北京希捷精致酒店有限公司与北京中安兴坤科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初15443号

原告（反诉被告）：北京希捷精致酒店有限公司，住所地北京市西城区护国寺街85号5幢、6幢、7幢、15幢1-3号房。

法定代表人：王宁，执行董事。

委托诉讼代理人：明帛翰，北京道君律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京中安兴坤科技有限公司，住所地北京市丰台区航丰路13号院2号楼三层309室。

法定代表人：邓坤，总经理。

委托诉讼代理人：李文广，新疆明强律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京希捷精致酒店有限公司（以下简称希捷公司）与被告（反诉原告）北京中安兴坤科技有限公司（以下简称中安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员李婍婧独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）希捷公司的委托诉讼代理人明帛翰，被告（反诉原告）中安公司的委托诉讼代理人李文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）希捷公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金148650元（2021年1月26日至2021年7月25日）；2、请求判令被告支付原告租金164577元（2021年7月26日至2022年1月25日）；3、请求判令被告支付违约金148650元。事实与理由：原、被告双方于2019年6月4日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于丰台区金茂广场3号办公楼307写字间，租期4年。按照合同约定被告应当于2021年1月11日前向原告支付2021年1月26日至2021年7月25日期间租金148650元，然而直到原告向法院提起诉讼时，被告仍未向原告缴纳相应房屋租金。被告曾分三期向原告缴纳租金，有两期缴纳租金的时间滞后，具体违约时间是：2020年1月26日至2020年7月25日期间租金在2020年3月10日支付：2020年7月26日至2021年1月25日期间租金在2020年7月29日支付。综上所述，被告种种行为已严重违反诚实信用原则，并已构成违约。根据合同第十一条第一款约定“乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的50%向甲方支付违约金”，因此请求法院判令被告支付房屋租金148650元，支付违约金148650元。为维护原告之合法权益，特将本案诉至贵院，望贵院公平、公正判决被告向原告支付房屋租金及违约金。

被告（反诉原告）中安公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告签订的房屋租赁合同已解除，原被告及物业公司三方已对涉案房屋办理了交接手续，2020年12月30日搬离了案涉房屋。根据民法典563条及565条规定，被告已于2020年12月30日向原告发出解除合同告知函，原告于2021年1月5日收到该份告知函。根据法律规定，原被告双方的房屋租赁合同于2021年1月5日解除，且在解除前已腾退房屋，并与原告、物业公司办理相应交接手续。被告认为原告要求的违约金已过分高于实际造成的损失，明显过高，有违公平原则。根据民法典585条，被告可以申请法院对该违约金进行适当下调。当事人一方违约后，对方即原告应当采取适当措施，避免损失扩大，没有采取扩大损失，致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。原告明知被告已经弃租该房屋，其增加的诉讼请求164577元明显有违法律规定。

被告（反诉原告）中安公司向本院提出反诉请求：请求法院确认双方之间的租赁合同于2021年1月5日解除。事实与理由：原被告签订的房屋租赁合同已解除，原被告及物业公司三方已对涉案房屋办理了交接手续，2020年12月30日搬离了案涉房屋。根据民法典563条及565条规定，被告已于2020年12月30日向原告发出解除合同告知函，原告于2021年1月5日收到该份告知函。根据法律规定，原被告双方的房屋租赁合同于2021年1月5日解除，且在解除前已腾退房屋，并与原告、物业公司办理相应交接手续。被告认为原告要求的违约金已过分高于实际造成的损失，明显过高，有违公平原则。根据民法典585条，被告可以申请法院对该违约金进行适当下调。当事人一方违约后，对方即原告应当采取适当措施，避免损失扩大，没有采取扩大损失，致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。原告明知被告已经弃租该房屋，其增加的诉讼请求164577元明显有违法律规定。

原告（反诉被告）希捷公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。涉案房屋一直由中安公司占有使用，从未办理交接手续、交接钥匙，所以中安公司应支付违约金和租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及其陈述，本院认定事实如下：

2019年6月4日，希捷公司（出租方、甲方）与中安公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定希捷公司将位于北京市丰台区丰台金茂广场-28A地块-3号楼办公室-307写字间，建筑面积合计145.45平方米的房屋出租给中安公司，房屋租赁用途为办公经营，房屋租赁期限自2019年7月26日至2023年7月25日，免租期自2019年6月5日至2019年7月25日。合同第四条，租金、支付方式及押金，（一）租金标准：（2019年7月26日至2021年7月25日）日租金为5.6元/天/㎡。（2021年7月26日至2023年7月25日）日租金为6.2元/天/㎡。（二）支付方式：该房屋租金支付方式为【上付半年】，乙方于本合同生效之日起1个工作日内开始按租金交付表数额向甲方交付对应租金；并最晚应于每期届满前15日前支付下期租金，其中2021年1月26日至2021年7月25日的租金为148650元，2021年7月26日至2022年1月25日的租金为164577元……（四）乙方应于本合同生效当日支付甲方房屋租赁保证金：24775，大写人民币：贰万肆仟柒佰柒拾伍元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后1个月内（不计利息）如数返还给乙方……第九条房屋返还，（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期限届满或提前解除本合同后当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。（二）乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用……（四）到期后如乙方仍未将其全部或部分私有财产和物品搬出租赁房屋，或未将租赁房屋复原，则视为乙方放弃对前述财产和物品的处理权利，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产及物品予以处理。或代替乙方复原租赁房屋，并无需给予乙方任何补偿，由此产生的相关费用由乙方承担。第十条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、欠缴各项费用达10000元以上的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、利用房屋从事违法活动。5、未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转租、转借或改变本合同规定的租赁使用用途。第十一条违约责任，（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按年租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，应提前三个月通知乙方，并按年租金的50%向乙方支付违约金，并退还相应己交未使用期间租金及保证金。（三）租赁期内，乙方需提前终止合同，应提前三个月通知甲方，并按年租金的50%向甲方支付违约金，已交租金及房屋租赁保证金不退。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金2倍标准支付违约金……合同落款处出租人处加盖有希捷公司的公章及授权代表吴雪江的签字，承租人处加盖有中安公司的公章及授权代表邓标的签字。

双方签订房屋租赁合同后，希捷公司将房屋交付中安公司使用，中安公司交纳房屋租赁保证金（押金）24775元，并支付租金至2021年1月25日。2020年12月30日，中安公司向希捷公司发出《解除合同告知函》，该函件载明：我司与贵公司于2019年5月16日签订《房屋租赁合同》，双方约定我司承租位于“北京市丰台区金茂广场-28A地块-3号楼办公楼-307写字间，建筑面积为145.45平方米，租金为148650元/年”。租赁期间双方在诚实信用原则的基础上，严格履行合同的各项义务。但因今年疫情原因，我司经营形势持续走低，业务亏损极其严重，根本无法承受其经营开销，特在2020年11月份与贵司达成解约事宜，现再次提出如下请求：请求提前退租，解除我司与贵公司于2019年5月16日签订的《房屋租赁合同》，望贵公司予以理解和支持。2021年1月5日，希捷公司向中安公司发出《关于的复函》，该复函载明：贵司来函收悉，现将贵司来函的瑕疵给予回复，请贵司解释并修改有关数据后重新来函说明诉求。1、贵司在函中称“特在2020年11月份与贵司达成解约事宜”，我司不知道什么时候达成解约事宜，请贵司给予书面答复后，我司方可进一步回复贵司请求。2、贵司在函中说“租金为148650元”，请贵司认真核实数据是否准确并执行必要的审核机制。3、贵司在函中称“严格履行合同的各项义务”，措辞不严谨，请贵司核查转账记录，有2次未按约定时间支付租金，我司保留追究贵司违约责任的权利。4、贵司来函时间为2020年12月30日，但是2021年1月4日贵司工作人员询问我司快递地址并邮寄，我司于2021年1月5日上午收到，请贵司注意时间逻辑。希捷公司于次日向中安公司发出《关于按时缴纳租金的函》，该函载明：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，贵司应于上期届满前15日前支付2021年1月26日至2021年7月25日期间租金，金额为148650元，请贵司按照合同约定按时支付相应租金。鉴于以往贵司有未能按时支付租金的违约事实，我司保留追究违约责任的权力。希捷公司提交的顺丰速运显示希捷公司的两份函件分别于2021年1月6日由邓标签收，于2021年1月7日由李婷签收。

后双方就租金交纳以及合同解除产生争议，希捷公司于2021年3月22日起诉，要求中安公司支付租金，2021年9月14日庭审中，中安公司提出反诉，并向希捷公司表示涉案房屋已于2020年12月30日腾退。诉讼中，中安公司主张双方的租赁合同已于2021年1月5日解除，其已于2020年12月30日搬离涉案房屋，于2020年12月30日、2021年1月12日口头通知希捷公司搬离涉案房屋，并与希捷公司、第三方物业公司办理交接手续，但关于告知希捷公司的相关证据以及其与物业公司交接的证据无法向法庭提交。希捷公司对此不认可，其表示涉案房屋一直由中安公司占有使用，未办理交接手续。诉讼中，中安公司认可押金抵扣违约金，希捷公司表示根据合同约定，中安公司违约，押金不予退还。2022年3月27日，双方共同前往涉案房屋查看房屋状态，办理交接，但双方未就解除合同等事宜达成一致。

本院认为，希捷公司与中安公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点有三：第一，中安公司有无单方解除合同的权利以及合同解除的时间；第二，涉案房屋腾退交接的时间以及占有使用费的数额；第三，违约赔偿的数额。

第一，合同约定承租人中安公司在租期内享有单方解除权，但应提前三个月通知出租人希捷公司。希捷公司认可其于2021年1月5日收到中安公司的《解除合同告知函》，故涉案房屋租赁合同自希捷公司收到中安公司的解除通知之日起三个月后解除，即于2021年4月4日解除。虽中安公司在租期内解除合同确属违约，但该单方解除权系合同赋予中安公司的权利，在中安公司违约提前解除合同的情况下，希捷公司可以按照约定或者法律规定要求中安公司承担违约责任，故希捷公司不同意解除合同的辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。现双方均认可中安公司的租金交纳至2021年1月25日，故中安公司应当按照合同约定的标准，向希捷公司支付2021年1月26日至2021年4月4日期间的租金共计56201.88元。

第二，房屋租赁合同解除后，腾退交接需要出租人、承租人共同配合，承租人应当及时腾退交付租赁房屋，并告知出租人，出租人应当及时接收房屋。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，首先，房屋租赁合同系双方协商一致后签订，希捷公司应当对中安公司在租期内根据房屋租赁合同约定行使单方解除权以及行使单方解除权之后的法律后果有一定的预判。希捷公司于2021年1月5日收到中安公司的解除函，应当知悉中安公司解除合同的意思，并对房屋腾退交接有所准备。其次，中安公司作为腾房交接的主要义务方，有义务及时腾退房屋，并通知希捷公司接收房屋，现中安公司无法提供证据证明其通知、告知希捷公司腾退交接事宜，亦无法提供证据证明其与第三方物业公司办理腾退交接事宜，对此其应当承担举证不利的法律后果。最后，2021年9月14日中安公司提出反诉，并在当日的庭审中表示其已于2020年12月30日腾退涉案房屋，中安公司的反诉行为及庭审中的陈述意见应当视为中安公司向希捷公司履行了腾退交接的告知义务，在此情况下，希捷公司应当及时收回涉案房屋，减少损失、避免损失进一步扩大，实现资源的有效利用，但希捷公司仍未采取有效措施，及时前往涉案房屋查看，并与中安公司办理腾退交接手续，故本院酌定2021年9月24日前为希捷公司收回涉案房屋的合理期间，中安公司应当支付希捷公司自2021年4月5日至2021年9月24日期间的房屋占有使用费，2021年9月25日之后的房屋空置损失系希捷公司未及时采取减损措施所致的扩大损失，对此本院不予支持。关于占有使用费的标准，如前所述，虽中安公司作为承租人未及时履行通知义务，但希捷公司作为出租人在收到中安公司的解除函之后未积极采取行动收回涉案房屋，双方对合同解除后的房屋腾退交接问题均存有过错，故本院酌定中安公司按照合同约定租金标准的一半向希捷公司支付自2021年4月5日至2021年9月24日期间的房屋占有使用费共计70455.98元。

第三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据房屋租赁合同的约定，中安公司在租赁期内提前终止合同，应按年租金的50%支付违约金，已交纳的房屋租赁保证金不退。中安公司辩称上述违约金的约定过高，要求法院调整。本院以希捷公司的实际损失为基础，综合考虑合同期限、双方过错、双方对合同约定的提前解除合同的损失预期等因素，并结合中安公司通知希捷公司解除合同至合同解除期间的租金、占有使用费的数额以及扣除租赁保证金数额，根据公平原则和诚实信用原则酌定中安公司支付希捷公司违约金7万元。双方当事人的其他诉辩称均于法无据，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、北京希捷精致酒店有限公司与北京中安兴坤科技有限公司于2019年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月4日解除；

二、北京中安兴坤科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京希捷精致酒店有限公司2021年1月26日至2021年4月4日期间的租金56201.88元；

三、北京中安兴坤科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京希捷精致酒店有限公司自2021年4月5日至2021年9月24日期间的房屋占有使用费70455.98元；

四、北京中安兴坤科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京希捷精致酒店有限公司违约金70000元；

五、驳回北京希捷精致酒店有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回北京中安兴坤科技有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4114元，由原告（反诉被告）北京希捷精致酒店有限公司负担1997元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中安兴坤科技有限公司负担2117元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

反诉案件受理费25元，由反诉原告（被告）北京中安兴坤科技有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　李婍婧

二〇二二年四月二十五日

书记员　　李　敬