北京首华物业管理有限公司与北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终8946号 上诉人(原审被告)：北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区绿景苑3号楼三层308室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 被上诉人(原审原告)：北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司，营业场所北京市通州区砖厂北里141号楼2层1243号。 负责人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，北京中勉律师事务所律师。 上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华公司）因与被上诉人北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司（以下简称金隅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2023）京0106民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年6月13日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。 首华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金隅公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由金隅公司负担。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用不当。首华公司与金隅公司于2017年1月1日签订的《物业服务委托管理合同》（以下简称“原合同”）到期终止后，首华公司与金隅公司并未形成物业服务合同关系，并未就公共区域物业服务达成委托合同，首华公司及金隅公司物业服务合同关系已于2017年12月31日终止。且首华公司非永乐小区产权人，也非物业使用人，不应承担物业服务管理费。原合同未续签。首华公司及金隅公司均未在约定期限内书面通知对方续签合同，亦未达成新的物业服务委托合同。且，首华公司并未收到过金隅公司任何形式的要与首华公司续签的意思表示。原合同终止后，首华公司就专业服务均已委托第三方，自原合同到期后，首华公司就保洁、绿化等公共区域专项服务均与第三方专业分包公司签订委托服务合同。金隅公司并未向我公司提供公共区域服务。首华公司非产权人也非物业使用人，物业费用不合理。一审法院适用法律错误，北京金隅公司要求首华公司承担2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费，诉求已超诉讼时效。 首华公司辩称，同意一审判决，不同意金隅公司的上诉请求及理由。 金隅公司向一审法院起诉请求：1.判令首华公司承担2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费156840元；2.判令首华公司支付违约金5000元；3.诉讼费由首华公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月1日，首华公司（甲方、委托方）与金隅公司（乙方、受托方）签订《物业服务委托管理合同》，约定甲方将在北京丰台区右安门永乐居小区的物业服务、管理工作委托乙方实行物业服务管理。坐落位置：丰台区右安门永乐居小区21号楼，建筑面积7930平方米，共有95套。委托管理事项包括房屋建筑户门以外的公共部位、公用设备、设备的维修、养护、运行和管理等。委托管理日期自2017年1月1日至2017年12月31日，合同到期后自动终止。每年的物业服务费用为31368元。双方均认可首华公司已全额交纳该年度的物业费。合同到期后，双方未续签合同，首华公司亦未再交纳物业费。 2023年2月20日，北京市丰台区右安门街道永乐社区居委会出具《关于永乐居小区外围服务的相关说明》，证明永乐居小区共涉及4家物业公司，2018年1月至今，公共区域一直由金隅公司负责维护和管理，其他物业公司向金隅公司支付外围物业服务费。首华公司表示其并非该小区21号楼的物业服务公司，只是代为管理，现在开展一些管道、电梯的维护等服务，但一直未获得物业委托的授权，也一直未向业主收取物业服务费用。 经一审法院询问，金隅公司表示虽然双方未签订书面委托管理合同，但是事实上其一直在为该小区的公共部分提供物业服务，首华公司作为该小区21号楼的物业管理单位应向其支付公共区域的物业服务费。关于费用金额，其参照原合同约定的标准计算，违约金系其酌定。金隅公司提交挂号信邮寄记录，证明其向首华公司催讨过物业服务费。另查，首华公司就永乐居小区21号楼的部分业主欠缴物业费问题向一审法院提起物业服务合同纠纷的诉讼。 一审法院认为，根据本案查明的事实，金隅公司为永乐居小区提供物业服务，首华公司虽然未与金隅公司续签委托管理合同，但其为该小区21号楼提供物业管理服务并通过诉讼主张物业服务费等行为，可以证明首华公司系该小区21号楼的物业服务单位。现金隅公司主张首华公司支付公共区域的物业服务费用，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。首华公司关于诉讼时效的主张，一审法院认为物业服务具有连续性，且金隅公司进行过催讨，故对该项答辩意见一审法院不予采信。关于费用标准，一审法院参照双方于2017年约定的服务费标准进行计算。关于违约金，因双方并未签订书面合同对此进行约定，且金隅公司未举证证明其损失情况，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院于2023年3月判决：一、北京首华物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司二〇一八年一月一日至二〇二二年十二月三十一日期间的物业服务费156840元；二、驳回北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实及社区居委会出具的说明，能够证明金隅公司为永乐居小区公共区域提供了物业服务。首华公司虽然未与金隅公司续签委托管理合同，但其为该小区21号楼提供物业管理服务，可以证明首华公司系该小区21号楼的物业服务单位。现金隅公司要求首华公司支付2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业管理服务费，有事实及法律依据，应予支持。首华公司主张金隅公司的诉讼请求超过诉讼时效，因物业服务系持续行为，首华公司的该上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，首华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3436元，由北京首华物业管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年六月二十七日 法官助理*** 书记员薛姌