克拉玛依汇嘉时代百货有限公司;新疆广陆工程建设有限公司;物业服务合同纠纷再审审查和审判监督民事裁定书

新疆维吾尔自治区高级人民法院 民事裁定书 （2026）新民申1751号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：某甲公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：咸某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪某，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，新疆厚植律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：某乙公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 法定代表人：李某，该公司总经理。 再审申请人某甲公司因与被申请人某乙公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2025）新02民终614号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 某甲公司申请再审称，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条之规定再审本案。事实与理由：一、我公司与某乙公司签订的物业服务合同已于2024年5月31日到期，双方未签订新的物业服务合同。2024年5月30日案涉商铺所有权人某丙公司与某乙公司签订《新天地商业街物业服务合同》，约定服务期限自2024年5月31日至2027年5月30日，该合同明确覆盖了我公司所适用的物业服务范围，对物业服务内容、收费标准等核心事项作出明确约定。案涉物业服务应受该合同的约束，2024年5月31日后的物业服务应依据某丙公司与某乙公司签订的新合同执行，而非按照已期满的合同执行。某丙公司与某乙公司2024年5月30日签订的物业服务合同明确约定“空置房免收物业服务费”，我公司案涉物业共存在6939平方米空置面积，符合合同约定免收物业费的条件。二、物业服务合同属于双务合同，某乙公司未按约定提供合格服务，无权要求我公司支付物业费。案涉物业服务合同的核心是“服务与付费”的对等义务，我公司支付物业费的前提是某乙公司全面履行合同约定的服务义务。某乙公司未履行房屋及公共部位维修义务、未履行公共设施及消防管理义务、未履行环境卫生及管道维护义务、未履行共用设施设备维修义务，且物业服务人员配置不足，我公司提交的证据足以证实某乙公司未按约定提供服务，但原审法院无视某乙公司未提供合格服务的客观事实，判决我公司支付物业费，违背双务合同对等原则。三、物业服务的核心范围是公共区域，物业费也应针对公共区域部分收取。案涉物业非公共区域均有我公司自行配备人员进行管理维护，某乙公司未对该部分提供服务，其要求我公司就非公共区域支付物业费，违背公平原则。 本院经审查认为，本案系再审审查案件，应当围绕再审申请人的再审申请事由是否成立进行审查。经审查，某甲公司的再审申请事由不能成立，本院分析如下： 关于某甲公司与某乙公司物业服务合同关系依据的问题。2022年5月31日某甲公司与某乙公司签订《新天地商业街物业服务合同》，约定物业费计费起始时间为2022年6月1日至2024年5月31日，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均已履行合同约定的权利义务，即某乙公司提供了物业服务，某甲公司全额支付了物业费。2024年6月1日后双方虽未签订物业服务合同，但根据已查明的事实，某乙公司仍继续为某甲公司提供物业服务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条之规定，物业服务合同届满后，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，仅服务期限变更为不定期。原审法院据此认定某甲公司与某乙公司在2022年6月1日签订的物业服务合同在2024年5月31日后继续产生效力，双方继续受该合同约定条款约束具有事实及法律依据。 关于空置面积是否收取物业费的问题。某甲公司主张2024年5月31日后应当适用某乙公司与案涉物业业主某丙公司之间签订物业服务合同，因合同具有相对性，仅对缔约双方当事人产生法律约束力。某乙公司与某丙公司签订的物业服务合同效力仅限于某乙公司、某丙公司，且双方在合同中约定“由某乙公司直接向承租商户收取物业费”，故原审法院认定某乙公司与某丙公司签订的合同对某甲公司不产生法律约束力亦无不当。某甲公司与某乙公司2022年6月1日签订的物业服务合同已明确约定无论案涉物业是否空置、出租、自用或借用，某甲公司均应支付物业费。某甲公司虽抗辩某乙公司与某丙公司签订的物业服务合同中空置面积免收物业费，其公司应适用该条款，承前所述，某甲公司并非某乙公司与某丙公司签订合同的相对方，且该合同中约定免收物业费的空置房屋面积为1,067.33平方米，与某甲公司主张的空置面积6939平方米差距悬殊，不具备参照适用的基础。原审法院判令某甲公司按照合同约定支付空置面积物业费并无不当。 关于某甲公司能否因某乙公司物业服务存在瑕疵而拒付物业费的问题。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业使用人应当按照约定足额支付物业费。物业服务具有整体性、连续性、综合性特征，本案中某乙公司持续为案涉区域提供整体的物业服务，某甲公司亦接受服务并实际受益。虽某甲公司提交的证据能够证实某乙公司提供的服务存在轻微瑕疵，但不构成根本违约，不符合法定拒付物业费的情形，某甲公司不得以此为由拒付物业费，故对某甲公司关于因某乙公司物业服务存在瑕疵其不缴纳物业费的主张，本院不予采信。 关于物业费的计费范围的问题。《中华人民共和国民法典》第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，有约定按约定；无约定或约定不明，按专有部分面积所占比例计算。物业服务系针对整个物业管理区域提供安保、保洁、绿化、设施运维等整体性服务，专有部分是享受公共服务的载体。物业费是公共服务的分摊费用，与专有部分是否自行管理无必然联系。某甲公司对其承租范围内的非公共区域自行管理，不影响其享受公共区域的物业服务，亦不能据此拒绝承担基于总面积计算的物业费。某甲公司主张仅计算公共区域物业费的抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，某甲公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条之规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下： 驳回某甲公司的再审申请。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 *** 二〇二六年六月十一日 法官助理 *** 书记员 ***