某某与增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市增城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0183民初5530号 原告：***，男，1963年4月3日出生，汉族，住广东省惠东县。 委托代理人：***，广东合众之源律师事务所律师。 被告：增城市新塘工业加工区开发总公司，住所地广东省广州市增城区永宁街香山大道2号（增城经济开发区核心区）。 法定代表人：***。 被告：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，该公司员工。 原告***诉被告增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告***的委托代理人***、被告广东省水电集团有限公司的委托代理人***到庭参加诉讼，被告增城市新塘工业加工区开发总公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、各被告继续履行广州新利房地产有限公司在《广东省商品房买卖合同》（合同标号：2005057）中的义务，协助原告将位于增城区新塘工业加工区新风路8号A6-150西铺的产权过户至原告名下（过户所需税费由原告负担）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2005年12月20日，广州新利房地产有限公司与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：广州新利房地产有限公司将坐落于增城新塘工业加工区新风路8号A6-150#（西）铺（现房）销售给原告，该房产建筑面积28平方米，总价款为108584元，原告于2005年12月18日之前一次性付款，广州新利房地产有限公司应当在2005年12月25日前交付房产，并在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告按约定支付了房款，广州新利房地产有限公司将上述房产交付给了原告。2005年12月28日，广州新利房地产有限公司开具了金额为108584元的销售发票，但是其一直未按合同约定办理权属登记所需资料向产权登记机关备案，导致原告至今未能取得相应的房地产权属证书。经查询，广州新利房地产有限公司于1992年11月27日成立，股东分别为增城市新塘工业加工区开发总公司、香港广东水利水电工程发展有限公司、广东省水利水电第二工程局。2008年9月9日，广州新利房地产有限公司被广州市工商行政管理局增城分局核准注销。2009年2月27日，广东省水利水电第二工程局名称变更为广东省水电集团有限公司。综上，广州新利房地产有限公司有义务协助原告将相关商铺产权登记在原告名下，在其履行相应义务前其工商登记被注销后，给被告作为广州新利房地产有限公司股东，应继续履行广州新利房地产有限公司应承担的义务。经原告与被告协商，未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告广东省水电集团有限公司答辩称：原告的证据只是证明了我方曾经是原新利公司的股东以及我方由水电二局变更为广东省水电集团有限公司这个事实，但这些证据并不足以证明我方是给予原告确权的适格主体。原告的证据中只有《商品房买卖合同》和房地产收入发票，缺乏相应的银行流水等可以证明原告实际支付了购房款的证据，同时，原告没有提供物业费发票和水电费等可以证明房屋交付给原告并由其占有使用的证据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。即便我方是给予原告确权的适格主体，根据相关法律法规也应该由原告承担过户所需的税费而非由我方承担，原告要求我方承担税费的主张缺乏依据。 被告增城市新塘工业加工区开发总公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。 经审理查明：2005年12月20日，广州新利房地产有限公司（出卖人）与原告（买受人）签订编号为2005057的《商品房买卖合同》，该合同约定出卖人以108584元的价格将位于增城市新塘工业加工区新风路8号A6-150西铺出售给买受人，买受人需于2005年12月18日前一次性付清；同时约定，出卖人应当在2005年12月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；还约定，出卖人应当商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。该合同还就其他事项进行了约定。 上述合同签订后，广州新利房地产有限公司于2005年12月25日将涉案商铺交付原告占有使用，且至今该商铺仍为原告占有使用；广州新利房地产有限公司于2005年12月28日向原告开具了108584元的广东省广州市地方税收税控专用发票。现涉案合同约定的商铺仅以广州新利房地产有限公司名义办理了房屋所有权初始登记，广州新利房地产有限公司至今未将涉案商铺权属转移登记至原告名下。 2006年9月1日，广州新利房地产有限公司召开董事会，并决议于2006年9月15日停止经营并进行清算；2007年10月26日，广州新利房地产有限公司清算组在《广州日报》发布了《清算公告》，该公告载明“广州新利房地产有限公司经董事会决议终止经营，清理债权债务，请各债权人自本公告见报之日起90天内向本公司清算小组申报债权，逾期不报，视为放弃权利。”2008年1月2日，广州新利房地产有限公司清算组出具《广州新利房地产有限公司清算报告》，该报告载明清算时间自2007年9月15日起至2007年12月31日止，本次清算财产及债务由投资公司广东省水利二局房地产公司全部接收；还载明，支付清算费用并清偿全部债务后剩余财产12252231.24（其中，货币资金2006.44元、其他应收款12230224.80元），由投资公司广东省水利水电第二工程局房地产公司全部接收。该报告还载明了其他事项，但未载明原告作为债权人申请债权的情况。 原告未实际收到广州新利房地产有限公司清算组申报债权的通知。广州新利房地产有限公司系有限责任公司，2008年9月9日，广州新利房地产有限公司经广州市增城区公司行政管理局核准注销。 另，被告增城市新塘工业加工区开发总公司、香港广东水利水电工程发展有限公司、广东省水利水电第二工程局系广州新利房地产有限公司股东。广东省水利水电第二工程局于2009年2月27日变更为广东省水电集团有限公司。 在诉讼中，原告向本院撤回了对香港广东水利水电工程发展有限公司的起诉，本院以（2017）粤0183民初5530号民事裁定书准许了原告撤回对香港广东水利水电工程发展有限公司的起诉。被告广东省水电集团有限公司认为原告的主张已经超过了诉讼时效。 涉案商铺无抵押、无查封情况，且涉案商铺所在宗地未办理国有建设用地使用权抵押登记；同时，位于增城市新塘工业区新风路8号A6栋西152商铺、C4幢110号铺与涉案商铺位于同一宗地上，且上述两商铺已分别登记在***、***名下。 另，原告明确表示自愿承担办理涉案商铺过户的费用，以及自愿承担本案诉讼费用。 本院认为：原告与被告广州新利房地产有限公司签订的编号为2005057的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，为此，上述合同依法成立、有效。 因原告要求被告将涉案商铺过户至原告名下系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，故被告广东省水电集团有限公司关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。 因广州新利房地产有限公司于2005年12月28日向原告开具的是广东省广州市地方税收税控专用发票，属于普通发票，在无其他相反证据证明的情形下，该发票的存在表明原告已经实际支付了上述发票的款项即108584元，现被告并未提供其他证据证实原告未支付涉案商铺的款项，为此，对于原告已经向广州新利房地产有限公司支付涉案商铺款项108584元的事实，本院予以确认。 原告已经根据涉案合同约定向被告履行了足额支付房款的义务，广州新利房地产有限公司亦应根据合同约定向原告履行交付涉案商铺并办理产权转移登记的义务，但是广州新利房地产有限公司至今未将涉案商铺的产权转移登记至原告名下的行为，显然已经构成违约，依法应当承担违约责任，虽然根据涉案合同约定原告可要求向广州新利房地产有限公司退房及并要求其赔偿损失，但是原告的上述要求属于其合同约定的权利，同时，原告还享有法律上的要求广州新利房地产有限公司继续履行涉案合同的权利，因权利是否行使以及行使何种权利得依原告在法律允许范围内自行决定，现原告行使要求广州新利房地产有限公司继续履行涉案合同的权利，符合法律规定，为此，原告可要求广州新利房地产有限公司继续履行涉案合同，即可要求广州新利房地产有限公司将位于原增城市新塘工业加工区新风路8号A6-150西铺的产权转移登记至原告名下。 因广州新利房地产有限公司清算组在《广州日报》发布《清算公告》的时间是2007年10月26日，同时，根据该公告债权人申报债权的截止时间应为2008年1月23日，而2008年1月2日，广州新利房地产有限公司清算组即出具《广州新利房地产有限公司清算报告》，换言之，广州新利房地产有限公司清算组在债权人申请债权期限届满前即已结束了清算，并出具了清算报告，而清算报告出具的前提或者结束清算的前提，显然是全部债权人已经实际申报债权或者债权申报期间届满，而本案原告的债权并未在清算报告中得以体现，故广州新利房地产有限公司清算组出具清算报告或者结束清算时，显然并非全部债权人已经实际申报了债权，为此，广州新利房地产有限公司清算组在清算公告载明的申请债权期限届满之前即结算清算的行为，导致作为债权人的原告未及时申报债权而未获办理过户，显然属于违法清算，广州新利房地产有限公司清算组依法应当承担法律责任。而广州新利房地产有限公司系有限责任公司，根据其清算时或者现行的公司法规定，其清算组的组成人员依法应当由股东组成，而广州新利房地产有限公司的股东为增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司、香港广东水利水电工程发展有限公司，故广州新利房地产有限公司清算组成员的清算行为应当视为履行职务的行为，由此产生的法律责任依法应当由股东即增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司、香港广东水利水电工程发展有限公司承担。同时，因广州新利房地产有限公司清算组未依法清算，其出具的清算报告显然不具有真实性，且一般正常人对该未依法清算的行为通过一般正常的认知均能知晓，显然作为广州新利房地产有限公司的股东即被告增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司、香港广东水利水电工程发展有限公司对此也应当知道，在此情形下，作为广州新利房地产有限公司的股东即被告增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司、香港广东水利水电工程发展有限公司仍办理了广州新利房地产有限公司注销登记，显然有违法律规定，理应承担相应的法律后果。因原告已经撤回了对香港广东水利水电工程发展有限公司的起诉，故原告要求被告增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司就广州新利房地产有限公司在涉案合同中的义务承担责任，符合法律规定，本院予以支持。 因涉案商铺现并无权利负担，亦无影响涉案商铺办理产权转移登记的其他因素存在，且存在涉案商铺所在土地上有其他商铺办理了产权转移登记的客观事实，为此，原告要求两被告协助原告将位于广州市增城区新塘工业加工区新风路8号A6-150西铺的所有权转移登记至原告名下（转移登记所需税费由原告负担）的诉讼请求，本院予以支持。因涉案商铺已由广州新利房地产有限公司交付原告使用，故广州新利房地产有限公司需履行的涉案合同义务仅为将涉案商铺产权转移登记至原告名下，为此，在此情形下，就本案而言，原告主张继续履行涉案合同与办理转移登记的诉求实质上系同一诉讼请求，故虽然原告主张继续履行合同的诉求成立，但本院并无必要判决各被告继续履行涉案合同，故对于原告的该项诉求，本院予以驳回。被告增城市新塘工业加工区开发总公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告增城市新塘工业加工区开发总公司、广东省水电集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市增城区新塘工业加工区新风路8号A6-150西铺（合同编号为2005057）的所有权转移登记至原告***名下（转移登记所需税费由原告***负担）； 二、驳回原告***其他诉讼请求。 案件受理费4660元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一八年七月六日 书　记　员　　成映思 附本判决相关法律规定 《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险； （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费； （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》第一百八十三条公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持： （一）支付存款本金及利息请求权； （二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权； （三）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。 清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。