失。5、在租赁期间，承租方因为他人的原因造成财产损失的，应当向他人主张权利，出租方不承担赔偿责任。他人不主动赔偿或者未及时赔偿的，承租方承担全部责任，承租方不得有影响出租方正常经营的行为，如承租方行为不当造成出租方损失的，承租方应当承担全部赔偿责任。6、租赁期间如承租方提前终止合同及不按时足额缴纳租金视为违约，出租方有权单独提前解除合同并要求承租方按照年租金总额30%向出租方支付违约金，已经支付的租金不予返还，并一次性赔偿出租方年租金的30%。 合同对争议的解决方式也进行了约定，对于律师费等相关费用合同约定由被诉讼方承担。 关于担保期间，合同约定：担保期从本合同约定的最后一年到期之日(2021年12月31日)起2年。 二、本案在审理过程中，本院对案涉房屋现场进行了查看，房屋里面陈列着被告九识公司的宣传材料，房门上张贴的门标也多处体现出被告九识公司的名字。 本院认为，一、关于本案租赁合同是否为有效合同的问题。当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。根据原告与被告签订的书面合同，可以认定原告与被告九识公司之间存在租赁合同关系。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。双方合同载明“本合同签订前，租赁物已经交付承租方”，且案涉房屋现场陈列着九识公司的宣传材料，足以证明原告已经将房屋交付给被告九识公司，被告九识公司应按照约定支付租金。 二、关于本案租赁合同能否解除的问题。根据原、被告双方的陈述及双方所出示的证据，被告九识公司未按时支付租金，原告有权提出解除本案租赁合同。因原告未举证证明其于本案起诉前已经通知被告解除合同的事宜，故本案租赁合同在本案诉状送达被告时即2021年7月7日已经解除，本院予以确认。因双方合同已经于2021年7月7日解除，租金应计算至2021年7月7日为311290.32元。尽管双方合同已经解除，现有证据不能证明在原合同履行期限届满前被告九识公司已经将涉案租赁物返还原告，因此对原告主张被告九识公司支付租金和占有使用期间的使用费共计60万元的诉讼请求，本院予以支持。 因双方合同已经解除，对于涉案租赁物被告应予以返还。被告九识公司未举证证明涉案租赁物已经归还，且本案被告的部分财物仍在涉案租赁物内，故对于原告主张被告九识公司腾空、迁出涉案厂房，将涉案厂房返还原告的诉请，本院予以支持。对于原告主张被告九识公司参照合同约定的租金支付自2022年1月1日起计算至实际返还厂房之日止的占有使用费，本院予以支持。 三、关于原告主张的违约金18万元能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因被告抗辩原告主张的违约金过高,原告亦未举证证明其因被告迟延支付租金对其造成的损失，故本院将违约金调整为以311290.32元为基数按照年利率3.85%的1.3倍自2021年1月1日起计算至上述租金实际付清之日止。超出部分本院不予支持。 四、关于原告主张的律师费能否得到支持的问题。虽然本案租赁合同中约定了律师费的承担问题，但原告协鑫公司未举证证明其实际支出的律师费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 五、关于被告磐石公司、***、**、***应否对上述债务承担保证责任的问题。被告磐石公司、***、**、***抗辩本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定对担保方式进行确定，本院认为根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用《中华人民共和国担保法》的规定。在《租赁合同》中，被告磐石公司、***、**、***在担保方处签字，因合同对担保方式未明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，故被告磐石公司、***、**、***对上述债务承担连带保证责任，被告磐石公司、***、**、***承担保证责任后，有权向被告九识公司追偿。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下: 一、原告沛县协鑫工业园发展有限公司与被告江苏九识新材料有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2021年7月7日解除； 二、被告江苏九识新材料有限公司于本判决生效后三十日内腾空、迁出涉案租赁厂房并将涉案租赁厂房返还原告沛县协鑫工业园发展有限公司； 三、被告江苏九识新材料有限公司于本判决生效后十日内支付原告沛县协鑫工业园发展有限公司租金、占用使用费合计600000元，并于本判决生效后十日内支付原告沛县协鑫工业园发展有限公司违约金（违约金以311290.32元为基数按照年利率3.85%的1.3倍自2021年1月1日起计算至实际付清之日止）； 四、被告江苏九识新材料有限公司于本判决生效后十日内按照每月50000元支付原告沛县协鑫工业园发展有限公司自2022年1月1日起计算至实际返还厂房之日止的占有使用费； 五、被告磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***对上述债务承担连带保证责任，被告磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***承担连带保证责任后，有权向被告江苏九识新材料有限公司追偿； 六、驳回原告沛县协鑫工业园发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，由原告沛县协鑫工业园发展有限公司负担1800元，由被告江苏九识新材料有限公司负担9800元，被告磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***承担连带责任（于判决生效后十日内给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审　判　长　　李　萌 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　王　凤 二〇二二年一月二十一日 书　记　员　　***