北京兴开盛林投资有限公司与北京盛世融航文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0115民初12697号

原告（反诉被告）：北京兴开盛林投资有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园东路1号北侧。

法定代表人：肖建锐，董事长。

委托诉讼代理人：钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京盛世融航文化发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院23号楼22层2603。

法定代表人：高平，总经理。

委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。

第三人：中游环球（北京）管理咨询股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区万源街15号2号楼434。

法定代表人：刘健，董事长。

委托诉讼代理人：左易，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京兴开盛林投资有限公司（以下简称兴开盛林公司）与被告（反诉原告）北京盛世融航文化发展有限公司（以下简称盛世融航公司）、第三人中游环球（北京）管理咨询股份有限公司（以下简称中游环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴开盛林公司的委托诉讼代理人钟杰，被告盛世融航公司的委托诉讼代理人冀莹莹，第三人中游环球公司的委托诉讼代理人左易到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

兴开盛林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除北京世纪春晖广告有限公司与盛世融航公司于2008年4月2日签订的垂钓园租赁合同；2.判令盛世融航公司腾空并整体返还位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园垂钓园内的餐厅（建筑面积1100平方米）、配套鱼池、场地;3.判令盛世融航公司支付租金10292000元（2008年7月1日至2021年6月30日），并按天支付租金（按照每天2652元标准，自2021年7月1日起至餐厅、配套鱼池、场地腾空返还兴开盛林公司之日止）；4.判令盛世融航公司支付违约金7242931元；5.本案诉讼费用由盛世融航公司承担。事实与理由：2008年4月2日，北京世纪春晖广告有限公司（以下简称世纪春晖公司）与盛世融航公司签订《垂钓园租赁合同》，双方约定世纪春晖公司将位于北京经济技术开发区企业文化园西园垂钓园内的餐厅（建筑面积约1100平方米）以及配套鱼池出租给盛世融航公司使用，租赁期限自2008年7月1日起至2027年6月30日止，共计20年。2009年7月，世纪春晖公司与兴开盛林公司共同致函盛世融航公司，《垂钓园租赁合同》及相关权利义务关系由兴开盛林公司承继。自2008年7月1日至2021年6月30日，盛世融航公司拖欠兴开盛林公司租金10292000元。根据租赁合同相关约定，兴开盛林公司有权解除合同，盛世融航公司应当支付欠付租金及违约金。为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。

盛世融航公司辩称，不认可兴开盛林公司的全部诉讼请求。第一，涉案租赁合同中所涉及的租赁房屋，因不具备审批建造手续，导致盛世融航公司无法经营使用，而兴开盛林公司也多次向公园园区内发出通知，阻挠盛世融航公司正常经营，给盛世融航公司造成巨大的经营损失。第二，兴开盛林公司在起诉前从未向盛世融航公司催缴过租金，盛世融航公司认为兴开盛林公司主张支付租金的请求已经超过了法律规定的诉讼时效。第三，盛世融航公司与现在的涉案房屋占有人中游环球公司有在案的诉讼案件尚未解决，兴开盛林公司应当对中游环球公司加建的部分进行补偿后，盛世融航公司才能进行整体返还。合同签订后，盛世融航公司投入大量资金对租赁场地进行装修改造，现兴开盛林公司应对盛世融航公司投入的装修改造部分进行赔偿，盛世融航公司提起反诉：1.判令兴开盛林公司向盛世融航公司赔偿房屋装修装饰、设备设施、附属物及树木绿植损失共计4433378元；2.由兴开盛林公司承担评估费127200元；3.本案的全部诉讼费由兴开盛林公司承担。

针对盛世融航公司的反诉请求，兴开盛林公司答辩如下：不同意盛世融航公司的反诉请求，第一，根据双方签订合同的第八条免责条款有相关约定，如果使用期超过５年以上兴开盛林公司不予补偿。第二，本案因为盛世融航公司长期拖欠巨额租金有违约行为，兴开盛林公司提出解除合同，兴开盛林公司不应该承担违约责任。第三，合同有约定盛世融航公司进行装修改造应当向兴开盛林公司提出申请，但盛世融航公司没有申请。盛世融航公司进行改扩建也没有依法取得相关手续，对于违法建设兴开盛林公司没有赔偿或者补偿的责任。关于盛世融航公司依据评估报告提出的诉讼请求，兴开盛林公司认为非由盛世融航公司建设的范围不应该纳入评估范围。

针对兴开盛林公司的本诉请求及盛世融航公司的反诉请求，中游环球公司陈述，针对本诉的诉讼请求，中游环球公司不同意全部本诉请求，第一，中游环球公司在本案中的身份是无独立请求权第三人，鉴定报告不涉及中游环球公司加建、改建部分，对于中游环球公司加建和改建的价值中游环球公司另案起诉要求盛世融航公司给予补偿。第二，中游环球公司需要强调鉴定报告中涉及三方均主张是自己加建、改建的，对于该部分财产中游环球公司保留意见。第三，关于兴开盛林公司所说的整体返还问题，中游环球公司现在不同意整体返还，待中游环球公司与盛世融航公司的纠纷解决后，中游环球公司也会在起诉时将兴开盛林公司列为第三人参加诉讼。等纠纷解决后中游环球公司同意处理返还问题。针对反诉的诉讼请求，因与中游环球公司无关，中游环球公司不发表意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月2日，世纪春晖公司（甲方，出租方）与盛世融航公司（承租方，乙方）签订《垂钓园租赁合同》，约定盛世融航公司承租位于企业文化园西园内垂钓园，面积约1100平方米，用途以营业执照核准的经营范围为准。租赁范围为企业文化园西园内垂钓园餐厅；鱼池作为配套合并租用不另计租金。租赁期限自2008年7月1日至2027年6月30日止，共计20年。合同租金支付方式为年付，租金标准为每平方米2元，年租金为80万元，包含物业管理费；租金支付方式为支票；第一次租金的支付时间为2008年4月5日。以后每年的7月10日为租金支付日，（如遇节假日，支付日向后顺延至工作日），合同租赁期为20年，合同执行至第5年租金递增10%。合同执行至第10年租金递增10%。关于甲方权利义务……4.2依法制订有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等内容的各项规章制度并负责监督实施；4.3协助各级行政管理机关对乙方违反有关规定的行为进行监督、教育、整顿，直至单方解除合同。4.4应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。关于乙方权利义务，5.1应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证照经营。5.2应按照约定的用途开展经营活动，自觉遵守甲方依法制订的各项规章制度，服从甲方的监督管理。5.3应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费。关于合同的解除，6.6乙方逾期15日未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方应按照日万分之三的标准向甲方支付违约金。

兴开盛林公司提供兴开盛林公司与北京亦景运输有限公司、全体到会股东于2009年4月30日签订的《关于解散北京世纪春晖广告有限公司的股东会决议》，载明应到股东2人，实到2人，代表拥有100%表决权的股权，符合《公司法》及相关法规的规定，会议合法有效。会议做出以下决议：一、为了整合公司有效资源，形成规模经济效益，决定将北京世纪春晖广告有限公司整建制并入北京兴开盛林公司投资有限公司。解散并依法注销“北京世纪春晖广告有限公司”法人营业执照……另查，北京世纪春晖广告有限公司于2009年11月17日注销，北京市工商行政管理局于2009年12月9日出具《注销核准通知书》。

兴开盛林公司提供《函告》，证明于2009年7月27日其向盛世融航公司告知“经股东会议决定，我司于2009年4月30日进行解散，并于当日成立清算小组进入解散清算与注销公司程序。解散后我司整建制并入股东——兴开盛林公司，我司与贵公司正在执行的相关业务合同以及因此形成的权利义务关系转由兴开盛林公司承继。此函告由兴开盛林公司确认。特此函告！”盛世融航公司不认可收到上述函告。

兴开盛林公司提供《关于严格履行租金支付义务的催告函》，证明其于2013年7月5日向盛世融航公司发出催告函，告知其就世纪春晖公司与盛世融航公司签订的垂钓园租赁合同，现《垂钓园租赁合同》及其权利义务关系由兴开盛林公司承继；两单位已经及时将出租主体变更事宜告知盛世融航公司。经查，盛世融航公司自承租之日起，仅支付2008年7月1日至2008年11月15日的租金30万元，尚拖欠2008年11月16日至2013年6月30日的租金370万元。根据合同约定“乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金万分之三的滞纳金”为避免纠纷，兴开盛林公司专函相告，望盛世融航公司严格履行租金支付义务。盛世融航公司不认可收到上述催告函。

兴开盛林公司提供《律师催款函》，证明其于2015年3月26日向盛世融航公司出具律师催款函，并告知盛世融航公司尚拖欠2008年11月16日至2014年12月31日的租金502万元，滞纳金190万元，共计692万元。盛世融航公司不认可收到上述律师催款函。

兴开盛林公司提供发票及付款凭证，证明盛世融航公司于2008年4月17日支付租金300000元，于2016年8月17日支付租金880000元。以上共计118万元。盛世融航公司认可上述证据的真实性。

兴开盛林公司提供施工合同、土方挖运分包合同、门窗部分四方协议、地板辐射采暖系统合同等及发票，证明鱼池开挖、护坡、地面铺装、水电改造、鱼池市政道路、餐厅门窗、地暖系统等并非盛世融航公司施工，不应纳入鉴定补偿范围。盛世融航公司主张双方权属争议是对于房屋的地暖、消防、上下水、其他部分双方不存在争议，故对于上述证据的真实性均不认可。

经询问，双方均未提交任何关于房屋建造等相关合法手续，本院对涉案合同效力依法审查后，向双方当事人予以充分释明，兴开盛林公司将相应诉讼请求予以变更。盛世融航公司表示如果双方签订的《垂钓园租赁合同》无效，盛世融航公司申请位于北京经济技术开发区企业文化园垂钓园内的餐厅以及配套鱼池及周边场地上由申请人出资装修改造部分（包括房屋装修、设备设施及附属物、树木绿植等）的现值进行评估，并支付评估费127200元。经北京高级人民法院摇号确认鉴定机构，中环松德（北京）资产评估有限公司于2022年3月31日出具资产评估报告，针对兴开盛林公司、盛世融航公司及中游环球公司现场对鉴定事项提出异议，鉴定机构在鉴定报告特别事项中予以说明。一、在固定资产项下，（1）房屋建筑物净值为383133元；（2）构筑物及其他辅助设施净值为3383971元。其中盛世融航公司与中游环球公司之间存在权属争议的净值为910891元，兴开盛林公司与盛世融航公司存在权属争议的净值为365673元；（3）机器设备净值304693元。其中盛世融航公司与中游环球公司之间存在权属争议的净值为245263元，喷灌设备1套净值54705元、传菜梯（二层）净值4725元，兴开盛林公司认为以上设备可以迁移走，不应纳入鉴定范围。二、在生产性生物资产（种植品），评估价值为361581元。其中盛世融航公司与中游环球公司之间存在权属争议的评估价值为29573元。

在本案审理过程中，第一,兴开盛林公司表示双方合同仍在履行过程中，涉案房屋和鱼池属于国有土地，土地性质为林业用地。餐厅由兴开盛林公司所建设，没有相关准建、审批手续和房屋产权证，盛世融航公司以合作形式交给第三方中游环球公司占有使用，盛世融航公司及中游环球公司在涉案房屋有增建行为。第二,兴开盛林公司现在才起诉解除合同的原因系兴开盛林公司开始自行经营的兰月华会所经营的不错，后来将场地转租后经营不太好，对于盛世融航公司的经营人是本地人比较信任，后续政府管控比较严且兴开盛林公司的股东要求催缴租金。第三，兴开盛林公司主张其通过在盛世融航公司实际经营地的栅栏上张贴向其送达律师函及催款函。

经现场勘验确认，目前涉案房屋和场地仍由中游环球公司占有使用。

本院认为，世纪春晖公司与盛世融航公司签订的垂钓园租赁合同及其权利义务关系由兴开盛林公司承继，盛世融航公司未提供证据证明对此提出异议，且于2016年8月17日向兴开盛林公司转款880000元，据此本院认定兴开盛林公司与盛世融航公司成立租赁合同关系。因双方租赁合同中所涉房屋未有合法建造审批手续，涉案《垂钓园租赁合同》应属无效。关于兴开盛林公司要求解除租赁合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于兴开盛林公司要求盛世融航公司支付违约金7242931元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于兴开盛林公司要求盛世融航公司腾空并整体返还位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园垂钓园内的餐厅（建筑面积1100平方米）、配套鱼池及场地的诉讼请求，证据充足，本院予以支持。经询问，兴开盛林公司表示如法院审查认为涉案合同无效，其基于合同无效主张盛世融航公司返还租赁物并参照租金标准给付房屋占有使用费。涉案合同自始无效后，兴开盛林公司诉请支付所谓的租金已无相应的合同依据，但盛世融航公司实际占有使用涉案场地，应向兴开盛林公司支付相应合理的占有使用费用。盛世融航公司主张兴开盛林公司的租金请求权已经超过诉讼时效的答辩意见，证据不足，本院不予采信。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定占有使用费的标准为每日2192元。自2008年7月1日至2009年12月31日，盛世融航公司应给付兴开盛林公司占有使用费用1203408元，扣除已付占有使用费1180000元，盛世融航公司欠付上述期间占有使用费23408元。盛世融航公司应向兴开盛林公司给付占有使用费用（按照每日2192元标准，自2010年1月1日起至实际腾房之日止）。

关于盛世融航公司主张涉案场地所投入装修等损失的反诉请求，双方均确认涉案房屋未取得建设规划审批手续,租赁合同中，出租人应当提供符合法律规定及合同约定的租赁物,保障租赁物处于正常可使用状态。承租人在签订租赁合同时对承租的租赁物是否准许用于租赁亦应尽到必要的审查。本案中,涉案租赁房屋由兴开盛林公司自主建设,在未取得建筑工程许可证的情况下进行出租,违反了出租人的法定义务,故兴开盛林公司对合同无效的过错负有责任。盛世融航公司作为承租人,明知涉案房屋没有产权证,仍然与出租人签订合同并进行装修扩改建,疏于对自己权利的保护,对合同无效亦存在一定的过错。合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的损失。根据已查明事实,盛世融航公司承租房屋后,对房屋进行了装饰装修扩改建且占有使用长达十余年,兴开盛林公司并未举证证明曾经提出异议,故应视为同意盛世融航公司的装修扩改建行为。现租赁合同无法继续履行导致盛世融航公司产生装修等损失,该部分损失应当由双方予以分担。本院酌定盛世融航公司自担20%的经济损失，兴开盛林公司承担80%赔偿责任。关于评估报告中涉及的盛世融航公司与中游环球公司尚存权属争议的部分，因该部分涉及中游环球公司的利益，且上述投入是由盛世融航公司还是中游环球公司尚存在争议，故对于该部分经济损失本案不予处理。双方可待争议内容权属确定后另案处理。关于评估报告中涉及的兴开盛林公司与盛世融航公司之间对权属有争议的消防，上下水、地暖部分，兴开盛林公司未提供充分证据证明消防、上下水部分系其所建造，故其主张不应纳入鉴定范围的意见，本院不予支持。兴开盛林公司提供合同及发票证明地暖系统由其施工，证据充足，本院予以采信。关于兴开盛林公司主张传菜梯（二层）净值4725元属于可以迁移走，不应纳入鉴定范围的意见，鉴于传菜梯即使可以拆卸，但拆卸后可能丧失使用价值，故对于该意见，本院不予采信。关于兴开盛林公司主张喷灌设备净值54705元可以迁移走，不应纳入鉴定范围的意见，兴开盛林公司未提供充足的证据证明其主张，本院对此不予采信。据此，结合鉴定报告结论评估净值4433378元，扣除盛世融航公司和中游环球公司存在权属争议部分及地暖部分净值，结合赔偿比例，本院酌情确定兴开盛林公司赔偿盛世融航公司2434299.2元。关于盛世融航公司主张兴开盛林公司承担评估费127200元的反诉请求，本院根据双方过错酌情确定兴开盛林公司与盛世融航公司各承担63600元。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

北京世纪春晖广告有限公司与北京盛世融航文化发展有限公司于2008年4月2日签订的《垂钓园租赁合同》无效；

北京盛世融航文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将基于上述《垂钓园租赁合同》所占有的房屋及场地（即位于北京经济技术开发区亦庄企业文化园西园垂钓园内的餐厅，建筑面积1100平方米，配套鱼池、场地）整体腾退并返还给北京兴开盛林投资有限公司；

北京盛世融航文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内给付北京兴开盛林投资有限公司房屋占有使用费23408元及占有使用费（按照每日2192元的标准，自2010年1月1日起至实际腾退之日止）；

北京兴开盛林投资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付北京盛世融航文化发展有限公司2434299.2元；

驳回北京兴开盛林投资有限公司的其他诉讼请求；

驳回北京盛世融航文化发展有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费58900元，由北京盛世融航文化发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费21642元，由北京兴开盛林投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费127200元，由北京盛世融航文化发展有限公司负担63600元（已交纳），由北京兴开盛林投资有限公司负担63600元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　肖　爽

二〇二二年六月三十日

书记员　李冬梅