某某-新世界房地产发展有限公司、广州花卉研究中心物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0103民初289号

原告：****-新世界房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道西芳兴路58号。

法定代表人：王清华，职务：董事长。

委托诉讼代理人：李**飞、吴伟君，广东凯思律师事务所律师。

被告：广州花卉研究中心，住所地：广州市荔湾区芳村大道珠江桥段14号。

法定代表人：常绍东。

委托诉讼代理人：陈琪璋、蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。

原告****-新世界房地产发展有限公司（以下简称“新世界公司”）诉被告广州花卉研究中心（以下简称“花卉研究中心”）物权保护纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告新世界公司的委托诉讼代理人李**飞、吴伟君，被告花卉研究中心的委托诉讼代理人陈琪璋、蒋冬菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新世界公司诉称：1993年12月17日，新世界公司与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，取得包括涉案土地在内的482709平方米土地的使用权，并取得国有土地使用证。其中，花卉研究中心占用了704平方米上述用地红线范围内的土地，双方达成补偿协议，由新世界公司补偿人民币138万元。2005年1月11日，新世界公司依约支付了第一期补偿款人民币100万元。根据补偿协议约定，花卉研究中心应在新世界公司通知期限内将占用的704平方米土地以空地的形式交付给新世界公司。新世界公司在测量过程中发现花卉研究中心还占用了新世界公司红线范围内的其他约450平方米的土地。新世界公司分别于2020年1月、2020年11月多次发函要求花卉研究中心腾空并返还占用的土地，但花卉研究中心至今未依约返还。花卉研究中心侵占的土地用于出租，属于商业用途，花卉研究中心应以每月每平方米50元的标准支付占用费。

原告新世界公司的诉讼请求：1.判令被告花卉研究中心立即停止对原告穗府国用（1999）字第特109号《国有土地使用证》范围内土地的占用（包括2004年补偿协议约定的约704平方米占地和其他占地），排除妨害（拆除腾空前述占地上的相关建筑物等）并以空地形式返还给原告新世界公司。2.判令被告花卉研究中心向原告新世界公司支付上述土地占用费（按占用土地面积1.154平方米、占用费标准50元/月/平方米计算，从起诉之日起计至被告花卉研究中心实际返还上述土地之日止）；3.本案的受理费由被告承担。诉讼中，原告新世界公司撤回上述第2项诉讼请求。

被告花卉研究中心辩称：1.花卉研究中心是争议地块的合法权属人，不是无权占有人。新世界公司于1999年才办理土地登记，花卉研究中心先于新世界公司取得土地使用权。新世界公司无权仅凭双方私下签订的征地协议主张物权保护。2.本案实质属于土地权属争议，应先由政府对争议地块进行权属调处裁决，不应由法院直接处理，应驳回新世界公司起诉。3.本案涉及国有土地收回及补偿纠纷，双方于2004年签订的征地协议属于无效协议，新世界公司未依法办妥涉案地块的征收补偿程序之前，无权要求被征收人腾空涉案地块。4.新世界公司因自身一直拖延收地补偿，现要求按18年前标准继续执行征地协议不符合公平补偿原则，花卉研究中心没有搬迁义务。5.花卉研究中心在两个地块上建有历史建筑物，依法归属被告所有，未经行政先决程序处理前，法院不能直接处理新世界公司主张的拆除地上建筑物后以空地形式返还的诉请。6.涉案地块上建筑物的拆除清空返还涉及其他合法权利人，包括地上建筑物的实际使用人（租户），应依法履行对实际使用人的补偿程序后，才能要求花卉研究中心拆除清空地块返还。

经审理查明：1993年12月17日，广东省广州市国土局与新世界公司签订（93）穗国地出字第319号《广州市国有土地使用权出让合同》，约定广州市国土局出让给新世界公司的地块位于珠江桥南侧，面积为约482709平方米；等。1999年6月广州市国土局房管局出具的穗府国用（1999）字第特109号《国有土地使用证》记载，土地使用者为新世界公司，座落为芳村区珠江桥南侧、花卉研究所侧，使用权面积为70811平方米；该证连同穗国地出字合（93）（319）号《广州市国有土地使用权出让合同》一并使用土地；等。

2004年12月29日，花卉研究中心与新世界公司签订《珠江桥南第四小区的广州花卉研究中心部分土地的征地拆迁补偿协议》约定，双方就新世界公司征用花卉研究中心位于珠江桥南第四小区部分土地、拆迁温室及原“西侧道路东移”规划造成花卉研究中心损失的补偿问题，达成协议。一、新世界公司征用花卉研究中心西南角历史用地704平方米（1.056亩）的土地（具体位置见附图），按照市国土评估价人民币42万元/亩计算，折合补偿人民币44.352万元，总价包干，如果实测面积有增减，双方同意总价不作任何调整。二、新世界公司征用花卉研究中心的地上部分温室要拆除，按温室总面积的三分之二面积（即1152平方米）及单价250元/平方米计算补偿，即补偿人民币28.8万元；水泥地面铺面积1152平方米，按20元/平方米计算，补偿2.3万元，两项合计人民币31.1万元，总价包干，如果面积有增减，双方同意总价不作任何调整。三、原新世界公司“西侧道路东移”规划导致花卉研究中心1500平方米的五层楼和590平方米的二层展销厅被拆除，新世界公司补偿花卉研究中心人民币62.548万元。四、花卉研究中心必须提供其被新世界公司征用土地的权属证明文件（详见附件），且保证其权属合法、清晰，日后如因被征用地块发生权属纠纷，花卉研究中心负责并承担全部责任及费用。以上一~三项合计，新世界公司共补偿花卉研究中心人民币138万元，补偿款分二期付给，其中第一期人民币100万元，自该协议签订之日15日内付给；第二期人民币38万元在花卉研究中心交地之日支付，新世界公司在动工使用上述被征用地块前一个月通知花卉研究中心交地，花卉研究中心应于接到通知书所规定日期按时将该协议附图部分704平方米的地块以空地形式交付新世界公司使用。如花卉研究中心逾期交地，新世界公司有权按总补偿款的百分一每天收取违约金……。上述协议附图显示，花卉研究中心在三个点盖章以确定协议约定704平方米土地具体位置。在上述协议签订后，新世界公司于2005年1月向花卉研究中心支付征地补偿费100万元。

2020年11月12日，根据新世界公司的申请，广州市规划和自然资源局函复新世界公司，向新世界公司提供了位于广州市荔湾区珠江桥南侧、花卉研究所西侧的逸彩新世界第四小区项目用地规划条件及建设用地规划红线图。

2021年4月15日，花卉研究中心向广州市规划和自然资源局荔湾区分局就涉案土地提出了关于土地权属争议调处的申请。2021年4月21日，广州市规划和自然资源局荔湾区分局受理上述申请。至本案判决作出前，广州市规划和自然资源局荔湾区分局尚未对上述争议作出处理。

庭审中，新世界公司明确其诉请要求返还的土地中704平方米是指双方于2004年签订补偿协议中约定的土地，其他占地是指（1999）字第特109号《国有土地使用证》土地中的东侧部分土地，450平方米是新世界公司依据技术报告书和建设用地套图等计算出来的。关于土地使用现状，新世界公司主张，涉案土地上有花卉研究中心的建筑物、构筑物、附属物及电信发射塔。花卉研究中心主张涉案土地上有温室大棚、信号塔、管理处、厕所及地下消防池，其中涉案704平方米土地上有消防水池、温室大棚、发电房、信号塔。

新世界公司为证明双方证载土地红线图的范围及土地现状，提供了《技术报告书》及附图、工程测量资料及附图、航摄影像图、地形图、照片作为证据。新世界公司为证明多次发函要求花卉研究中心腾空返还土地，提供2019年12月及2020年11月的多份函件作为证据。花卉研究中心确认收到2020年11月的函件。2020年11月的函件中，新世界公司要求花卉研究中心在2020年12月10日前交付涉案土地。

花卉研究中心为证明涉案土地为其所有，提供1986年房地字100号《同意使用土地通知书》、穗府国用（2000）字第特048号《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等作为证据。其中《同意使用土地通知书》记载，用地单位为广州花卉研究中心，征用土地地点为芳村珠江大桥立交芳村大道南北两侧，核准用地面积为31693平方米。《国有土地使用权证》记载，土地使用者为花卉研究中心，座落为芳村郭村东北面花卉研究中心西南面，使用权面积为地块一14755平方米，地块二7357平方米。《建设用地规划许可证》记载，用地单位为花卉研究中心，用地位置为芳村郭村东北面花卉研究中心西南面。花卉研究中心为证明涉案土地出租给广州市荔湾区隆艺租赁管理服务部，提供该服务部作出的《报告》等作为证据。

本案审理过程中，本院于2021年5月8日在涉案场地张贴《通知》，通知涉案场地实际使用人在本院指定的时间内到本院登记权利，逾期视为放弃相关权利。在指定时间内无人到本院进行权利登记。

另查，新世界公司向本院提交鉴定申请，请求对涉案704平方米及其他土地进行鉴定及测绘。后新世界公司撤回对涉案704平方米土地的鉴定及测绘。

本院认为：关于花卉研究中心是否需要腾空交还涉案土地的问题，本院分析如下：

1.关于涉案704平方米土地。首先，对于涉案704平方米土地的权属情况，新世界公司提供了（93）穗国地出字第319号《广州市国有土地使用权出让合同》及穗府国用（1999）字第特109号《国有土地使用证》作为依据。其次，对于涉案704平方米土地的使用，花卉研究中心及新世界公司于2004年12月29日签订了《珠江桥南第四小区的广州花卉研究中心部分土地的征地拆迁补偿协议》进行约定。该补偿协议为双方自愿签订，审查其内容没有违反法律行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。该补偿协议约定，涉案704平方米土地包括地上部分温室等，由新世界公司向花卉研究中心征用并分两期支付补偿款，花卉研究中心应在接到新世界公司通知书所规定的日期内将涉案704平方米土地以空地形式交付给新世界公司。新世界公司已依约向花卉研究中心支付了第一期100万元补偿款，并最迟于2020年11月向花卉研究中心发出了交地通知。花卉研究中心理应按照补偿协议约定在通知书规定的日期（2020年12月10日）前向新世界公司腾空交付涉案704平方米土地。最后，对于花卉研究中心关于土地权属、地上建筑物、实际使用人等的抗辩意见。即使涉案704平方米土地在花卉研究中心与新世界公司之间存在权属争议、土地上存在建筑物及其他实际使用人，但就该土地的使用（包括地上温室及相关建筑物的拆除）、土地交付的形式（空地）等事项，双方均已通过签订补偿协议的形式一一达成协议，即以空地形式交付是花卉研究中心的合同义务。且本院在涉案场地张贴通知后，亦无实际使用人到本院主张权利。故花卉研究中心以此作为拒绝交付涉案704平方米土地的抗辩意见，本院不予采纳。综上，新世界公司要求花卉研究中心腾空交付涉案704平方米土地的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。

2.关于涉案其他土地。新世界公司主张其为涉案其他土地的权属人并据此要求花卉研究中心交还。就涉案土地的权属问题，花卉研究中心向相关部门提出了权属争议调处的申请。上述申请已被受理，但尚未作出处理。故对于涉案地块（除涉案约704平方米土地外），因双方存在权属争议并尚未有调处结果，亦未有证据证明双方对使用权存有约定，本院暂不予处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州花卉研究中心（含实际使用人）将位于珠江桥南第四小区部分土地，即被告广州花卉研究中心西南角历史用地约704平方米土地（具体以《珠江桥南第四小区的广州花卉研究中心部分土地的征地拆迁补偿协议》附图为准），腾空交付给原告****-新世界房地产发展有限公司。

本案受理费50元，由被告广州花卉研究中心负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长　　黄斐斐

审判员　　谭碧婷

审判员　　侯炜邦

二〇二一年七月二十六日

书记员　　王　盼

谭韵瑜

附注：《珠江桥南第四小区的广州花卉研究中心部分土地的征地拆迁补偿协议》附图截图。