青岛瑞源智慧产业集团有限公司、青岛菁禾教育投资有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0211民初16696号 原告：青岛瑞源智慧产业集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛菁禾教育投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：***，男，1978年10月25日出生，汉族，住山东省广饶县。系被告公司员工。 原告青岛瑞源智慧产业集团有限公司（以下简称“瑞源集团”）与被告青岛菁禾教育投资有限公司（以下简称“菁禾公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞源集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费41895.04元（2020年8月1日至2022年9月30日）；2、逾期支付物业费违约**41895.04元为基数自2020年8月至实际付清之日按照（LPR）计算，至起诉之日暂计利息为3179.25元；3、依法判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2016年3月1日与***社区居委会签订物业服务合同，合同约定商业网点物业费2.0元/月/平方米，原告自接管被告所住小区以来，严格按照合同约定服务广大业主，得到广大业主的支持，但被告自2020年8月至起诉之日以各种理由拖欠物业服务费。原告多次催告至今未支付，被告违反了《物业管理合同》第三章第七条的约定，严重影响原告的正常经营，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请判如所请。 被告菁禾公司答辩称：没有见过物业合同，对于原告物业收费标准不清楚，原告应提供物价部门关于收费标准的审核材料，被告将按照标准缴纳。关于原告起诉的电梯费用，被告网点没有电梯。合同中约定的车辆管理费是包含在内的，被告租赁了4个网点但没有开通该服务，被告自己的车辆也需要缴费。原告一直未给被告网点集中供暖，2019年3月1日的合同第30.4条有约定。每逢下雨，网点内都要漏水，是一楼的下水管道往下漏水，因为漏水的原因找过原告，原告一直未解决。原告大概3-4次的停水停电。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经庭审查明事实如下： 一、原告提交《***高层商业网点租赁合同》、民事判决书2份，显示被告与青岛黄岛***社区签订租赁合同，租赁位于青岛市黄岛区富春江路XXXX号甲***社区高层XX号楼XXX、XXX-1、XXX-2、XXX-3号网点，租赁期限为一年，自2020年9月10至2021年9月9日，租赁期间的水、电、煤气、物业管理费等均由被告承担；租赁期限届满后被告依旧使用涉案房屋，原告认为涉案房屋的物业费应由被告承担，被告对此无异议。 二、原告于2019年3月1日与青岛市黄岛区长江路街道办事处***社区居民委员会签订《物业服务合同》，合同服务期限自2016年3月1日至2022年2月28日，约定原告（更名前名称为青岛瑞源物业有限公司）对***高层住宅和商业网点提供物业服务；2022年5月12日原告与黄岛区长江路街道***社区股份经济合作社签订《物业服务合同》，约定原告对***高层住宅和商业网点提供物业服务，服务期限自2022年3月1日至2024年2月28日，所有合同均约定商业网点物业服务费2.0元/月/平方米。合同约定每个季度的首月10号应交纳物业费，逾期每日按照未缴费金额的万分之一支付违约金。被告对合同的真实性无异议，但对于被告的收费标准有异议。 三、原告称其已提供物业服务，并提供物业服务的照片、保洁记录、消毒记录、交接班记录、外来人员登记表等材料，证明原告按照物业服务委托合同约定提供了相关质价相符的物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业服务费。被告对此有异议，被告称其租赁网点周边并没有人来打扫过。 四、原告提交物业服务三公开公示栏照片，证明原告在小区长期公示服务内容及服务标准收费金额，投诉及相关政府部门的公开电话，出现纠纷时被告可以向有关部门反映情况，协调纠纷，被告怠于解决纠纷，构成恶意欠费。被告称对此没有注意过。 五、原告提交书面催告的律师函、寄函件，收件回执，证明原告按照法律规定进行书面催告程序，被告已经知道欠费情况及欠费金额，经原告合理催告后被告仍未按照合同约定缴纳物业服务费。被告欠付原告自2020年8月1日至2022年9月30日期间的物业费，其中XXX房屋2021年1月1日至2022年9月30日欠付9439.92元（224.76×2×21）；XXX-1号2021年1月1日至2022年9月30日欠付10573.08元（251.74×2×21）；XXX-2号2021年1月1日至2022年9月30日欠付9776.76元（232.78×2×21）；XXX-3号2020年8月1日-2022年9月30日欠付12104.56元（232.78×2×26），共计41894.32元，经原告催缴，被告至今未缴纳该款。被告对此无异议。 六、被告提交微信转账记录的截图，拟证明被告代理人的车辆进入网点停车场是收费的，关于停车费物业有管理责任。原告对证据真实性、关联性不认可，即便该停车缴费真实，但被告是将停车费交付至青岛时光里商业管理有限公司，原告未向被告收取停车费，停车费是因为网点房的车辆停在商业街，商业街是与***社区签订的合同，并非跟原告签订了合同管理。 七、被告称四家网点有6000元的押金于2017年7月交给了原告，被告称有收据但未提交，被告称当时商定物业费八折，是与当时的物业经理口头约定，物业费2017年7月至2020年7月都是按照1.6元/平方米交的。原告称原告的系统内没有查询到被告交纳的押金，原告从未给被告承诺过物业费打八折。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依法订立的合同，应当受法律保护。本案中，原告与黄岛区长江路街道***社区股份经济合作社签订的《物业服务合同》，合法有效，对双方具有约束力；被告与黄岛区长江路街道***社区股份经济合作社签订租赁合同，约定租赁期间物业费由被告承担，根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；故，原告已经履行《物业服务合同》中约定的物业管理服务，并按照合同约定的商业网点的收费标准为2.0元/月/平方米收取物业费，不违反法律的规定；被告作为涉案网点物业使用人，应当支付物业服务费。原告要求被告支付2020年8月1日至2022年9月30日止的物业服务费共计41894.32元，本院予以支持。被告主张的押金6000元，被告未提交证据证明，原告不予认可，本案不予处理。被告主张的物业费打八折，因被告未提交证据证明原被告之间就此已达成一致，且原告不同意打八折，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。《物业服务合同》中约定每个季度的首月10号应交纳物业费，逾期每日按照未缴费金额的万分之一支付违约金，因被告逾期支付物业费，已构成违约；但该违约金标准过高，且原告未提交证据证明其损失，本院对此不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”涉案物业服务合同发生于民法典实施之前，合同履行持续民法典施行以后，应适用民法典的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告青岛菁禾教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛瑞源智慧产业集团有限公司2020年8月1日至2022年9月30日止的物业服务费41894.32元； 二、驳回原告青岛瑞源智慧产业集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取463元，原告已预交，由原告负担40元，由被告负担423，被告负担部分应于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，通过山东法院电子诉讼服务平台上诉，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期间届满之日起两年。 审判员　　** 二〇二二年十月三十一日 书记员　　**