昆山迈迪信贸易有限公司、昆山市周市镇人民政府与昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司合同纠纷二审民事判决书

江苏省高级人民法院 民事判决书 (2017)**终970号 上诉人（一审原告、反诉被告）：昆山迈迪信贸易有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路242号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：昆山市周市镇人民政府，住所地江苏省昆山市周市镇华杨路188号。 法定代表人：**，镇长。 委托诉讼代理人：***，江苏丰***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏丰***事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：昆山华苏原料药有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路60号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：昆山东方药业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路58号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 上诉人昆山迈迪信贸易有限公司（以下简称迈迪信公司）因与上诉人昆山市周市镇人民政府（以下简称周市镇政府）及被上诉人昆山华苏原料药有限公司（以下简称华苏公司）、被上诉人昆山东方药业有限公司合同纠纷（以下简称东方公司）一案，不服江苏省苏州市中级人民法院作出的（2013）***初字第0079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人迈迪信公司委托诉讼代理人***，上诉人周市镇政府委托诉讼代理人***、被上诉人华苏公司委托诉讼代理人***、被上诉人东方公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迈迪信公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，同时依法调整一审诉讼费的承担，并判决二审诉讼费由周市镇政府承担。事实和理由：一、一审判决认定周市镇政府未将约定的15.36亩土地交付给迈迪信公司、华苏公司、东方公司属于违约行为正确，但对该违约行为所产生的后果以及责任范围认定错误。迈迪信公司一审主张的29.49亩土地差价损失4698995.58元、搬迁停产损失费2662400元、已建一期工程闲置租金损失5722600元、二期工程造价差价损失17676371.07元、无法搬迁而在老厂重复投入损失35901200元均属于实际存在或必定发生的费用，且与周市镇政府的违约行为有直接因果关系，应予支持。二、一审判决认定迈迪信公司及华苏公司、东方公司未从老厂土地及厂房中搬迁也构成违约错误。迈迪信公司享有先履行抗辩权，且迈迪信公司一直希望尽早搬迁，但因土地尚未完整取得，且已安置的土地存在严重瑕疵而无法搬迁。故应当驳回周市镇政府要求迈迪信公司、华苏公司、东方公司支付老厂占有使用费50万元，并立即从老厂搬迁的反诉请求。三、一审判决遗漏认定周市镇政府另一违约行为，即安置的一期土地上有地下国防光缆等瑕疵，而导致无法进行二期工程的规划设计，这也是搬迁项目搁浅的一个重要原因。四、一审判决迈迪信公司、华苏公司、东方公司于判决生效后三十日内搬迁，不符合客观实际，应判决其从周市镇政府2015年6月落实15.36亩土地起按搬迁合同约定的36个月内完成搬迁。 被上诉人周市镇政府辩称：迈迪信公司的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回迈迪信公司的上诉请求。 周市镇政府上诉请求：撤销一审判决第一项，改判迈迪信公司、华苏公司、东方公司返还周市镇政府多支付的2375963元，并支付土地租金自使用之日至返还之日止暂计806095.67元。事实和理由：企业产权转让协议与搬迁协议不可分割，搬迁协议所涉及的土地款与企业产权转让协议所涉土地及土地款有前后牵连关系，协议各方也都同意就围绕转制、搬迁而引发的纠纷由法院判决。故周市镇政府反诉主张的返还超付款项及支付土地租金，应予支持。此外，周市镇政府于2015年上半年已向东方公司支付土地款2478600元，一审法院未予认定错误。 被上诉人迈迪信公司、华苏公司、东方公司辩称：迈迪信公司一审起诉的法律关系是搬迁合同纠纷，其提供企业转让协议只是为了说***信公司及华苏公司、东方公司的权利来源及合法性。周市镇政府主张返还超付款及支付土地租金无事实和法律依据。周市镇政府主张已支付2478600元是事实，双方可以依据合同及凭证对此结算。 迈迪信公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令周市镇政府赔偿因不全面履行《整厂搬迁协议书》及相关合同而造成的损失3500万元；2、本案诉讼费用由周市镇政府承担。 周市镇政府向一审法院提出反诉请求：1、判令迈迪信公司及华苏公司、东方公司按照《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》的约定，立即履行交付涉案土地、房屋的义务；2、判令迈迪信公司及华苏公司、东方公司返还2303763元；3、支付土地租金806095.67元，并承担自反诉之日起的利息损失；4、判令迈迪信公司及华苏公司、东方公司支付农民土地征收补偿金81000元，并承担自反诉之日起的利息损失；5、判令迈迪信公司及华苏公司、东方公司支付自2008年8月8日起至搬迁企业交付被拆迁房屋和土地之日止的占有使用费暂计50万元。本案反诉费用***信公司承担。 一审法院认定事实：2002年7月11日，昆山市周市镇农村集体资产管理办公室（甲方）与迈迪信公司（乙方）签订《企业转让协议书》一份，约定为进一步深化企业产权制度改革，加快乡镇企业改革步伐，鼓励和支持民营经济发展壮大，决定向迈迪信公司转让昆山市化工医药原料厂和昆山市化医原料厂整体资产、债务和经营权。根据周市镇经管站2001年12月30日出具的双方认可的审计报告，截止该日上述企业的总资产为1793.93万元，总负债为1797.56万元，净资产为-3.63万元。双方确认以净资产作为转让价格，并对净资产作如下调整：1、资产中剔除腰娄分厂房屋、设备等（划归镇管）固定资产754900元。2、资产中剔除应收腰**、腰娄天线管厂和腰娄食堂三笔往来款共计721855元。3、债务中剔除昆山信托投资公司贷款240万元，利息367541元和148065元，共计2915606元。4、上述剔除的资产归甲方所有，剔除的债务由甲方承担。经过上述调整后，双方确认转让价格为人民币1402551元。协议第六条土地的使用约定：企业产权转让后，两厂所占用的土地也同时出让给乙方，面积约60亩（以国土部门测绘为准），价格为每亩5万元，计人民币300万元。其中150万元（折合30亩土地）抵应由甲方承担的消防整改费用。其余30亩在办妥土地证之前，先按租赁结算，每年12月底前结算。今后乙方买断后，不再结算租金，同时办理集体土地使用证。根据协议约定昆山市化工医药原料厂和昆山市化医原料厂的资产权和经营权归乙方，营业执照以及各类许可证（福利企业牌子除外）及厂名、商标所有权由乙方行使。乙方对转让的资产（包括有形资产和无形资产）拥有所有权、使用权、处置权和收益权，对转让的债务承担偿还义务。甲方不再拥有转让对象的资产所有权和收益分配权，无权抽调乙方资产，同时对转让的债务不再承担义务。乙方拥有企业生产、经营、销售和人事管理等决策权，在国家政策允许的范围内自主经营、自负盈亏。协议生效后甲方有权按约定的时间收取土地租金，结算往来款项和福利免税分成。 2002年7月12日，周市镇政府（昆山市周市镇农村集体资产管理办公室）作为甲方，迈迪信公司作为乙方，双方又签订《企业产权转让补充协议书》一份，明确由于历史遗留问题，转让两厂所占用的土地已办理的土地使用权证性质为集体土地使用证，土地使用者为昆山化工医药实业公司19060㎡、昆山化工医药实业公司12494㎡和胶粘剂厂7628.7㎡（共计58.77亩），双方商定由甲方为乙方办理国有土地使用权证，国有土地使用权证取得方式为出让，使用权人为乙方，使用年限不低于50年，面积不少于58.77亩。土地出让金的价格双方确定为每亩5万元，金额合计为293.85万元。按企业转让协议约定，甲方应承担消防改造费150万元，甲方不再支付给乙方，抵作乙方土地出让金。余额143.85万元，乙方应于补充协议订立180日内向甲方支付，甲方在收到乙方首期出让金之日起三个月内为乙方办妥国有土地使用权证并交付乙方。双方在协议中还对其他事项进行了约定。 2003年3月10日，周市镇政府作为甲方，迈迪信公司（昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂）共同作为乙方，双方签订《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》，约定：一、甲乙双方一致同意实行土地置换、厂房设施等货币补偿的搬迁方式。二、土地置换条款：1、甲方以位于昆太路以北、清水港以东、振东化工厂以西的总面积约为71.3亩的土地一宗置换乙方现在占用的土地。具体位置与数据以本协议附件和国土局红线图为依据。2、甲方用以置换的土地中因有杆高为50米的南北高压线横穿其中，根据消防规定，高压线两侧杆高1.5倍范围内禁止建造厂房，该范围面积为75×2×200=30000平方米（合45亩），经协商暂按50%计算面积，即22.5亩。故甲方实际用以置换的土地面积为71.3-22.5=48.8亩。该面积与乙方原土地面积58.77亩的差额由甲方在置换土地相毗邻的区域沿清水港河往北延伸补偿乙方。3、高压线两侧75×200米范围内，乙方原则上用于绿化及部分与消防不冲突的工程设施安排。甲方同意在新批准的用地西侧到清水港河边的边角地，不规划其他用途，用于乙方还土及安装水处理工程，但不计入办证面积。4、甲方确保在本协议订立后9个月内为乙方办妥置换土地的国有土地使用权证书，具体手续由双方共同办理，协同操作。办理国土证所需的包括出让金在内的全部费用，按改制协议中规定执行。5、乙方新厂建设项目申请审批过程中所发生的全部费用由乙方承担，甲方应协助和协调乙方完成项目审批。6、市国土局或市土地储备中心要求与乙方订立相关土地合同的，甲方应协调。所订立合同中价格与本协议不一致的，以本协议为准。三、厂房设施等货币补偿条款：1、房屋建筑物等经昆山市世纪房产评估有限公司（世纪评字第03020272号）评估报告，评估值为579.91万元（精确到百元，下同）。2、设备与部分构筑物经昆山市物价局价格认证中心（昆价证2003-3-15号）评估报告，评估值为822.10万元。3、乙方还提出应当补偿如下费用：1）、围墙、水泥主干道、水泥场地作价165.97万元；10KV接电费20万元；电气功能调试检测费26.96万元；老厂绿化费10万元；新厂还土费124.68万元；搬迁补助费6.78万元；停产损失费203.47万元，合计557.86万元。以上合计金额1959.86万元，经甲乙双方反复协商，因还土费用在改制时已考虑，区位价、停产损失无明文规定，最终确定补偿人民币1588万元。新厂的设计、建造、安装、调试、装修等全部费用由乙方自行完成，但甲方应当配合。四、搬迁补偿费支付时间：考虑到乙方的GMP改造项目受国家药监局时间限制，甲乙双方商定以下列支付方式执行：本协议订立后7个工作日内甲方付总额的15%，计240万元；2003年10月底付总额的25%，计400万元；2004年10月付30%，计475万元；2005年10月付20%，计323万元，余150万元待乙方搬迁完毕并通知甲方后的7天内付清。上述付款在执行过程中，如甲方在财力许可的情况下，经双方协商可适当提前支付。五、搬迁期限：乙方应当在协议生效后36个月内搬迁完毕，并通知甲方。六、其他约定：1、本协议履行过程中，新厂建造的有关审批、验收、监督等事项，凡涉及市政府及相关部门的，甲方应当协调。2、因高压线而核减的土地面积22.5亩及第二条第三条规定的边角地，乙方不承担出让金，也不承担租金，但需支付农民土地征（使）用补偿金，标准为每年总额13500元，由周市政集体资产管理办公室结算收交。3、乙方在搬迁和以后期间，如有分流职工的由乙方负责协调，并承担分流费用。政府不再承担任何经济费用。 2003年3月26日，周市镇政府（甲方）与昆山市化医原料厂（乙方）签订搬迁补充协议：根据政府规划，甲乙双方于2003年3月10日订立了企业搬迁协议。搬迁过程中发现原协议未涉及的内容，甲方用以置换的土地范围内（即乙方新厂区）现有地面通信光缆及地下通信光缆、有线电视线路、新厂路口开岔费、绿化损失费、接电费、接水费、地质勘察费、测绘费、报建费等费用，因此搬迁将产生超出原协议规定的新的搬迁费应当由甲方承担。为不影响乙方搬迁进度，先由乙方垫付。约定：一、经苏州电信（光缆）局现场勘察，地面通信光缆必须搬迁至新厂区的绿化地带，初步核定搬迁费为98000元。涉及其他地质勘察费、测绘费、报建费、路口开岔费、绿化损失费、接电费、接水费等费用按实结算，由乙方提供付款依据向甲方结算，或在甲方支付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。二、经苏州电信（光缆）局现场勘察，新厂区内的地下通信光缆因搬迁费很大，故作地面处理，即该地下光缆两侧各两米范围内不准建造任何建筑物，影响乙方新厂的整体规划，该区域（约2600平方米，计4亩）内的土地使用价值严重贬损，经双方协商，在搬迁协议第二条第二项规定的补偿土地面积中增加4亩。三、新厂区内有线电视线路也必须搬迁，搬迁费用由甲方承担。乙方先行垫付的，由甲方在应付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。四、原搬迁协议中涉及接电费20万元，但该款不包括高压线路通至新厂区的费用，双方约定通至新厂区的高压线路费用按实结算，由甲方补偿乙方。乙方先行垫付的，由甲方在应付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。 2003年7月28日，周市镇政府作为甲方，迈迪信公司作为乙方，双方签订《土地置换补充合同暨土地出让合同》一份，就《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》中土地置换条款中的遗留问题，以及乙方向甲方另行购置土地使用权事宜约定：一、土地置换补充条款：1、根据搬迁协议，甲方应以等同于乙方现土地面积（58.77亩）的一宗新地置换乙方现土地面积，但甲方实际用以置换的土地面积仅为43.41亩（已领国土证），相差15.36亩，应由甲方另行安置补足。2、甲方另行安置补足的15.36亩土地，由甲方为乙方办妥国用土地使用证，所涉所有费用、契税等按转制协议及搬迁协议规定均由甲方承担。3、甲方另行安置补足的15.36亩土地用途为工业用地，使用年限为50年。二、土地出让条款：1、乙方因生产经营需要，特别是药厂需将生活区、仓储区、研发区、生产区分开的要求，乙方需另行向甲方购置土地使用权。经双方协商，甲方向乙方出让土地约29.49亩，具体数据按国土局实测为准。3、出让土地性质为国有土地使用权，由甲方为乙方办妥国有土地使用权证，用途为工业用地，使用年限为50年。3、考虑到该宗地鱼塘特别多，占总面积的60%以上，特别有两只塘属取土塘，特别深，面积约10多亩，对建筑造房成本大大提高，故出让土地价格为人民币6.5万元/亩，合计出让价款为191万元。该价格已经包含办理国土证所涉的全部费用、契税等。三、置换补足土地与出让土地的地理位置与面积计算：1、本合同第一、第二条规定的置换补足土地面积与出让土地面积共计约44.85亩。根据乙方要求由甲方统一安排地理位置为：城北路南，永新路西，该地用于研发中心（东西约230米，南北约130米）。2、甲方另向乙方出让约3亩的集体土地，地理位置为新纬路以北，腰***河西侧，由乙方用于办公及非危险品仓库用地。该地价格为5万元/亩，计15万元，由甲方为乙方办理集体土地使用权证，使用年限50年。涉及办集土证的全部费用、契税等由甲方承担。3、面积测量方法：双方同意以甲方确定的用地规划红线计算出让面积为依据，并以本市地籍测绘部门实测为准。四、土地款支付方式：1、置换补足土地的15.36亩，以每亩5万元价格计算为76.8万元，该款乙方实际已承担，故协议作为已支付本合同总土地款的定金。2、出让办理国土证的29.49亩，出让办理集土证的约3亩，合计为206万元的土地款，乙方于2005年12月底前付50%，于2006年12月底前付清。 昆山化工医药原料有限公司（东方公司）就其整厂搬迁二期工程委托南京医药化工设计研究院有限公司进行图纸设计，由于新厂设计项目所在的地域存在横穿西南至东北的国防光缆，南京医药化工设计研究院有限公司未接受该项设计委托。 经工商行政管理机关核准，昆山市化工医药原料厂于2005年8月5日变更为昆山化工医药原料有限公司，后昆山化工医药原料有限公司又于2014年5月14日变更为昆山华苏原料药有限公司。昆山华苏原料药有限公司的注册资本为人民币358万元，其股东为***和迈迪信公司，其中***出资340万元，迈迪信公司出资18万元。 经工商行政管理机关核准，昆山市化医原料厂于2003年6月30日变更为昆山市东方制药厂，后昆山市东方制药厂又于2005年8月5日变更为昆山东方药业有限公司。昆山东方药业有限公司的注册资本为人民币618万元，其股东为***和迈迪信公司，其中***出资553万元，迈迪信公司出资65万元。 2013年9月16日，昆山市财政局周市分局出具《关于昆山迈迪信贸易有限公司和昆山市化工医药原料厂及昆山市化医原料厂搬迁补偿安置等清算核对情况的说明》，就周市镇政府与迈迪信公司及第三人因搬迁补偿安置及企业转制中相关款项的清算核对如下：一、镇政府应付企业搬迁补偿1588.7647万元。镇政府通过镇财政于2003-2006已向企业支付15笔搬迁补偿费，计人民币1580.7647万元（已与企业核对无异），详见附件一财政付款凭证。企业结欠镇政府四笔款项抵扣202.3277万元，其中厂填土费38.3724万元、福利企业免税上缴66.6878万元、财政借款本息63.0924万元、工伤事故政府多支付34.1751万元（已与企业核对无异）。上述二项合计1783.0924万元，镇政府多付195.0924万元。二、土地置换的结算。根据企业转让协议及补充协议约定，搬迁企业由镇政府应付消防改造费150万元抵作土地出让金，另外企业于2002年12月支付给民发公司50万元土地出让金，合计200万元土地出让金。协议约定每亩5万元出让金，折合40亩土地出让金。根据昆山市国有土地使用权出让合同昆地存（整）合（2003）字第92号，镇政府通过市国土资源局出让安置土地面积28942.7平方米（折43.41亩），镇政府为此支付出让金455.8475万元、契税18.2339万元，详见附件二民发公司提供的付款凭证。上述二项结算，镇政府多支付17.05万元。三、有待解决的问题。（一）根据企业提供搬迁发生费用明细表一份，**缆移迁费等12项费用计54.4837万元。根据搬迁协议等有关约定，其中：1）新厂工程设计费17.5万元应由企业承担；2）房屋评估费、设备评估费、搬迁公证费三项计2.6万元，有待明确如何承担；3）其余8项计34.3837万元应由镇政府承担。（二）企业未履行协议欠付镇政府土地租金。1、根据企业转让协议第六条约定，土地租金按每年每平方米6元计算，结合实际情况分段结算：1）自2002年7月1日至2002年12月9日止，计162天，按28.77亩（58.77亩-30亩）计算，计51076.60元；2）自2002年12月10日至2003年8月7日止，计242天，按28.77亩计算，计49779.07元；3）自2003年8月8日至2006年8月7日止，计3年，按58.77亩计算，计705240.60元；上述三项合计本金806095.67元。2、根据搬迁协议第六条约定，企业应向镇政府支付每年13500元农民土地征用补偿金，至2008年底企业应付81000元。3、企业搬迁安置的新厂区土地已使用，老厂区未按协议移交镇政府，应支付使用费。自2006年8月8日至交付之日止，按原厂区补偿资产（不动产及不可搬迁物）及土地因未交付镇政府，应当向镇政府支付原厂区补偿资产及土地的使用费，建议评估或协商确定使用费。 2003年5月9日，昆山市国土资源局与昆山市化医原料厂签订昆地让存（整）合（2003）字第92号国有土地使用权出让合同，昆山市化医原料厂取得28942.7平方米（合43.41亩）国有土地的使用权。 2015年1月28日，周市镇政府与迈迪信公司、华苏公司、东方公司签署备忘录一份，双方一致同意在不否认先前签订的所有合同协议的基础上，按照以下方式立即解决二期搬迁项目用地问题：1、现已经办证的土地西侧土地，在操作方式上按照镇政府补足少置换的15.36亩土地的方式办理土地证。土地出让金先由企业出资6万元每亩，其余由镇政府先行补足；2、高压线东侧约10亩土地，按照搬迁企业配套发展用地申请并按照挂牌拍卖程序实施。土地出让金由企业先行出资；3、由镇政府协助企业办理上述国有工业用地使用权证的相关手续。二、上述安排不对双方以前合同协议的效力和内容作出任何改变。上述土地出让金等费用的最终承担问题，以及双方的争议仍由法院依法裁决。 2015年5月12日，昆山市国土资源局与华苏公司签订3205832015CR0025号国有建设用地使用权出让合同，华苏公司取得昆山市周市镇昆太路北侧7010.7平方米国有土地的使用权，土地出让金为2355595.2元，折合单价为每平方米336元。 同样在2015年5月12日，昆山市国土资源局（甲方）与东方公司（乙方）、周市镇政府（丙方）签订《关于变更昆地让存（整）合（2003）字第92号合同的补充协议》，约定根据昆地让存（整）合（2003）字第92号合同，乙方受让位于国有土地使用权，面积28942.7平方米，用途为工业用地。现根据土地实际情况及乙方申请、丙方意见、规划红线图，申请增加边角面积，经公示无异议，甲乙丙三方协商，达成如下协议：1、甲方同意乙方增加出让面积10240.0平方米，用途为工业用地，出让年限为50年（按原合同约定日期起算），具体位置详见红线图，其他规划技术指标按“地选字第2015X10004号”执行，同时乙方需按评估价补交出让金。2、同意乙方按宁大陆昆（2015）（估）字第007号补交出让金，补交出让金325元/平方米，共计补交出让金3328000元。乙方需于签订本协议15日内付清。3、该新增地块建设期限为二年（自交地协议签订之日起算），乙方开工时间为交地之日起算六个月内。4、除上述条款外，其他条款均不变。本协议一式三份，由各方法人代表或委托代理人签字且出让金付清后生效。 诉讼中***信公司申请，一审法院委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司（以下简称信和公司）对昆山市周市镇昆太路北侧（宗地一）；城北路南、永新路西（宗地二）；新维路以北、腰***河西（宗地三）的土地使用权市场价格进行评估。2014年7月14日，信和公司出具土地估价报告，认定以2014年6月23日作为估价期日，在宗地一、宗地二外通路、通供水、通排水、通电、通讯“五通”（宗地三宗地外通路、通供水、通电、通讯“四通”）和宗地一内场地平整“一平”（宗地二、宗地三未平整）的开发水平情况下，评估设定用途为工业用地的总地价为人民币1624.39万元。 ***信公司申请，一审法院委托苏州安信兴联资产评估事务所（以下简称安信事务所）对华苏公司于2005年1月至2014年6月23日止，在位于昆山市未搬迁的老厂区重新投入固定资产、其他财产的价值进行评估。2015年6月10日，安信事务所出具苏信联评报字[2015]第101号资产评估报告书，认定截止到资产评估基准日2014年6月23日，在本报告评估假设前提的条件下，评估标的的市场价值为35901200元。 ***信公司申请，一审法院委托八达国瑞公司对昆山市周市镇昆太路58号工业房地产自2008年6月6日至价值时点（2014年6月23日）的租赁价值进行评估。2015年2月4日，八达国瑞公司出具苏八达国瑞估字（2015）BF0006号房地产估价报告书，结论为：经评估，估价对象昆山市周市镇昆太路58号工业房地产（已经产权登记房屋建筑面积合计7326.36平方米及其分摊的土地使用权面积，房屋设计用途为工业用房，土地用途为工业，使用权类型为出让），自2008年6月6日至价值时点（2014年6月23日）、满足全部估价的假设和限制条件下的租赁价值为572.26万元。 ***信公司申请，一审法院委托昆山**建设咨询房地产评估有限公司（以下简称**公司）对东方公司二期工程进行造价鉴定。2015年4月17日，**公司出具昆**字（2015）第SA-054号工程造价鉴定报告书，鉴定结论为：东方公司二期工程如在2003年度开工建设的工程造价鉴定结果为26907601.87元，工程如在2014年6月份建设的工程造价鉴定结果为44583972.94元。2014年6月份价格比2003年度价格上涨17676371.07元。 截止到本案诉讼，迈迪信公司及华苏公司、东方公司仍然在其老厂生产经营，并未将相关的厂房及土地腾空并交还给周市镇政府。 一审法院认为，本案中双方当事人签订的《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》属于其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。但是《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于由周市镇政府另行出让29.49亩国有土地及3亩集体土地的约定，由于违反了土地管理法等强制性规定，相应条款应属无效，其他条款则合法有效。对于双方约定中合法有效的部分，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 前述《企业转让协议书》及补充协议、《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》、《土地置换补充合同暨土地出让合同》签订之后，周市镇政府没有按照约定将15.36亩土地交付给迈迪信公司或者华苏公司、东方公司，亦未能及时协助其办理土地使用权证书，属于违约行为。同时，迈迪信公司或者华苏公司、东方公司也未按期从涉案的土地及厂房中搬迁，至今仍然在老厂生产经营，亦构成了违约。诉讼中周市镇政府主***信公司主体不适格，其无权以自己的名义主张权利，因此应当裁定驳回其起诉。由于迈迪信公司本身即是《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》、《土地置换补充合同暨土地出让合同》的合同相对人，其在上述协议签订前与周市镇政府签订了《企业转让协议书》及相关补充协议，取得了第三人的资产权和经营权，而且诉讼中第三人华苏公司、东方公司也明确表示同意***信公司主张相关权利，该两家公司亦不会基于本案另行主张任何权利，其上述意思表示明确、具体，且不违反法律规定，属于当事人对自己民事权利的处分行为，应予准许。故迈迪信公司的主体适格，周市镇政府的答辩理由于法无据，依法不予支持。 根据已经查明的事实，一审法院对当事人诉请及双方责任分析认定如下： （一）关于迈迪信公司的本诉部分 1、本诉部分迈迪信公司主张的15.36亩土地的出让金损失3328000元，由于双方约定就土地实行等面积置换，整厂搬迁协议书签订后被告周市镇政府仅安置了43.41亩土地，相差的15.36亩土地直到2015年5月份才安置到位，且东方公司为此实际支付了3328000元出让金，而双方在《土地置换补充合同暨土地出让合同》明确约定该15.36亩土地涉及的所有费用、契税均由周市镇政府承担，故迈迪信公司主张该部分土地出让金损失3328000元合法有据，依法予以支持。 2、本诉部分迈迪信公司主张29.49亩土地的差价损失4698995.58元。由于《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于由周市镇政府另行出让29.49亩国有土地的约定违反了土地管理法的规定，属无效条款，且在周市镇政府的协调下，东方公司于2015年5月12日与昆山市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，实际取得了位于10240平方米的国有土地使用权，故对其该项诉请依法不予支持。 3、本诉部分迈迪信公司主张3亩集体土地的差价损失558992.91元。双方在《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于周市镇政府另行出让3亩集体土地的约定，因迈迪信公司及第三人均属于生产型企业，双方约定出让集体土地用于工业建设，与国家土地规划及土地保护等政策相违悖，同样应属无效。迈迪信公司援引该条款主张土地差价损失558992.91元于法无据，依法予以不予支持。 4、本诉部分迈迪信公司主张停产损失费2662400元。双方在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第三条厂房设施等货币补偿条款中确定补偿金额1588万元时，已经明确因停产损失无明文规定而排除在补偿金额之外，而且迈迪信公司及第三人华苏公司、东方公司至今尚未实际搬迁，并不存在停产损失，故对该部分诉请依法不予支持。 5、本诉部分迈迪信公司主张已建一期工程的闲置租金损失5722600元。目前其一期工程已经投入使用，迈迪信公司及第三人华苏公司、东方公司均未举证证明该部分损失实际发生，以及相关损失与周市镇政府的违约行为存在关联性，对此诉请依法予以驳回。 6、本诉部分迈迪信公司主张无法完成搬迁而在老厂重复（重新）投入的损失35901200元。迈迪信公司虽然就未搬迁老厂重新投入固定资产、其他财产的价值进行了评估，但是目前第三人华苏公司在其老厂正常生产经营，固定资产存在折旧属于正常现象，且迈迪信公司及第三人华苏公司、东方公司均未举证证明该部分损失与周市镇政府的违约行为存在关联性，对该部分诉请不予支持。 7、本诉部分迈迪信公司主张当前建造二期工程与2003年建造的差价损失17676371.07元。目前二期工程尚未实际设计及建造，是否能够施工建设及具体建设规模等均需要政府主管部门审批，故在相关损失尚未实际发生及损失金额存在较大不确定性的情况下，对该部分损失本案中暂不宜支持，迈迪信公司可以在具备条件后另行主张权利。 综上，迈迪信公司主张的15.36亩土地的出让金损失3328000元合法有据，依法予以支持，对于迈迪信公司的其他诉讼请求因依据不足，依法予以驳回。 （二）关于周市镇政府的反诉部分 1、周市镇政府请求迈迪信公司及华苏公司、东方公司履行搬迁义务的反诉请求。双方在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第五条明确约定乙方应当在协议生效后36个月内搬迁完毕，现迈迪信公司及华苏公司、东方公司仍未实际搬迁，违反了合同约定，依法应当承担继续履行的违约责任。周市镇政府的该项反诉请求合法有据，应予支持。 2、周市镇政府请求判令迈迪信公司及华苏公司、东方公司返还2303763元的反诉请求。周市镇政府在履行合同过程中本身存在违约行为，而且本案中迈迪信公司是基于《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》及《土地置换补充合同暨土地出让合同》主张权利，而周市镇政府主张超付款项是基于企业转制协议，与本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉的审理范围，故对其该项诉请不予支持。 3、周市镇政府请求支付土地租金806095.67元，并承担自反诉之日起利息损失的反诉请求，本案中迈迪信公司是基于《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》及《土地置换补充合同暨土地出让合同》主张权利，而周市镇政府主张土地租金是基于企业转制协议，与本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉的审理范围，故对其该项诉请不予支持。 4、周市镇政府请求支付土地征收补偿金81000元的反诉请求。双方当事人在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第六条第2项中有此约定，现迈迪信公司及华苏公司、东方公司已经实际取得合同中约定的22.5亩核减土地及边角地，周市镇政府在征用土地时也支付了相关费用，故其应当按约支付农民土地征（使）用补偿金。周市镇政府的该项诉请合法有据，应予支持。因双方未对该款项约定利息及周市镇政府未提供证据证明其曾经就款项支付进行过催告，故对其主张的利息损失不予支持。 5、周市镇政府请求支付自2008年8月8日起至搬迁企业交付被拆迁房屋和土地之日止的占有使用费50万元。迈迪信公司及华苏公司、东方公司逾期未从老厂房中搬迁并使用至今，其违约行为导致周市镇政府无法实际占有、使用涉案房屋，必然产生占有使用费损失。综合本案中迈迪信公司及华苏公司、东方公司逾期使用涉案厂房的时间，并参考上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对大致相同地块租金作出的评估报告，一审法院认为周市镇政府主张的占有使用费损失50万元未超出合理范围，依法予以支持。 综上，对于周市镇政府反诉请求中的合理部分，依法予以支持，对其诉请中缺乏事实及法律依据的部分，则依法予以驳回。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、周市镇政府于判决生效之日起三十日内赔偿迈迪信公司3328000元；二、迈迪信公司及第三人华苏公司、东方公司于判决生效之日起三十日内从其老厂房中腾空、搬离并向周市镇政府交付相应的土地、房屋；三、迈迪信公司及第三人华苏公司、东方公司于判决生效之日起三十日内向周市镇政府支付农民土地征（使）用补偿金81000元及土地、房屋占有使用费50万元；四、驳回迈迪信公司的其他诉讼请求；五、驳回周市镇政府的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费216800元，***定费507000元，合计723800元，***信公司负担615230元，由周市镇政府负担108570元。反诉案件受理费54701元，***信公司及华苏公司、东方公司共同负担16400元，由周市镇政府负担38301元。 各方当事人对于一审认定事实均无异议，本院予以确认。 二审补充查明，2008年11月17日，苏州电信分公司光缆局及部队向东方公司出具国防光缆停用证明。 2013年8月28日，昆山市国土资源局周市分局向一审法院出具一份《情况说明》，载明：2007年起除搬迁企业在其原登记土地面积范围内置换安置等面积土地外，国家取消协议出让土地使用权，必须按挂牌拍卖等程序公开出让土地使用权。同时暂停办理集体建设用地流转。2008年11月后，因东西向军用光缆迁移除土地，建设用地政策进一步严控，再加上原置换地块周边空余土地面积偏大。周市镇政府同意以军用光缆迁移让出土地及周边空地用于搬迁企业置换土地，其它多余的建设用地按挂牌拍卖程序出让。经与迈迪信公司、昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂多次协商始终未能妥善处理。在征得周市镇政府、迈迪信公司、昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂的同意下，我分局组织周市镇政府、迈迪信公司、昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂、周市镇供电所、市国土资源局测绘队共同对原置换地块及周边空余土地进行实地测量，确认东方公司的建设范围远远超过其原置换土地面积（昆国用（2005）第12005107248号）范围，厂区围墙包围22万伏高压线在内东西两侧土地，其中22万伏高压线西侧土地进行了建设。2009年6月11日形成测绘数据：22万伏高压线西侧可利用建设用地面积（包括已置换土地面积28942.7平方米（合43.41亩））为40920.8平方米（合61.38亩）；22万伏高压线东侧可利用建设用地面积7079.8平方米（合10.62亩），具体详见附件。 二审另查明，2015年5月12日，昆山市国土资源局、东方公司、周市镇政府签订《关于变更昆地让存（整）合（2003）字第92号合同的补充协议》，增加出让面积10240平方米，应补交出让金3328000元，周市镇政府已承担土地出让金2478600元。迈迪信公司、东方公司、华苏公司二审予以认可。 经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、迈迪信公司、华苏公司、东方公司未从老厂搬迁是否构成违约；2、迈迪信公司主张的几项损失赔偿能否成立；3、一审法院判决迈迪信公司、华苏公司、东方公司于判决生效后30日内完成搬迁、支付老厂占有使用费50万元是否正确；4、周市镇政府主***信公司、华苏公司、东方公司返还2375963元、支付土地租金是否属于本案反诉审理范围。 关于争议焦点一，本院认为，2002年7月，迈迪信公司受让获得昆山市化工医药原料厂和昆山市化医原料厂整体资产、债务和经营权。2003年3月，迈迪信公司与周市镇政府签订《整厂搬迁协议书》以及《土地置换补充合同暨土地出让合同》，通过以土地置换、厂房设施等货币补偿的方式实施搬迁。依据《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让，应由市、县人民政府的土地管理部门具体实施，其他任何部门及单位都无权实施。故一审法院认定《土地置换补充合同暨土地出让合同》中约定的周市镇政府另行出让29.49亩土地及3亩集体土地为无效条款正确。除此之外，双方所达成的整厂搬迁、土地置换的约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定有效正确。 依据约定，迈迪信公司、华苏公司、东方公司应在《整厂搬迁协议书》生效后36个月内搬迁完毕。但其至今仍在老厂生产经营未能搬迁，一审法院认定其构成违约。迈迪信公司上诉称因周市镇政府未完整交付土地，且已安置的土地存在严重瑕疵而无法搬迁，其享有先履行抗辩权，故不够成搬迁违约。对此，本院认为，迈迪信公司的上诉主张不能成立，理由是：1、华苏公司、东方公司老厂土地面积58.77亩，周市镇政府在2003年5月即已置换安置43.41亩土地，且已陆续支付1580余万元搬迁补偿费，虽仍有15.36亩土地尚未安置补足，但所占比例较小。2、迈迪信公司取得土地后即已进行厂房工程建设，而老厂厂房建筑面积为8874.79平方米，迈迪信公司并无充分证据证明周市镇政府已安置的43.41亩土地不足以让其按约进行老厂搬迁。迈迪信公司基于企业进一步发展需要以及无效合同约定，抗辩无法搬迁，理由不能成立。3、关于光缆问题，双方已于2003年7月签订搬迁补充协议予以处理，且国防光缆已于2008年11月停用，瑕疵问题已予消除。4、从昆山市国土局周市分局所提供的情况说明看，2009年经昆山市国土资源局测绘队实地测量，东方公司实际建设使用范围已超过原置换的43.41亩土地，厂区围墙包围高压线在内东西两侧土地。5、2015年5月，东方公司已受让取得10240平方米土地。综合上述情况，在双务合同履行中，一方已为大部分给付，不为给付比例不高时，另一方不得藉此拒绝对待给付。本案中，周市镇政府虽未能足额置换安置土地构成违约，但其已履行大部分合同义务，在此情况下迈迪信公司、东方公司、华苏公司至今未能履行搬迁义务，一审法院认定其构成违约，并无不当。 关于争议焦点二，本院认为： 1、关于15.36亩土地出让金损失问题。《土地置换补充合同暨土地出让合同》明确约定置换补足的15.36亩土地的所有费用、契税均由周市镇政府承担。2015年1月28日双方签订的备忘录虽约定，该部分土地的出让金由企业出资6万元每亩，其余由周市镇政府补足。但同时约定，该安排不构成对之前签订合同协议效力和内容的变更，土地出让金等费用的最终承担问题仍由法院依法裁决。因此，该部分土地出让金3328000元仍应由周市镇政府承担。二审中迈迪信公司、东方公司、华苏公司认可周市镇政府已承担土地出让金2478600元，余款849400元仍应由周市镇政府承担。一审法院对该部分已付土地出让金的事实未予查清，应予纠正。 2、关于29.49亩土地差价损失问题。由于《土地置换补充合同暨土地出让合同》中有关周市镇政府另行出让29.49亩土地的约定为无效条款，故迈迪信公司主张的29.49亩土地的差价损失，无事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。 3、关于停产损失问题。从《整厂搬迁协议书》约定来看，搬迁补偿金1588万元系双方有关补偿费用的打包价，且双方在确定该补偿金额时，已明确同意将停产损失费排除在外，并给予迈迪信公司、东方公司、华苏公司三年的搬迁期限，故迈迪信公司再行主张停产损失，一审法院未予支持，并无不当。 4、关于已建工程闲置损失、因无法完成搬迁而在老厂重复投入损失问题。迈迪信公司、东方公司、华苏公司在置换土地上新建工程，但未能完成搬迁，其所提出的周市镇政府未能足额给付土地，所给付土地存在严重瑕疵致其无法搬迁的理由，不能成立。迈迪信公司、东方公司、华苏公司应按约履行搬迁义务，但其仍在老厂正常生产经营，并基于自身经营发展需要而作出固定资产投资，其要求周市镇政府承担该部分投资费用，并无依据。一审法院对上述两项损失主张，未予支持，并无不当。 5、关于新厂区二期工程造价差价损失问题。由于一审判决前，该部分工程的建设手续尚未取得，损失尚未实际发生，一审法院告知可另行主张权利，亦无不当。 关于争议焦点三，本院认为，依据《整厂搬迁协议书》以及《土地置换补充合同暨土地出让合同》，迈迪信公司、华苏公司、东方公司具有从老厂迁出的义务。但其至今未予搬迁，构成违约。周市镇政府主张其支付2008年8月8日至其实际搬迁之日的占有使用费用50万元远低于市场价格，一审法院综合双方履约情况以及过错程度予以支持，并无不当。关于搬迁期限问题，厂房设施的补偿费用周市镇政府早已给付，置换土地于2015年5月已补足安置到位，即使如迈迪信公司上诉主张的自2015年6月落实15.36亩土地起按搬迁合同约定的36个月内完成搬迁，至二审判决时，该期限也已届满。迈迪信公司、华苏公司、东方公司应积极履行搬迁义务，故一审判决其在判决生效后三十日内履行搬迁义务，并无不妥。 关于争议焦点四，本院认为，本案处理的是企业搬迁引起的土地置换及补偿纠纷，该纠纷与企业产权转让纠纷非属同一法律关系。周市镇政府反诉主张的迈迪信公司、华苏公司、东方公司应返还的2303763元费用及支付土地租金，均是基于《企业产转让书》及《企业产权转让补充协议书》的约定，一审法院认定上述反诉请求不属于本案反诉审理范围，并无不当。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对周市镇政府已承担2478600元土地出让金的事实未予查清，本院予以纠正。周市镇政府的部分上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持江苏省苏州市中级人民法院（2013）***初字第0079号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 二、变更江苏省苏州市中级人民法院（2013）***初字第0079号民事判决第一项为：昆山市周市镇人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿昆山迈迪信贸易有限公司849400元。 一审本诉案件受理费216800元，***定费507000元，合计723800元，由昆山迈迪信贸易有限公司负担641859元，昆山市周市镇人民政府负担81941元。一审反诉案件受理费54701元，由昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司共同负担16400元，昆山市周市镇人民政府负担38301元。二审案件受理费271501元，由昆山迈迪信贸易有限公司负担215131元，昆山市周市镇人民政府负担56370元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年六月二十六日 书记员***