呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园、中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司民事一审民事判决书

内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院 民事判决书 （2024）内0702民初4206号 原告（反诉被告）：呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区健康街17号。统一社会信用代码：52150702MJY499228M。 经营者：***，女，1970年3月10日出生，回族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。 委托诉讼代理人：***（与***系夫妻），男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。 委托诉讼代理人：***，内蒙古赛瀚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区中央大街十四号。统一社会信用代码：9115070070127299XQ。 法定代表人；***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。 委托诉讼代理人：***，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。 原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园（以下简称爱童幼儿园）诉被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）爱童幼儿园的委托诉讼代理人***、***，被告（反诉原告）联通公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱童幼儿园向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.判令联通公司赔偿违约金31500元，各项损失99694万元；3.判令联通公司退还原告租房押金35000元；4.判令联通公司向爱童幼儿园支付罚款5500元；5.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：双方于2022年8月3日签订了房屋租赁合同。约定原告租赁被告位于海拉尔区健康街17号的楼房经营爱童幼儿园。租赁期限至2025年6月30日，租金为每年35万元。原告接收租赁房屋后，发现由于房屋年久失修，多处基础设施不能符合经营条件。首先是消防设施不符合经营标准存在严重安全隐患，其次门窗年久失修漏风漏水，还有暖气及管道均不符合供热要求，不能满足幼儿园的经营条件。从2022年4月19日开始，原告多次找被告提出以上问题，要求被告予以解决。被告一直以各种理由推脱，不解决问题。以上问件造成原告经营的幼儿园因为条件差、基础设施落后等等，造成入园儿童人数少或者入园后转园。2024年年初，原告又联系被告要求解决问题，被告一直拖延至今才回复无法解决。被告没有按照双方协商的合同义务提供安全合格的经营房屋，致使原告无法继续经营，并且造成原告在租赁期间内受到损失。依据双方签订的租赁合同第9条、第10条，房屋场地租赁安全协议甲方职责的约定，原告有权解除合同。 联通公司辩称，一、被告在原告承租房屋时已向其交付了合格的房屋，原告也始终未提出过任何异议。即便门窗暖气及管道等在租赁期间存在问题，根据双方签订的房屋租赁合同第7.1条的约定，租赁期间房屋及相关设施的维修义务均归原告负责。同时房屋场地租赁安全协议第三条的约定，原告作为从事经营活动的责任主体，有确保其经营活动通过消防部门的验收，取得相应消防验收合格证。并且确保设备设施消防器材的有效及完好的职责，原告要求被告支付违约金的主张不符合合同约定。因幼儿园属于消防法第七十三条规定的人员密集场所，根据消防法第十六条第二款之规定，原告所称其被海拉尔区消防救援大队处罚，说明其在经营期间作为幼儿园安全责任人未尽到相应的法定义务，被罚款也应由其自行承担。二、原告不具备相应的解除权，原告自2018年就一直承租案涉房屋用于经营幼儿园，在2022年续租时也并未向被告就其所述的消防设施存在安全隐患、门窗年久失修、暖气管道不符合供热要求等方面提出过任何异议或要求被告处理的情况。截至原告起诉之日，被告也从未收到过其依据房屋场地租赁安全协议所约定内容提供任何通报安全管理工作情况相关书面反映材料。且经被告核实，案涉房屋并不存在其所述的情况，同时综合原告经营地为幼儿园，安全保卫义务较其他单位更高的性质来看，其不可能明知所承租房屋不符合经营条件的情况下，却仍然使用该房屋经营多年，直至租期最后一年才提出案涉房屋不符合要求，明显有违常理。即便原告所述的情况存在，也均能够通过相应的措施予以整改，并不必然导致合同根本目的无法实现的法定解除条件或合同第9.2条约定的严重影响居住的约定解除条件。三、原告存在违法解除合同的违约行为，其要求被告退还押金的主张不符合客观事实与双方约定。鉴于上述情况，综合原告于2024年8月8日向被告发出爱童幼儿园交付租赁房屋的通知的行为。其在未经被告同意的情况下单方提出解除合同，交付房屋使用权，在其不具备法定或约定解除权的条件提下该行为违反了合同第12.3条的约定，其不仅无权要求退还押金，还应承担相应的违约责任。 联通公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告爱童幼儿园支付反诉原告擅自退租的违约金99250元；2.判令反诉被告支付反诉原告实际腾退房屋前的房屋租金45389.08元即自2024年7月1日起暂计至2024年8月12日，并自2024年8月12日起至实际腾退房屋之日止，按第三年度日租金1055.56元每日向反诉原告支付房屋租金；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2022年8月3日，原、被告双方签订了《中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司与呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园2022年至2025年房屋租赁合同》，约定联通公司将其位于海拉尔区健康街17号、面积2417㎡的房屋出租给爱童幼儿园。租赁期限3年，租金为每年35万元，总租金105万元。爱童幼儿园应于合同签订后3日内足额缴纳全年租金，以后每年6月1日前足额缴纳全年租金。2023年1月5日，双方签订《房屋租赁费减免协议》，约定联通公司减免爱童幼儿园3个月租金共计87500元，该部分租金抵扣期为2023年8月1日至2023年10月31日，减免后第二年租金为262500元。2024年1月9日，双方又针对《合同》签订补充协议，约定将合同约定的35万元租金变更为38万元，因此第三年租金为38万元。至此，合同总租金为992500元。结合上述三份协议，爱童幼儿园应于2024年6月1日前向联通公司支付第三年租金38万计，但经联通公司多次催告，爱童幼儿园不仅未按时支付租金，反而在未经联通公司同意的情况下擅自于2024年8月8日向联通公司发出解除合同的通知，其行为已构成违约。依据合同第12.3条的约定，爱童幼儿园应支付联通公司擅自退租的违约金99250元。此外，经联通公司2024年8月12日现场核实，爱童幼儿园并未腾退房屋，仍在占用使用案涉房屋，钥匙也并未交还联通公司。因此，实际腾退房屋时间最早也只能自2024年8月12日计算，第二年租期于2024年6月30日届满，第三年租金即2024年7月1日至2025年6月30日的租金始终未向联通公司支付，因此联通公司有权要求爱童幼儿园支付2024年7月1日至2024年8月12日期间的租金45389.08元即按每日租金1055.56元计算43天的租金。 爱童幼儿园辩称，一、反诉原告联通公司要求支付违约金99250元，无事实和法律依据，爱童幼儿园要求解除房屋租赁合同的原因是联通公司违约造成的。联通公司交付的租赁房屋经消防救援部门检查认定该房屋无消防二层消防消火栓无水。消防部门已存在消防安全隐患为由，责令停止经营，进行维修。联通公司多次对上述问题进行维修，但始终没有修好。2024年8月2日消防救援部门再次检查认为安全隐患依然存在，于是对原告进行了处罚。由于联通公司违约，爱童幼儿园在被迫无奈的情况下要求解除租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百二十四条及租赁合同第9.2项的约定，联通公司交付的租赁房屋违反《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，应当禁止使用租赁房屋。承租人有权依法解除租赁合同。爱童幼儿园只使用了两年，自2022年7月1日起至2024年6月30日止，第一年租金35万，第二年租金262500元，仓库租金3万元。爱童幼儿园均已按约定缴纳，不存在违约情形。联通公司按三年总租金计算违约金99250元与事实不符。因租赁合同是联通公司违约而解除，其要求爱童幼儿园支付违约金无事实及法律依据。二、联通公司要求爱童幼儿园支付自2024年7月1日至2024年8月12日的租金45389.08元，没有事实和法律依据。爱童幼儿园在2024年7月2日已向联通公司提出终止租赁合同，并通知了联通公司。而联通公司承诺一定维修好，并要求爱童幼儿园继续租赁，可经过6月31日至7月7日的维修，联通公司依然没有修好。租赁房屋仍然不符合约定条件，证实联通公司违约，爱童幼儿园无违约行为。7月8日至7月31日，虽然爱童幼儿园勉强经营，但学员已因房屋维修大部分流失，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或延长租期之规定6月31日至7月7日因联通公司修缮未使用租赁物，不应支付租金，7月8日至7月31日期间租金不应当全额支付。8月1日至12日爱童幼儿园已清退了学生及教师没有上课，不存在支付租金的情形。因联通公司违反承诺爱童幼儿园被迫无奈，于2024年8月8日通过微信将合同解除。交付租赁房屋的通知再次发送给联通公司，并通过邮政专递将租赁房屋钥匙一并邮寄给联通公司。爱童幼儿园在向联通公司发送解除通知书时已经退房。房间里留下的少许物品大部分是前一个承租人留下的。附着于建筑物上的设施是不能带走的，不存在未腾房情形。 爱童幼儿园围绕其诉讼请求向本院提交证据如下： 第一组证据：1.中国联通网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司与呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园2022-2025年房屋租赁合同5页；2.房屋场地租赁安全协议3页。证明双方于2022年8月3日签订房屋租赁合同及房屋场地租赁安全协议。对承租性质、租期、租金、合同解除条件、房屋修缮使用、违约责任等事项进行约定。房屋场地租赁安全协议第一条、第四条约定了房屋消防问题。联通公司质证称，对该组证据的真实性认可，证明目的不认可。原告所述的房屋存在相关问题均能通过维修整改措施予以整改，并不必然导致严重影响居住的约定解除条件。原告直至本案起诉之前仍在占有使用案涉房屋，且至2024年8月份为止仍在经营幼儿园，并不符合严重影响居住的条件。原告作为租赁场所的安全生产责任主体，负有保证消防设施消防器材的完好及有效，且应在经营期间配备消防设施及消防器材，不应将其经营期间的消防安全义务转嫁至被告。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，且该组证据能够证实本案双方形成了租赁合同关系的事实，本院予以采信。 第二组证据：押金收据1页、内蒙古增值税电子普通发票7张（其中5张有原件，其余2022年7月27日发票号码44735720以及44726630为复印件）、中国建设银行个人活期账户交易明细1页。证明1.联通公司收取爱童幼儿园租房押金3.5万元并出具收据。根据租赁合同第5.1条约定，该押金应当退还；2.爱童幼儿园按约支付了2022年7月1日-2023年6月30日第一年租金35万元。2023年7月1日至2024年6月30日的租金经协商予以部分减免，按262500元支付。因爱童幼儿园2024年7月2日已向联通公司提出中止租赁合同，而联通公司承诺维修好并要求爱童幼儿园继续经营，可依然没有维修好，上述证据证实爱童幼儿园按约定履行了合同，并无违约行为。联通公司质证称，对押金收据的真实性认可，证明目的不认可。因爱童幼儿园存在擅自退租行为，基于合同第12.3条之约定，押金不予退还。对于发票和交易明细的真实性认可。原告提交的上三组证据不能证明爱童幼儿园合法解除以及其没有违约行为。本院经审查认为，该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第三组证据：1.房屋出租出兑合同2页、银行卡交易明细清单1页；2.2022年4月19日***与***电话录音光盘1张。证明1.在双方未签订房屋租赁合同之前，上一个承租人***就把涉案房屋中的2-5层、门房和仓库出兑给原告使用，双方签订了房屋出租出兑合同，原告向***支付了出兑款494660元，出兑款包括装修、装饰及仓库改造成集中供热带上下水费用25万元；2.被告向原告交付的房屋存在消防设施不合格的安全隐患，在海拉尔区消防救援大队检查认定消防设施不合格，要求整改维修的情况下，原告找被告办公室副主任***安排维修事宜，安全隐患一直没有解决。联通公司质证称，对房屋出租出兑、银行交易明细清单的真实性、证明目的不认可。因上述证据系原告与案外人之间形成是否存在该情况不清楚，与本案被告无关。对通话录音的真实性不认可，录音文件内容不完整，存在剪辑的可能性。录音中***并没有明确认可案涉房屋消防栓或消防设施存在任何问题，不能够证明被告给原告提供的房屋存在消防问题，被告不存在违约行为。本院经审查认为，房屋出租出兑合同及银行卡交易明细清单系原告与案外人之间的法律关系，与本案无关联性，本院对其真实性及证明目的不作确认，对通话录音的真实性予以确认。 第四组证据：申请1页、***与***微信聊天记录1页。证明原告经营期间案涉房屋消防设施不合格，还存在暖气管道及暖气片需要更换、钢窗无法紧密关闭等问题，海拉尔区消防救援大队多次检查，口头责令原告停止经营，改造维修消防设施。原告多次找被告进行维修，但始终没有修好。维修过程导致幼儿园经常停课，已无法继续经营。鉴于以上原因，原告向被告提出7月1日开始中止双方签订的“房屋租赁合同”，并于2024年7月2日将中止申请书送达被告。联通公司质证称，对该证据的真实性和证明目的均不认可。该申请是原告单方制作并没有被告盖章，被告没有收到该申请书，也没有被告收到该申请的送达回证。对于聊天截图的真实性认可。但是***并非案涉房屋租赁合同相对人，其不能代表联通公司承认权利和义务，且对于原告所发的微信内容***也并没有给予认可。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认。 第五组证据：1.海拉尔区消防救援大队责令限期改正通知书1页；2.海拉尔区消防救援大队行政处罚决定书1页；3.内蒙古自治区非税收入一般缴款书（电子）1页。证明原告向被告送达中止合同通知后，2024年7月30日，海拉尔区消防救援大队再次到租赁房屋检查，因消防设施不合格口头要求整改，7月31日，***爱人***电话向***报告情况。2024年8月2日，海拉尔区消防救援大队向原告下发了“责令限期改正通知书”，因该问题存在已久，被告已经对该问题进行过多次整改维修，都没有修好。鉴于此，2024年8月5日，海拉尔区消防救援大队对原告作出行政处罚决定罚款5500元，因被告交付给原告的房屋一直存在消防设施不合格的安全隐患，被告是该房屋的所有权人是违约方，该罚款应由被告承担。联通公司质证称，对真实性认可，证明目的不认可。改正通知书与行政处罚决定书的通知与罚款对象均为原告，与被告无关。原告在租赁或经营期间的相关设施未达到要求，无法证明消防设施的不合格是交付房屋前还是交付房屋后，无法证明造成不合格的原因，更无法证明被告提供给原告的房屋不合格。同时租赁期间房屋及所属设施的维修责任均由原告承担。原告作为安全责任主体。应当确保其经营活动通过消防部门验收，确保消防设施、消防器材的配备有效以及完好并负责维修。该整改通知书与行政处罚决定书仅要求对相关存在的问题予以整改，但整改并不会导致原告无法继续经营。且处罚种类也只是罚款，而并非责令停产停业，与原告诉状中所说导致其无法经营的事实相反，罚款缴纳费用应由原告承担。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第六组证据：1.爱童幼儿园交付租赁房屋通知1页；2.***与***微信聊天记录6页；3.邮件详情单3页。证明因租赁房屋存在消防设施不合格的安全隐患，消防救援部门多次检查要求整改，被告多次维修没有维修好，致使租赁房屋因违反法律的强制性规定不能正常经营使用，导致合同目的无法实现。原告于2024年7月2日已提出中止合同，但被告承诺一定将消防设施维修好，要求原告继续经营。可是经过6月31日至7月7日的维修，租赁房屋的消防设施仍然没有维修好。原告于2024年8月8日再一次通过微信将合同解除、交付租赁房屋的通知发送给被告（***），并通过邮政专递，将租赁房屋的钥匙连同上述通知一并邮寄给被告，回执显示被告于2024年8月12日9点10分收到。被告签收后，原告还通过微信建议被告换锁。联通公司质证称，对该组证据交付租赁房屋通知的真实性认可，证明目的不认可。对微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可。该份通知并不能证明原告所述的相关问题存在。原告在不符合法定或约定解除条件下，未经被告同意擅自将案涉合同解除的违约情形。微信聊天记录中***并未认可原告所述的相关问题，仅表示对该房屋的现状并不知情，并不能证明原告所要证明的问题。邮寄回单中的地址与联通公司的地址并不一致，且被告始终没有收到案涉房屋的钥匙。原告所述情况与实际情况并不相符。关于案涉房屋消防问题都是原告阐述，被告不认可。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第七组证据：光盘1张即2024年10月16日原告与被告维修负责人***的通话录音。拟证明2024年10月16日，因租赁房屋漏水，被告让维修人员***对租赁房屋的暖气管道再次进行了维修，录音内容证实租赁房屋的消防设施不合格，临时接自来水只是应付检查，没有消防管无法进行维修，安全隐患会一直存在。被告交付的租赁房屋是存在安全隐患，不符合租赁合同第九条的约定，也不符合《建筑设计防火规范》的基本要求，依法不允许经营使用，被告的违约行为导致合同目的根本无法实现。联通公司质证称，对该证据的真实性、证明目的均不认可。因该通话录音为原告与案外人形成的，是否通过剪辑、是否实际发生被告均不知晓。同时，通过该录音内容来看，无法证明消防管道没水以及管道漏水的情况是何时出现、是否真实存在。即便存在也无法证明是否是因原告使用过程中造成的，而且通话录音中维修人员也只是表示消防栓没水，并没有确认消防栓是否确定没有水，不能证明原告所述的案涉房屋存在消防或漏水问题。本院经审查认为，对该证据的证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第八组证据：光盘1张、爱童幼儿园微信群聊天记录2页拟。证明因租赁房屋存在无高压水源、无消防栓等消防设施不合格情形，还存在暖气管道及暖气片都需要更换、钢窗无法紧密关闭等问题，被告派维修人员***带人进行维修，因此幼儿园停园7天，维修期间被告不应收取租金，停课后众多学生相继转学，生源流失，给原告造成经济损失，7月8日至7月31日，被告不应按原价全额收取租金。联通公司质证称，该视频不能够证明案涉房屋存在无高压水源、无消防栓等消防设施不合格的情况。也不存在暖气片、窗户漏风情况。微信聊天截图体现不出幼儿园停园七天以及学生相继转学，生源流失。本院对该组证据的证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第九组证据：1.产品购销合同1页；2.收款收据2页；3.浙江增值税电子普通发票2页；4.电子普通发票1页；5.爱童幼儿园2024.7生源流失名单、生源损失计算表1页、2024年6-7月收费明细4页、微信支付交易明细证明26页；6.爱童幼儿园工资单1页、负责人***与教师聊天记录10页、2024年8月微信支付交易明细证明4页；7.2024年折旧表1页。证明租赁房屋存在消防设施不合格、暖气片阻塞、钢窗无法紧密关闭等安全隐患，海拉尔区消防救援大队对原告进行了处罚，处罚后被告仍然无法将消防设施维修至合格，造成幼儿园无法继续经营，上述证据中损失额具体：（1）幼儿园的设施提前报废，折旧后损失额24241元；（2）生源流失造成损失45453元；（3）教师工资损失30000元；共计损失99694元，该损失因被告违约造成，应由被告承担。联通公司质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不认可。其证明损失有三项，折旧损失费是原告单方制作，关于橡胶地板、当桥淘气堡、低结构玩教具、悬浮地板，以上材料的折旧是其正常经营损失，不应由被告承担。对24241元的数额也不认可。关于其主张退园损失45453元。原告提交的证据不能够证明幼儿园退园是被告提供房屋不合格造成的，无法证明退园原因。关于老师工资3万元，其在自制的表格中写上7月份教师工资预计至少3万元，原告也不知道教师工资到底是多少。综上，原告的这组证据全是原告单方制作和单方提供，与被告无关。本院经审查认为，该组证据中证据1至4的真实性予以确认，证据5至7系原告单方制作，本院对其真实性及证明目的均不作确认。 联通公司针对其抗辩意见向本院提交证据如下： 第一组证据：房屋租赁合同。证明根据合同第7.1条之约定，相关设施维修责任应由原告承担。根据房屋场地租赁安全协议第三条第一款第3、9、10项之规定，只约定原告应当保障其经营过程中的消防验收合格，配备并确保相关设施设备消防器材的有效及完好。同时还应定期向被告通报对于日常安全检查和事故隐患排查的安全管理工作情况。但被告至今从未收到过原告发出的任何有关安全管理工作情报的任何书面材料。该行为本身就已经不符合合同约定。原告将其经营行为中应负的安全责任转至被告，于法无据。原告依据合同第9.2条之约定，要求解除合同。事实上原告用案涉房屋经营幼儿园多年，从未提出任何异议。其不具备合同约定的解除权，无权主张违约金及损失。原告质证称，对合同的真实性认可，证明目的不认可。被告在租赁合同中约定由原告来承担消防设施的维修或者改建义务，明显与法律的强制性规定相违背，在租赁合同中属于无效条款。在2022年7月1日，原被告签订房屋租赁合同之前，原告是从***处承兑，对于消防设施的检查监督均是***，原告对存在消防设施隐患问题不知情。2023年消防部门对涉案租赁房屋监督检查时原告才知道。被告将维护消防安全设施的责任转嫁给原告不符合法律规定。因消防安全设施存在安全隐患消防救援部门才责令原告停产停业，由此导致合同目的根本不能实现，原告才要求解除合同。本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第二组证据：海拉尔区人民政府官网，政府信息公开界面公示的海拉尔区教育局关于公布2023年度民办幼儿园年检结果的通报及其附件、2023年海拉尔区民办幼儿园年检考核评估结果统计表。证明根据海拉尔区教育局年检通报检查内容，幼儿园安全工作均为原告经营过程中的重点工作。如被告提供给原告的房屋不符合要求，甚至导致其无法经营，原告不可能自2018年起一直使用至今。根据统计表的考核评估结果所示，海区教育局对原告年检考核的评估结果为合格。其中包括硬件建设。原告所述的各类问题明显与客观事实不符，不具备法定或约定解除条件。原告质证称，对该证据的真实性、证明目的均不认可。该份证据是否复印件无法核实。海拉尔区教育局2023年度对民办幼儿园年检的检查事项没有明确，且该份证据不连贯，不符合证据的法定形式。检查所说的软件硬件并非包括消防设施检查，消防设施归海拉尔区消防救援大队检查和监督。本院经审查，对该组证据真实性予以确认，但不足以证实被告所要证明的事实，本院不予采信。 第三组证据：爱童幼儿园交付租赁房屋的通知。证明原告在未经被告同意的情况下，于2024年8月8日向被告发出通知，擅自提出解除合同，交付房屋使用权。在不具备法定或约定解除权的前提下，其行为违反了房屋租赁合同第12.3条之约定，其构成违约，无权要求被告退还押金。同时其要求解除合同的诉求也与其发出通知的行为相矛盾。原告质证称，对真实性认可，证明目的不认可。被告租赁给原告的租赁房屋一直存在消防设施安全隐患，被告多次维修都没有修好，行政处罚决定书上已写明因消防设施不合格，造成的处罚。原告要求解除合同是符合法定解除，也符合合同约定，不存在违约行为。本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 联通公司针对其反诉请求向本院提交证据如下： 第一组证据：房屋租赁合同、房屋租赁费减免协议、房屋租赁合同补充协议、爱童幼儿园2022-2024年度租金支付凭证、爱童幼儿园交付租赁房屋的通知。证明爱童幼儿园已将2022年至2024年度租金支付完毕，剩余2024-2025年度租金38万元尚未支付。反而于2022年8月8日向联通公司发出解除合同的通知，擅自退租，违反了房屋租赁合同第12.3条之约定。联通公司有权据此向爱童幼儿园主张擅自退租的违约金即总租金992500元的10%，同时相应的押金不予退还。交付租赁房屋的通知中落款时间为2024年8月8日。但却在正文中从2024年7月1日起解除，通过两个时间点能够推测爱童幼儿园发出通知的时间最早也只能在2024年8月8日。即便以通知的方式解除合同，解除时间也至少自联通公司接收到通知之后的合理期限内发生解除的效果。基于合同性质以及前述和爱童幼儿园的行为致使合同形成了事实上的解除。爱童幼儿园不仅应当支付擅自退租的违约金，应当按照解除时间或实际腾退房屋时间向联通公司支付自2024年7月1日起至实际解除之日的房屋租金。原告质证称，对真实性认可，证明目的不认可。因被告提供的租赁房屋消防设施不合格，没有维修好。海拉尔区消防救援大队救援大队对反诉被告进行了处罚，口头责令停止经营，致使合同目的根本无法实现。原告要求解除合同是依法解除，并不是擅自退租。本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合在案其他证据在本院认为部分综合阐述。 第二组证据：2024年8月12日现场视频。证明2024年8月12日，经联通公司现场核实，爱童幼儿园仍在使用案涉房屋。房屋内设施物品等仍然在房屋内未实际搬离。爱童幼儿园一方面拒绝支付租金擅自退租，另一方面却又在其解除合同的通知发出后继续占有使用案涉房屋并未实际腾退。本案合同因爱童幼儿园的违约形成了事实上的解除。但解除时间也应以法院认定或反诉被告实际腾退时间为准，而非其通知时间。原告质证称，对该证据的真实性和证明目的均不认可。从录像的内容看，屋里基本都搬空了，剩余的大部分都是上一个承租人留下的。原告在7月末就已经腾退了房屋。在8月8日将房屋钥匙以及解除协议再一次寄给被告，被告已收到，该份证据不能实现被告的证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2022年8月3日，原告爱童幼儿园（乙方）与被告联通公司（甲方）签订《中国联通网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司与呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园2022-2025年房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定甲方将其位于海拉尔区健康街17号的房屋出租给乙方经营幼儿园使用，租用面积：2416平米，间数：1-5层，租赁期共36个月，自2022年7月1日至2025年6月30日止。合同第五条第5.1款约定，房屋每年租金含税价：35万元，合同总租金含税价：105万元。乙方在合同签订前需交纳3.5万元风险抵押金，合同到期且乙方结清水、电、气、物业等费用，经甲方验收无误后，风险抵押金不计利息退还给乙方，否则风险抵押金不退；第5.2款约定，合同签订后3日内足额交纳全年租金，以后每年6月1日前（提前一个月）足额交纳全年租金，并提供取暖费缴费凭证。甲方收款后应提供给乙方有效的正式发票；第七条第7.1款约定，在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责；第九条第9.2款约定甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。此外，第9.2款对甲方单方解除合同的条件亦进行了约定；第十条第10.1款约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；第10.2款约定，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于30日内向对方主张。除此以外，合同还对甲方违约责任、乙方违约责任作了详细约定。双方签署的《房屋场地租赁安全协议》对承租方及出租方的职责、权利、义务作了详细约定。 2024年1月9日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》补充协议，约定因乙方超出签约的经营范围的原因，双方决定对原协议内筒进行如下补充：1、甲乙双方同意，对原协议第4条第2款，增加规定“260平方米平房仓库，作为餐饮经营使用”，该条款中其他文字不变；2、甲乙双方同意，对原协议第5条第1款，增加规定“每年租金含税价380000元，原规定每年租金含税价350000元作废”，该条款中其他文字不变；新增260平方米的餐饮经营区域，同样执行原合同的场地安全协议。3、除上述在本协议中明确补充的部分份，原协议的其余部分应完全继续有效。 被告交付租赁房屋时，双方未就租赁场所的设施、设备等进行点清和验收，并未确认涉案房屋消防管道是否有水便予以交付。合同签订后，原告即向被告支付了风险抵押金3.5万元、2022年7月1日至2024年6月30日期间的租金61.25万元及截止2024年6月30日止的仓库租金。租赁场所被原告一直按约定用以经营幼儿园使用。2024年8月2日，海拉尔区消防救援大队向本案原告作出海消限字［2024］第0390号责令限期改正通知书，发现存在下列第2，9，11项消防安全违法行为，具体问题：“2.二层消火栓无水；首层西侧入口1处安全出口标志使用纸质版。9.首层东侧电线敷设不符合标准。3.二层厨房电闸设置不符合标准。”，第2项责令限期于2024年9月2日前予以整改，第9，11项责令限期于2024年8月12日前予以整改。2024年8月5日，因原告经营场所二层消火栓无水，消防设施、器材未保持完好有效，海拉尔区消防救援大队作出海消行罚字［2024］第0044号行政处罚决定书，决定给予原告罚款5500元。后原告找被告沟通，被告派维修人员对房屋暖气片、消防设施等进行维修，但原告认为上述问题经被告多次维修仍未得到改正，影响其正常经营活动。故要求解除双方之间的房屋租赁合同，要求被告返还抵押金并赔偿其损失。对此被告则反诉认为，原告违约在先导致双方房租租赁合同无法继续履行，要求原告支付剩余租赁及违约金。 本院认为，关于合同解除问题。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方应按约定履行合同义务，行使相应权利。案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2022年7月1日至2025年6月30日。合同履行过程中，双方因租赁场所存在消防安全隐患、门窗、暖气及管道年久失修漏风、漏水等问题产生争议，原告于2024年8月向被告发送爱童幼儿园交付租赁房屋的通知，通知解除双方之间的房屋租赁合同。原告主张解除合同的主要理由系因被告提供的租赁房屋存在严重的消防安全隐患，影响其正常经营活动，致使合同目的无法实现。对此本院认为，作为出租人，被告联通公司应保证提供的出租房屋具备完善的基础使用功能，但从被告提供的现有证据看，不足以证实其在出租前对租赁房屋的消防栓是否有水，对其他消防设施能否完好有效使用进行检查并与原告对此进行清点和验收即予以交付。结合海拉尔区消防救援大队作出的限期整改通知书及行政处罚决定书载明内容来看，案涉租赁房屋二层消防栓无水。作为承租人，原告所开办幼儿园属于公众聚集场所，其作为教育机构理应对房屋现状是否符合经营幼儿园等进行充分了解，虽然其在与被告签订房屋租赁合同之前已经在租赁场所经营幼儿园几年之久，但就消防设施等是否存在问题并未尽到完全的审慎和注意义务，原告提供的现有证据亦尚不足以证实其接收租赁场所进行生产经营前向消防部分申请消防安全检查申报，租赁房屋在未经消防部门进行消防安全检查便投入使用，且在消防部门向其出具限期整改通知书后亦未针对消防安全出口标志、厨房电闸设置等消防安全隐患问题进行积极整改。结合原告与被告公司员工***的通话录音及海拉尔区消防救援大队的限期整改通知书等证据，海拉尔区消防救援大队要求原告限期整改，并未要求其停业整顿，能够认定租赁场所存在的上述问题并不必然导致合同目的无法实现。故原告向被告发送爱童幼儿园交付租赁房屋的通知并不能够产生解除合同的法律效力。基于上述认定，在整个纠纷发生过程中，原、被告双方均有过错，且过错程度相当。诉讼中，因双方均同意解除合同。故案涉房屋租赁合同应从本案起诉状副本送达被告之日即2024年11月6日视为解除。双方就涉案仓库形成的租赁协议作为房屋租赁合同的补充协议亦同时应予以解除。原告关于解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同后的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，被告应向原告返还风险抵押金35000元。原告应向被告支付租金自2024年7月1日起至2024年11月6日的房屋租赁费133260.8元（128天×1041.1元），并立即腾空案涉房屋并退还联通公司。关于原告要求被告支付其31500元违约金的诉讼请求及被告要求原告支付其99250元违约金的反诉请求，因双方在合同履行过程中均存在过错，对合同解除的后果均负有责任。故对双方的该项请求均不予支持。同理，原告因租赁场所存在消防安全隐患被行政处罚支出的5500元损失，应由本案双方承担同等责任，原告已支付该笔费用。故被告应向原告支付2750元。关于原告要求被告赔偿其各项损失99694元的诉讼请求，因其对合同被解除负有责任，且所提供的证据不能有效证明其主张的损失。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告的反诉请求部分成立，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园与被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司签订的《中国联通网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司与呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园2022-2025年房屋租赁合同》于2024年11月6日解除； 二、被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园抵押金35000元、罚款2750元，合计37750元； 三、原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司房屋租赁费133260.8元； 四、驳回原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3733.88元，减半收取1866.94元，由被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司负担743.75元，由原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园负担1123.19元。反诉费1596.39元，由原告（反诉被告）呼伦贝尔市海拉尔区爱童幼儿园负担1482.61元，由被告（反诉原告）中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司负担113.78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年十二月二十六日 法官助理*** 书记员*** 附本判决相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 附本判决相关法律条文： 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。