某某与吉林省亨通建设工程有限公司、吉林省东坤实业发展有限公司执行异议纠纷一审民事判决书

长春新区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉0193民初176号

原告（案外人）：***，女，汉族，1980年6月2日生，住长春市朝阳区。

委托诉讼代理人：冯加南，男，汉族，1981年8月1日生，住吉林省德惠市。系原告丈夫。

被告（申请执行人）：吉林省亨通建设工程有限公司，住所地长春市绿园区西新乡双龙村。

法定代表人：李俊庙，董事长。

被告（被执行人）：吉林省东坤实业发展有限公司，住所地：长春市南关区南湖大路1999号。

法定代表人：邢大伟，董事长。

原告***诉被告吉林省亨通建设工程有限公司（以下简称“亨通公司”）、吉林省东坤实业发展有限公司（曾用名延边东坤房地产开发有限公司，以下简称“东坤公司”）执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人冯加南到庭参加诉讼。被告吉林省亨通建设工程有限公司、吉林省东坤实业发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求，一、请求停止对坐落在长春市高新CBD-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为23××（建筑面积为76.99平方米）、2××8（建筑面积为110.35平方米）两处楼房的执行，立即解除对该两处楼房的查封。二、诉讼费由诸被告承担。事实和理由：被告一与被告二买卖合同纠纷一案在执行过程中，长春新区人民法院查封了案涉两处楼房，原告不服对案涉两处楼房的查封，提出了异议，2020年12月24日，长春新区人民法院做出了（2020）吉0193执异91号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告认为，长春新区人民法院裁定驳回原告的异议请求没有任何事实及法律依据，长春市新区人民法院查封案涉两处楼房是错误的，应当停止对案涉两处楼房的执行，立即解除对两处楼房的查封。因被告二欠王金文工程款一直没有给付，被告二将案涉两处楼房以物抵债的方式抵顶给了王金文，用于偿还欠王金文的部分工程款，因王金文与原告之间存在民间借贷关系，王金文从原告处借款一直没有偿还，王金文又将案涉两处楼房作价人民币1407778.00元以以物抵债的方式又抵顶给了原告，用于抵顶王金文欠原告的部分借款，2015年5月25日，在王金文、被告二同意的情况下，原告与被告二就案涉两处楼房签订了项目认购协议书，原告通过以物抵债的方式取得了案涉两处楼房，2016年6月2日，原告办理了案涉两处楼房的入住手续，并交纳了案涉两处楼房的物业费、电梯费、建筑垃圾清运费、门禁卡费、水电费等费用，对案涉两处楼房进行了装修，原告及原告的父母一直居住案涉两处楼房至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，签订案涉两处楼房书面买卖合同（项目认购书）的时间是2015年5月25日，而法院对案涉两处楼房的查封时间是2020年11月16日，法院查封案涉两处楼房之前，原告与被告二已签订合法有效的书面买卖合同（项目认购书）；原告合法占有案涉两处房屋的时间是2016年2月6日，而法院对案涉两处楼房的查封时间是2020年11月16日，原告在法院查封前已合法占有涉案两处楼房；原告以以物抵债的方式取得了案涉两处楼房，被告二与王金文之间存在以房抵工程款关系，之后，王金文又将该两处楼房抵账给原告，原告取得案涉两处楼房基于其民间借贷债权关系，房款的支付通过抵偿债款关系解决，原告通过抵债债权关系实现取得房屋的基础关系，并已支付了全部价款（欠款抵账）；且非因原告自身的原因未办理房屋过户登记，故原告拥有足以阻却执行的实体权利，应停止对案涉两处楼房的执行，立即解除对案涉两处楼房的查封。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。

被告亨通公司、东坤公司未到庭亦未答辩。

经审理查明，亨通公司与东坤公司买卖合同纠纷一案在执行过程中，本院查封了东坤公司开发的、位于高新技术产业开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新CBD-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为23××、2××8两处房屋，***不服对案涉两处房屋的查封，向本院提出执行异议。2020年12月24日，本院作出（2020）吉0193执异91号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***对该裁定不服，向本院提起诉讼。

另查明，2013年6月28日，王金文向***出具借据，载明“今王金文因资金周转困难，无抵押向***借款人民币（大写）贰佰万元整元，（小写：2000000）还款日期为2013年8月28日。欠款人：王金文，借款日期：2013年6月28日”。

再查明，由于延边东坤房地产开发有限公司欠付长春市柏巢建设有限责任公司法定代表人王金文工程款，2015年4月21日，延边东坤房地产开发有限公司（甲方）与长春市柏巢建设有限责任公司法定代表人王金文（乙方）签订《解除协议补充协议之二》，其中约定甲方将十六套房屋交付乙方用于抵顶工程款，其中包括案涉两套房屋，协议书中载明内容为：“（13）高新CBD·栖乐荟项目4栋23××号，建筑面积76.99平米，单价为人民币柒仟捌佰陆拾元整（¥7860.00元），总房款为人民币陆拾万伍仟壹佰肆拾壹元肆角。（14）高新CBD·栖乐荟项目4栋2××8号，建筑面积110.35平米，单价为人民币柒仟玖佰肆拾伍元整（¥7945.00元），总房款为人民币捌拾柒万陆仟柒佰叁拾元柒角伍分。”2015年5月25日，东坤公司（甲方）与***（乙方）签订《项目认购协议书》两份，其中约定乙方购买甲方开发的高新CBD栖乐荟4栋23××号、2××8号两处房屋，并在协议书中载明“以珲春CBD城市综合体总包工程款抵付房款”，即以延边东坤房地产开发有限公司欠付王金文的工程款抵付房款。

自2016年6月2日，***办理了案涉两处房屋的入住手续，并缴纳了案涉两处房屋的物业费、电梯费、建筑垃圾清运费、门禁卡费、水电费等费用，对案涉两处房屋进行了装修，***及其父母一直居住案涉两处房屋至今，且由于东坤公司原因，至本案起诉时，案涉两处房屋并未办理过户登记手续。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，一、王金文与***的借据、延边东坤房地产开发有限公司与长春市柏巢建设有限责任公司法定代表人王金文签订的《解除协议补充协议之二》、东坤公司与***签订的《项目认购协议书》两份，皆是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，应当认定为合法有效，依法成立且有效的合同对当事人各方具有约束力，当事人各方应当按照合同约定履行义务，承担责任。根据上述证据材料，本院认定***与王金文之间、王金文与东坤公司之间存在债权债务关系，***与东坤公司之间存在买卖合同关系。二、东坤公司与***签订的《项目认购协议书》两份，其中约定了房屋的位置、价格、数量，已经具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同；协议书中约定以东坤公司欠付王金文的工程款抵偿房款，***通过抵偿债权关系实现取得房屋的基础条件，应当认定***已经向东坤公司支付了房屋全部价款。三、***提交了入住费、采暖费、物业费、有线电视费缴费凭证，以上证据证明，在人民法院查封本案争议房屋之前***实际占有案涉两处房屋。四、***在庭审中表示由于东坤公司原因未办理案涉两处房屋的过户登记手续，由于东坤公司未到庭亦未答辩，本院对***的表述予以认可，即非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，***拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对于涉案两处房屋的执行。

综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

不得执行东坤公司开发的、位于高新技术产业开发区吉林动漫学院以西，博才路以北，学苑街以东，博文路以南高新CBD-A区×#楼，丘地号为8-5/7××-×，房间号为23××、2××8两处房屋。

案件受理费17470元由被告吉林省亨通建设工程有限公司与被告吉林省东坤实业发展有限公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、上诉于吉林省长春市中级人民法院。

本院（2020）吉0193执异91号执行异议裁定书于本判决生效后自动失效。

审　判　长　　孙叶红

人民陪审员　　崔明顺

人民陪审员　　金　花

二〇二一年二月二十二日

书　记　员　　闫　情