佳木斯盛某科技有限公司与佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省佳木斯市中级人民法院 民事判决书 （2023）黑08民终873号 上诉人（一审被告）：佳木斯盛某科技有限公司，住所地佳木斯市东风区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。 被上诉人：（一审原告）：佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司，住所地佳木斯市东风区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，黑龙江法锦律师事务所律师。 上诉人佳木斯盛某科技有限公司（下称盛某公司）因与被上诉人佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司（下称某某）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服佳木斯市东风区人民法院（2023）黑0805民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人盛某公司上诉请求：一、依法撤销佳木斯市东风区人民法院（2023）黑0805民初288号民事判决第一项、第二项，将案件依法改判驳回某某一审请求或发回重审；二、一审诉讼费、二审诉讼费由被上诉人某某承担。事实及理由：一、某某违返《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》约定在先。1.依据《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》第七条，“甲方依法取得包括出让土地地块在内的国有土地使用权证后，应提供有效证件积极协助乙方到有关部门办理分离过户手续”，但某某取得土地使用权证后，未按合同约定协助盛某公司办理分离过户手续。2.2015年10月某某擅自将整个地块抵押贷款，导致无法过户，一审对该事实未予审查和认定。3.2018年12月某某又擅自将整个地块抵押贷款，导致无法过户，抵押档案中体现整个地块在抵押登记状态，一审仅认定某某用其所有的四处房产设定抵押事实认定错误。二、《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》并未解除，依法应继续履行。1.依据《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》第八条，“因乙方的原因造成土地不能过户的，甲方不退还已支付的土地出让金，但出让土地使用权的部分仍归乙方所有，直至土地使用权证终止期”，退一步讲即使存在盛某公司的原因（包括未交付全部费用）土地不能过户，土地使用权仍归盛某公司所有。2.双方当事人通过租赁的方式继续履行《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》。3.通过某某向盛某公司及案外人***历年发送和主张的税费情况来看，各项税费逐年在计算至诉讼前，也近一步证明双方当事人没有履行2018年1月5日《土地归还协议》、《解除合同声明》和2019年3月8日《土地归还协议》。《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》仍然在履行。三、2018年1月5日的《土地归还协议》、《解除合同声明》没有盛某公司法定代表人签字，且内容显失公平，并已作废。1.2018年1月5日《土地归还协议》约定“乙方不得提出任何异议”，但对于某某主张的2017年12月31日前所欠的55万元各项税费没有证据支持是如何计算得出的，更没有证据证明某某交付过相关税费。在某某违约抵押的情况下，显然有失公平。2.2019年3月8日***与王某签订的《土地归还协议》，证明2018年1月5日的《土地归还协议》、《解除合同声明》双方均不再履行，已经作废。四、2019年3月8日的《土地归还协议》显失公平，并且未加盖公司公章和法定代表人签字，不能代表盛某公司和某某处分案涉土地。1.从协议内容来看，较2018年55万元增加了费用为56.6万元，说明2018年5月1日并未解除《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》，而是继续履行该出让协议才会继续计算增加税费。2.该协议仍约定“乙方不得提出异议”，在某某违约抵押，没有计算费用依据的情况下，显然有失公平。3.王某虽然是公司股东，但股东权利不足以处分案涉土地，对此某某理应明知。案涉土地处分权并未经过公司全体股东决议，也未有法定代表人签字、盖章，该协议不具有法律效力，不能作为处分案涉土地的依据。4.一审判决2019年《土地归还协议》是对2018年协议的补充没有法律依据。五、案涉土地大量投入，在某某违约连续抵押的情况下，判决解除《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》并恢复土地无建筑物状态后返还更有失公平。1.案涉土地盛某公司2011年开始建设，投入建造资金250余万元，一审中某某自认价值也有150万左右，对如此大的投入一审判决恢复土地无建筑物状态严重损害了盛某公司权益。2.案涉土地价值现较2012年已增值近十倍。一审判决解除协议，归还土地，没有考虑盛某公司土地增值损失，也严重损害盛某公司权益。3.从后期交付的3万元和历处房租来计算，即便按二年租金9.9万元计算盛某公司也仅差2.1万元土地转让费，更何况租期早已超过两年，土地转让费早已足额交付完毕。至于其他税费，某某没有证据证明欠付或欠付的钱已由某某交付。此种情况下，就判决解除协议，恢复土地无建筑物状态，判决盛某公司承担的代价显然太不公平，一审判决没有综合考虑交易的稳定性和公平性。六、一审对租赁期限和租金数额没有查清。盛某公司土地由某某租赁至今，租金足以抵付土地出让金和某某主张的税费，这一客观事实没有确认。七、一审判决解除协议的情况下没有判决某某返还土地出让金额并赔偿盛某公司的损失有失公正，裁判错误。一审认为“除去《土地出让协议》解除后盛某公司不需要再给付150000元土地出让金金额，盛某公司欠付的款项已超过某某应返还的土地出让金金额，结合盛某公司2015年停产的事实，协议签订时双方对互付债务用于抵销时的价值有合理认知及期待，不存在显失公平及重大误解等情形”没有事实依据和法律依据。1.一审对欠付的土地出让金数额没查清，结合租金，盛某公司不欠付土地出让金。一审认定欠付15万元土地出让金错误。2.某某主张盛某公司欠付的款项没有证据支持，一审却认定欠付的款项已超过某某应返还的土地出让金金额。3.以盛某公司停产就认定协议签订时双方对互付债务用于抵销时的价值有合理认知及期待没有法律依据，更不能成为解除协议、恢复土地无建设物的依据。4.不能分割过户的原因在于某某，如果解除协议，某某应对盛某公司的投入损失、土地增值损失全部赔偿。八、案外人***完全可以促成实现交付某某主张的欠付款项的目的，实现《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》合同目的。导致不能分割办证的原因在于某某而非盛某公司。本案应查明是否欠土地出让金，其他税费某某是否缴纳，一审均未查实。判决解除协议、恢复土地原状是最不合理的解决争议方式。综上所述，2018年1月5日《土地归还协议》、《解除合同声明》、2019年《土地归还协议》不是双方真实意思表示，协议中欠付款项没有证据支持，不能作为裁决的依据。一审事实没有查清、适用法律错误，请二审法院依法裁决。 被上诉人恒泰橡胶公司辩称，一、上诉人的上诉理由不成立。1、并非被上诉人未按合同约定协助上诉人办理分离过户手续，而是因为上诉人未向被上诉人全部交纳土地转让费，被上诉人才不办理过户手续。2、被上诉人并没有用土地抵押贷款，而是用房屋抵押贷款，只是在办理手续时政府部门要求土地与房屋一并办理抵押手续。3、虽然依据双方签订的《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》第八条约定“因乙方原因造成土地不能过户的，甲方不退还已支付的土地出让金，但出让土地使用权的部分仍归乙方所有，直至土地使用证终止期”，但双方已于2018年1月5日签订的《解除合同声明》中将该协议解除，双方于2018年1月5日签订的《土地归还协议》中声明出让协议作废，因此该条款对被上诉人已没有约束力。4、关于租赁履行问题，双方仅履行两年，且相关的费用在被上诉人主张的应由上诉人缴纳的土地使用税中扣除。5、关于被上诉人与案外人历年发送和主张的税费情况，只是计算上诉人应承担的费用，不能证明出让协议在履行。6、关于2019年3月8日***与王某签订的《土地归还协议》的效力问题。一方面上诉人说“2019年3月8日因王某与***签订了《土地归还协议》，证明2018年1月5日的《土地归还协议》、《解除合同声明》双方均不再履行，已经作废”，上诉人的这一说法是认可了王某代表公司签订合同的效力。另一方面上诉人又说“王某是上诉人公司股东，但股东不足以处分案涉土地，未经公司全体股东决议，也未有法定代表人签字、盖章，该协议不具有法律效力”。原那么王某的签名到底是有效还是无效呢？上诉人自相矛盾，存在“选择性生效”的问题，没有法律依据。7、关于上诉人恢复土地原状是否改判的问题。上诉人具有民事行为能力，有自己独立的正确判断，能够合理评估市场经济行为的风险。本案上诉人拖欠被上诉人各种税费70多万元，土地上建筑物王某进行了部分拆除，再加上十几年折旧，建筑物已不值钱，何况拆除费用也要六万元同时还伴有生产安全风险，王某是在综合考虑了上述诸多因素后，同意解除协议，恢复原状，是王某的正确判断，并不存在显失公平。何况显失公平是可撤销合同，上诉人并没有提起可撤销之诉，因此本案也不构成显失公平。8、关于土地增值是否造成损失问题。我国实行不动产登记主义，登记在谁名下谁有所有权。该土地一直登记在被上诉人名下，无论增值贬值都由被上诉人承受，与上诉人无关。如果增值了，被上诉人应当受益，那么贬值了，被上诉人是否要给上诉人补偿呢？因此该土地价格变化并没有给被上诉人造成损失。9、关于租金问题。在土地转让协议履行期间，被上诉人租赁使用了两年，约定的租金抵扣情况已在被上诉人同王某及案外人任某的微信记录中发送，上诉人王某并未提出异议，对抵扣两年土地使用税当时是认可的。10、关于案外人任某能否实现合同目的的问题。合同具有相对性，本案是上诉人与被上诉人签订的土地转让协议，与任某无关。即使任某能出钱给上诉人，由上诉人支付拖欠款项，但现在上诉人已成为失信人员，不能购置不动产，办理不了不动产登记，同样不能实现合同目的。二、原审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。三、建议二审法院驳回上诉，维持原判。 一审原告恒泰橡胶公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》于2018年1月5日协议解除；2.判令盛某公司履行2018年1月5日、2019年3月8日土地归还协议，将土地归还给某某，并将土地恢复原状（无建筑物状态）；3.案件受理费由盛某公司承担。 一审法院认定，2012年8月20日，恒泰橡胶与盛某科技签订《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》（以下简称《土地出让协议》），约定恒泰橡胶将自有的坐落在高新园区一期（厂地）国有土地使用权其中的一部分，有偿出让给盛某科技作为其生产经营用地，面积为5500平方米，出让金550000元，出让土地使用权交割时间为2011年9月1日。协议签订前，盛某科技已支付400000元土地出让金。 2014年3月12日，诉争地块所在土地取得土地使用权证（佳市政府国用（2014）第2**2号），土地使用权人：佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司，座落：东风区100委，地号：4- 100-112，使用权面积：21401平方米。 2016年、2017年，恒泰橡胶使用盛某科技厂房，并约定用租金抵扣此期间的土地税。2017年，案外人***、盛某科技曾与恒泰橡胶协商过偿还欠款一事，因案外人***主张盛某科技欠其款项未偿还，由其以自己名义代盛某科技向恒泰橡胶支付款项并将诉争的5500平方米土地使用权登记在案外人***名下，恒泰橡胶主张以盛某科技名义偿还款项，并将土地使用权登记在盛某科技名下，各方未达成一致意见。 2018年1月5日，恒泰橡胶与盛某科技签订《土地归还协议》，约定盛某科技于2017年12月31日前付给所欠恒泰橡胶550000元（含土地费、土地契税、土地使用税、厂房规划费、2017年利息），并约定盛某科技如不能在2017年12月31日前归还，双方于2012年8月20日签订的《土地出让协议》声明作废，盛某科技将恒泰橡胶土地证所注明5500平方米土地归还恒泰橡胶。同日，双方签订《解除合同声明》，由于盛某科技在2017年12月31日前未按《土地出让协议》及《土地归还协议》向恒泰橡胶支付550000元土地转让余款及相关款项，故双方于2012年8月20日签订的《土地出让协议》解除，盛某科技将土地返还给恒泰橡胶。 2018年12月11日，恒泰橡胶与黑龙江省佳木斯市郊区农村信用合作联社建安信用社签订《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》，申请贷款主债权额2880000元，实际贷款1800000元，恒泰橡胶公司用其所有的四处房产设定抵押。 2019年3月8日，恒泰橡胶与盛某科技又签订一份《土地归还协议》，约定盛某科技于2019年5月1日前给付所欠恒泰橡胶566000元（含土地费、土地契税、土地使用税、厂房规划费、2017年利息），并约定盛某科技如不能在2019年5月1日前归还恒泰橡胶欠款，盛某科技则将恒泰橡胶土地证所注明5500平方米土地归还恒泰橡胶，并将土地恢复原状（无建筑物状态）。 2021年8月17日，佳木斯市郊区农村信用合作联社建安信用社为佳木斯市不动产登记中心出具恒泰橡胶贷款结清证明。 2022年11月16日，就盛某科技欠付款项一事案外人***又与恒泰橡胶法人***进行协商，***为***出具盛某科技欠费明细，明细载明实际欠款总额为716500元（其中土地费150000元，土地契税69300元（12.6元×5500平方米），2011年1月土地使用税49500元（9元×5500平方米），2012年1月土地使用税49500元，2013年1月土地使用税49500元，2014年1月土地使用税49500元，2015年1月至10月土地使用税41250元，厂房规划等费用24000元，2018年1月至10月利息60000元，2018年土地税49500元，2019年土地税38500元（7元×5500平方米），2020年土地税38500元，2021年土地税38500元，2022年土地税38500元，已付30000元），后又因欠款项目、金额及土地使用权证办至谁名下的问题产生分歧，未协商一致。 另查明，盛某科技成立于2012年7月31日，经营范围大中型农机具科技研发，生物技术科技开发，农业机械、矿山机械、橡胶机械制造、加工、生物有机肥生产、销售，诉争地块上所建厂房2013年投入使用，至今未办理产权证照，后因环保污水排放不达标原因，盛某科技从2015年开始停产至今。盛某科技股东为***、王某，2017年至2022年期间盛某科技及其股东王某在佳木斯市辖区法院有多起被起诉及被申请执行案件。2023年3月8日，盛某科技签收本案起诉状。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应按照合同约定全面履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。2018年1月5日，恒泰橡胶与盛某科技签订的《土地归还协议》和《解除合同声明》，因“盛某科技在2017年12月31日前未向恒泰橡胶支付550000元土地转让余款及相关款项，故双方于2012年8月20日签订的《土地出让协议》解除”，协议及声明上加盖有公司公章并有法定代表人及股东签字，是双方真实意思表示，故双方签订的《土地出让协议》于2018年1月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状。合同权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。本案中，2012年8月20日，恒泰橡胶与盛某科技签订《土地出让协议》时，盛某科技已支付400000元土地出让金，《土地出让协议》解除后，盛某科技应将土地返还恒泰橡胶，恒泰橡胶应将盛某科技已交纳的土地出让金予以返还，双方互负债务。合同解除的同时，双方签订了2018年《土地归还协议》，双方在协议中对截止至2017年期间的债权债务进行了结算，盛某科技对此期间欠付恒泰橡胶550000元进行了确认，双方并约定如盛某科技在2017年12月31日前未归还，则将诉争5500平方米土地归还恒泰橡胶。上述内容符合对互负债务进行约定抵销的法律规定。2019年3月8日，恒泰橡胶与盛某科技又签订了2019年《土地归还协议》，协议中对截止至2019年5月1日盛某科技应支付给恒泰橡胶的款项金额进行了结算，并约定如盛某科技在2019年5月1日前未归还欠款，则将诉争5500平方米土地恢复至无建筑物状态归还恒泰橡胶。2019年《土地归还协议》虽没有盛某科技法定代表人签字及加盖公章，但与2018年《土地归还协议》内容相比，只在款项金额及归还期限上有变化，并进一步对归还土地的状态作出约定，根据双方争议事实及应诉情况，该协议系2018年《土地归还协议》的延续，有恒泰橡胶法人及盛某科技股东王某签字确认，本院对其真实性予以认定。根据2019年《土地归还协议》，盛某科技2019年5月1日前应给付恒泰橡胶566000元，含土地费、土地契税、土地使用税、厂房规划费、2017年利息。本院认为，根据本案事实及《费用明细》综合判断，上述费用应包括土地费、土地契税、2011年至2015及2018年、2019年土地使用税、土地规划费、2018年利息等，项目符合常理，除去《土地出让协议》解除后盛某科技不需再给付的150000元土地出让金，盛某科技欠付的款项已超过恒泰橡胶应返还的土地出让金金额，结合盛某科技2015年停产的事实，协议签订时双方对互负债务用于抵销时的价值有合理认知及期待，不存在显失公平及重大误解等情形。合同履行标的有多项而债务人只需履行其中一项的，债务人享有选择权；但是，法律另有规定、当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。本院认为，2019年《土地归还协议》是对2018年盛某科技所负债务履行方式的补充，协议约定的给付标的种类不同，给付方式具有多样性和履行的择一性，符合选择之债的特征。在选择之债中，享有选择权的当事人在约定的期限内或者履行期限届满未作选择，经催告后在合理期限内仍未选择的，选择权转移至对方。给付须具备一定的条件，从保证债务人的利益和确保债的顺利履行，初始的选择权属于债务人，法律另有规定，当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。本案中，恒泰橡胶和盛某科技之间2019年《土地归还协议》中未约定第三人为选择者享有选择权，根据恒泰橡胶和盛某科技之间的债权债务法律关系，在没有法律明确规定及特定交易习惯的情况下，案外人***对于本案中的债务如何履行不享有选择权，盛某科技对于该债务如何履行享有选择权，应当在约定期限内或者履行期限届满前行使。盛某科技一直主张要以金钱给付的方式履行债务，实际履行的金钱给付30000元，并通过将厂房租用给恒泰橡胶使用两年，用租金抵扣的方式履行99000元，自2018年债务产生至2023年恒泰橡胶起诉，盛某科技履行义务时间持续较长，属于怠于履行。2019年《土地归还协议》中对债务何时履行约定了届满期限，根据双方协议签订、协商并多次给予宽限期限的过程，盛某科技通过怠于履行义务的方式不行使选择权。2022年，最后一次协商不成至恒泰橡胶起诉至法院，盛某科技收到起诉状，恒泰橡胶已经履行了催告程序，并给予了盛某科技期限行使选择权。根据诚信原则、公平原则、合同的性质、目的以及本案的具体情况，该期限合理。在此期间，盛某科技既未偿还欠款亦未按协议约定将土地恢复至无建筑物状态后归还。根据选择之债的法律规定，案外人***不具有选择权，其与恒泰橡胶协商不成的事实亦不具有使盛某科技重新获得选择权的效力，此时选择权转移至恒泰橡胶。恒泰橡胶可以按照2019年《土地归还协议》约定，在剩余的选择中选择让盛某科技归还土地并恢复至无建筑物状态，以使合同继续履行，实现双方当事人合同目的。根据盛某科技及其股东王某其他涉诉案件履行情况，及本案中的债务实际履行情况，盛某科技和案外人***主张的方式亦存在办证时限、能否分割办证等不确定因素，继续让盛某科技以金钱给付或是案外人替代履行的方式，不利于实现合同目的。享有选择权的当事人不得选择不能履行的标的，但是该不能履行的情形是由对方造成的除外。本案中诉争土地使用权证登记在恒泰橡胶名下，结合盛某科技自2015年停产，厂房闲置及未办理权属登记的事实，恒泰橡胶让盛某科技归还土地并恢复至无建筑状态的选择并非不能给付，恒泰橡胶的选择方式更利于实现合同目的和后续履行。盛某科技主张恒泰橡胶通过不予办理分户手续、擅自抵押、租赁占用、拒不提供税费票据、拒不同意以第三方名义替代履行等方式阻碍过户、阻碍盛某科技交费。本案中，恒泰橡胶贷款抵押财产为房产，非单独用土地进行抵押贷款，租赁使用盛某科技厂房期间的租金已用于抵扣当年土地税费，根据盛某科技2018年、2019年签署的《土地归还协议》，盛某科技已对欠付款项金额进行了确认，是其对自身权利的处分，双方是否协商过办理分户手续，恒泰橡胶提供税费票据与否不能免除盛某科技履行还款义务。恒泰橡胶要求由盛某科技以自己名义实际履行债务，并将土地使用证办至盛某科技名下，根据双方的法律关系及合同相对性原则，该理由符合双方签订合同的目的和恒泰橡胶的合理期待。综上，对盛某科技的主张不予支持。选择权人行使选择权时应当及时通知对方，选择权人意思表示的生效采纳到达主义，具有溯及力，选择溯及于债权发生时发生效力，自2022年最后一次协商不成，恒泰橡胶给予合理宽限期后，至2023年恒泰橡胶行使选择权以起诉的方式通知盛某科技，未超过法律规定的诉讼时效期间。买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同，本案的法律关系是恒泰橡胶与盛某科技之间合同之债如何履行的问题，不适用《买卖合同司法解释》的法律规定。判决：一、佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司与佳木斯盛某科技有限公司签订的《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》于2018年1月5日解除；二、佳木斯盛某科技有限公司于本判决生效之日起三十日内按照2019年3月8日《土地归还协议》约定，将诉争5500平方米土地恢复至无建筑物状态后返还佳木斯市恒泰橡胶制品有限责任公司。案件受理费9300元，减半收取计4650元，由佳木斯盛某科技有限公司负担。 二审期间上诉人提供下列证据： 证据一、资产评估报告一份，证明案涉土地的地上设施设备2015年经过资产评估价值400多万元，一审在没有对土地现有价值进行认定的情况下作出的判决显失公平。 被上诉人质证对该证据的真实性无异议，证明问题有异议。该评估报告范围包括很多房屋，本案争议的地上房屋只是其中一小部分，不能证明本案争议的房屋价值400万元。并且该评估报告是上诉人2015年用于办理相关业务时自行委托评估，并不是由本案诉讼程序委托，因此不能在本案作为证据使用。 证据二、财务账内业9张、证人证言1份，证明案涉地上附着物施工时发生人工费近120万元、材料费100多万元，结合证据一案涉土地及土地附着物的价值远远高于欠付的土地费。 被上诉人质证对该组证据的真实性有异议，关于材料汇总系上诉人单方制作，无法证明其实际发生，也不能证明其合计发生材料费117万元。对于证人证言，证人应当出庭作证，不出庭不能作为证据使用。 证据三、关于2015年-2020年佳木斯土地出让情况成交价格及溢价率统计分析4页。证明根据国信房地产信息网华经产业研究院整理佳木斯地区2021年土地出让地面均价为423元每平方米，案涉土地位于高新区属于本市地价价值最高的地段，实际价格经了解政府招商引资价格在550元起。 被上诉人质证对证据的真实性、权威性、证明问题均有异议。华经产业研究院不知道是什么机构，无权对一个地区的土地地价进行定价，证明不了当时的土地价值为每平方米423元。 证据四、佳木斯高新技术产业开发区农机产业园二期地块中标公示、佳木斯市公共资源交易中心土地使用权成交公示各一份（在互联网查询获得的）。证明案涉高新技术产业园区2021年至2022年的土地面积是22337平方米，土地成交价481万元，该价格也可以作为案涉土地的参考价格，结合其他的相关参考价格，案涉争议土地的价值应当在300万元左右。 被上诉人质证对该组证据真实性和要证明的问题均有异议，该土地使用权成交公示只是打印件，并没有加盖公章，不能证明证据的真实性、合法性。关于证明问题，该公示成交时间为2021年12月30日，是在本案合同争议解除时间2018年的三年之后，且影响土地价格的因素很多，仅此公示交易价格不能证明本案合同解除时的土地价格。 被上诉人二审期间提供下列证据： 证据一、费用明细表1张，证明上诉人欠被上诉人各种税费735300元。 上诉人质证认为该证据在诉讼前给我方发送过，但是不足以证明上诉人欠付上述款项，该证据能证实被上诉人一直在履行原土地出让协议，所以将历年的被上诉人认为的欠费和欠税情况进行统计发送给上诉人和案外人***。该证据能证实虽然签署了2018、2019年三份合同，但并未实际履行。另外关于税费问题，被上诉人也没有任何证据证实实际已经发生或缴纳，被上诉人向上诉人主张没有法律依据。其中我方缴纳的有一笔3万元土地转让费应该予以扣除。 证据二、土地出让金票据、契税票据、土地使用税票据，证明被上诉人支付了全部土地出让金、全部契税、全部土地历年土地使用税至今，不欠税。 上诉人质证认为被上诉人提交的是复印件，如被上诉人提交原件则无异议。国有土地使用权部分出让协议书上并没有约定由上诉人承担土地出让金及其他税费。另外，被上诉人一直没有给上诉人办理过户手续，也无权要求先缴纳税费。在不分离过户的情况下，上诉有权拒绝。具体的税费数额通过该组证据无法进行计算。 证据三、上诉人失信证据及限制消费令、上诉人欠缴城镇土地使用税93.7992万元，证明上诉人已经失信被限制消费，不能购买不动产，同时欠缴本企业土地使用税近100万元，也无能力再购买争议土地，综合认为合同目的不能实现。 上诉人质证对欠税的真实性有异议，其他如果确实存在无异议。恰证明该公司没有给付能力，那么案涉财产就更不应归属于被上诉人所有，因为生效判决已经公布，其他债权人的债权应受到保护，会损害案外的债权人利益。 本院审查认为，因双方在土地归还协议中对土地返还条件、时间、方式均进行明确约定，双方提供的上述证据不影响当事人约定的土地归还协议的履行。本院对一审判决认定的事实予以认定。另查明，本案争议的厂房没有办理规划审批手续。 本院认为，本案争议的焦点是2018年1月5日解除合同声明、土地归还协议、2019年3月1日土地归还协议的效力如何认定以及合同解除后的清算问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2018年1月5日双方签订的土地归还协议及解除合同声明是当事人基于合同履行的实际情况经协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，故2018年1月5日的解除合同声明及土地归还协议具有法律效力。虽然2018年土地归还协议签订时约定的偿还欠款期限已过，但上诉人仍签署该协议，说明上诉人以实际行为表明其没有履行给付欠款的意愿和能力，上诉人主张解除合同声明只是对其偿还欠款的约束、不具有解除合同真实意思表示的主张没有法律依据，因此2018年1月5日解除合同声明签订后，双方的《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》即已解除。王某作为盛某公司的两位股东（两股东为夫妻关系）之一，从2012年8月20日《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》签订到2018年1月5日解除合同声明及土地归还协议均是由王某经手签字办理，2019年3月8日双方签订的土地归还协议虽然乙方只有王某签字，但某某有理由相信王某有权代表盛某公司作出上述民事法律行为。2019年3月8日土地归还协议虽然是在双方土地使用权转让协议解除后签订的，但从协议约定内容看，是某某给予盛某公司一定宽限期，在宽限期内盛某公司履行给付拖欠款项义务，双方土地出让协议可以恢复履行，在宽限期内盛某公司不履行给付拖欠款项义务，则对返还土地的方式和条件进一步作出明确约定。2019年3月8日的土地归还协议对双方当事人具有法律约束力，盛某公司未在约定宽限期内履行给付拖欠款项义务，不影响2018年1月5日合同解除的效力，某某要求归还土地有事实依据和法律依据。 关于合同解除后的清算问题。《土地出让协议》解除后，盛某公司应将土地返还给某某，某某应将盛某公司已交纳的土地出让金予以返还，但应扣除实际占有土地期间（2011年9月1日至2018年1月5日合同解除时间）与出让协议约定使用时间（2011年9月1日土地使用权交割时间至2061年4月27日（土地使用权终止时间）的按比例分摊部分。一审法院认为某某应将盛某公司已交纳的土地出让金全额返还虽然欠妥，但鉴于盛某公司拖欠款项数额大于某某应返还的土地转让费数额，一审法院认定双方债务相互抵销并无不当。 关于上诉人主张的土地增值问题。法律规定不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案争议土地使用权一直登记在某某名下，虽然盛某公司支付了部分土地转让款并对案涉土地实际占有，但其并未取得法律意义上的土地使用权。双方在《国有土地使用权（厂地）部分出让协议书》对剩余转让款支付和办理土地使用权过户手续的顺序没有约定，在上诉人未全额支付土地转让款项时被上诉人有权拒绝办理过户手续。被上诉人利用自有房产和土地办理贷款抵押对上诉人的权利没有产生实际影响，案外第三人介入调解不成不影响本案合同当事人的权利义务负担，土地归还协议约定的返还只是针对土地占有的返还，在上诉人未实际取得土地使用权并拖欠部分土地转让款违约在先的情况下，其主张土地增值补偿不予支持。关于上诉人主张的厂房补偿问题。首先该厂房建设没有规划审批手续，无法正常办理产权登记，其次上诉人已将厂房内的锅炉、暖气片等部分设施拆除，再次双方在2019年3月8日土地归还协议中已经约定将土地恢复原状（无建筑物状态）。综合以上因素，上诉人主张厂房补偿问题没有依据。 本案既涉及到合同解除效力确认问题，又涉及到土地归还协议的履行问题。关于本案的法律适用，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 双方在2018年1月5日签订解除合同声明，该行为发生在《民法典》施行前，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。第《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”两份土地归还协议虽然签订时间在《民法典》施行前，但协议履行争议发生在《民法典》施行后，因此应适用《民法典》的相关规定。一审判决适用《民法典》规定确认合同解除效力虽有不当，但不影响判决结果。 综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元由上诉人佳木斯盛某科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十月九日 书记员***