江苏九识新材料有限公司、沛县协鑫工业园发展有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏03民终3203号 上诉人（原审被告）：江苏九识新材料有限公司，住所地沛县经济开发区沛公路北侧、汉润路东侧(科技创业园6号楼2016室)。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，江苏恒毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏彭城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沛县协鑫工业园发展有限公司，住所地沛县沛城镇南环路。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，江苏时务律师事务所律师。 原审被告：磐石创新(江苏)电子装备有限公司，住所地徐州市***徐州工业园区中轻一路西侧。 法定代表人：**，该公司经理。 原审被告：***，男，1981年11月4日出生，汉族，住徐州市。 原审被告：**，女，1985年4月14日出生，汉族，住徐州市。 原审被告：***，男，1986年10月30日出生，汉族，住徐州市。 以上四原审被告共同委托诉讼代理人：**，江苏彭城律师事务所律师。 上诉人江苏九识新材料有限公司（以下简称九识公司）因与被上诉人沛县协鑫工业园发展有限公司（以下简称协鑫公司）、原审被告磐石创新(江苏)电子装备有限公司（以下简称磐石公司）、原审被告***、原审被告**、原审被告***租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2021）苏0322民初5851号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九识公司的委托诉讼代理人***、***,被上诉人协鑫公司的委托诉讼代理人**，原审被告磐石公司、***、**、***的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 九识公司上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判、发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人已向上诉人交付案涉厂房，系事实认定错误。1、在一庭审过程中法官曾明确要求被上诉人说明厂房钥匙、交接单等是否交付给上诉人、由谁负责、又交付给了谁，该问题是本案的核心关键点，但是被上诉人对该问题含糊其辞未回答，实际上涉案厂房并未交付，更不存在交接钥匙和交接清单的情况。2、事实上，上诉人仅在2020年8月18日开始的第八届创想徐州科技创新创业大赛过程中，作为参赛单位参与该项活动。该赛事的举办地在涉案的七号厂房中，当时该厂房的实际占有人为江苏守航实业有限公司（以下简称守航公司），上诉人作为参展的众多厂家之一，在7号厂房中临时设置了部分展板、宣传资料和门头。该项赛事结束后，上诉人就未再进入过该厂房，更不存在占有使用的问题。与被上诉人签订合同后，上诉人多次要求被上诉人腾出该厂房并交付，但被上诉人因与案外人存在纠纷将案外人的生产设备扣押在7号厂房内而无法交付，时至今日仍处于不能进驻的状态，一审法院认定厂房已经交付的事实有误。二、原审判决认定交付的合同依据系格式条款，该条款与事实不符，应当认定为无效条款。1、一审判决以双方合同载明“本合同签订前，租赁物已经交付承租方”为由认定房屋已交付并不符合客观实际。2、根据民法典第七百零八条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，被上诉人实际未履行交付义务，更未尽到将租赁物保持符合约定用途的义务。被上诉人一直将该厂房用作扣押案外人设备的场所，至今厂房依然不能作为生产车间使用，该涉案厂房一直都处于不适租状态。三、一审判决上诉人30日内搬迁出案涉厂房不具有可执行性，在被上诉人从未交付案涉厂房的前提下，要求上诉人举证案涉租赁物已经归还，明显不符合举证责任的分配规则。 被上诉人协鑫公司辩称：第一，上诉人的上诉理由，与一审雷同，属重复主张的意见。上诉人与担保人均为关联企业和近亲属关系，有互相串通。恶意拖欠租金的故意。上诉人再次主张涉案厂房未交付，并无新的事实依据。双方在合同中明确约定，合同签订前厂方已经交付，合同是双方真实意思的表示，并不存在欺诈胁迫等情形。且至今上诉人的物品仍在涉案厂房内。其主张未交付从事实上不能成立。上诉人所谓的第八届创新大赛举办地点是涉案厂房，纯属***有。在一审中，即未主张，也未提供证据。被上诉人一审已经举证，证明***多次陪同沛县各级领导到涉案的租赁厂房进行视察。第二，合同签订前厂房已交付的约定，是双方对事实的共同认定，并不是格式条款。上诉人在签订合同时，已经确认并实际占用，之后又以格式条款无效为由主张未交付，违反诚信原则。第三，上诉人主张涉案厂房不适租，自己没有提供任何证据来证明。第四，上诉人实际占有涉案厂房后，是否开展业务与租赁关系的成立和拖欠租金不具有任何关联性。上诉人基于租赁合同实际占用涉案厂房，应承担承租人的义务，被上诉人的厂房是用于出租盈利，不可能让案外人或上诉人长期无偿占有，更不可能闲置，因此上诉人的主张不符合常理。第五，上诉人早在2018年前就以守航公司的名义与上诉人签订租赁合同，长期拖欠被上诉人的租金达一千五百余万元。被上诉人为了配合政府招商引资，经与政府协商，在政府做工作的情况下，与守航解除了原租赁合同，并放弃了大量租金。随后又与上诉人重新签订了租赁合同。但是上诉人与其关联企业守航公司一样，至今仍未付被上诉人任何租金。上诉人的这种不诚信的行为，给被上诉人造成了重大损失。第六，国家发改委2020年10月20日召开新闻发布会，对芯片产业进行整治清理，对无资金，无技术，无人才的三无企业清理和查处。上诉人以投资的名义，以生产芯片的名义，利用沛县招商引资的政策，故意做出虚假投资的意思表示，至今未向沛县经济开发区投资一分钱。既无人才也无技术，属于国家发改委通报的三无企业，应依法予以查处。 原审被告磐石公司、***、**、***辩称：1、担保是四原审被告签署的，时间为2020年12月31日。但保证责任发生在民法典之后，依据相关司法解释，四原审被告承担的保证的方式应为一般保证。本案中，被上诉人无法证实上诉人不能履行到期的债务，四原审被告有权拒绝承担担保责任。综上，一审中被上诉人起诉四原审被告主体不适格。2、认可上诉人的上诉请求。 协鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除协鑫公司与九识公司、磐石公司、***、**、***2020年12月19日签订的《房屋租赁合同》，腾空并迁出厂房交付给协鑫公司，支付合同解除前欠的租金和至2021年12月31日前的占有使用费合计60万元，支付违约金18万元，上述合计78万元，并从2022年1月1日起支付实际占有使用期间的占有使用费至九识公司实际交付厂房之日止，并支付期间的违约金（按合同约定每日租金计算）。2、本案诉讼费、保全费、律师费由九识公司、磐石公司、***、**、***承担。 一审法院查明：2020年12月，协鑫公司作为出租方、九识公司作为承租方，磐石公司、***、**、***作为担保人签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将其所拥有的座落在沛县经济开发区南环路2号院内的7号厂房及西侧的变压器室的房屋出租给承租方。承租方租赁房屋的用途为生产经营，厂房类型为工业厂房，面积约5000平方米。房屋租赁期为壹年，自2021年1月1日起，至2021年12月31日止(2021年12月30日前恢复原状并交付房屋，每延期一天，承租方向出租方支付违约金3000元/天。租赁期满，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期归还，承租方需继续承租的(在同等条件下享有优先承租权)，应于租赁期满前三个月内，向出租方提出书面要求，经出租方同意后重新签订租赁合同。本合同签订前，租赁物已经交付承租方。关于租金支付方式，双方约定出租方租赁的房屋年租金为陆拾万元整(￥600000)含税票，以转账收到日为准。双方签订合同时，承租方一次性付清一年租金。 关于合同的解除，合同第七条约定：1、经双方协商一致，可以解除合同。2、有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担违约责任，出租方不承担任何赔偿责任：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（2）因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（3）因政府行为，征收征用等致使双方不能实现合同目的的，或无法继续履行合同的等相关情形。3、承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回该房屋并有权要求承租方承担损害赔偿及违约责任。合同未到期的租金不予返还。（1）不支付或者不按照约定支付全额租金达30日的。（2）擅自改变房屋用途的。（3）擅自拆改动或损坏房屋主体结构的。（4）擅自将该房屋转租第三人的。（5）利用房屋从事违法活动的。（6）未达到环保、消防等相关法律、法规规定标准的。（7）违反《安全生产法》、《环保法》、《消防法》等法律法规，擅自排放废水、废汽、废物或产生的恶臭以及噪音等，或因自身生产经营原因影响相邻方正常生产、生活或造成相邻权纠纷的。 关于违约责任，合同约定1、出租方有合同第七条第三款约定情形之一的应按照年租金总额的30%向出租方支付违约金。2、出租方未按约定时间交付该房屋或者承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，或承租方未按约定时间返还房屋，承租方不予交付房屋的及房屋租赁到期前未恢复原状态的，应按双倍年租金标准支付违约金并按天支付使用费。3、因合同到期或合同解除，承租方拒不将自有设备等搬走不清空房屋，出租方有权行使留置权，因行使留置权(如挪移设备、保管设备、处置设备等情形)产生的一切费用由承租方承担，费用计算标准：以出租方实际支付费用计算。无法据实计算的，参照合同约定的年租金计算。4、承租方在租赁期间，由于承租方的原因，造成出租方或者他人财产损失的，承租方应当承担全部赔偿责任。因承租方未赔偿或者未及时赔偿，造成出租方财产损失的，承租方应当赔偿出租方的全部损失。5、在租赁期间，承租方因为他人的原因造成财产损失的，应当向他人主张权利，出租方不承担赔偿责任。他人不主动赔偿或者未及时赔偿的，承租方承担全部责任，承租方不得有影响出租方正常经营的行为，如承租方行为不当造成出租方损失的，承租方应当承担全部赔偿责任。6、租赁期间如承租方提前终止合同及不按时足额缴纳租金视为违约，出租方有权单独提前解除合同并要求承租方按照年租金总额30%向出租方支付违约金，已经支付的租金不予返还，并一次性赔偿出租方年租金的30%。 合同对争议的解决方式也进行了约定，对于律师费等相关费用合同约定由被诉讼方承担。 关于担保期间，合同约定：担保期从本合同约定的最后一年到期之日(2021年12月31日)起2年。 二、本案在审理过程中，一审法院对案涉房屋现场进行了查看，房屋里面陈列着九识公司的宣传材料，房门上张贴的门标也多处体现出九识公司的名字。 一审法院认为：一、关于本案租赁合同是否为有效合同的问题。当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。根据协鑫公司与九识公司签订的书面合同，可以认定协鑫公司与九识公司之间存在租赁合同关系。协鑫公司和九识公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。双方合同载明“本合同签订前，租赁物已经交付承租方”，且案涉房屋现场陈列着九识公司的宣传材料，足以证明协鑫公司已经将房屋交付给九识公司，九识公司应按照约定支付租金。 二、关于本案租赁合同能否解除的问题。根据双方的陈述及双方所出示的证据，九识公司未按时支付租金，协鑫公司有权提出解除本案租赁合同。因协鑫公司未举证证明其于本案起诉前已经通知九识公司解除合同的事宜，故本案租赁合同在本案诉状送达九识公司时即2021年7月7日已经解除，予以确认。因双方合同已经于2021年7月7日解除，租金应计算至2021年7月7日为311290.32元。尽管双方合同已经解除，现有证据不能证明在原合同履行期限届满前九识公司已经将涉案租赁物返还协鑫公司，因此对协鑫公司主张九识公司支付租金和占有使用期间的使用费共计60万元的诉讼请求，予以支持。 因双方合同已经解除，对于涉案租赁物九识公司应予以返还。九识公司未举证证明涉案租赁物已经归还，且九识公司的部分财物仍在涉案租赁物内，故对于协鑫公司主张九识公司腾空、迁出涉案厂房，将涉案厂房返还协鑫公司的诉请，予以支持。对于协鑫公司主张九识公司参照合同约定的租金支付自2022年1月1日起计算至实际返还厂房之日止的占有使用费，予以支持。 三、关于协鑫公司主张的违约金18万元能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因九识公司抗辩协鑫公司主张的违约金过高,协鑫公司亦未举证证明其因九识公司迟延支付租金对其造成的损失，故将违约金调整为以311290.32元为基数按照年利率3.85%的1.3倍自2021年1月1日起计算至上述租金实际付清之日止。超出部分不予支持。 四、关于协鑫公司主张的律师费能否得到支持的问题。虽然本案租赁合同中约定了律师费的承担问题，但协鑫公司未举证证明其实际支出的律师费用，故对于协鑫公司的该项诉讼请求，不予支持。 五、关于磐石公司、***、**、***应否对上述债务承担保证责任的问题。磐石公司、***、**、***抗辩本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定对担保方式进行确定。一审法院认为根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用《中华人民共和国担保法》的规定。在《租赁合同》中，磐石公司、***、**、***在担保方处签字，因合同对担保方式未明确约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，故磐石公司、***、**、***对上述债务承担连带保证责任，磐石公司、***、**、***承担保证责任后，有权向九识公司追偿。 综上，遂判决:一、沛县协鑫工业园发展有限公司与江苏九识新材料有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2021年7月7日解除；二、江苏九识新材料有限公司于判决生效后三十日内腾空、迁出涉案租赁厂房并将涉案租赁厂房返还沛县协鑫工业园发展有限公司；三、江苏九识新材料有限公司于判决生效后十日内支付沛县协鑫工业园发展有限公司租金、占用使用费合计600000元，并于判决生效后十日内支付沛县协鑫工业园发展有限公司违约金（违约金以311290.32元为基数按照年利率3.85%的1.3倍自2021年1月1日起计算至实际付清之日止）；四、江苏九识新材料有限公司于判决生效后十日内按照每月50000元支付沛县协鑫工业园发展有限公司自2022年1月1日起计算至实际返还厂房之日止的占有使用费；五、磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***对上述债务承担连带保证责任，磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***承担连带保证责任后，有权向江苏九识新材料有限公司追偿；六、驳回沛县协鑫工业园发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11600元，由沛县协鑫工业园发展有限公司负担1800元，由江苏九识新材料有限公司负担9800元，磐石创新（江苏）电子装备有限公司、***、**、***承担连带责任。 根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1、被上诉人是否履行交付义务。2、上诉人应否向被上诉人支付租金及实际占有使用费。3、一审判决上诉人履行腾空和迁出义务是否适当。 二审中，上诉人提交以下证据：1、江苏省沛县人民法院（2021）苏0322民初9085号案件判决书。江苏省沛县人民法院（2021）苏0322民初4244号案件判决书及2021年7月20日庭审笔录。证明目的：案外人守航公司和被上诉人对案涉的7号厂房存在租赁纠纷事实。在案件审理中被上诉人明确承认守航实业有限公司并没有从案涉的7号厂房搬出。2、守航公司与江阴市爱特净化科技有限公司安装工程承包合同一份、打款凭证十一份，守航公司与磐石公司设备销售合同两份、设备采购安装合同一份、补充协议原件一份、收货确认单原件两份、物流托运单原件一份。证明目的：磐石公司作为建设单位，江阴市爱特净化科技有限公司作为施工单位签订工程合同，施工地是案涉的7号厂房，磐石公司已经实际交付相关设备给守航公司，设备现在还存放于案涉7号厂房内。3、国网江苏省电力有限公司沛县供电分公司出具的涉案7号厂房用电数统计原件两份。证明目的：案涉的7号厂房目前户名仍是守航公司，且从2020年12月起，因为被上诉人与守航公司存在纠纷，封闭厂房，守航公司用电数为零。4、沛县开发区派出所出具的出警证明原件一份。证明目的：守航公司业务经理***于2021年4月29日前往案涉7号厂房要求拉回守航公司设备，受到被上诉人的阻挠，报警后仍未能取回设备，该厂房一直由被上诉人掌控，且实际上用于被上诉人扣留守航公司的设备，从根本上不具备交付上诉人使用的条件。 被上诉人发表质证意见：首先，对四组证据的合法性持有异议。该四组证据不属于新的证据，根据民事诉讼证据规则，不应采纳。该四组证据，在一审法庭辩论之前即已经存在。并且为上诉人在与被上诉人其他租赁关系的纠纷中，作为证据已经提供。第二，上诉人的法定代表人是***，守航公司的法定代表人为***，磐石公司的法定代表人为**。***与**是夫妻关系，**与***是兄妹关系。三人及其代表的公司均为利益关联方，具有恶意串通的嫌疑。被上诉人与守航公司解除原租赁合同后，本案的租赁合同另行签订，上诉人作为关联企业与被上诉人就涉案厂方重新签订了租赁合同，承继了其关联企业守航公司的相关权利义务，在法律上构成指示交付。在合同签订后，上诉人将带有九识公司标识物品设备搬入涉案厂房，足以证实上诉人实际占有了涉案厂房。因此上述四组证据证明对象不能成立，不应采纳。 四原审被告发表质证意见：对上诉人举证的四组证据三性均没有异议。 二审查明，九识公司法定代表人是***，守航公司法定代表人是***，磐石公司法定代表人是**。***和**是夫妻关系，**和***是姐弟关系。 二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，关于被上诉人是否履行了租赁房屋交付义务的问题。协鑫公司（甲方）与九识公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》第二条第3款约定，本合同签订前，租赁物已经交付乙方。双方均在合同上签字盖章确认，应视为双方已就租赁物已交付达成一致意见。一审法官到租赁房屋内现场查看时，租赁房屋内存放了许多设备，并多处标记“九识新材”等显著标识，足以认定九识公司已对案涉7号厂房进行了占有使用。一审认定协鑫公司已将案涉房屋交付给九识公司，并无不当。九识公司上诉称，《房屋租赁合同》第二条第3款约定“本合同签订前，租赁物已经交付对乙方”属于格式条款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上述条款不属于为了重复使用而预先拟定的条款，且租赁物是否交付属于关于合同履行方式的主要条款，需要双方协商一致才能达成，显然不属于格式条款。上诉人该主张不能成立，不予采信。九识公司二审提交的（2021）苏0322民初9085号案件判决书是协鑫公司诉守航公司、磐石公司等租赁合同纠纷一案的判决书，该案判决守航公司、磐石公司支付协鑫公司租金260万元对应的租赁期限截止至2020年12月19日，与本案协鑫公司与九识公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期2021年1月1日至2021年12月31日，并不重合。两案判决不存在租赁期限的冲突。 关于上诉人应否向被上诉人支付租金及实际占有使用费的问题。九识公司占有使用案涉房屋，理应按照与协鑫公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租赁期内的租金，并参照租金标准支付租赁期满后的占有使用费。 关于一审判决上诉人履行腾空和迁出义务是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《房屋租赁合同》约定的租赁期间至2021年12月31日届满，九识公司应当返还租赁房屋。根据一审法官现场勘查，案涉租赁房屋内尚有带有九识公司标识的设备及其他物品，九识公司负有腾空和迁出义务。一审判令九识公司腾空、迁出涉案租赁厂房并将涉案租赁厂房返还协鑫公司，并无不当。 综上，江苏九识新材料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由江苏九识新材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　孟　娟 审 判 员　　*** 二〇二二年七月八日 法官助理　　*** 书 记 员　　***