广州增城开发区建设发展有限公司、广东省水电集团有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终25816号 上诉人（原审被告）：广州增城开发区建设发展有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街香山大道2号（增城经济开发区核心区内）。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东来信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东来信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。 法定代表人：淡念阳，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：***，男，1986年3月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。 委托诉讼代理人：***，广东法穗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法穗律师事务所律师。 上诉人广州增城开发区建设发展有限公司（以下简称增城开发建设公司）、广东省水电集团有限公司（以下简称水电集团公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2022）粤0118民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月18日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法适用第二审程序，由审判员***独任审理，本案现已审理终结。 增城开发建设公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回***全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由***承担。事实和理由：一、***未能证明其实际付清房款、占有涉案房屋。在***与广州新利房地产有限公司(以下简称新利公司)的房屋买卖合同关系中，***没有提供银行流水、收据证明其已经实际支付了约定的购房款。一审判决认为，***出示房款发票证明已经付清案涉房屋的购房款。但是，其一，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条第二款规定，***出示的广州市地方税收税控专用发票，是专用发票，不属于普通发票。增值税专用发票只能够证明双方存在债权债务的可能性，并不能证明双方存在债权债务的必然性。且增值税专用发票开具只表明买卖双方商品成交，并不能单独作为付清全款的凭证。故***出示房款发票不能证明其已经付清购房款。其二，该案中是***主张其已经向新利公司支付了足额房款，对于合同义务是否履行由履行义务的当事人承担举证责任，应当由***提供证据证明其已经支付了足额房款，而非由上诉人提供证据证明***未支付房款，故一审判决明显属于举证责任分配错误。二、增城开发建设公司不应当承担责任。有限责任公司的股东只以出资额为限对公司债务承担责任。***请求增城开发建设公司对公司的合同义务即债务承担责任，明显缺乏法律依据。按照《中华人民共和国公司法》(2006年1月1日施行)关于公司解散清算的有关规定，新利公司在2006年9月15日停止经营并拟清算，在2006年9月28日组成了清算组成员，于2007年10月26日在《广州日报》发布《清算公告》通过债权人申报债权，于2008年1月2日出具《广州新利房地产有限公司清算报告》。故新利公司已经按照当时的法律规定依法进行清算并办理注销登记。又据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)(2014年修正)》第二十条规定，新利公司不存在未经清算即办理注销登记的情况，***主张新利公司的股东之一即增城开发建设公司对公司债务承担清偿责任，应当不予支持。退一步讲，即使认为新利公司未依法清算而注销，根据《广州新利房地产有限公司清算报告》，新利公司的债权、债务均由投资人水利二局承担。根据2017年有效的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)(2014年修正)》第二十条规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”故本案应由承诺接收新利公司债权债务的投资人水利二局对新利公司的债务承担相应责任。三、根据我国法律规定物权请求权是物的直接支配，受到影响可以请求排除妨害，包括返还原物、排除妨碍、消除影响。本案中***基于商品房买卖合同请求履行合同过户义务，其行使的权利属于债权请求权，即使在***已付清房款且已占有房屋的情况下，其只能享有物权期待权，也属于债权请求权。故对***适用的债权请求权，适用诉讼时效制度。综上，请求二审法院依法支持增城开发建设公司全部上诉请求。 ***辩称：一、一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，增城开发建设公司、水电集团公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、***于一审阶段提供的证据足以证明***父母***、***已依约付清了涉案房屋的购房款。三、香港广东水利水电工程发展有限公司已不是本案适格当事人，无需追加为本案被告。香港广东水利水电工程发展有限公司虽与增城开发建设公司、水电集团公司共同作为新利公司股东，但依据增城开发建设公司于一审提交的《广州新利房地产有限公司清算报告》可知，香港广东水利水电工程发展有限公司在新利公司进行结业清算之前已退出了新利公司，而新利公司的清算财产及债务由水电集团公司全部接收，因此，***认为，为节约司法成本，无需再将香港广东水利水电工程发展有限公司追加为本案被告。四、基于增城开发建设公司、水电集团公司是新利公司结业清算时的股东的事实，一审判决增城开发建设公司、水电集团公司协助***将案涉房屋的所有权转移登记至***名下符合公平正义原则。五、水电集团公司与《广州新利房地产有限公司清算报告》中载明的“广东省水利二局房地产公司”实为同一主体，一审法院对各方主体身份已核查清楚，增城开发建设公司、水电集团公司作为新利公司的财产及债务承接者是适格主体也具备履行能力。六、本案诉求系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，因此本案不适用诉讼时效。综上，增城开发建设公司、水电集团公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维护原判。 水电集团公司述称：同意增城开发建设公司的上诉意见。 水电集团公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回***全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费由***承担。事实和理由：一、一审法院认为***出示房款发票以证明***、***已依约付清了涉案房屋的购房款，系其已按约履行了足额支付房款的义务，属于事实认定不清。一审庭审中，***仅提供了案涉房屋的房款发票来证明其父母已依约向新利公司支付了案涉房屋的购房款，除此之外并未有提供其他证据加以证明。市场主体在日常的商品或服务交易过程中，会伴随着发票的出现，其中既有先开具发票后支付款项，也有先支付款项后开具发票的情形。日常小额交易其发票可视为收付款凭证，但是购房等非日常的大额交易是极少使用现金进行支付的，不能仅以发票作为大额金钱给付的凭证，还应当提供诸如转账记录等支付款项的其他证据佐证。案涉购房款达19万元之多，***仅提供了购房发票，并未使待证事实达到高度盖然性证明标准，该证据不足以证明其所主张的事实，应当承担举证不能的后果。一审法院以此认为***已按约履行了足额支付房款的义务，属于事实认定不清。二、一审判决遗漏应当参加诉讼的当事人，属严重违反程序，依法应予撤销，发回重审。涉案房屋的开发商为新利公司，其注销前股东为水电集团公司、增城开发建设公司、香港广东水利水电工程发展有限公司。***认为新利公司在其履行义务前已经注销工商登记，要求股东继续履行义务，应当以全体股东作为必要共同诉讼人。***在一审中仅以水电集团公司及增城开发建设公司为被告的，一审法院应当按照《民事诉讼法》第一百三十五条的规定通知香港广东水利水电工程发展有限公司参加诉讼，当事人也有权向一审法院申请追加。一审法院既未通知香港广东水利水电工程发展有限公司参加诉讼，也未同意水电集团公司提出追加其参加诉讼的申请。因此，一审判决遗漏了应当参加诉讼的当事人，属严重违反程序，依法应予撤销，发回重审。三、新利公司股东按照法定程序依法履行了股东的清算义务，不存在违法清算的情形。新利公司于2007年10月26日发布了《清算公告》，2008年8月9日经广州市增城区公司行政管理局核准注销。根据新利公司注销前有效施行的《公司法》第一百八十六条的规定，“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。”该条规定并未要求清算组必须通知到全部已知的债权人，而且未接到通知书的债权人也可自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。但***并未在公告之日起四十五日内申报债权，甚至直至新利公司核准注销之日都未曾向清算组申报债权。此外，根据***提供的(2017)粤0183民初5525号民事判决书经审理查明的事实亦可以证明，新利公司正是按照当时的法定清算程序完成了清算，并经工商行政管理部门依法审查(符合清算程序)后，核准注销登记的。因此，新利公司清算组实施的清算行为符合法律法规的规定，不存在违法清算的情形。四、水电集团公司不是涉案房屋的开发主体，***主张水电集团公司为其办理所有权转移手续属于“事实上不能履行的”的情形。根据《合同法》第一百一十条规定，水电集团公司既非案涉《房地产买卖契约》的相对方，又非案涉房屋的开发主体，案涉房屋的权属并未登记在水电集团公司名下，无权办理案涉房屋的产权登记。***主张水电集团公司为其办理案涉房屋所有权转移登记手续，属于法律规定的“法律上或事实上不能履行的”情形，***的该诉讼请求应予驳回。五、水电集团公司已依法履行了对新利公司的清算义务，清算行为合法，***怠于申报债权的，无权再要求水电集团公司履行新利公司注销前的合同义务。如前所述，水电集团公司已按照《公司法》的规定履行了对新利公司的清算义务，清算行为合法，***怠于向清算组申报债权而遭受损失，无权再要求清算组承担责任，继续履行案涉《房屋买卖合同》的义务。即便***认为水电集团公司的清算行为违法，水电集团公司作为有限责任公司也应仅以所接收的新利公司剩余财产为限承担责任。此外，《广州新利房地产有限公司清算报告》载明，“本次清算财产及债务由投资公司广东省水利二局房地产公司全部接收；还载明，支付清算费用并清偿全部债务后剩余财产12252231.24元(其中货币资金2006.44元、其他应收款12230224.80元)，由投资公司广东省水利二局房地产公司全部接收。”但该“广东省水利二局房地产公司”并非水电集团公司，一审法院对该事实未予查明。六、***诉请办理涉案房屋所有权转移登记的请求权实际上是债权请求权，其诉讼请求已经超过诉讼时效甚至超过了最长保护期限，依法应予驳回。***诉请办理案涉房屋所有权转移登记的请求权是基于***父母与新利公司之间的《房屋买卖契约》。首先，***并未举证证明其已履行了足额支付房款的义务而合法占有案涉房屋，新利公司及其股东有权根据《合同法》第六十七条的规定拒绝其履行办理过户登记的要求；其次，《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让、消灭，原则上以登记为生效要件，法律另有规定的除外。因此，在办理所有权转移登记之前，***对案涉房屋并不享有物权，其享有的是依据案涉《案涉房屋买卖合同》对新利公司的债权。从权利性质上看，***基于案涉《房屋买卖合同》诉请为其办理案涉房屋所有权转移登记的请求权属于债权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，***该债权请求权应当适用诉讼时效抗辩。本案中，***诉请办理案涉房屋所有权转移登记的请求权已明显超过了诉讼时效，甚至超过了最长的权利保护期限。一审法院认为***要求办理案涉房屋过户系基于物权的请求权，不适用诉讼时效的抗辩，属于法律适用错误。综上，请求二审法院依法支持水电集团公司全部上诉请求。 ***辩称：一、一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，增城开发建设公司、水电集团公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、***于一审阶段提供的证据足以证明***父母***、***已依约付清了涉案房屋的购房款。三、香港广东水利水电工程发展有限公司已不是本案适格当事人，无需追加为本案被告。香港广东水利水电工程发展有限公司虽与增城开发建设公司、水电集团公司共同作为新利公司股东，但依据增城开发建设公司于一审提交的《广州新利房地产有限公司清算报告》可知，香港广东水利水电工程发展有限公司在新利公司进行结业清算之前已退出了新利公司，而新利公司的清算财产及债务由水电集团公司全部接收，因此，***认为，为节约司法成本，无需再将香港广东水利水电工程发展有限公司追加为本案被告。四、基于增城开发建设公司、水电集团公司是新利公司结业清算时的股东的事实，一审判决增城开发建设公司、水电集团公司协助***将案涉房屋的所有权转移登记至***名下符合公平正义原则。五、水电集团公司与《广州新利房地产有限公司清算报告》中载明的“广东省水利二局房地产公司”实为同一主体，一审法院对各方主体身份已核查清楚，增城开发建设公司、水电集团公司作为新利公司的财产及债务承接者是适格主体也具备履行能力。六、本案诉求系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，因此本案不适用诉讼时效。综上，增城开发建设公司、水电集团公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维护原判。 增城开发建设公司述称：同意水电集团公司的上诉意见。 ***向一审法院起诉请求：一、增城开发建设公司、水电集团公司协助***办理位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房的所有权转移登记至***名下；二、诉讼费用由增城开发建设公司、水电集团公司承担。 一审法院经审理查明：2001年2月4日，新利公司（甲方、卖方）与***、***（乙方、买方）签订的《房地产买卖契约》，该合同约定甲方以198662元的价格将位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房出售给乙方，乙方需于2001年2月9日前一次性付清；同时约定，出卖人应当在2001年10月18日前将上述房屋交付给乙方；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，***双方按规定各自承担；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。该合同还就其他事项进行了约定。 2002年10月31日，新利公司向***、***开具金额为198662元的《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，记载购房地址为增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房。 ***出具（2019）粤广增城第386号公证书，载明，一、被继承人***于2006年1月21日死亡，***于2008年1月6日死亡；二、被继承人***、***有以下夫妻共同遗产，1、座落于新塘工业加工区新风路8号C4-403B房的合同权益；2、座落于新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房的合同权益。三、被继承人***、***的继承人***、**羡、***、***、***、***称，被继承人***、***生前无与他人签订《遗赠扶养协议》，亦未就上述财产预立遗嘱。四、被继承人***结过两次婚，前妻***（已于1980年10月1日死亡），***与***婚后生有儿子***、***、***、***，后妻***，***与***婚后育有儿子***，女儿**羡。***、***的父母均已先于其本人死亡。五、现***要求继承***、***的上述遗产，**羡、***、***、***、***均表示放弃对被继承人***、***的上述遗产的继承权。***、***的上述遗产为法定继承，应由上述***、**羡、***、***、***、***共同继承。现**羡、***、***、***、***均表示放弃***、***上述遗产的继承权，因此兹证明***、***的上述遗产由***一人继承。 ***出具（2019）粤广增城第387号公证书，载明，***、***、***、***在公证处签署《放弃继承权声明书》。 ***出具（2019）粤广增城第389号公证书，载明，**羡在公证处签署《放弃继承权声明书》。 一审另查，2006年9月1日，新利公司召开董事会，并决议于2006年9月15日停止经营并进行清算；2007年10月26日，新利公司清算组在《广州日报》发布了《清算公告》，该公告载明“广州新利房地产有限公司经董事会决议终止经营，清理债权债务，请各债权人自本公告见报之日起90天内向本公司清算小组申报债权，逾期不报，视为放弃权利。”。2008年1月2日，新利公司清算组出具《广州新利房地产有限公司清算报告》，该报告载明清算时间自2007年9月15日起至2007年12月31日止，因香港广东水利工程发展有限公司已退出本公司，本次清算财产及债务由投资公司广东省水利二局房地产公司全部接收；还载明，支付清算费用并清偿全部债务后剩余财产12252231.24元（其中货币资金2006.44元、其他应收款12230224.80元），由投资公司广东省水利二局房地产公司全部接收。该报告还载明了其他事项，但未载明***、***作为债权人申请债权的情况。 一审再查，新利公司系有限责任公司，2008年9月9日，新利公司经广州市增城区公司行政管理局核准注销；增城市新塘工业加工区开发总公司、香港广东水利水电工程发展有限公司、广东省水利水电第二工程局系新利公司股东；广东省水利水电第二工程局名称变更为广东省水电集团有限公司；增城市新塘工业加工区开发总公司名称变更为广州增城开发区建设发展有限公司。 为查核涉案房屋的情况，一审法院向广州市规划和自然资源局发函，该局复函如下，一、位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦房屋坐落在证号为（1988）第0023892-01250203792项下的国有土地上，由新利公司开发建设并以该公司名义办理了房屋产权权属监证登记（确权），已缴交土地出让金。截至2022年4月15日，位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房的不动产未办理合同备案登记、预购商品房预告登记或房屋所有权转移登记，具体的查封情况详见广州市不动产登记查册表。二、因买卖申请办理不动产登记的，应由双方当事人共同向不动产登记机构申请并提交相关申请材料。人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或动产等案件中作出并依法生效的改变原物权关系的判决书、裁决书、调解书属于导致物权设立、变更、转让或消灭的，可以由当事人单方申请。 在本案的一审审理过程中，一、***陈述以下，1、涉案房屋过户产生的税费、费用由***承担。2、已经付清涉案购房款198662元，涉案房屋已于2002年接收使用。3、***的父亲***生前结过两次婚，前妻为***，二人婚后育有***、***、***、***，无其他儿女。***的母亲***与***结婚后，婚后育有***、**羡，在***、***离世后，针对涉案房屋应由二人子女继承，而根据***提交的公证书均载明其他子女放弃对涉案房屋的继承权即由***继承，因此***主张以***的名义办理房屋过户。3、没有收到清算组申报债权的通知。 二、增城开发建设公司陈述以下，新利公司当时已经刊登清算公告，通知相关债权人申报债权，新利公司在法定期限内组成清算组已经向工商局备案清算组成员，清算组成员如果没有通知***、***申报债权也需由***举证证明其没有申报债权造成其损失的情况下，才按相关司法解释规定由清算组成员对其损失承担赔偿责任，损失赔偿责任与义务承继是不同的，***也不能据此要求增城开发建设公司承担过户的义务。 三、水电集团公司陈述以下，根据公司法第186条规定，新利公司已按照法律规定的期限进行公告，其清算工作是符合当时的法律程序的，也就是说按照前述的法律规定，并非需要实际通知到债权人。新利公司完成清算程序后经工商部门审查核准注销。出具清算报告并不妨碍债权人申报债权，虽然新利公司当时的清算公告的期限未满，但已经超过法定的60日公告期限，因此不妨碍清算组依法认定债权人放弃权利，债权人也未在公告的45日内进行申报债权，事实上，是***或其父母直到2008年9月9日新利公司依法注销都没有申报过债权。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，因此本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 ***、***与新利公司于2001年2月4日签订的《房地产买卖契约》系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同依法成立、有效。 ***出示房款发票以证明***、***已依约付清了涉案房屋的购房款，增城开发建设公司、水电集团公司对此虽不认可，但未提供证据予以推翻，故一审法院对***主张其已付清购房款198662元予以采信。***、***已经按约履行了足额支付房款的义务，新利公司亦应履行办理涉案房屋的产权转移登记的义务。因***、***已死亡，涉案房屋为***、***共同财产，***、***的法定第一顺序继承人有***、**羡、***、***、***、***；现**羡、***、***、***、***均明确表示放弃继承涉案房屋，上述均系其等人真实意思表示，也是对其等人在涉案房屋中原有权利份额的自主处分，并不违反法律、法规的规定，一审法院予以准许，即***主张要求办理涉案房屋产权转移登记手续，有据可依，一审法院予以支持。因新利公司已经办理注销，且涉案房屋现未发现存在不宜过户至***名下的情况，为此，***要求作为新利公司的股东增城开发建设公司、水电集团公司协助将位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房的所有权转移登记至***名下（转移登记所产生的费用由***负担）的诉讼请求，一审法院予以支持。具体的过户手续应按照房屋管理部门的要求办理。 至于诉讼时效问题。因***要求增城开发建设公司、水电集团公司将涉案房屋过户系基于物权的请求权，而诉讼时效一般适用于基于债权的请求权，故增城开发建设公司、水电集团公司提出超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。至于被告提及合同未生效的抗辩。根据本案查明的事实，合同买方已依约履行付款义务，涉案合同已经实际履行，故其该抗辩缺乏依据，一审法院不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2022年8月10日作出一审判决：广州增城开发区建设发展有限公司、广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助***办理位于广州市增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1513房的所有权转移登记至***名下的手续（转移登记所产生的费用由***负担）。过户手续按照房屋管理部门的要求办理。一审案件受理费4900元，由广州增城开发区建设发展有限公司、广东省水电集团有限公司负担。 二审中，各方当事人无新证据提交。 本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，二审案件应当围绕当事人上诉请求进行审理。据此，根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下： 其一，关于购房款的实际支付问题。***提交了《房地产买卖契约》及房款发票，以证明涉案房屋的购房款已依约付清，增城开发建设公司、水电集团公司虽有异议，但未提供证据予以推翻，故一审法院对***认为已付清购房款的主张予以采信，进而认为***、***已经履行了足额支付房款的义务，新利公司亦应履行办理涉案房屋的产权转移登记的义务，并无不当，本院予以认可。 其二，关于增城开发建设公司、水电集团公司应否承担过户义务的问题。因新利公司清算组在《广州日报》发布《清算公告》的时间是2007年10月26日，同时，根据该公告债权人申报债权的截止时间应为2008年1月23日，而2008年1月2日，新利公司清算组即出具《广州新利房地产有限公司清算报告》，换言之，新利公司清算组在债权人申请债权期限届满前即已结束了清算，并出具了清算报告，而本案债权并未在清算报告中得以体现，显然新利公司清算组在清算公告载明的申请债权期限届满之前即结算清算的行为，导致本案债权未及时申报而未获办理过户，属于违法清算，由此新利公司注销登记后，产生的法律责任依法应由新利公司股东承担。另外，《清算报告》明确载明投资者香港广东水利工程发展有限公司已退出本公司。综上，一审对***要求作为新利公司的股东增城开发建设公司、水电集团公司协助将涉案房屋过户（转移登记所产生的费用由***负担）的诉讼请求，予以支持，并无不妥。 其三，关于诉讼时效问题。房屋交付后，买受人请求出卖人协助办理不动产转移登记，出卖人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。根据本案查明的事实，涉案房屋早已交付，因此，增城开发建设公司、水电集团公司提出超过诉讼时效的抗辩理由，缺乏法律依据，一审处理并不不当。 综上所述，增城开发建设公司、水电集团公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19600元，由上诉人广州增城开发区建设发展有限公司负担9800元，由广东省水电集团有限公司负担9800元。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年二月十六日 书记员　　黄咏欣 *** ***