上海某乙有限公司;陈某;邵某;某新建工集团有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

上海市高级人民法院 民事判决书 （2025）沪民终439号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陈某，男，1955年4月12日出生，汉族，住上海市静安区。 上诉人（原审被告、申请执行人）：某新建工集团有限公司，住所地江苏省南通市海安市。 法定代表人：陶某，董事长。 上述俩上诉人委托诉讼代理人：***，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 上述俩上诉人委托诉讼代理人：梁某，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：邵某，女，1965年1月30日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：***，上海市傅玄杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：上海某乙有限公司，住所地上海市虹口区底层。 诉讼代表人：上海某乙有限公司清算组。 负责人：阮某。 委托诉讼代理人：***，上海市海燕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市海燕律师事务所律师。 上诉人陈某、某新建工集团有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人邵某、上海某乙有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院（2024）沪02民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年8月8日立案后，于2026年1月20日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈某、某甲公司共同上诉请求：1.请求撤销上海市第二中级人民法院作出的（2024）沪02民初69号民事判决书，继续强制执行上海市虹口区房屋（以下简称案涉房屋）；2.案件受理费用由邵某、某乙公司承担。主要事实和理由：案涉房屋系动迁安置房，某乙公司与邵某签订的《黄山坊动迁回购房互换约定凭证》（以下简称《互换约定凭证》）仅是购买安置房回购权,不属于合法有效的书面买卖合同,且签订日期存疑。首先,《互换约定凭证》的签订主体非案涉房屋的产权人某乙公司，而是案外人***，邵某对该房屋并不享有直接的动迁安置权利,签订的权利转让协议也不满足动迁安置的相关政策，故邵某对案涉房屋主张所有权，不具有合法性。其次，根据邵某提供的《黄山坊动迁居民回购房结算入户通知》（以下简称《回购房结算入户通知》）和收据显示，其实际入住和使用案涉房屋的时间均晚于案涉房屋的首次查封日期。再次，《互换约定凭证》和《订购优惠房承诺书》（以下简称《订购承诺书》）是伪造的，***不存在能够将案涉房屋回购权转让给邵某的事实和基础。若2004年《互换约定凭证》就已签订，则邵某理应尽早办理入户手续并居住，但其时隔10年才办理入户手续，明显不符合常理，故某乙公司主张《互换约定凭证》存在时间倒签的可能，符合事实。最后，在签订所谓《订购承诺书》《互换约定凭证》时，邵某未将所有房款支付给某乙公司。综上，一审法院认为邵某与某乙公司在案涉房屋被查封前，已签订合法有效的房屋买卖合同且邵某已支付全部房款，系认定事实和适用法律错误，应依法驳回邵某的诉讼请求。 邵某辩称，首先，2004年8月21日邵某与某乙公司及案外人***签订《互换约定凭证》，当时经办人即为之后某乙公司的法定代表人高某。同年9月12日，某乙公司向邵某出具《订购承诺书》，明确约定某乙公司将案涉房屋出售给邵某，也明确了房号、价格、面积等构成买卖合同的主要内容。且某乙公司已于2014年2月将案涉房屋交付邵某。一审期间，邵某也将房屋尾款交付至一审法院，至此邵某已支付完全部购房款。由此证明，双方之间形成买卖房屋的意思表示，上述两份协议应认定为合法有效的书面买卖合同。其次，邵某名下无房，在案涉房屋内居住至今已有十余年。因此，邵某符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高院执行异议和复议规定》）第二十九条和《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《最高院执行异议之诉司法解释》）第十一条的规定。 某乙公司辩称，同意陈某、某甲公司的上诉意见。 邵某一审诉讼请求：判令停止对案涉房屋的执行并解除对该房产的查封，确认该房屋归邵某所有。 一审法院认定事实：某甲公司与某乙公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2009年9月10日作出（2009）沪二中民二（民）初字第11号民事判决书，判令华新公司与某乙公司于2004年4月12日签订的《建设工程施工合同》及协议书于2009年7月23日予以解除，某乙公司应于判决生效之日起十日内向某甲公司支付工程款人民币（以下币种相同）28,864,445.95元及利息，并承担案件受理费214,602.82元。判决后某乙公司不服，向本院提出上诉。因其未缴纳上诉费，本院于2009年11月27日作出（2009）沪高民一（民）终字第65号民事裁定书，该案以某乙公司自动撤回上诉处理。裁定生效后，因某乙公司未履行付款义务，某甲公司向一审法院申请执行，一审法院于2009年12月28日以（2010）沪二中执字第13号（以下简称执13号）立案执行。 2009年8月14日，上海仲裁委员会就申请人陈某与被申请人某乙公司仲裁纠纷一案作出（2009）沪仲案字第0213号裁决书。该裁决书生效后，陈某分两次向一审法院申请执行。一审法院分别于2009年10月13日和2010年1月26日以（2009）沪二中执字第666号（以下简称执666号）和（2010）沪二中执字第62号（以下简称执62号）立案执行。在执666号案中，陈某的执行请求为：责令某乙公司向其返还投资款11,750,000元、违约金1,023,689.50元，承担仲裁费并支付相关律师费计224,445.20元，加倍支付迟延履行期间的债务利息，交纳申请执行费80,398.14元。在执62号案中，陈某的执行请求为：责令某乙公司向其支付利益补偿金1,025万元，加倍支付迟延履行期间的债务利息，并承担申请执行费77,650元。 根据不动产登记簿信息显示，2013年6月19日，一审法院以执666号、（2010）沪二中执字第13号（以下简称执13号）以及执62号三案共同查封了案涉房屋（2018年6月19日查封失效）。2014年9月29日，案涉房屋登记在某乙公司名下，备注信息注明动迁商品房。2018年11月1日，一审法院又以执666号、执13号以及执62号三案共同查封了案涉房屋。2021年6月16日、2024年6月27日，一审法院续封了该房屋，预计结束日期至2027年6月26日。 2023年8月2日，一审法院作出执666号《清场公告》，载明：一审法院受理的陈某申请执行某乙公司合同纠纷一案，一审法院查封被执行人某乙公司名下位于本市虹口区、706室、1805室、1905室、2003室、2005室、2505室共计七套房地产。因被执行人未履行清偿义务，一审法院依法委托评估拍卖上述房地产。现一审法院责令被执行人及无合法依据占用上述房地产的单位或个人于公告之日起60日内将房屋清空并自行搬离，否则将承担法律责任。如拟对上述房地产主张租赁权，则需于公告之日起二十日内书面向一审法院主张，否则一审法院将以不负租赁权进行评估拍卖。邵某遂向一审法院提出前述书面异议。 一审法院另查明，2022年4月12日，上海市虹口区人民法院（以下简称虹口法院）立案受理原告某乙公司与被告成某、邵某排除妨害纠纷一案，某乙公司起诉要求成某、邵某迁出并返还案涉房屋，并按照每月5,000元的标准支付房屋占用使用费。虹口法院于2023年4月10日作出（2022）沪0109民初5276号（以下简称5276号案件）民事判决书。虹口法院认为，某乙公司作为案涉房屋的所有人，于2014年2月19日出具《回购房结算入户通知》，通知成某、邵某入户，两人基于某乙公司出具的上述入户通知办理了案涉房屋的入户手续并已实际入住近十年时间，现某乙公司主张成某、邵某违法占用案涉房屋，与事实不符，且某乙公司未能举证证明其主张，故某乙公司的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。虹口法院遂判决，驳回奉联公司的全部诉讼请求。某乙公司不服该判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2023年8月29日作出（2023）沪02民终8261号民事判决书，认为某乙公司的上诉请求和理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。 5276号案件民事判决书中载明：2002年虹口区（西至西宝兴路，北至西宝兴路805弄，东至俞某，南至泵站）被列入旧区改造，进行拆迁改造的单位为某乙公司。2020年7月3日，某乙公司向上海市虹口区市场监督管理局申请备案，依法成立清算组，清算组负责人为阮某，成员为缪某、鲍某。 邵某、成某系夫妻关系，成某之母禹某系黄山坊7号地块的动迁户。2009年6月禹某与拆迁人某乙公司、拆迁实施单位签订拆迁安置补偿协议，获得安置了黄山路12号1705室、1801室和2204室三套房屋，上述房屋于2014年至2015年先后办理了交付及过户手续，其中邵某、成某家庭取得了1705室房屋，至此禹某户安置完毕。2014年2月19日，某乙公司出具《回购房结算入户通知》，载明：“成某你户购置的回购房黄山坊住宅已交付使用，你购置的黄山路12号1905室。现已签订预售合同，并付清预售房款，已具备我公司入户要求，即可到物业公司办理入户手续。”同年邵某、成某入住案涉房屋，居住至今，并缴纳物业管理费。审理中，两人表示因案涉房屋被法院查封，故未能签订预售合同，未支付预售房款。 2023年2月8日，虹口法院立案受理原告邵某与被告某乙公司房屋买卖合同纠纷一案，邵某请求确认案涉房屋产权归其所有，某乙公司协助邵某办理上述房屋产权转移登记手续。2023年2月27日，虹口法院作出（2023）沪0109民初3531号民事裁定书。虹口法院认为，邵某要求对案涉房屋进行确权及变更所有权登记，但该房屋尚处于司法查封阶段，鉴于权利限制情况，不宜对案涉房屋进行确权及变更所有权登记。因此，该案应裁定驳回起诉，当事人就案涉房屋可以依照2021年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条（现第二百三十八条）的规定主张权利。虹口法院据此裁定驳回邵某的起诉。该民事裁定书也已生效。 截至2025年7月2日，邵某、成某在本市无住宅登记信息。 一审法院还查明，根据某乙公司提供的证据显示，2004年9月8日，甲方某乙公司和乙方***（户）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》，载明：乙方作为上海市的房屋承租人，选择货币补偿的补偿安置方式。甲方应支付乙方128,995.30元。同日，甲方某乙公司与乙方***（户）签订《补充协议》，载明：因乙方家庭困难情况特殊，乙方申请在安置中予以照顾，甲方考虑到乙方实际情况，同意在双方签订《拆迁补偿安置协议》的基础上再给予乙方一次性照顾补贴746,004.70元；另外，***年老多病，其妻患胸梗中风，一次性照顾47,000元。 某乙公司提供了2004年11月20日甲方颜某与乙方***签订的《上海市房地产买卖合同》，乙方向甲方购买上海市虹口区，转让价款235,000元；提供了2004年11月25日甲方颜某与乙方***、刘某签订的《上海市房地产买卖合同》，乙方向甲方购买上海市虹口区34.50㎡，转让价款255,000元。某乙公司还提供了三份《付款凭单》及三张支票，证明其已向***（户）支付拆迁补偿费。其中2004年11月22日《付款凭单》载明：受款人***、付款用途黄山路135弄5号1室动迁补偿费、金额29万元；2004年11月23日《付款凭单》载明：受款人***（***）、付款用途黄山路135弄5号1室动迁补偿费、金额115,000元；2004年11月24日《付款凭单》载明：受款人上海某甲有限公司，付款用途黄山路135弄5号动迁居民购二手房居住、广灵四路广灵一村20号3室34.50㎡=267,000元、广灵二路友谊三村18号25室33.34㎡=25万元，金额517,000元；三张支票出票日期分别为2004年11月22日、23日、24日，收款人分别为（空白）、***（***）、上海某甲有限公司，用途分别为动迁补偿费和房款（***户动迁购二手房），签收人分别为***、***、顾某。 综上，某乙公司提供上述证据用以证明《互换约定凭证》上所列的转让购房资格的动迁户系虚构伪造，相关动迁户已进行货币安置。 一审审理过程中，原告邵某称，其是商品房消费者，其要求排除案涉房屋的执行系依据《最高院执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条。成某户动迁安置的房屋为黄山路12号1705室，根据安置协议在2015年左右登记在邵某儿子名下，现儿子已成年。案涉房屋系邵某通过购买安置户***的回购房权利向某乙公司购买。邵某与某乙公司没有签订正式的商品房买卖合同，但《互换约定凭证》和《订购承诺书》中有明确的房屋买卖意思表示。邵某当时支付购房款30万元，房款由某乙公司时任法定代表人收取，并以某乙公司的名义出具收据，《互换约定凭证》同时也作为购房款收据。 某乙公司称，黄山坊动迁均系以货币方式安置，某乙公司不另行向动迁户直接发放货币安置款，而系用于折抵购房款，所以存在优惠回购房屋的情况，不存在转让购房资格的情形。某乙公司的大股东于2008年出国，之后某乙公司的实际控制人为高某和顾某。顾某当时是受某乙公司委托为动迁户办理产证、完成房屋过户登记。在这个过程当中，顾某私下把某乙公司的房产伪造为动迁户的安置房，通过低价的方式对外销售，时任某乙公司法定代表人高某予以配合，在动迁协议所附确认表上加盖某乙公司公章，以此通过房地产交易中心的形式审查。顾某、高某私下低价销售某乙公司的房产，收取购房款侵占公司的财产，某乙公司已向公安机关报案，现案件处于侦查过程中，对顾某签署的相关材料的效力不予认可。邵某系向顾某私下购买案涉房屋，其与某乙公司未曾签订房屋买卖合同，且邵某系购买动迁房的回购权而非房屋。案涉房屋属于某乙公司可以自由销售的商品房，并非用于安置回购。《互换约定凭证》的签订时间可能为倒签，不可能在2004年签署。 陈某、某甲公司称，邵某的购房款并非向某乙公司支付，《订购承诺书》中明确需签订正式的房屋买卖合同，但邵某与某乙公司始终未签订正式房屋买卖合同，不能适用《最高院执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条。案涉房屋若为商品房，邵某应通过正常的市场渠道购买，其以动迁房回购方式购买损害了某乙公司的利益，违反了有关动迁、税收规定，应属无效。 邵某为证明其主张提供如下证据： 1.邵某与某乙公司、动迁户***于2004年8月21日签订的《互换约定凭证》。该《互换约定凭证》载明：***已订的动迁回购房（即案涉房屋），邵某采用向***支付30万元现金的方式获取上述回购房的互换权利；邵某对此房屋《互换约定凭证》的所有事项无任何异议，同时已明确知晓该物业开发目前正处于动迁阶段，为了获得物业的互换回购权，邵某向***支付的现金已作为邵某按约与动迁户互换回购房权利的保证，某乙公司日后只承认邵某享有上述回购房的购买权利；邵某可以自动放弃以上权利，并无条件终止本约定，某乙公司应在收到邵某要求终止本约定的书面申请后的五个工作日内代***向邵某归还上述款项；邵某保存权利的，则应在某乙公司物业正式书面通知开始预售时十天内凭本约定书赴“黄山坊”售楼处办理预售手续，届时邵某再按每平方米2,288（元）的建房成本价和总房款的6%产品税结算支付全部房款；本约定书仅适用“黄山坊”的动迁居民与邵某达成互换房屋的行为。该凭证落款处有高某的签名。 2.某乙公司于2004年9月12日出具《订购承诺书》。该承诺书载明：鉴于黄山路135弄5/01号邵某、***（产权人或租赁人，乙方）在虹口区6、7号旧改地块动迁工作中积极配合，并已签订了动迁协议（编号274#）且在按时搬迁完毕的前提下，某乙公司（甲方）做出承诺如下：一、甲方同意乙方在新建的黄山坊商品住宅中以优惠价购买房屋；二、甲方同意乙方按优惠价购买的房屋面积为99平方米，总计价格为206,100元；三、乙方选定的优惠房位置为新建黄山坊D幢1905室（最终以符合预销售条件为准）；四、甲方在新建黄山坊符合预销售条件时，将书面通知乙方在10天内到甲方处签订正式购房合同；五、甲方承诺在施工开工之日起24个月竣工交房，如果乙方对动迁货币安置协议有异议，本承诺书不生效。邵某作为签收人在承诺书上签名。 3.2015至2017年度、2019年度及2021年度物业费用账单、2020年10月水费缴费通知单、2020年10月和2022年6月的电费账单、2021年年度有线数字电视缴费通知单、2022年6月的燃气缴费通知单以及2020至2022年度的停车费收据，证明邵某实际居住在案涉房屋至今。 4.虹口法院于2022年12月6日制作与***的谈话笔录，证明顾某是某乙公司的销售，其根据某乙公司法定代表人鲍某要求做了各项手续，包括《互换约定凭证》。邵某付款后才能签订《互换约定凭证》，《互换约定凭证》签订后才能签订《订购承诺书》。《互换约定凭证》约定的款项由某乙公司法定代表人鲍某通过现金形式收取。 5.企业信用信息，证明某乙公司大股东为上海某丙有限公司（以下简称某丙公司，一审法院误写为上海某丁有限公司），顾某系该公司股东，系某乙公司的间接股东。 陈某、某甲公司对《互换约定凭证》的三性不予认可，认为邵某不享有动迁安置利益，回购凭证不符合动迁政策，不应受法律保护。对《订购承诺书》的三性不予认可，且该证据恰能证明邵某与某乙公司从未签订正式买卖合同。对于物业费、水电费等凭证真实性无异议，但不能证明案涉房屋的所有权，与本案无关。对于谈话笔录的真实性无异议，但谈话笔录中的内容系顾某自己陈述，其行为未得到某乙公司的授权。企业信用信息与本案无关，顾某是否为某丙公司股东与其是否可代表奉联公司之间无直接关系。 某乙公司对《互换约定凭证》《订购承诺书》的真实性、合法性、关联性均有异议。某乙公司已充分举证证明***户实际上完成了动迁安置，系以货币形式安置，根本不具备转让资格，而且***的儿子***对转让资格毫不知情，上述证据系虚假伪造。成某户本身也是动迁户，已在2009年完成动迁安置。从逻辑上来说，自家会动迁安置的情况下，不应向其他动迁户去购买动迁房。对于物业费、水电费等凭证真实性无异议，但不能证明邵某合法取得案涉房屋所有权。对于谈话笔录的真实性无异议，但谈话笔录内容为顾某的单方陈述，内容与真实情况不符，某乙公司从未收到30万元的购房款。企业信用信息与本案无关。 一审审理过程中，邵某将206,100元缴付至一审法院。 根据一审庭审确认的事实，一审法院认为，邵某主张其向作为某的某乙公司购买案涉房屋用于居住，且其与丈夫名下无其他住房，故对于邵某提出的执行异议应根据《最高院执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。《最高院执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的某名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案的主要争议焦点在于邵某与某乙公司在案涉房屋被查封前是否签订了合法有效的书面房屋买卖合同。对此，一审法院认为，一、某乙公司认为顾某对外销售房屋系犯罪行为，但该涉嫌犯罪行为所涉法律关系属顾某与某乙公司之间的内部关系，本案讼争的系邵某与某乙公司之间房屋买卖合同关系，与顾某涉嫌犯罪行为所涉法律关系并非同一法律关系，故本案讼争法律关系应按照民事法律规定予以认定。虽然某乙公司不确认《互换约定凭证》和《订购承诺书》的有效性，但确认顾某当时是受某乙公司委托为动迁户办理产证、完成房屋过户登记，顾某私下把某乙公司的房产对外销售时，时任某乙公司法定代表人的高某予以配合，结合虹口法院对顾某所作的谈话笔录，可以认定相对方有足够理由相信顾某、高某可以代表某乙公司对外销售房屋，顾某、高某在销售房屋过程中签订的相关协议的法律后果应由某乙公司承担。《互换约定凭证》上加盖了印文为“上海某乙有限公司拆迁合同专用章”的印章，可以认定《互换约定凭证》的双方为邵某和某乙公司。现并无证据证明邵某知晓顾某、高某未经授权出售房屋，邵某以购买回购房互换权利的方式购买案涉房屋并将购房款项支付给《互换约定凭证》约定的收款方，也不构成影响相关协议效力的原因。某乙公司认为相关协议违反相关动迁、税收政策，但同样亦不能作为认定协议无效的法定事由。某乙公司认为***已安置完毕，且并不享有动迁房屋的回购权，《互换约定凭证》系伪造。但某乙公司确认案涉房屋系其可以出售的商品房，故即使***并不享有动迁回购权，也不影响某乙公司对外出售案涉房屋行为的效力。综上，一审法院认定邵某与某乙公司签订的《订购承诺书》并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。二、邵某认为《互换约定凭证》《订购承诺书》中有明确的购买房屋的意思表示，应可视为双方已签订书面房屋买卖合同，某乙公司则认为双方未曾签订书面房屋买卖合同，且邵某系购买回购权而非房屋。虽然《互换约定凭证》表述为邵某购买动迁安置户的回购房互换权利，但《订购承诺书》中明确某乙公司将案涉房屋出售给邵某，故可以认定邵某与某乙公司之间形成买卖房屋的意思表示。在《订购承诺书》中明确了购买房屋的房号、价格等构成买卖合同的主要内容。虽然承诺书中亦约定双方需签订正式房屋买卖合同，但某乙公司在双方未签订正式房屋买卖合同的情形下将案涉房屋交付给邵某且经邵某接受，上述事实可以认定《订购承诺书》符合本约成立的条件，可作为双方之间房屋买卖本约合同。综上，一审法院确认邵某与某乙公司就案涉房屋已于2004年9月签订了合法有效的书面买卖合同。某乙公司主张《互换约定凭证》《订购承诺书》存在时间倒签的可能，但并未提供证据予以佐证，故对于某乙公司的该主张，一审法院不予采取。 关于邵某已支付的购房款，《互换约定凭证》中约定邵某向***支付30万元，邵某在办理预售手续时，某乙公司再按每平方米2,288元的建房成本和总付款的6%产品税结算支付的全部房款。按上述约定，该30万元应为购房案涉房屋的价款的一部分。《订购承诺书》中载明某乙公司确认总价款为206,100元，该价款应为邵某支付30万元后的剩余房款。根据上述证据，可以认定案涉房屋的总房价为506,100元。邵某在签订《互换约定凭证》时已支付30万元，在本案审理过程中已支付剩余206,100元，已支付全部购房款。综上，邵某与某乙公司在案涉房屋被查封前已签订合法有效的房屋买卖合同；邵某所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；邵某已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高院执行异议和复议规定》第二十九条规定，邵某对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求应予支持。邵某另要求确认案涉房屋归其所有，根据物权登记公示原则，案涉房屋现登记在某乙公司名下，邵某基于与某乙公司之间的买卖合同并不能直接获得物权，在案涉房屋未办理过户登记前，邵某不享有对案涉房屋的所有权，故对于邵某的该请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项、第二款、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行座落于上海市虹口区房屋；二、驳回邵某的其余诉讼请求。案件受理费8,861元，由陈某、某甲公司共同负担。 经查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 二审审理中，奉联公司向本院提交了以下证据：证据一上海某国家企业信用信息查询结果、证据二上海某经营门面照片，共同证明邵某自2014年起即使用西宝兴路791号门面开办殡葬服务部，从未向某乙公司支付过房租；证据三（2024）沪0109民初17415号案件（以下简称17415号案件）上海市虹口区土地开发有限公司（以下简称虹口某公司）起诉某乙公司借贷案件中虹口某公司提交虹口法院的诉讼材料、证据四17415号案件民事判决书，共同证明2009年5月26日，某乙公司与上海市虹口区某（以下简称虹口某）签订《解决黄山坊居民动迁资金困难的协议》约定：虹口某授权虹口某公司购买某乙公司所属部分商业用房，并与某乙公司签订商品房出售合同，在签订房屋出售合同两年内,某乙公司有权回购房屋，如超出回购期限，虹口某公司对所购房屋可自行处置。西宝兴路791号即属于前述商业用房。后这些房屋办理了登记过户手续，产权变更到虹口某公司名下，形成让与担保的法律关系。但房屋一直控制在某乙公司手中，顾某将西宝兴路791号交给成某、邵某使用，用于经营殡葬服务业务，成某、邵某则向顾某交付钱款，进行利益输送。虹口某公司也从未收到过该房屋租金。故可以得出结论，与某成某、邵某串通勾结，为获取成某、邵某给予的利益，将1905室交给成某、邵某居住，并伪造回购凭证、承诺书等文件，在查封被解除、具备房屋过户登记条件时，成某、邵某再另行支付顾某巨额好处费，只是因本案案发而尚未得逞。 邵某质证意见：某乙公司提交的前述四份证据均不属于我国法律及司法解释规定的“二审新证据”。对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性均不认可；证据四的真实性由法院认定，对合法性和关联性不认可，与本案争议焦点、案件事实无任何关联，更无法证明某乙公司所述的证明内容。 陈某、某甲公司质证意见：对某乙公司提交的上述四份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，某乙公司提交证据一、证据二、证据四系国家企业信用信息系统查询结果、拍摄照片及虹口法院民事判决书，本院认可其真实性、合法性，但与本案争议焦点并无直接关联，故不认可其关联性。证据三系虹口某公司与某乙公司、虹口某借款合同纠纷案件中的诉讼材料，因虹口法院已经作出17415号民事判决，故该部分证据的真实性、合法性应以17415号案件民事判决书中法院认定意见为准；因该证据与本案争议焦点无直接关联，故本院对其关联性不予认可。同时，某乙公司提供的前述证据均无法证明其证明内容，理由详见下文阐述。 本院认为，本案一审审理中，邵某认为其是商品房消费者，其要求排除对案涉房屋的执行系依据《最高院执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定。一审法院经审理后认为，邵某主张其向作为某的某乙公司购买案涉房屋用于居住，且其与丈夫名下无其他住房，故对于邵某提出的执行异议应根据《最高院执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。本案二审审理中，《最高院执行异议之诉司法解释》正式发布实施，故依法应适用《最高院执行异议之诉司法解释》审理本案。经本院释明，邵某确认其依据《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条规定主张享有对案涉房屋排除执行的权利。《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条第一款规定，人民法院对登记在被执行的某名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与某等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。根据各方当事人二审诉辩意见及法院查明事实，本院认为本案主要争议焦点在于： （一）法院查封案涉房屋前，邵某是否已与某签订合法有效的书面买卖合同。 首先，关于邵某是否属于向开发商购买新建商品房的消费者的问题。一则，经查，某乙公司系上海市虹口区改造的拆迁改造单位。2014年9月29日案涉房屋登记在某乙公司名下，备注信息注明动迁商品房。邵某、成某系夫妻，二人名下在本市目前无住宅登记信息，且于2014年入住案涉房屋并居住至今。二则，虽《互换约定凭证》约定邵某向***购买的是动迁回购房的互换权利，然二审中某乙公司表示，其曾向***方核实，***方表示未与邵某签过《互换约定凭证》，对于将案涉房屋动迁资格转让给邵某的情况不清楚；邵某亦表示，对于为何要签订《互换约定凭证》、为何要从***处购买案涉房屋的动迁回购房互换权利，其并不清楚。当时签订三方协议时，《互换约定凭证》上已经有***的签名。某乙公司之所以安排邵某签订《互换约定凭证》，实际目的可能就是为了回笼资金去安置***之类的动迁户。三则，即便《互换约定凭证》约定邵某向***购买动迁回购房的互换权利，但同年次月，某乙公司又向邵某出具的《订购承诺书》中载明，同意邵某在新建的黄山坊商品住宅中以优惠价购买房屋。即便邵某与某乙公司未按《订购承诺书》约定签订商品房预售合同，然《订购承诺书》明确了所购房屋的室号、价格、面积、房屋交付时间等房屋买卖合同的关键条款，且邵某在《订购承诺书》上签字确认，故邵某与开发商某乙公司就购买新建商品房已达成了一致、明确的意思表示，即邵某属于《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条规定的“向某购买新建商品房的消费者”。 其次，关于《互换约定凭证》《订购承诺书》是否无效的问题。陈某、某甲公司认为，顾某、高某与邵某恶意串通，损害第三方某乙公司的合法利益，故《互换约定凭证》《订购承诺书》应认定为无效。本院认为，从某乙公司提供的17415号案件民事判决书及其中提及的（2013）虹民三（民）初字第619号案件民事判决书内容来看，均未提及某乙公司、某丁公司或某戊公司将西宝兴路791号交于某成某、邵某使用，用于开办殡葬服务部，成某、邵某向顾某交付钱款，进行利益输送等事实。同时，对于某乙公司主张的与某成某、邵某串通勾结、伪造回购凭证和承诺书等文件，损害某乙公司合法利益等问题，亦缺乏相关证据证明。故陈某、某甲公司以顾某、高某与邵某恶意串通、损害某乙公司的合法利益为由，主张《互换约定凭证》《订购承诺书》无效，本院不予认同。某乙公司认为，因其当时未取得预售许可证，故《互换约定凭证》《订购承诺书》因违反法律法规强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据一审查明事实，2014年9月29日，案涉房屋登记在某乙公司名下，而本案诉讼发生于2024年，故即便某乙公司2004年出售商品房给邵某时未取得预售许可证，但2014年某乙公司已取得房地产权证（即大产证），符合前述司法解释第二条“可以认定有效”之情形。故某乙公司以其出售商品房给邵某时未取得预售许可证为由主张《互换约定凭证》《订购承诺书》无效，本院亦不予采纳。 再次，陈某、某甲公司主张邵某时隔10年后才办理入住手续，明显不符合常理，故《互换约定凭证》存在倒签的可能。本院对此分析如下：一则，2022年4月虹口法院立案受理原告某乙公司与被告成某、邵某排除妨害纠纷一案，某乙公司起诉要求成某、邵某迁出并返还案涉房屋并支付房屋占用使用费。后虹口法院作出5276号民事判决。该判决认为，2014年成某、邵某基于某乙公司出具的入户通知办理了案涉房屋入户手续并已实际入住近十年时间，某乙公司主张成某、邵某违法占用系争房屋，与事实不符，且某乙公司未能举证证明其主张，故某乙公司的诉讼请求不予支持。后该案二审法院作出“驳回上诉、维持原判”的判决。因此，邵某夫妻占有、使用案涉房屋具有法律依据。二则，经本院查明，虽邵某与某乙公司于2004年签订《订购承诺书》，然2014年案涉房屋才登记在某乙公司名下，同年某乙公司向邵某等小业主发出入户通知。故邵某在签订《互换约定凭证》10年后才办理入住手续，符合房地产买卖相关法律法规规定和正常的房屋交易习惯，陈某、某甲公司主张《互换约定凭证》存在倒签可能，本院对此不予采信。至于邵某是否在法院查封前入住案涉房屋，因该问题并非《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条规定的案外人据以排除强制执行需同时满足的条件之一，故本院对此不予审查。 此外，从邵某一审提供的企业信用信息情况看，某乙公司的控股股东系某丙公司，顾某系某丙公司股东之一。某乙公司主张顾某、时某法定代表人高某对外销售某乙公司房产的行为涉嫌职务侵占罪，故对顾某签署的相关材料的效力不予认可。然一审中某乙公司陈述，顾某受某乙公司委托为动迁户办理产证、完成房屋过户登记。在此过程中，顾某私下将某乙公司房产伪造成动迁户安置房，通过低价方式对外销售，高某予以配合，在动迁协议所附确认表上加盖某乙公司公章，以此通过房地产交易中心的形式审查。某乙公司已向公安机关报案，二审中其确认案件仍处于侦查过程中。然则，一审法院查明，在虹口法院2022年12月6日制作的《谈话笔录》中，顾某表示其系某乙公司销售，其根据某乙公司原法定代表人鲍某要求办理各项手续，包括《互换约定凭证》等。同时表示，邵某付款后才能签订《互换约定凭证》，《互换约定凭证》签订后才能签订《订购优惠房承诺书》，《互换约定凭证》约定的款项由某乙公司法定代表人鲍某通过现金形式收取。综上，顾某、高某对外销售奉联公司案涉房产的行为应视为其职务行为，该职务行为产生的相应法律后果依法应由某乙公司承担。 据此，一审法院认为案涉房屋被法院查封前，邵某已与某某乙公司签订合法有效的书面买卖合同，依法有据，理由充分，本院予以认同。 （二）法院查封案涉房屋前，邵某是否已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付法院执行。 本院认为，一则，***、邵某与某乙公司三方签订的《互换约定凭证》约定“…邵某采用向***支付30万元现金的方式获取上述‘黄山坊’动迁回购房的互换权利…某乙公司日后只承认邵某享有上述回购房的购买权利…办理预售手续时邵某再按每平方米2,200的建房成本价和总房款的6%产品税结算支付全部房款…本约定书邵某持一份并作为收据联…”。虽《互换约定凭证》约定邵某向***支付30万元现金，但顾某在虹口法院2022年12月6日制作的《谈话笔录》中表示，《互换约定凭证》约定的款项由某乙公司原法定代表人鲍某通过现金形式收取。另外，某乙公司在二审中表示，其曾向***方核实，***方表示其未与邵某签过《互换约定凭证》，对于将案涉房屋动迁资格卖给***的情况不清楚。现也无证据证明***收到过30万元现金，况且《互换约定凭证》约定邵某持有的一份《互换约定凭证》作为收据联，故一审法院认为邵某已将30万元房款支付给某乙公司，并无不当。二则，一审根据《互换约定凭证》《订购承诺书》约定内容，认定案涉房屋总价为506,100元，符合上述合同约定。因一审审理中，邵某已将除30万元外的剩余房款206,100元交至一审法院，符合《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条第（二）项“查封前，案外人已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行”之规定。故陈某、某甲公司以签订《订购承诺书》《互换约定凭证》时邵某未将所有房款支付给某乙公司为由，认为邵某未支付案涉房屋全部购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，陈某、某甲公司认为其对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权优先于邵某作为商品房消费者对案涉房屋享有之权利，且认为邵某提起的执行异议之诉，不能排除法院对案涉房屋的强制执行，与《最高院执行异议之诉司法解释》第十一条规定不符，故陈某、某甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,861元，由陈某、某新建工集团有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二六年三月十八日 [核对位置] 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 二、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 第十一条人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持： （一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同； （二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行； （三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。 人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。