广州花卉研究中心与广州市荔湾区珠江大饭店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广州市荔湾区人民法院 民事判决书 （2019）粤0103民初8601号 原告:广州花卉研究中心，住所地：广州市荔湾区芳村大道珠江桥段14号。 法定代表人：***，职务：主任。 委托诉讼代理人：***、***，均系广东恒生律师事务所律师。 被告：广州市荔湾区珠江大饭店，住所地：广州市荔湾区芳村大道西337号101、201、301。 经营者：***。 委托诉讼代理人：***，女，联系地址，系被告的员工。 原告广州花卉研究中心诉被告广州市荔湾区珠江大饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***，被告经营者***及委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告广州花卉研究中心于1985年8月2日经广州市编制委员会批准成立，为广州市农业局局属处级事业单位。1994年1月25日广州市机构编制委员会下发(穗编字〔1994〕8号)文件，增挂广州市花卉研究所牌子（应为广州市花卉科学研究所），研究所与研究中心实行两个牌子一套人员。1994年9月3日广州市花卉科学研究所以广州花卉研究中心名称办理企业工商登记，类型为全民所有制企业。1998年10月后至今原告按广州市政府要求进行科技体制改革对中心实行企业管理。2016年7月广州市机构编制委员会《关于对市农业科学等科研院所贯彻落实穗府函〔2015〕97号文有关问题的意见》（穗编办〔2016〕17号）认为“原告为企业化管理的事业单位，进行工商登记，并取得企业法人资格，但未按程序办理事业单位注销手续，根据《广州市事业单位分类改革实施意见的通知》（穗办〔2011〕18号）的精神，应转制为企业。建议市农业局尽快制定分类改革方案”，但最终未制定分类改革方案，原告未成功转制为企业。 2001年6月20日，原告广州花卉研究中心与被告广州市芳村珠江饭店（后更名为：广州市荔湾区珠江大饭店）签订《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁合同》。商铺2001年7月1日交付承租后，原、被告双方分别于2002年4月28日、2004年12月15日和2005年4月1日签订《补充协议》，就该场地的租赁范围进行过三次调整，最终承租面积为：首层595平方米（含从2004年12月15日起增加的122平方米），夹层280平方米，二、三层1733平方米，广场1130平方米（2005年4月1日起由原1500平方米减少至1130平方米），地下室车库400平方米（从2002年4月28日起增加租赁），共计4138平方米。 2011年6月28日，为了调整租金和延长租赁期限，原被告又在原有租赁合同及补充协议的基础上签订了新的《京穗花卉科技交流大厦物业租赁补充协议》，协议约定双方租期从2001年7月1日至2021年6月30日，已达到20年租期。 根据双方租赁合同约定，最近年度的租金为每月94011.85元，被告已缴付至2019年8月，双方尚余22个月租期未履行。由于原告2016年被认定为未成功转制为企业，还是广州市属事业单位（实行企业化管理的事业单位）性质，出租房屋作为行政事业单位资产，本应遵循《事业单位国有资产管理暂行办法》以及广州市《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财资〔2007〕183号）和《广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财规字〔2016〕1号）的规定，但双方签订的《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁合同》及补充协议一方面租期长达20年，违反了前述事业单位资产出租关于租期最长只能为5年的规定，另一方面出租未履行相关的审批程序，未实行公开招租，租金底价未经评估，不符合前述穗财资〔2007〕183号文第22条、第24条、第25条及前述穗财规字〔2016〕1号文第34条、37条规定和《广州市国资委关于印发的通知》（穗国资监管〔2019〕2号》关于出租决策审批、租赁底价评估定价、租期限制及公开招租的规定。 根据我国《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应当认定为无效合同，据此，为维护原告的合法权益，保障国有财产管理的有序进行，原告特提出本次诉请，请求判令：1、确认原告与被告所签订的关于《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁合同》及补充协议无效；2、判令被告向原告归还上述《租赁合同》及补充协议所涉承租的场地（包括：京穗花卉科技交流大厦首层595平方米商铺，夹层280平方米商铺，二、三层1733平方米商铺，广场1130平方米，地下停车场400平方米，共计4138平方米）；3、判令被告承担本次诉讼所产生的全部诉讼费。 被告辩称：原告主张合同无效，依法无据，原告无权要求我方返还场地，租赁合同应当继续履行，请求法院驳回原告诉讼请求。1、根据原告工商登记显示，原告性质是企业法人，不是政府机构、不是事业单位，我方与原告是平等的民事主体，双方之间签订的租赁合同与补充协议受民事法律调整，合同条款没有违反民法通则、民法总则及合同法相关规定，合法有效。2、合同是2001年7月签订的，后签订补充协议，但总租赁期限未超过20年，租金有递增，合同条款没有违反法律法规强制性规定，不具备合同法定无效条件。3、法律没有规定承租事业单位或国企物业超过5年或未实行公开招租的，合同就无效。4、我方一直有按合同约定履行交租，没有违反合同约定的行为，应当继续履行合同。 经审理查明：广州市芳村区芳村大道西337号地下室、首层101、首层夹层01、201、301是登记在原告名下的房产。 2001年6月20日，原告（甲方）与广州市芳村珠江饭店（乙方）签订《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将京穗花卉科技交流大厦（简称京穗大厦）东边的首层、二、三层全部商铺以及芳信路边的京穗大厦广场至宿舍综合楼广场租给***开办饮食业，租赁面积首层473平方米，夹层280平方米，二、三层1733平方米，合计商场面积2484平方米，广场面积1500平方米；租赁期为15年，从2001年7月1日至2016年6月30日，等等。合同签订后，原告将上述场地交付给广州市芳村珠江饭店经营使用。 2002年4月28日，双方签订《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁补充合同》，约定增加租赁地下室停车场400平方米，并约定了对应的月租金。 2004年12月15日，原告（甲方）与广州市芳村石围塘珠江大饭店（乙方）签订《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁补充合同》，约定增加租赁首层商铺南向部分122平方米，并约定了对应的月租金。 2005年4月1日，原告（甲方）与广州市芳村石围塘珠江大饭店（乙方）签订《京穗花卉科技交流大厦广场补充租赁协议》，约定减少租赁广场面积370平方米，即广场租赁面积为1130平方米，并约定了对应的月租金。 2011年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《京穗花卉科技交流大厦物业租赁补充协议》，约定延长5年租期，即从2011年7月1日起至2021年6月30日止，并调整了租金，等等。 被告使用案涉场地经营餐饮，并按时向原告交租，没有拖欠租金。 又查：广州市芳村珠江饭店是集体所有制企业，法定代表人是***，已于2002年8月22日核准注销。据2007年4月5日广州市工商行政管理局荔湾分局石围塘工商所证明，因行政区域调整，广州市芳村石围塘珠江大饭店在2006年12月22日变更为广州市荔湾区珠江大饭店。广州市荔湾区珠江大饭店是个体工商户，组成形式为家庭经营，经营者是***，参加经营的家庭成员有***和***。 庭审中，原告陈述其主张租赁合同和补充协议无效的依据是合同法第52条第5款。上述合同约定违反了财政部发布的《事业单位国有资产管理暂行办法》第6条第3款、第8条第3款关于资产使用审批、对国有资产的报批手续的规定；违反了广州市财政局发布的《广州市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财资[2007]183号）第22、24、25条关于招租程序、租赁期限的规定；违反了广州市财政局发布的《广州市属行政事业单位国有资产使用管理办法》（穗财规字[2016]1号）第34、37条关于租赁期限、招租程序的规定；违反了广州市人民政府国有资产监督管理委员会发布的《广州市国资委关于印发关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见的通知》（穗国资监管[2019]2号）第4条第（2）、（3）、（6）点关于租赁期限、招租程序、租金问题的规定。原、被告双方均陈述，广州市芳村珠江饭店注销后，其在案涉租赁合同中的权利义务由广州市芳村石围塘珠江大饭店承接。 庭审中，原告提交了：1、《关于建立广州花卉研究中心的通知》复印件，拟证明原告原为广州市农业局局属事业单位。2、《关于广州花卉研究中心增挂广州市花卉研究所牌子的批复》，拟证明原告按照广州市机构编制委员会要求，增挂广州市花卉科学研究所牌子后，实行企业化管理。3、企业法人申请开业登记注册书及企业信用信息公示报告，拟证明原告自1994年9月3日工商登记为全民所有制企业法人。4、广州市机构编制委员会《关于广州市农业局所属事业单位分类改革方案的批复》（穗编字[2013]96号文）复印件，拟证明原告列为“暂不分类”，机构编制、经费形式暂保持不变，分类改革另文处理”。5、《关于对市农业科学院等科研院所贯彻落实穗府函[2015]97号文有关问题的意见》复印件，拟证明广州市机构编制委员会认为原告属企业化管理的事业单位。 本院认为：原告与广州市芳村珠江饭店签订的《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁合同》及《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁补充合同》在广州市芳村珠江饭店注销后，合同的权利义务由广州市芳村石围塘珠江大饭店即现被告承接，被告在此基础上又与原告签订了《京穗花卉科技交流大厦商铺租赁补充合同》、《京穗花卉科技交流大厦广场补充租赁协议》及《京穗花卉科技交流大厦物业租赁补充协议》。 关于上述合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原告认为案涉合同的约定违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》等相关规定因而无效，但上述规定并非法律、行政法规。故原告主张合同无效的依据不足。现原告又未提交其他证据证明案涉合同具有无效的其他情形，故原告要求确认案涉合同无效的诉请依据不足，本院不予支持。原告依据合同无效而要求被告交还场地的诉请，本院亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告广州花卉研究中心的全部诉讼请求。 本案受理费50元，由原告广州花卉研究中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇一九年十一月二十日 书记员*** ***