79昆山迈迪信贸易有限公司与昆山市周市镇人民政府合同纠纷一审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院 民事判决书 （2013）***初字第0079号 原告（反诉被告）：昆山迈迪信贸易有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路242号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 被告（反诉原告）：昆山市周市镇人民政府，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路88号。 法定代表人：**，镇长。 委托诉讼代理人：***，江苏丰***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏丰***事务所律师。 第三人：昆山华苏原料药有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路60号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 第三人：昆山东方药业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路58号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏21世纪众***事务所律师。 原告昆山迈迪信贸易有限公司与被告昆山市周市镇人民政府及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告昆山市周市镇人民政府提起反诉，本院对其反诉请求予以受理，并进行合并审理。原告昆山迈迪信贸易有限公司的委托诉讼代理人***、***，被告昆山市周市镇人民政府的委托诉讼代理人***，以及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 昆山迈迪信贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告昆山市周市镇人民政府赔偿因不全面履行《整厂搬迁协议书》及相关合同而给自己造成的损失3500万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年7月，原告昆山迈迪信贸易有限公司转制收购被告昆山市周市镇人民政府所属企业昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂。2003年3月被告昆山市周市镇人民政府与我公司签订该两厂的整厂搬迁协议书，搬迁方式为：土地置换（老厂土地面积为58.77亩）、厂房设施等货币补偿。但是被告昆山市周市镇人民政府实际置换给我方的土地办证面积仅为43.41亩，导致我公司的新厂无法整体设计施工。2003年7月28日，被告昆山市周市镇人民政府为解决少安置我公司的15.36亩土地而与我方签订了《土地置换补充合同暨土地出让合同》，约定由其在昆山市周市镇安置与出让土地44.85亩，其中15.36亩为补足置换土地，其余29.49亩为另行出让，同时被告昆山市周市镇人民政府还向我公司出让3亩集体土地。前述协议签订之后，被告昆山市周市镇人民政府历时十年未实际履行，而且其置换给我公司的43.41亩土地还存在严重瑕疵，地面有南北横贯的高压线，地下有东西横贯的国防光缆，在解决上述问题的过程中还遇到江苏省化治办出台专项整治政策，致使搬迁工程搁浅至今。由于被告昆山市周市镇人民政府的违约行为，导致我公司遭受巨大的经济损失，包括：1、被告少安置我公司15.36亩土地的出让金损失3328000元。2015年5月份对方会同昆山市国土资源局在41.43亩土地的边角出让给我公司15.36亩土地，出让金为3328000元，该土地本来应由对方无偿置换安置给我公司，故相关的土地出让金应当由被告昆山市周市镇人民政府承担；2、29.49亩土地的差价损失4698995.58元。根据2003年7月28日的《土地置换补充合同暨土地出让合同》，被告昆山市周市镇人民政府应当另行出让29.49亩土地给我公司，然而直到2015年5月份其才会同昆山市国土资源局另行安置给我方10.50亩土地，我公司实际支付土地出让金2355595.2元，折合单价224342元/亩，而原合同约定单价为65000元/亩，实际价格相差4698995.58元[（224342元/亩-65000元/亩）×29.49亩]，该损失应当由被告昆山市周市镇人民政府承担。3、3亩集体土地的差价损失558992.91元。根据苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司的鉴定意见，按照合同约定的50年使用期限计算，该宗土地的单价为354.50元/平方，折算单价为236330.97元/亩，减去合同单价50000元/亩，每亩差价为186330.97元，3亩土地差价损失为558992.91元，应当由被告昆山市周市镇人民政府承担；4、停产损失费2662400元。根据昆山市建设局、昆山市物价局对搬迁企业停产损失的文件规定，停产损失按照被拆迁房屋面积每平方300元计算，我公司老厂建筑面积为8874.79平方米，故停产损失费应当为2662400元。5、已建一期工程的闲置租金损失5722600元。根据上海八达国瑞房地产土地估价有限公司的评估报告，租金损失为5722600元，依法应当由被告昆山市周市镇人民政府承担；6、无法完成搬迁而在老厂重复（重新）投入的损失35901200元。根据苏州安信兴联资产评估事务所的评估报告，我公司自2005年1月到2014年6月23日在老厂重新投入的生产性固定资产评估价值为35901200元，应当由被告昆山市周市镇人民政府承担，2014年6月23日之后的重新投入损失我方保留权利；7、根据鉴定意见，现在我公司建造二期工程与2003年建造相比，成本差别巨大，金额达到17676371.07元，应当由被告昆山市周市镇人民政府承担。前述7项损失金额超过了7000万元，现原告仅主张3500万元，请求判如所请。 昆山市周市镇人民政府辩称：原告昆山迈迪信贸易有限公司就本案诉请主体不适格。其在转制协议和整厂搬迁协议书中仅是第三人的股东之一或者投资人，针对转制协议和整厂搬迁协议书所涉及的权利义务，应当由第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司享有和承担。原告昆山迈迪信贸易有限公司在上述协议中仅仅作为第三人履行债务的债务加入，如果第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司就本案上述协议中所涉权利义务进行转让，根据合同法也应当经过合同相对人即我方的同意。在本案中，显然权利义务是无法转让的，我方也不会同意转让。因此，原告昆山迈迪信贸易有限公司在本案中主体不适格。相关诉请和事实理由，无论是原告还是第三人都没有事实及法律依据。根据转制协议和整厂搬迁协议书的约定，我方已经在自身能力范围内全部履行了义务，该事实有昆山市财政局周市分局出具的情况说明及相关附件证实。同时，该份情况说明及相关附件也证明了原告及第三人没有按照转制协议和整厂搬迁协议书全面履行义务。关于搬迁企业土地安置事宜，根据我国土地法等相关规定，土地出让主体为昆山市国土局，而非我方，这一点原告及第三人是明知的。2003年5月9日，昆山市化医原料厂在与昆山市国土局签订昆地让存（整）合（2003）字第92号国有土地使用权出让合同时，企业的代表即为***，他也是本案原告昆山迈迪信贸易有限公司的员工及代理人，同时也是第三人的控股股东，在签订该合约的时候，原告及第三人包括***就知道了土地出让合同不管是搬迁的置换土地以及出让土地都应由国土部门作为出让主体来出让土地。根据昆山市国土局周市分局的说明，因原告及第三人的原因导致该份补偿安置土地于2015年解决，而解决的前提是原告及第三人同意，解决的方式是昆山市国土局周市分局情况说明内的方案。因此，在本案中双方签订的协议中约定的土地出让相关条款是意向性条款，最终能否签订土地出让合同必须符合土地法等相关规定，并与昆山市国土局签订土地出让合同。因此，从本案所涉土地出让纠纷来讲，显然该份责任在原告和第三人。其他相关所涉一期闲置、二期建设重新投入等诉请与答辩人没有关系，该等诉请不涉及损失，是原告和第三人对自身企业经营发展的安排。同时，原告及第三人未按照搬迁协议约定交付被拆迁的土地厂房等，使用至今获得了巨大的利益，使得一家小小的企业发展到今天具备相当规模的企业，因此原告及第三人非但没有损失而且获得了巨大的利益。原告及第三人的行为严重侵害了我方的合法利益。关于停产停业费，我方认为搬迁协议是意向性的协议，没有强制力，是各方当事人的真实意思表示。其次，协议第五条对搬迁期间做了约定，给予原告及第三人36个月的期间，因此，在签订搬迁协议时双方通过多次协商最终达成了这份协议，也就不再计算停产停业费。关于土地差价事宜，我方认为按照国务院有关规定，土地出让价格不应低于江苏省保护价。综上，请求驳回原告昆山迈迪信贸易有限公司的起诉。 昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司述称：同意原告昆山迈迪信贸易有限公司的相关意见。 昆山市周市镇人民政府向本院提出反诉请求：1、判令昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司按照《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》的约定，立即履行交付涉案土地、房屋的义务；2、判令昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司返还2303763元；3、支付土地租金806095.67元，并承担自反诉之日起的利息损失；4、判令昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司支付农民土地征收补偿金81000元，并承担自反诉之日起的利息损失；5、判令昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司支付自2008年8月8日起至搬迁企业交付被拆迁房屋和土地之日止的占有使用费暂计50万元。本案的反诉费用由昆山迈迪信贸易有限公司承担。事实和理由：因城市规划建设的需要，我方与昆山迈迪信贸易有限公司及昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂于2003年3月10日签订《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》，后来，因置换安置土地范围内存在南北贯穿的高压线及东西方向的军用光缆，昆山市化医原料厂与昆山市国土局于2003年5月9日签订昆地让存（整）合（2003）字第92号《昆山市国有土地使用权出让合同》，置换搬迁的出让土地位于昆山市周市镇昆太公路北侧，面积为43.41亩。昆山迈迪信贸易有限公司以还有15.36亩未置换土地及企业发展需要土地为由，于2003年7月与我方签订《土地置换补充合同暨土地出让合同》，除未置换的15.36亩土地外由于土地指标原因导致合同无法履行，昆山迈迪信贸易有限公司及第三人对此是明知的，所以始终未按照合同第四条第2项履行付款义务。2007年1月1日后除搬迁企业土地登记面积内可以置换土地外，其他出让用地必须通过挂牌拍卖程序，我方就此向昆山迈迪信贸易有限公司进行了明确。2008年11月军用光缆迁移后，双方就搬迁企业安置及土地置换事宜多次协商，经国土部门协调，昆山市国土资源局测量队对置换安置地块及周边地块进行实地测量，发现对方实际使用的土地面积已经大大超过其应得的置换土地面积，并于2009年6月份形成测量数据。昆山市国土资源局周市分局根据测量数据提出高压线西侧可利用土地面积除已置换土地面积外足够置换其未得到的土地，可以按照搬迁企业原登记土地面积进行置换安置，高压线东侧可利用土地面积按挂牌拍卖程序出让土地使用权。我方同意上述方案，但是昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司表示拒绝。我方已经按照《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》履行了全部付款义务，但是对方36个月后至今未搬迁完毕，给国家、集体造成了巨大损失。请求判如所请，以***。 昆山迈迪信贸易有限公司、昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司辩称：根据《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》的约定，昆山市周市镇人民政府应当在协议签订后9个月内为我方办妥全部置换土地58.77亩的国有土地使用权证书，而我方的搬迁期限则为协议生效后36个月之内，很明显昆山市周市镇人民政府的办证义务在前，我方全面搬迁的义务在后。根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。我方在本案中享有先履行抗辩权，而且第三人属于医药中间体的制造企业，各道工序之间必须严密、洁净地衔接，要么整体搬迁，要么不搬迁，因此双方协议的标题才会强调“整厂搬迁”，故昆山市周市镇人民政府的反诉请求应予驳回。昆山市周市镇人民政府在反诉中**的事实错误，具体包括：1、2003年7月28日的《土地置换补充合同暨土地出让合同》是对方在已经违约的情况下与我方签订的，性质上属于对违约行为的补救措施。对方在协议中承诺补足的15.36亩土地和另行出让的29.49亩土地并不是割裂的，是昆山市周市镇人民政府已经规划、丈量的一宗整体土地，用地指标早已取得。合同签订后我方已经支付了44.85亩土地的定金，而昆山市周市镇人民政府未履行任何义务，也从未告知我方从2007年起除搬迁企业登记面积内的土地之外，其他土地均需挂牌拍卖的情况。而且双方2003年7月即已经签订合同，昆山市周市镇人民政府也取得了用地指标，因其拖延履行导致国家土地政策变化，应当承担相应的违约责任。昆山市国土局周市分局是昆山市周市镇人民政府的下属机构，我方从未参加过由其组织的测量活动，也未收到相关的测量报告，其出具的情况说明应当视为对方单方**，且与事实严重不符，既对原合同约定视而不见，也未考虑我方车间、厂房属于甲类厂房及高压线两侧一定距离内不得建造厂房的强制规定，是对国土部门颁发国有土地使用权证的挑衅，其证明内容不应当得到法庭采信。请求驳回昆山市周市镇人民政府的全部反诉请求。 本院经审理查明：2002年7月11日，昆山市周市镇农村集体资产管理办公室（甲方）与昆山迈迪信贸易有限公司（乙方）签订《企业转让协议书》一份，约定为进一步深化企业产权制度改革，加快乡镇企业改革步伐，鼓励和支持民营经济发展壮大，决定向昆山迈迪信贸易有限公司转让昆山市化工医药原料厂和昆山市化医原料厂整体资产、债务和经营权。根据周市镇经管站2001年12月30日出具的双方认可的审计报告，截止该日上述企业的总资产为1793.93万元，总负债为1797.56万元，净资产为-3.63万元。双方确认以净资产作为转让价格，并对净资产作如下调整：1、资产中剔除腰娄分厂房屋、设备等（划归镇管）固定资产754900元。2、资产中剔除应收腰**、腰娄天线管厂和腰娄食堂三笔往来款共计721855元。3、债务中剔除昆山信托投资公司贷款240万元，利息367541元和148065元，共计2915606元。4、上述剔除的资产归甲方所有，剔除的债务由甲方承担。经过上述调整后，双方确认转让价格为人民币1402551元。协议第六条土地的使用约定：企业产权转让后，两厂所占用的土地也同时出让给乙方，面积约60亩（以国土部门测绘为准），价格为每亩5万元，计人民币300万元。其中150万元（折合30亩土地）抵应由甲方承担的消防整改费用。其余30亩在办妥土地证之前，先按租赁结算，每月12月底前结算。今后乙方买断后，不再结算租金，同时办理集体土地使用证。根据协议约定昆山市化工医药原料厂和昆山市化医原料厂的资产权和经营权归乙方，营业执照以及各类许可证（福利企业牌子除外）及厂名、商标所有权由乙方行使。乙方对转让的资产（包括有形资产和无形资产）拥有所有权、使用权、处置权和收益权，对转让的债务承担偿还义务。甲方不再拥有转让对象的资产所有权和收益分配权，无权抽调乙方资产，同时对转让的债务不再承担义务。乙方拥有企业生产、经营、销售和人事管理等决策权，在国家政策允许的范围内自主经营、自负盈亏。协议生效后甲方有权按约定的时间收取土地租金，结算往来款项和福利免税分成。 2002年7月12日，昆山市周市镇人民政府（昆山市周市镇农村集体资产管理办公室）作为甲方，昆山迈迪信贸易有限公司作为乙方，双方又签订《企业产权转让补充协议书》一份，明确由于历史遗留问题，转让两厂所占用的土地已办理的土地使用权证性质为集体土地使用证，土地使用者为昆山化工医药实业公司19060㎡、昆山化工医药实业公司12494㎡和胶粘剂厂7628.7㎡（共计58.77亩），双方商定由甲方为乙方办理国有土地使用权证，国有土地使用权证取得方式为出让，使用权人为乙方，使用年限不低于50年，面积不少于58.77亩。土地出让金的价格双方确定为每亩5万元，金额合计为293.85万元。按企业转让协议约定，甲方应承担消防改造费150万元，甲方不再支付给乙方，抵作乙方土地出让金。余额143.85万元，乙方应于补充协议订立180日内向甲方支付，甲方在收到乙方首期出让金之日起三个月内为乙方办妥国有土地使用权证并交付乙方。双方在协议中还对其他事项进行了约定。 2003年3月10日，昆山市周市镇人民政府作为甲方，昆山迈迪信贸易有限公司（昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂）共同作为乙方，双方签订《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》，约定：一、甲乙双方一致同意实行土地置换、厂房设施等货币补偿的搬迁方式。二、土地置换条款：1、甲方以位于昆太路以北、清水港以东、振东化工厂以西的总面积约为71.3亩的土地一宗置换乙方现在占用的土地。具体位置与数据以本协议附件和国土局红线图为依据。2、甲方用以置换的土地中因有杆高为50米的南北高压线横穿其中，根据消防规定，高压线两侧杆高1.5倍范围内禁止建造厂房，该范围面积为75×2×200=30000平方米（合45亩），经协商暂按50%计算面积，即22.5亩。故甲方实际用以置换的土地面积为71.3-22.5=48.8亩。该面积与乙方原土地面积58.77亩的差额由甲方在置换土地相毗邻的区域沿清水港河往北延伸补偿乙方。3、高压线两侧75×200米范围内，乙方原则上用于绿化及部分与消防不冲突的工程设施安排。甲方同意在新批准的用地西侧到清水港河边的边角地，不规划其他用途，用于乙方还土及安装水处理工程，但不计入办证面积。4、甲方确保在本协议订立后9个月内为乙方办妥置换土地的国有土地使用权证书，具体手续由双方共同办理，协同操作。办理国土证所需的包括出让金在内的全部费用，按改制协议中规定执行。5、乙方新厂建设项目申请审批过程中所发生的全部费用由乙方承担，甲方应协助和协调乙方完成项目审批。6、市国土局或市土地储备中心要求与乙方订立相关土地合同的，甲方应协调。所订立合同中价格与本协议不一致的，以本协议为准。三、厂房设施等货币补偿条款：1、房屋建筑物等经昆山市世纪房产评估有限公司（世纪评字第03020272号）评估报告，评估值为579.91万元（精确到百元，下同）。2、设备与部分构筑物经昆山市物价局价格认证中心（昆价证2003-3-15号）评估报告，评估值为822.10万元。3、乙方还提出应当补偿如下费用：1）、围墙、水泥主干道、水泥场地作价165.97万元；10KV接电费20万元；电气功能调试检测费26.96万元；老厂绿化费10万元；新厂还土费124.68万元；搬迁补助费6.78万元；停产损失费203.47万元，合计557.86万元。以上合计金额1959.86万元，经甲乙双方反复协商，因还土费用在改制时已考虑，区位价、停产损失无明文规定，最终确定补偿人民币1588万元。新厂的设计、建造、安装、调试、装修等全部费用由乙方自行完成，但甲方应当配合。四、搬迁补偿费支付时间：考虑到乙方的GMP改造项目受国家药监局时间限制，甲乙双方商定以下列支付方式执行：本协议订立后7个工作日内甲方付总额的15%，计240万元；2003年10月底付总额的25%，计400万元；2004年10月付30%，计475万元；2005年10月付20%，计323万元，余150万元待乙方搬迁完毕并通知甲方后的7天内付清。上述付款在执行过程中，如甲方在财力许可的情况下，经双方协商可适当提前支付。五、搬迁期限：乙方应当在协议生效后36个月内搬迁完毕，并通知甲方。六、其他约定：1、本协议履行过程中，新厂建造的有关审批、验收、监督等事项，凡涉及市政府及相关部门的，甲方应当协调。2、因高压线而核减的土地面积22.5亩及第二条第三条规定的边角地，乙方不承担出让金，也不承担租金，但需支付农民土地征（使）用补偿金，标准为每年总额13500元，由周市政集体资产管理办公室结算收交。3、乙方在搬迁和以后期间，如有分流职工的由乙方负责协调，并承担分流费用。政府不再承担任何经济费用。 2003年3月26日，昆山市周市镇人民政府（甲方）与昆山市化医原料厂（乙方）签订搬迁补充协议：根据政府规划，甲乙双方于2003年3月10日订立了企业搬迁协议。搬迁过程中发现原协议未涉及的内容，甲方用以置换的土地范围内（即乙方新厂区）现有地面通信光缆及地下通信光缆、有线电视线路、新厂路口开岔费、绿化损失费、接电费、接水费、地质勘察费、测绘费、报建费等费用，因此搬迁将产生超出原协议规定的新的搬迁费应当由甲方承担。为不影响乙方搬迁进度，先由乙方垫付。约定：一、经苏州电信（光缆）局现场勘察，地面通信光缆必须搬迁至新厂区的绿化地带，初步核定搬迁费为98000元。涉及其他地质勘察费、测绘费、报建费、路口开岔费、绿化损失费、接电费、接水费等费用按实结算，由乙方提供付款依据向甲方结算，或在甲方支付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。二、经苏州电信（光缆）局现场勘察，新厂区内的地下通信光缆因搬迁费很大，故作地面处理，即该地下光缆两侧各两米范围内不准建造任何建筑物，影响乙方新厂的整体规划，该区域（约2600平方米，计4亩）内的土地使用价值严重贬损，经双方协商，在搬迁协议第二条第二项规定的补偿土地面积中增加4亩。三、新厂区内有线电视线路也必须搬迁，搬迁费用由甲方承担。乙方先行垫付的，由甲方在应付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。四、原搬迁协议中涉及接电费20万元，但该款不包括高压线路通至新厂区的费用，双方约定通至新厂区的高压线路费用按实结算，由甲方补偿乙方。乙方先行垫付的，由甲方在应付乙方最后一笔搬迁费时一并支付。 2003年7月28日，昆山市周市镇人民政府作为甲方，昆山迈迪信贸易有限公司作为乙方，双方签订《土地置换补充合同暨土地出让合同》一份，就《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》中土地置换条款中的遗留问题，以及乙方向甲方另行购置土地使用权事宜约定：一、土地置换补充条款：1、根据搬迁协议，甲方应以等同于乙方现土地面积（58.77亩）的一宗新地置换乙方现土地面积，但甲方实际用以置换的土地面积仅为43.41亩（已领国土证），相差15.36亩，应由甲方另行安置补足。2、甲方另行安置补足的15.36亩土地，由甲方为乙方办妥国用土地使用证，所涉所有费用、契税等按转制协议及搬迁协议规定均由甲方承担。3、甲方另行安置补足的15.36亩土地用途为工业用地，使用年限为50年。二、土地出让条款：1、乙方因生产经营需要，特别是药厂需将生活区、仓储区、研发区、生产区分开的要求，乙方需另行向甲方购置土地使用权。经双方协商，甲方向乙方出让土地约29.49亩，具体数据按国土局实测为准。3、出让土地性质为国有土地使用权，由甲方为乙方办妥国有土地使用权证，用途为工业用地，使用年限为50年。3、考虑到该宗地鱼塘特别多，占总面积的60%以上，特别有两只塘属取土塘，特别深，面积约10多亩，对建筑造房成本大大提高，故出让土地价格为人民币6.5万元/亩，合计出让价款为191万元。该价格已经包含办理国土证所涉的全部费用、契税等。三、置换补足土地与出让土地的地理位置与面积计算：1、本合同第一、第二条规定的置换补足土地面积与出让土地面积共计约44.85亩。根据乙方要求由甲方统一安排地理位置为：城北路南，永新路西，该地用于研发中心（东西约230米，南北约130米）。2、甲方另向乙方出让约3亩的集体土地，地理位置为新纬路以北，腰***河西侧，由乙方用于办公及非危险品仓库用地。该地价格为5万元/亩，计15万元，由甲方为乙方办理集体土地使用权证，使用年限50年。涉及办集土证的全部费用、契税等由甲方承担。3、面积测量方法：双方同意以甲方确定的用地规划红线计算出让面积为依据，并以本市地籍测绘部门实测为准。四、土地款支付方式：1、置换补足土地的15.36亩，以每亩5万元价格计算为76.8万元，该款乙方实际已承担，故协议作为已支付本合同总土地款的定金。2、出让办理国土证的29.49亩，出让办理集土证的约3亩，合计为206万元的土地款，乙方于2005年12月底前付50%，于2006年12月底前付清。…… 昆山化工医药原料有限公司（昆山东方药业有限公司）就其整厂搬迁二期工程委托南京医药化工设计研究院有限公司进行图纸设计，由于新厂设计项目所在的地域存在横穿西南至东北的国防光缆，南京医药化工设计研究院有限公司未接受该项设计委托。 经工商行政管理机关核准，昆山市化工医药原料厂于2005年8月5日变更为昆山化工医药原料有限公司，后昆山化工医药原料有限公司又于2014年5月14日变更为昆山华苏原料药有限公司。昆山华苏原料药有限公司的注册资本为人民币358万元，其股东为***和昆山迈迪信贸易有限公司，其中***出资340万元，昆山迈迪信贸易有限公司出资18万元。 经工商行政管理机关核准，昆山市化医原料厂于2003年6月30日变更为昆山市东方制药厂，后昆山市东方制药厂又于2005年8月5日变更为昆山东方药业有限公司。昆山东方药业有限公司的注册资本为人民币618万元，其股东为***和昆山迈迪信贸易有限公司，其中***出资553万元，昆山迈迪信贸易有限公司出资65万元。 2013年9月16日，昆山市财政局周市分局出具《关于昆山迈迪信贸易有限公司和昆山市化工医药原料厂及昆山市化医原料厂搬迁补偿安置等清算核对情况的说明》，就昆山市周市镇人民政府与昆山迈迪信贸易有限公司及第三人因搬迁补偿安置及企业转制中相关款项的清算核对如下：一、镇政府应付企业搬迁补偿1588.7647万元。镇政府通过镇财政于2003-2006已向企业支付15笔搬迁补偿费，计人民币1580.7647万元（已与企业核对无异），详见附件一财政付款凭证。企业结欠镇政府四笔款项抵扣202.3277万元，其中厂填土费38.3724万元、福利企业免税上缴66.6878万元、财政借款本息63.0924万元、工伤事故政府多支付34.1751万元（已与企业核对无异）。上述二项合计1783.0924万元，镇政府多付195.0924万元。二、土地置换的结算。根据企业转让协议及补充协议约定，搬迁企业由镇政府应付消防改造费150万元抵作土地出让金，另外企业于2002年12月支付给民发公司50万元土地出让金，合计200万元土地出让金。协议约定每亩5万元出让金，折合40亩土地出让金。根据昆山市国有土地使用权出让合同昆地存（整）合（2003）字第92号，镇政府通过市国土资源局出让安置土地面积28942.7平方米（折43.41亩），镇政府为此支付出让金455.8475万元、契税18.2339万元，详见附件二民发公司提供的付款凭证。上述二项结算，镇政府多支付17.05万元。三、有待解决的问题。（一）根据企业提供搬迁发生费用明细表一份，**缆移迁费等12项费用计54.4837万元。根据搬迁协议等有关约定，其中：1）新厂工程设计费17.5万元应由企业承担；2）房屋评估费、设备评估费、搬迁公证费三项计2.6万元，有待明确如何承担；3）其余8项计34.3837万元应由镇政府承担。（二）企业未履行协议欠付镇政府土地租金。1、根据企业转让协议第六条约定，土地租金按每年每平方米6元计算，结合实际情况分段结算：1）自2002年7月1日至2002年12月9日止，计162天，按28.77亩（58.77亩-30亩）计算，计51076.60元；2）自2002年12月10日至2003年8月7日止，计242天，按28.77亩计算，计49779.07元；3）自2003年8月8日至2006年8月7日止，计3年，按58.77亩计算，计705240.60元；上述三项合计本金806095.67元。2、根据搬迁协议第六条约定，企业应向镇政府支付每年13500元农民土地征用补偿金，至2008年底企业应付81000元。3、企业搬迁安置的新厂区土地已使用，老厂区未按协议移交镇政府，应支付使用费。自2006年8月8日至交付之日止，按原厂区补偿资产（不动产及不可搬迁物）及土地因未交付镇政府，应当向镇政府支付原厂区补偿资产及土地的使用费，建议评估或协商确定使用费。…… 2003年5月9日，昆山市国土资源局与昆山市化医原料厂签订昆地让存（整）合（2003）字第92号国有土地使用权出让合同，昆山市化医原料厂取得28942.7平方米（合43.41亩）国有土地的使用权。 2015年1月28日，昆山市周市镇人民政府与昆山迈迪信贸易有限公司、昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司签署备忘录一份，双方一致同意在不否认先前签订的所有合同协议的基础上，按照以下方式立即解决二期搬迁项目用地问题：1、现已经办证的土地西侧土地，在操作方式上按照镇政府补足少置换的15.36亩土地的方式办理土地证。土地出让金先由企业出资6万元每亩，其余由镇政府先行补足；2、高压线东侧约10亩土地，按照搬迁企业配套发展用地申请并按照挂牌拍卖程序实施。土地出让金由企业先行出资；3、由镇政府协助企业办理上述国有工业用地使用权证的相关手续。二、上述安排不对双方以前合同协议的效力和内容作出任何改变。上述土地出让金等费用的最终承担问题，以及双方的争议仍由法院依法裁决。 2015年5月12日，昆山市国土资源局与昆山华苏原料药有限公司签订3205832015CR0025号国有建设用地使用权出让合同，昆山华苏原料药有限公司取得昆山市周市镇昆太路北侧7010.7平方米国有土地的使用权，土地出让金为2355595.2元，折合单价为每平方米336元。 同样在2015年5月12日，昆山市国土资源局（甲方）与昆山东方药业有限公司（乙方）、昆山市周市镇人民政府（丙方）签订《关于变更昆地让存（整）合（2003）字第92号合同的补充协议》，约定根据昆地让存（整）合（2003）字第92号合同，乙方受让位于周市镇××路北侧（现××）国有土地使用权，面积28942.7平方米，用途为工业用地。现根据土地实际情况及乙方申请、丙方意见、规划红线图，申请增加边角面积，经公示无异议，甲乙丙三方协商，达成如下协议：1、甲方同意乙方增加出让面积10240.0平方米，用途为工业用地，出让年限为50年（按原合同约定日期起算），具体位置详见红线图，其他规划技术指标按“地选字第2015X10004号”执行，同时乙方需按评估价补交出让金。2、同意乙方按宁大陆昆（2015）（估）字第007号补交出让金，补交出让金325元/平方米，共计补交出让金3328000元。乙方需于签订本协议15日内付清。3、该新增地块建设期限为二年（自交地协议签订之日起算），乙方开工时间为交地之日起算六个月内。4、除上述条款外，其他条款均不变。本协议一式三份，由各方法人代表或委托代理人签字且出让金付清后生效。 诉讼中经原告昆山迈迪信贸易有限公司申请，本院委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司对昆山市周市镇昆太路北侧（宗地一）；城北路南、永新路西（宗地二）；新维路以北、腰***河西（宗地三）的土地使用权市场价格进行评估。2014年7月14日，苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司出具土地估价报告，认定以2014年6月23日作为估价期日，在宗地一、宗地二外通路、通供水、通排水、通电、通讯“五通”（宗地三宗地外通路、通供水、通电、通讯“四通”）和宗地一内场地平整“一平”（宗地二、宗地三未平整）的开发水平情况下，评估设定用途为工业用地的总地价为人民币1624.39万元。 经原告昆山迈迪信贸易有限公司申请，本院委托苏州安信兴联资产评估事务所对昆山华苏原料药有限公司于2005年1月至2014年6月23日止，在位于昆山市周市镇昆太路60号未搬迁的老厂区重新投入固定资产、其他财产的价值进行评估。2015年6月10日，苏州安信兴联资产评估事务所出具苏信联评报字[2015]第101号资产评估报告书，认定截止到资产评估基准日2014年6月23日，在本报告评估假设前提的条件下，评估标的的市场价值为35901200元。 经原告昆山迈迪信贸易有限公司申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对昆山市周市镇昆太路58号工业房地产自2008年6月6日至价值时点（2014年6月23日）的租赁价值进行评估。2015年2月4日，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司出具苏八达国瑞估字（2015）BF0006号房地产估价报告书，结论为：经评估，估价对象昆山市周市镇昆太路58号工业房地产（已经产权登记房屋建筑面积合计7326.36平方米及其分摊的土地使用权面积，房屋设计用途为工业用房，土地用途为工业，使用权类型为出让），自2008年6月6日至价值时点（2014年6月23日）、满足全部估价的假设和限制条件下的租赁价值为572.26万元。 经原告昆山迈迪信贸易有限公司申请，本院委托昆山公正建设咨询房地产评估有限公司对昆山东方药业有限公司二期工程进行造价鉴定。2015年4月17日，昆山公正建设咨询房地产评估有限公司出具昆公正字（2015）第SA-054号工程造价鉴定报告书，鉴定结论为：昆山东方药业有限公司二期工程如在2003年度开工建设的工程造价鉴定结果为26907601.87元，工程如在2014年6月份建设的工程造价鉴定结果为44583972.94元。2014年6月份价格比2003年度价格上涨17676371.07元。 截止到本案诉讼，原告及第三人仍然在其老厂生产经营，并未将相关的厂房及土地腾空并交还给被告昆山市周市镇人民政府。 上述事实，有原告昆山迈迪信贸易有限公司提供的《企业转让协议书》及补充协议、《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》、《土地置换补充合同暨土地出让合同》、鉴定报告，被告昆山市周市镇人民政府提供的工商登记信息、情况说明、备忘录、《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议，以及双方当事人**等在卷佐证。 本院认为，本案中双方当事人签订的《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》属于其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。但是《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于由被告昆山市周市镇人民政府另行出让29.49亩国有土地及3亩集体土地的约定，由于违反了土地管理法等强制性规定，相应条款应属无效，其他条款则合法有效。对于双方约定中合法有效的部分，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 前述《企业转让协议书》及补充协议、《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》、《土地置换补充合同暨土地出让合同》签订之后，被告昆山市周市镇人民政府没有按照约定将15.36亩土地交付给原告昆山迈迪信贸易有限公司或者第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司，亦未能及时协助其办理土地使用权证书，属于违约行为。同时，原告昆山迈迪信贸易有限公司或者第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司也未按期从涉案的土地及厂房中搬迁，至今仍然在老厂生产经营，亦构成了违约。诉讼中被告昆山市周市镇人民政府主张原告昆山迈迪信贸易有限公司主体不适格，其无权以自己的名义主张权利，因此应当裁定驳回其起诉，由于原告昆山迈迪信贸易有限公司本身即是《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》、《土地置换补充合同暨土地出让合同》的合同相对人，其在上述协议签订前与昆山市周市镇人民政府签订了《企业转让协议书》及相关补充协议，取得了第三人的资产权和经营权，而且诉讼中第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司也明确表示同意由原告昆山迈迪信贸易有限公司主张相关权利，该两家公司亦不会基于本案另行主张任何权利，其上述意思表示明确、具体，且不违反法律规定，属于当事人对自己民事权利的处分行为，应予准许，故原告昆山迈迪信贸易有限公司的主体适格，被告昆山市周市镇人民政府的答辩理由于法无据，本院依法不予支持。 根据已经查明的事实，本院对当事人诉请及双方责任分析认定如下： （一）关于原告昆山迈迪信贸易有限公司的本诉部分 1、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张的15.36亩土地的出让金损失3328000元，由于双方约定就土地实行等面积置换，整厂搬迁协议书签订后被告昆山市周市镇人民政府仅安置了43.41亩土地，相差的15.36亩土地直到2015年5月份才安置到位，且第三人昆山东方药业有限公司为此实际支付了3328000元出让金，而双方在《土地置换补充合同暨土地出让合同》明确约定该15.36亩土地涉及的所有费用、契税均由昆山市周市镇人民政府承担，故原告昆山迈迪信贸易有限公司主张该部分土地出让金损失3328000元合法有据，本院依法予以支持。 2、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张29.49亩土地的差价损失4698995.58元。由于《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于由被告昆山市周市镇人民政府另行出让29.49亩国有土地的约定违反了土地管理法的规定，属无效条款，且在被告昆山市周市镇人民政府的协调下，昆山东方药业有限公司于2015年5月12日与昆山市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，实际取得了位于周市镇××路北侧（现××）28942.7平方米的国有土地使用权，故对其该项诉请本院依法不予支持。 3、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张3亩集体土地的差价损失558992.91元。双方在《土地置换补充合同暨土地出让合同》中关于被告昆山市周市镇人民政府另行出让3亩集体土地的约定，因原告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人均属于生产型企业，双方约定出让集体土地用于工业建设，与国家土地规划及土地保护等政策相违悖，同样应属无效。原告昆山迈迪信贸易有限公司援引该条款主张土地差价损失558992.91元于法无据，本院依法予以驳回。 4、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张停产损失费2662400元。双方在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第三条厂房设施等货币补偿条款中确定补偿金额1588万元时，已经明确因停产损失无明文规定而排除在补偿金额之外，而且原告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司至今尚未实际搬迁，并不存在停产损失，故对该部分诉请本院依法不予支持。 5、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张已建一期工程的闲置租金损失5722600元。目前其一期工程已经投入使用，原告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司均未举证证明该部分损失实际发生，以及相关损失与被告昆山市周市镇人民政府的违约行为存在关联性，对此诉请本院依法予以驳回。 6、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张无法完成搬迁而在老厂重复（重新）投入的损失35901200元。原告昆山迈迪信贸易有限公司虽然就未搬迁老厂重新投入固定资产、其他财产的价值进行了评估，但是目前第三人昆山华苏原料药有限公司在其老厂正常生产经营，固定资产存在折旧属于正常现象，且原告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司均未举证证明该部分损失与被告昆山市周市镇人民政府的违约行为存在关联性，对该部分诉请本院同样不予支持。 7、本诉部分原告昆山迈迪信贸易有限公司主张当前建造二期工程与2003年建造的差价损失17676371.07元。目前二期工程尚未实际设计及建造，是否能够施工建设及具体建设规模等均需要政府主管部门审批，故在相关损失尚未实际发生及损失金额存在较大不确定性的情况下，对该部分损失本案中暂不宜支持，原告昆山迈迪信贸易有限公司可以在具备条件后另行主张权利。 综上，原告昆山迈迪信贸易有限公司主张的15.36亩土地的出让金损失3328000元合法有据，本院依法予以支持，对于原告其他诉讼请求因依据不足，本院依法予以驳回。 （二）关于昆山市周市镇人民政府的反诉部分 1、昆山市周市镇人民政府请求昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司履行搬迁义务的反诉请求。双方在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第五条明确约定乙方应当在协议生效后36个月内搬迁完毕，现昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司仍未实际搬迁，违反了合同约定，依法应当承担继续履行的违约责任。昆山市周市镇人民政府的该项反诉请求合法有据，应予支持。 2、昆山市周市镇人民政府请求判令昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司返还2303763元的反诉请求。昆山市周市镇人民政府在履行合同过程中本身存在违约行为，而且本案中昆山迈迪信贸易有限公司是基于《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》及《土地置换补充合同暨土地出让合同》主张权利，而昆山市周市镇人民政府主张超付款项是基于企业转制协议，与本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉的审理范围，故对其该项诉请本院不予支持。 3、昆山市周市镇人民政府请求支付土地租金806095.67元，并承担自反诉之日起利息损失的反诉请求，本案中昆山迈迪信贸易有限公司是基于《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》及《土地置换补充合同暨土地出让合同》主张权利，而昆山市周市镇人民政府主张土地租金是基于企业转制协议，与本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉的审理范围，故对其该项诉请本院不予支持。 4、昆山市周市镇人民政府请求支付土地征收补偿金81000元的反诉请求。双方当事人在《昆山市化工医药原料厂、昆山市化医原料厂整厂搬迁协议书》第六条第2项中有此约定，现昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司已经实际取得合同中约定的22.5亩核减土地及边角地，昆山市周市镇人民政府在征用土地时也支付了相关费用，故其应当按约支付农民土地征（使）用补偿金。昆山市周市镇人民政府的该项诉请合法有据，应予支持。因双方未对该款项约定利息及昆山市周市镇人民政府未提供证据证明其曾经就款项支付进行过催告，故对其主张的利息损失不予支持。 5、昆山市周市镇人民政府请求支付自2008年8月8日起至搬迁企业交付被拆迁房屋和土地之日止的占有使用费50万元。昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司逾期未从老厂房中搬迁并使用至今，其违约行为导致昆山市周市镇人民政府无法实际占有、使用涉案房屋，必然产生占有使用费损失。综合本案中昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司逾期使用涉案厂房的时间，并参考上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对大致相同地块租金作出的评估报告，本院认为昆山市周市镇人民政府主张的占有使用费损失50万元未超出合理范围，故依法予以支持。 综上，对于昆山市周市镇人民政府反诉请求中的合理部分，本院依法予以支持，对其诉请中缺乏事实及法律依据的部分，则依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告昆山市周市镇人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告昆山迈迪信贸易有限公司人民币3328000元； 二、原告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司于本判决生效之日起三十日内从其老厂房中腾空、搬离并向被告昆山市周市镇人民政府交付相应的土地、房屋； 三、反诉被告昆山迈迪信贸易有限公司及第三人昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告昆山市周市镇人民政府支付农民土地征（使）用补偿金81000元及土地、房屋占有使用费50万元； 四、驳回本诉原告昆山迈迪信贸易有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告昆山市周市镇人民政府的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费216800元，***定费507000元，合计723800元，由原告昆山迈迪信贸易有限公司负担615230元，由被告昆山市周市镇人民政府负担108570元。反诉案件受理费54701元，由昆山迈迪信贸易有限公司及昆山华苏原料药有限公司、昆山东方药业有限公司共同负担16400元，由昆山市周市镇人民政府负担38301元。 如果不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（交于江苏省高级人民法院帐户：开户行中国农业银行南京山西路支行；帐号10×××75）。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一六年十二月三十日 书记员***