某某与中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民事判决书 （2025）鄂09民终626号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1972年6月15日出生，汉族，住湖北省汉川市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司。住所地：湖北省孝感市。 负责人：杜某。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 原审反诉第三人：中国联合网络通信有限公司汉川市某某公司。住所地：汉川市。 负责人：徐某。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司（以下简称联通孝感市某某公司）、原审反诉第三人中国联合网络通信有限公司汉川市某某公司（以下简称联通汉川市某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2024）鄂0984民初5655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月11日立案后，依法适用二审程序独任制，公开开庭进行了审理。上诉人***，被上诉人联通孝感市某某公司及原审反诉第三人联通汉川市某某公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判，改判***与联通孝感市某某公司继续履行房屋租赁合同；判令联通孝感市某某公司承担本案一、二审全部诉讼费用，并补偿***从2024年9月18日因被诉而停业的租金及营业损失。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。关于装修事宜：2023年，上诉人在对门面进行装修前，已获得某戊公司领导同意。当时领导明确表示，鉴于上诉人已租赁该门面二十年，一直按时支付租金，且经营状况良好，同意上诉人对门面进行装修以提升整体形象。然而，一审法院在审理过程中，未充分考虑这一重要事实，忽视了某戊公司领导同意装修这一关键环节，导致对案件事实的认定出现偏差。这一装修行为不仅是上诉人基于对某戊公司口头承诺的信任，更是为了提升门面的商业价值，对双方长期合作均有益处。关于租金支付方式：上诉人自租赁门面二十年以来，一直遵循先租后付款的租金支付方式，且某戊公司从未对此提出过任何异议。这种长期形成的交易习惯，在一定程度上构成了双方租赁合同的默示条款。上诉人所租门面一直都是被联通捆绑做联通的业务，并交了代理押金，联通至今天为止，都没中止和我的代理。2023年07月31号联通***要上诉人交2022年到2023年门面租金，上诉人当场要签2023年到2024年门租合同并向法院交了录音文件！但一审法院未对这一持续二十年的交易习惯予以重视，直接认定上诉人未按照合同约定支付租金，属于认定事实错误。上诉人一直积极履行支付租金的义务，只是按照双方长期形成的交易方式进行操作，不存在故意拖欠租金的主观恶意。二、一审法院法律适用错误。1、合同解除权的行使条件。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，同解除权的行使需符合法定条件或约定条件。在本案中，上诉人虽在租金支付时间上与书面合同约定略有差异，但这是基于双方长期形成的先租后付交易习惯。且上诉人一直按时足额支付租金，并未对某戊公司的权益造成实质性损害。某戊公司在未遵循法定程序，未对上诉人进行合理催告的情况下，直接提起诉讼要求解除合同，不符合合同解除权的行使条件。然而，一审法院却支持了某戊公司的诉求，适用法律错误。2、诚实信用原则的忽视。在民事活动中，当事人应当遵循诚实信用原则。上诉人在租赁门面的二十年期间，一直诚信经营，按时支付租金，某己公司领导同意后对门面进行装修，投入了大量的人力、物力和财力。如果仅仅因为租金支付时间的微小差异，且这种差异是基于双方长期交易习惯，就判决解除合同，让上诉人退出租赁门面，这显然违背了诚实信用原则。一审法院在判决过程中，未能充分考虑这一重要原则，导致判决结果对上诉人显失公平。 联通孝感市某某公司辩称，原审判决正确，请求驳回上诉人上诉请求。 联通汉川市某某公司述称，原审判决正确，请求驳回上诉人上诉请求。 联通孝感市某某公司向一审法院起诉请求：1．确认联通孝感市某某公司与***的房屋租赁合同关系已于2024年5月15日解除，并判令***立即腾退租赁房屋（该房屋坐落于汉川市**路**号副食品公司综合楼北至南1-4档）；2．判令***向联通孝感市某某公司支付自2023年7月1日至2024年5月15日的租金2630.1元、***向联通孝感市某某公司支付自2024年5月16日至今（暂计算至2024年8月13日，具体支付金额以实际占有使用时间为准）的房屋占用费739.7元，上述费用总计3369.8元；3．判令***支付承租及占有使用期间所产生的水、电、气、宽带等使用费；4、本案诉讼费用由***承担。 本案在一审法院审理过程中，***提起反诉，要求联通孝感市某某公司承担***的各项经济损失86251元及诉讼费用，后于2025年1月10日自愿撤回反诉请求。 一审法院认定事实：2022年7月1日起，***承租了联通孝感市某某公司所有的位于汉川市**路**号**楼**南1-4档门面中的第一档。2022年7月28日，联通孝感市某某公司与***签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：联通孝感市某某公司将其所有的位于汉川市**街道**路**号（建筑面积20㎡）商铺出租给***使用，租赁期限从2022年7月1日起至2023年6月30日止；年租金（不包含物业费、水电费等），房租租金含税价格为人民币3000元；付款日期：合同签订的一个月之内支付。合同签订后，联通孝感市某某公司依约将案涉房屋交付给***经营，***支付了当年的租金。租赁期限届满后，双方未续签合同，***不愿腾退并继续占用使用该房屋，但未继续交纳租金。联通孝感市某某公司多次与***就此事进行沟通均告无果。2024年5月9日，联通孝感市某某公司向***发出《房屋腾退通知书》，要求其在2024年5月15日前腾退房屋，但***仍然不予配合并继续占有使用。为此，联通孝感市某某公司诉讼来院，请求依法判决。 一审法院认为，联通孝感市某某公司与***所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，一审法院依法予以确认。该合同于2023年6月30日期满后，双方未续签合同，***仍占有使用该门面。2024年5月9日，联通孝感市某某公司向***发出《房屋腾退通知书》，要求其在2024年5月15日前腾退房屋，事实上解除了租赁合同，***应腾退该门面，并按合同约定的年租金3000元的标准从2023年7月1日支付占用费至实际腾退之日止。故一审法院对联通孝感市某某公司要求解除房屋租赁合同并腾退房屋、支付占用费的诉讼请求均予以支持。联通孝感市某某公司要求***支付承租及占有使用期间所产生的水、电、气、宽带等使用费，因其未提交相关证据，一审法院依法不予支持。***撤回反诉请求，属于自主处分其权利行为，不违反法律的规定，一审法院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：一、确认中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司与***的租赁合同关系已于2024年5月15日解除；二、***于判决生效之日起三日内腾退位于汉川市**路**号**楼**南第一档门面；三、***向中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司于判决生效之日起三日内按年租金3000元的标准，从2023年7月1日起支付占用费至实际腾退之日止；四、驳回中国联合网络通信有限公司孝感市某某公司的其他诉讼请求。如果***未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元；反诉费减半收取440.5元，均由***负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否继续履行；2、联通孝感市某某公司是否补偿***从2024年9月18日因被诉而停业的租金及营业损失。 案涉《房屋租赁合同》是否继续履行。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，案涉《房屋租赁合同》于2023年6月30日期满后，联通孝感市某某公司与***未续签合同，***仍占有使用该门面。2024年5月9日，联通孝感市某某公司向***发出《房屋腾退通知书》，要求其在2024年5月15日前腾退房屋，事实上解除了租赁合同，故一审法院确认的联通孝感市某某公司与***租赁合同关系已于2024年5月15日解除，具有事实和法律依据。 联通孝感市某某公司是否补偿***从2024年9月18日因被诉而停业的租金及营业损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，***要求联通孝感市某某公司补偿其从2024年9月18日因被诉而停业的租金及营业损失的上诉请求，属***在第二审程序中提出的反诉，因调解不成，且联通孝感市某某公司不同意支付该款项，根据上述法律规定，***可另行主张。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二五年四月九日 书记员刘星