深圳市某某物业管理有限公司与深圳市某某地产集团有限公司、深圳市某某餐饮连锁有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院 民事判决书 （2019）粤0307民初2573号 原告深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。 法定代表人黄某。 委托代理人朱某某，广东某某律师事务所律师。 委托代理人胡某，广东某某律师事务所律师。 被告深圳市某某地产集团有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人李某。 委托代理人林某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。 被告深圳市某某餐饮连锁有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人吴某某。 两被告共同委托代理人曾某某，广东某某律师事务所律师。 原告深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）诉被告深圳市某某地产集团有限公司（以下简称某某地产公司）、被告深圳市某某餐饮连锁有限公司（以下简称某某餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡某，被告某某地产公司委托代理人林某某，两被告共同委托代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告使用物业面积总共425.11平方米，从2014年7月至2018年9月，共计51个月，其应缴管理费97562.75元（4.5元/平方米），实际交纳33158.58元，尚欠原告物业服务费64404.17元；其应缴物业专项维修资金3252.09元（0.15元/平方米），实际交纳2565.59元，尚欠原告物业服务费686.5元。根据《深圳市龙岗区某某花园物业管理委托合同》第六条第一款第四项的规定，被告应当承担原告律师费支出6000元。现原告起诉请求法院判令：1.两被告向原告交纳拖欠的物业服务费64404.17元；2.两被告向原告交纳拖欠的物业专项维修资金686.5元；3.两被告承担原告律师费支出6000元；4.本案诉讼费由被告承担。 两被告辩称，1.原告主张的管理费和物业专项维修资金计算时间从2014年7月1日至2018年9月30日；但是在被告于2014年12月2日第二次主动向原告发函要求按租赁合同约定的标准收取费用后，原告表示了认可；从原告持续按原标准向被告某某餐饮公司收取费用以及原告长达5年也未向两被告主张按新标准收取费用的事实便知。被告某某地产公司直至2019年2月19日收到原告起诉状后才得知原告要求按新标准收取费用。因此，即便法院判决被告方承担承担缴费义务；原告向法院起诉之日往前推三年之前日期计算的费用，已超过诉讼时效，请求法院驳回。2.两被告之前签订的租赁合同经过行政主管部门备案登记，合同关于物业服务费收费标准的约定合法有效。3.原告在接替某某物业管理公司龙岗某某花园管理处对案涉房产的管理后，概括承受了某某地产公司及深圳市某某物业管理公司龙岗某某花园管理处与被告某某餐饮公司之间关于管理费和物业专项维修基金标准的约定；未经被告某某餐饮公司的同意，原告无权变更收费标准，业主委员会亦无权变更。4.被告某某餐饮公司为物业实际使用人，即便其拖欠费用，亦不应由被告某某地产公司承担。5.原告主张的律师费支出，没有法律依据。原告提交的《深圳市龙岗区某某花园物业管理委托合同》系其与某某花园第四届业主委员会签订，合同中关于律师费的约定不用适用于被告。 原告向法庭提交两份物业管理委托合同、某某餐饮公司的来函、交纳通知单、律师函及快递单、律师费发票、工商信息查询单等证据；两被告对某某餐饮公司的来函及工商信息查询单的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。 两被告向法庭提交房屋租赁凭证、龙岗某某花园房地产租赁合同、深圳市某某物业管理有限公司某某花园管理项目专用收据及发票、邮单查询结果打印件等证据；原告对两被告的证据真实性均无异议。 经审理查明，2014年7月1日，深圳市龙岗区龙城街道某某花园第三届业主委员会与原告签订《某某花园物业管理委托合同》，约定该业委会委托原告为案涉小区提供物业管理服务，委托期限2年，从2014年7月1日起至2016年6月30日止，商业用途物业服务费每月4.5元/平方米，商业用途多层物业专项维修基金每月0.15元/平方米。2016年6月29日，深圳市龙岗区龙城街道某某花园第四届业主委员会与原告再次签订《某某花园物业管理委托合同》，该业委会继续委托原告提供3年的物业管理服务，从2016年7月1日至2019年6月30日止，收费标准不变。 2012年7月3日，被告某某地产公司的前身深圳市某某房地产开发实业有限公司与被告某某餐饮公司签订《龙岗某某花园房地产租赁合同》，约定被告某某餐饮公司承租深圳市某某房地产开发实业有限公司的位于某某花园21-23栋底层26号商铺南侧铺位，建筑面积为368.11平方米，租期5年，从2012年7月1日起至2017年6月30日止，管理费每月2元/平方米。2013年4月27日，被告某某餐饮公司就上述租赁合同办理了备案登记。合同到期后，被告某某餐饮公司继续承租上述商铺。 2014年12月2日，被告某某餐饮公司向原告发函，称因其公司承租的商铺物业管理公司变更为原告，要求原告以文字形式告知其物业管理公司的变更以及变更后缴费账号的详细资料，以及该被告交纳的水电履约保证金10000元及装修押金5000元是否与原物业管理公司进行了交接；并称即便变更了物业管理公司该被告也应当按照租赁合同约定的标准每月2元/平方米交纳管理费。 2016年9月29日，广东某某律师事务所受原告委托，向被告某某餐饮公司邮寄律师函，称从2015年11月1日起至2016年9月30日，该被告共拖欠物业服务费、本体维修金合计33951.43元。 另查明，被告某某餐饮公司自2014年7月至2015年9月期，按2元/平方米的标准每月向原告支付736元物业服务费；自2015年11月至2018年9月期间，根据实际使用面积425.11平方米，按物业服务费2元/平方米及本体维修基金0.15元/平方米的标准每月向原告支付物业服务费850.22元及本体维修基金63.77元。原告因本案诉讼支出律师费6000元。 本院认为，关于案涉商铺所在小区的业主委员会与原告签订的《某某花园物业管理委托合同》是否适用于被告的问题，我国《物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被告某某地产公司系案涉商铺的业主，被告某某餐饮公司系案涉商铺的物业使用人。案涉商铺所在小区的业主委员会与原告签订的《某某花园物业管理委托合同》合法有效，故该物业服务合同约定的收费标准适用于两被告。 关于诉讼时效的问题，原告委托广东某某律师事务所于2016年9月28日向被告某某餐饮公司邮寄律师函，要求被告某某餐饮公司支付拖欠的2015年11月1日至2016年9月30日物业服务费、本体维修金合计33951.43元。但原告不能证明其就2015年11月1日之前的费用向被告提出过主张，现原告要求被告支付2014年7月1日起至2018年9月30日的费用，被告提出时效抗辩；故本院认为原告起诉就2014年7月1日至2015年10月31日期间的费用提出主张，已过诉讼时效，本院对该期间的费用不予支持；原告起诉就2015年11月1日至2018年9月30日期间的费用提出主张，未超过诉讼时效。 关于被告拖欠的费用，2015年11月至2018年9月期间，被告某某餐饮公司应交纳物业服务费66954.83元（425.11平方米×4.5元/平方米×35月）及本体维修基金2231.83元（425.11平方米×0.15元/平方米×35月）；被告某某餐饮公司已足额交纳本体维修基金2231.95元（63.77元/月×35个月），但仅交纳物业服务费29757.7元（850.22元/月×35月），尚欠原告物业服务费37197.13元（66954.83元-29757.7元）。被告某某餐饮公司拖欠原告的物业服务费，应及时清偿。 关于被告某某地产公司的责任承担问题，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案被告某某地产公司作为案涉商铺的业主，应负连带交纳责任。 关于原告主张的律师费支出，案涉商铺所在小区的业主委员会与原告签订的《某某花园物业管理委托合同》中第六条第（一）款第4项约定败诉方除补交物业服务费、违约金外，还应承担胜诉方的律师费用等，故原告据此条约定向被告主张律师费支出6000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告深圳市某某餐饮连锁有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付拖欠的2015年11月1日至2018年9月30日期间的物业服务费37197.13元； 二、被告深圳市某某餐饮连锁有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付律师费支出6000元； 三、被告深圳市某某地产集团有限公司对被告深圳市某某餐饮连锁有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费789元（原告已预缴），由原告承担377元，两被告承担412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月二十四日 书记员***